RAPPORTO DI VALUTAZIONE

(1)

Riferimenti e contatti del valutatore

K

FAC-SIMILE PER IMMOBILI RESIDENZIALI _ Rev.12/2013

T R I B U N A L E D I B R E S C I A

Esecuzione Immobiliare n. 856/18

Giudice delegato: Dr.ssa Simonetta Bruno

Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dagli Avvocati

Esecutati:

Intervenuti alla data di stima

OMISSIS per OMISSIS Con sede in OMISSIS Piazza OMISSIS C.F. OMISSIS P.I. OMISSIS P.Iva

C.f.

Sigg. OMISSIS - OMISSIS

In qualità di Comproprietari Residenti in OMISSIS Via OMISSIS C.F. OMISSIS C.F. OMISSIS

Avv.ti OMISSIS, OMISSIS Con Studio in OMISSIS Comune di OMISSIS Tel + OMISSIS E mail OMISSIS E mail OMISSIS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie

OMISSIS

In persona del procuratore speciale Dr. OMISSIS Con sede in OMISSIS

Corso OMISSIS C.F. OMISSIS

Avv.ti

OMISSIS, OMISSIS Con Studio in OMISSIS Comune di OMISSIS Tel + OMISSIS E mail OMISSIS E mail OMISSIS

(2)

C.T.U. Dott. Arch. Lidia Pintus Studio di Progettazione Architettonica e I.A.C.C. Colour Consulting/Design, via. Ducco 20 Brescia, T-F 030 381596

Intervenuti alla data di stima

Esperto incaricato

Dott. Arch. LIDIA PINTUS

Studio di Progettazione Architettonica e I.A.C.C. Colour Consulting / Design Via Marcantonio Ducco, n. 20

Comune di BRESCIA (BS) CF PNTLDI59C61B157I Tel - Fax + 39 030 381596 Mail [email protected] PEC [email protected]

Iscritto all’Ordine degli Architetti della prov. di Brescia nr. 1260

Timbro e firma

__________________________________

OMISSIS

In persona dell’amministratore delegato Ing. OMISSIS Con sede in OMISSIS

Via OMISSIS C.F. OMISSIS

Avv.ti

OMISSIS, OMISSIS Con Studio in OMISSIS Comune di OMISSIS

Tel + OMISSIS + OMISSIS E mail OMISSIS

E mail OMISSIS

(3)

Date

Nomina dell’esperto 15.01.2019

Conferimento d'incarico di stima e giuramento 06.02.2019

Udienza per la determinazione della modalità di vendita 05.06.2019 Richiesta di proroga con allegato certificato medico 24.05.2019 Data della consegna del rapporto di valutazione 08.08.2019

Rinvio e udienza per la determinazione della modalità di vendita 04.10.2019

Identificazione dei lotti

LOTTO NR. 01/01

Descrizione sintetica: appartamento al P.1 con autorimessa al P.S1

Ubicazione: via Forno 28/C, 25079 Vobarno (BS) Identificativi catastali (All. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7):

▪ N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg.35, mapp.9958/10, cat. A/2, cl. 5, vani 4, mq 80; Rendita 247,90;

▪ N.C.E.U.,Vobarno (BS),sez.NCT,fg.35,mapp.9958/19, cat. C/6, cl. 3, mq 20; Rendita 16,53.

Quota di proprietà:

OMISSIS, quota individuale di 1/2 Diritto di proprietà: OMISSIS

,

piena proprietà

Quota di proprietà: OMISSIS, quota individuale di 1/2 Diritto di proprietà: OMISSIS

,

piena proprietà

Divisibilità dell'immobile X NO

Più probabile valore in libero mercato € 135.604,00 ca.

Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata (valore base d’asta) € 127.828,63 ca.

"

Giudizio" sintetico sulla commerciabilità dell’immobile

buono

Audit documentale e Due Diligence

Conformità edilizia

X

Si □ No

se No vedi pagina ____/____

(4)

Conformità catastale

X Si □ No

Conformità titolarità

X Si □ No

Formalità e vincoli rilevanti opponibili all’acquirente

Immobile occupato

X No

□

Si

se Si vedi pagina ____/____

Spese condominiali arretrate □ No X Si se Si vedi pagina 17

Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami

□ No X Si

se Si vedi pagina 14, 15 Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici

□ No X Si

se Si vedi pagina 11

Limitazioni

Assunzioni limitative

X No □ Si

se Si vedi pagina ____/____ Condizioni limitative

□ No X Si

se Si vedi pagina 14

Indice

1 Premesse 2. Fasi - accertamenti e date delle indagini. ... 5

3. Inquadramento dell’immobile ... 5

4. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione ... 7

5. Audit documentale e Due Diligence ... 9

5.1 Legittimità edilizia – urbanistica ... 9

5.2 Rispondenza catastale ... 12

5.3 Verifica della titolarità ... 12

6. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente ... 16

7. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente. ... 17

8. Analisi estimativa ... 17

9. Riepilogo dei valori di stima ... 19

10. Dichiarazione di rispondenza ... 20

11. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione ... 21

(5)

2. Fasi - accertamenti e date delle indagini.

Indicare le principali fasi ed accertamenti peritali espletati dall’esperto valutatore, indispensabili per la stesura del rapporto di valutazione.

PREMESSO

- che il 15.01.2019 il sottoscritto Dott. Arch. Lidia Pintus, residente in Brescia, via Ducco 20, iscritto all’Albo Architetti della Prov. di Brescia con n. 1260, veniva nominato Esperto Valutatore per la stima dei

beni acquisiti all’E.I. n. 856/2018 - OMISSIS per OMISSIS c/ OMISSIS, OMISSIS

- che il 06.02.2019 il C.T.U. effettuava il primo accesso al Tribunale di Brescia per il giuramento di rito;

CIÒ PREMESSO, il C.T.U. espletavale seguenti operazioni peritali:

- il 11.02.2019 il C.T.U. accedeva all’UTE di Brescia per l’acquisizione di visure e schede catastali;

- il 11.02.2019 effettuava l’accesso alla Conservatoria RR.II. di Brescia per l’aggiornamento della certificazione notarile e per la consultazione dei titoli inerenti l’u.i. staggita;

- il 14.03.2019 il C.T.U. effettuava un primo accesso di ricognizione esterna sui luoghi di causa;

- il 19.04.2019 esaminava il P.G.T. (Piano Regole, N.T.A.) sul portale istituzionale del Comune di Vobarno;

- il 25.05.2019,previaccordi,inviavaall’UTCVobarnoPEC di istanza d’accesso agli atti amministrativi;

- il 25.05.2019 il C.T.U. inviava istanza di proroga corredata di certificato medico;

- il 15.07.2019, dopo aver sollecitato il responsabile per il mancato rispetto dei termini, il C.T.U. effettuava l’accesso agli atti amministrativi presso l’U.T.C. Vobarno (BS);

- il 18.07.2019 accedeva all’ufficio postale per l’invio della convocazione di sopralluogo;

- il 29.07.2019 effettuava il sopralluogo esterno ed interno presso il luoghi staggiti, come da convocazione;

- il 30-31.07.2019 prendeva contatti con l’amministratore del condominio “Forno”;

- il 05.08.2019 accedeva presso la Camera di Commercio di Brescia per l’indagine di mercato;

- il 06.08.2019 contattava agenzie immobiliari operanti in Vobarno (BS) per pervenire alla corretta valutazione dei beni appena ristrutturati.

3. Inquadramento dell’immobile

ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

Localizzazione

X

Provincia Brescia

X

Comune Vobarno

(6)

□

Frazione

X

Località Forno

□

Quartiere

X

Via Forno

X

Civico n. 28/B

Zona

X

Urbana periferica

Mappa geografica (Fonte: Google Maps)

X

Destinazione urbanistica dell’immobile

X

Residenziale

X

Tipologia immobiliare

X

Fabbricato;

X

Stato di conservazione:

X

Buono

X

L’immobile è:

X

Porzione di fabbricato

X

Tipologia edilizia dei fabbricati

X

Condominio

(7)

X

Tipologia edilizia unità immobiliari

X

Appartamento con autorimessa

X

Caratteristiche generali dell’immobile Porzione di fabbricato: appartamento composto da quattro vani al P1 e da un’autorimessa al PS1.

X

Dimensione media

X

Caratteri domanda e offerta asta giudiziaria

X

Forma di mercato in condizioni di vendita forzata

X

Filtering assente

X

Fase del mercato immobiliare andamento congiunturale: in recupero

□

Altro

4. Descrizione dell’unità immobiliare oggetto di valutazione

DATO IMMOBILIARE

Descrizione sintetica dell’immobile staggito

L’u.i. staggita è situata in via Forno 28/B, nella periferia nord di Vobarno (BS), in contesto residenziale a bassa densità edilizia oltre il fiume Chiese e lungo il torrente Agna (All. 8).

In data 29.07.2019 - come da convocazione tramite Racc. A/R e posta ordinaria del 18.07.2019 - il C.T.U., alla presenza della Sig.a OMISSIS, effettuava il sopralluogo accedendo all’esterno e all’interno dei beni staggiti, eseguendo il rilievo mensorio e fotografico del loro stato di fatto (All. 8), confrontandolo con gli estremi autorizzativi (All. 9, 10) e con le planimetrie catastali (All. 3, 4).

L’u.i. pignorata è composta da un appartamento al P.1 e da un’autorimessa al P.S1.

- Si raggiunge l’alloggio al P.1 dalla strada tramite un vialetto e un corpo scala condominiali, dal cui pianerottolo comune si accede alla spaziosa loggia privata porticata e da questa, attraverso un portoncino d’ingresso blindato, direttamente all’area del soggiorno/cucina, dotata di una portafinestra e di una finestra.

Il soggiorno immettere in un corridoio/antibagno cieco che distribuisce, in senso antiorario, la camera da letto matrimoniale, collegata con portafinestra a un ampio balcone, il bagno - dotato di lavabo, vasca, tazza w.c., bidet e lavatrice - e una seconda camera da letto, anch’essa dotata di portafinestra e balcone.

- AlP. S1 si trova l’autorimessa, dotata di accesso con basculante e apertura bocca di lupo.

Finiture appartamento P.1: Pavimentazione: pavimento in piastrelle di ceramica bianca cm 30 x 30 con fughe scure, compresa l’area cottura ove il rivestimento, limitato alla zona paraschizzi dietro ai fornelli e al lavabo, è in mattonelle di ceramica cm 20 x 20; bagno: pavimento in mattonelle cm 20 x 20 e rivestimento h = cm 200

(8)

in piastrelle di ceramica cm 20 x 25; serramenti esterni: portoncino d’ingresso blindato, finestre e portefinestre in legno con doppio vetro, a battente e a vasitas e oscuramento tramite persiane in legno pieno; serramenti interni: porte in legno tamburato a battente e tipo scrigno; tinteggiatura lavabile policroma; antenna parabolica sul tetto.

Finiture autorimessa P.S1: pavimento in battuto di cemento; pareti con intonaco rustico.

Impianti: impianto elettrico sotto traccia, a norma; impianto idrotermosanitario autonomo con caldaia nella cucina aerata; riscaldamento: gas metano, corpi scaldanti: termosifoni; fornitura idrica da acquedotto comunale.

Confini (All. 3, 5), Indicare i confini catastali:

Appartamento, p.1:

X

Nord-est: esterno muri, altra proprietà

X

Sud-est: esterno muri

X

Sud-ovest: esterno muri

X

Nord-ovest: scala comune, altra proprietà Autorimessa, p.S1:

X

Nord-est: corsia di manovra comune

X

Sud-est: altra proprietà

X

Sud-ovest: esterno muri

X

Nord-ovest: scala comune

Consistenza

X

Rilievo

X

Interno ed esterno

□

Solo esterno

X

Diretto in loco

□

Collaboratore

X

Data del sopralluogo

X

29.07.2019

X

Desunto graficamente da:

□

Planimetria catastale

X

Elaborato grafico

□

Elaborato grafico (generico)

Criterio di misurazione

X

SEL - Superficie Esterna Lorda

(9)

□

SIL - Superficie Interna Lorda

□

SIN - Superficie Interna Netta

Calcolo superfici di proprietà

Superficie principale: Vani uso abitazione (p. 1): m² 71,60

Superfici secondarie: Loggia (p. 1): m² 16,33

Balconi (p. 1): m² 10,82

Autorimessa (p. S1): m² 25,36

Calcolo superfici commerciali

Vani uso abitazione (p.1): = m² 71,60 x 100% = m² 71,60 Loggia (p. 1): = m² 16,33 x 40% = m² 6,53

Balconi (p. 1): = m² 10,82 x 25% = m² 2,71

Autorimessa (p. S1): = m² 25,36 x 50% = m² 12,68

Superficie commerciale totale (Slvp) m² 93,52

Caratteristiche qualitative

(indicare/analizzare le caratteristiche immobiliari che determinano variazione di prezzi) Possibilità di parcheggio esterno. Qualità panoramiche.

5. Audit documentale e Due Diligence

Il C.T.U., effettuati gli accessi agli atti presso l’Agenzia delle Entrate - Catasto e Conservatoria dei RR.II. - rileva la situazione come segue:

- L’u.i. è conforme dal punto di vista delle planimetrie catastali (a meno di una semiparete in ctg) - L’u.i. è conforme riguardo alla titolarità dei beni

- L’u.i. è conforme rispetto alla destinazione urbanistica del P.G.T.

5.1 Legittimità edilizia – urbanistica

Anno di costruzione / ristrutturazione totale

X

Fabbricato successivo 01/09/1967

□

Fabbricato anteriore 01/09/1967

(10)

Il manufatto edilizio ad uso residenziale fu costruito successivamente all’acquisto dell’area come da atto di compravendita in data 08.07.1995 Rep. n. 52151/15922 Notaio OMISSIS, trascritto alla Cons. RR.II. Salò (BS) il 20.07.2005 ai nn. 5592/3631 (cfr. § 5.3, p.to 2).

Titoli autorizzativi esaminati

X

Elenco

X

Indicare la documentazione visionata (ricerca d’archivio dell’U.T.C. previa istanza di accesso agli atti del C.T.U. al Comune di Vobarno (BS)

X

Fonte documentazione visionata U.T.C. Vobarno (BS) - Archivio cartaceo

X

Data verifica edilizia 15.07.2019 (accesso agli atti)

Dall’accesso agli atti risultava quanto segue: gli estremi autorizzativi rinvenuti dall’U.T.C. e visionati e selezionati dal C.T.U. costituivano la seguente documentazione:

1) Permesso di Costruire P.E. n. 1/2006, prot. n. 351 del 10.04.2006, richiesta da OMISSIS per

“Nuova costruzione complesso residenziale” in via Forno, Vobarno (BS), sull’area distinta al Catasto Terreni ai mapp. 4064, 9828 (All. 9).

2) D.I.A. prot. n. 7512/2007 P.G. del 01.06.2007 - variante al Permesso di Costruire P.E. n. 1/2006, prot. n.

351 del 10.04.2006 - richiesta il 25.05.2005 da richiesta da OMISSIS per conto di OMISSIS per

“Varianti per modifica divisori interni e modifica di aperture finestrate” in via Forno, Vobarno (BS), sul mapp. 9958, 9959 (All. 10).

3) Agibilità: Certificato di agibilità rilasciato il 14.09.2007 Prot. n. 11996/2007 (All. 11).

X

Data verifiche urbanistiche 19.04.2019 (All. 12, 13, 14)

Situazione urbanistica

X

Strumento urbanistico (All. 12, 13):

In riferimento al Piano delle Regole del PGT vigente, approvato con Delibera Cons. Comunale N. 21 del 07.05.2010, 1^ Variante al Piano delle Regole e al Piano dei Servizi approvata con Delibera Cons. Comunale N. 64 del 16.12.2013 del Comune di Vobarno (BS), 2^ Variante puntuale al Piano delle Regole e al Piano dei Servizi approvata con Delibera Cons.Comunale N.3 del 14.01.2019 in vigore dal 06.03.2019, i beni pignorati:

• N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg. 35, mapp. 9958 / 10, 19

nell’ambito del Sistema Residenziale sono situati e classificati nella seguente zona omogenea:

- “ATRE” - “Ambiti territoriali a destinazione prevalentemente residenziale estensiva” (All. 12), Disciplinata dall’art. 24 NTA PdR PGT (All. 13),

(11)

□

Convenzione Urbanistica

□

Cessioni diritti edificatori

Limitazioni urbanistiche

□

Vincoli urbanistici

X

Vincoli paesaggistici e ambientali (All. 14)

I beni pignorati sono contenuti in ambito e soggetti a vincolo idrogeologico come segue:

- Classe 4: fattibilità geologica con gravi limitazioni - Vincolo idrogeologico

I beni pignorati sono soggetti a vincolo paesistico e ambientale come segue:

- Fascia tutelata: fiumi, torrenti, corsi d’acqua [D.Lgs. 42/2004, art. 142, c. 1, lett. c)]

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA

Il sottoscritto Dott. Arch. Lidia Pintus, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Con- servatori della prov. di Brescia nr. 1260, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Vobarno (BS) ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

X

la REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione, a meno di una porzione di parete in ctg.

□

la NON REGOLARITÀ edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni:

il C.T.U. ha riscontrato l’esistenza di una limitata porzione di parete in cartongesso per separare in modo solo parziale la zona cottura dall’area del soggiorno: tale superfetazione può essere facilmente rimossa con spesa minima, quantificabile in € 300,00.

Nel caso di accertata irregolarità, specificare se le difformità edilizie ed urbanistiche sono sanabili

□

No, perché

Note

(12)

5.2 Rispondenza catastale

Immobili identificati in mappa al N.C.E.U., cens. Vobarno (BS), via Forno, 28/B

Elenco documentazione visionata ed estratta in copia:

- Estratto mappa catastale (All. 1)

- Visura storica per immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg. 35, mapp. 9958/10 (All. 2)

- Planimetria catastale dell’immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg. 35, mapp. 9958/10 (All. 3) - Visura storica per immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg. 35, mapp. 9958/19 (All. 4) - Planimetria catastale dell’immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg. 35, mapp. 9958/19 (All. 5) - Elaborato planimetrico - Elenco subalterni (All. 6)

- Elaborato planimetrico - Dimostrazione grafica subalterni (All. 7)

Data verifica catastale (gg/mm/aa): 11 / 02 / 2019

DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE

Il sottoscritto Dott. Arch. Lidia Pintus, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Con- servatori della prov. di Brescia nr. 1260, in qualità di esperto valutatore incaricato dal Tribunale di Brescia, in funzione alla documentazione visionata presso l’Agenzia Entrate _ Ufficio provinciale di Brescia _ Territorio ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente

DICHIARA

X

la REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile (a meno semiparete in ctg.)

□

la NON REGOLARITÀ catastale rispetto alla stato attuale dell’immobile

Note

La limitata porzione di parete in cartongesso è facilmente rimovibile con la modesta spesa di € 350 ca.

5.3 Verifica della titolarità

Inquadramento della titolarità

I beni staggiti sono pervenuti alla proprietà in forza dei seguenti atti trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Salò (BS), come da Certificazione Notarile sostitutiva della Certificazione Storica Ipotecaria attestata dal

(13)

Notaio OMISSIS, Arcisate (VA), a tutto il 22.11.2018 e come da esame dei titoli effettuato dal C.T.U. con ispezioni dei titoli ritenuti utili, aggiornamento delle formalità (All. 15) e acquisizione Nota dell’Atto di provenienza (All. 16) in data 11.02.2019.

Titoli di provenienza

1) Nota di trascrizione Cons. RR.II. Salò (BS) 804 / 523 del 08.02.2010 (All. 16):

Atto in data 19.01.2010 Rep. n. 28891/4299 Notaio OMISSIS, Brescia, a favore di OMISSIS, OMISSIS , contro OMISSIS, Castelcovati (BS)

Titolo: Atto di compravendita in cui l’u.i. oggetto della presente Esecuzione Immobiliare risulta in piena proprietà pro quota indivisa di 1/2 ciascuno di OMISSIS, OMISSIS.

Nota di trascrizione Cons. RR.II. Salò (BS) 5592/3631 del 20.07.2005:

Atto in data 08.07.1995 Rep. n. 52151 / 15922 Notaio OMISSIS, Salò (BS), a favore di OMISSIS, Castelcovati (BS), contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS,

OMISSIS, OMISSIS.

Titolo: Atto di compravendita in cui contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS per 1/6 ciascuno, vendono alla OMISSIS, Castelcovati (BS), la piena ed esclusiva proprietà dell’u.i. su cui insiste il fabbricato contenente l’oggetto della presente Esecuzione Immobiliare.

Successione in morte di OMISSIS il 13.09.1999, registrata il 02.02.2000 al n. 69 - Vol. n. 476, a favore di

OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, per 1/6 ciascuno, contro OMISSIS.

Titolo: Atto di successione in cui OMISSIS lascia in successione a OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS per 1/6 ciascuno la proprietà di 1/1 dell’u.i. su cui insiste il fabbricato contenente l’oggetto della presente E.I.

Atto in data 08.07.2005 Rep. n. 52151 /15922 Notaio OMISSIS, Salò (BS), a favore di OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, contro OMISSIS

Titolo: Atto di accettazione tacita di eredità in cui OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS accettano i beni lasciati loro da OMISSIS.

Successione in morte di OMISSIS il 27.10.1953, registrata al n. 23 - Vol. n. 251, a favore di OMISSIS, contro OMISSIS.

(14)

Titolo: Atto di successione in cui OMISSIS lascia in successione a OMISSIS, la proprietà dell’u.i.

su cui insiste il fabbricato contenente l’oggetto della presente E.I.

Atto in data 14.03.1954 Rep. n. 2503Notaio OMISSIS, Gavardo, a favore di OMISSIS.

Titolo: Atto di donazione e divisione in cui OMISSIS riceve la proprietà dell’u.i. su cui insiste il fabbricato contenente l’oggetto della presente E.I.

X

Quota di proprietà: OMISSIS: piena proprietà pro quota indivisa di 1/2 OMISSIS: piena proprietà pro quota indivisa di ½

□

Usufrutto

□

Nuda proprietà

Condizioni limitanti

X

Servitù: servitù industriale (All. 16)

Del mapp. 6437 (All. 1, 7) del fg. 9 Catasto Fabbricati di proprietà dei danti causa della OMISSIS, venditrice, da esercitarsi su una striscia di terreno della larghezza di m 1,50 posta in fregio al confine nord- ovest dei mapp. 4060 e 9826 sui quali è stato edificato il complesso immobiliare in oggetto, costituita con atto in data 08.07.2005 N.52151/15922 Rep.Notaio OMISSIS la parte acquirente prende atto dell’esistenza di servitù industriale a carico della cabina elettrica (mapp. 9958 sub. 33) costituita a favore di ASM Distribuzione Elettricità S.r.l., con atto in data 30.03.2009 Rep. n. 124612/23170 OMISSIS.

X

Vincoli: vincoli paesaggistici e ambientali (All. 14)

□

Oneri

□

Pesi

(15)

X

Gravami

I beni staggiti sono pervenuti alla proprietà in forza dei seguenti atti trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Salò (BS), come da Certificazione Notarile sostitutiva della Certificazione Storica Ipotecaria attestata dal Notaio OMISSIS, Arcisate (VA), a tutto il 22.11.2018 e come da esame dei titoli effettuato dal C.T.U.

con ispezioni dei titoli ritenuti utili, aggiornamento delle formalità (All. 15) in data 11.02.2019.

2) Nota di iscrizione 805/145 del 08.02.2010:

Atto in data 19.01.2010 Rep. 28892 / 4300 Notaio OMISSIS, Brescia.

Titolo: Ipoteca volontaria a favore di OMISSIS, Siena, (pro quota 1/1), contro OMISSIS, OMISSIS (pro quota 1/2 ciascuno).

Concessione a garanzia di mutuo fondiario.

Immobili da assoggettare ad ipoteca: u.i. oggetto della presente E.I.

3) Nota di trascrizione 5157/3879 del 08.10.2014:

Atto giudiziario in data 06.08.2014 Rep. n. 10187/2014 del Tribunale di Brescia.

Titolo: Atto esecutivo o cautelare. Pignoramento immobili a favore di OMISSIS (pro quota 1/1), contro OMISSIS, OMISSIS (pro quota 1/2 ciascuno).

Immobili gravati da pignoramento: u.i. beni oggetto della presente E.I.

4) Nota di trascrizione 7414/5273 del 15.11.2018:

Atto giudiziario in data 17.09.2018 Rep. n. 10776/2018 del Tribunale di Brescia.

Titolo: Atto esecutivo o cautelare. Pignoramento immobili a favore di OMISSIS (pro quota 1/1), contro OMISSIS, OMISSIS (pro quota 1/2 ciascuno).

Immobili gravati da pignoramento: u.i. beni oggetto della presente E.I.

Stato del possesso del bene alla data della valutazione

X

Libero (Le u.i. pignorate costituiscono l’abitazione della famiglia, costituita dai coniugi e da tre figli)

□

Occupato Indicare a che titolo è occupato il bene per soggetti diversi dall’esecutato, specificando gli estremi di registrazione

□

Tipodicontratto

□

€/anno: gratuito

□

Rata

(16)

□

Durata in anni

□

Scadenza contratto

□

Estremi registrazione

Indicare se il contratto di cui sopra è:

□

Registrato in data antecedente al pignoramento dell’immobile

□

Registrato in data successiva al pignoramento dell’immobile

6. Formalità, vincoli, oneri a carico dell’acquirente

Indicare l’eventuale esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria delle stesso o i vincoli concessi con il suo carattere storico-artistico.

• L’u.i. oggetto della presente Esecuzione Immobiliare è gravata da vincoli incidenti sull’attitudine edificatoria dei beni o vincoli di carattere storico-artistico o archeologico o ambientale che resteranno a carico dell’acquirente come segue (All. 14):

• Esistono oneri di natura condominiale che resteranno a carico dell’acquirente come segue

Da certificazione dell’amministratore del condominio “Forno” OMISSIS, Vobarno (BS), il debito degli esecutati al 30 giugno 2019 ammonta ad € 645,17 per spese ordinarie e straordinarie negli esercizi 2015-2019, ma negli stessi esercizi sono da colmare altri ammanchi per un ammontare complessivo, previsto al 31.12.2019, pari a

€ 1.155,75, come meglio specificato nell’allegata ripartizione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo relativo alle u.i. pignorate (All. 17).

(17)

7. Formalità, vincoli, oneri a non opponibili all'acquirente.

Indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.

Esistono ad oggi formalità che saranno cancellate o che risulteranno non opponibili all’acquirente:

1. Titolo: Ipoteca volontaria iscritta a Brescia il 08.02.2010 ai nn. 805/145

2. Titolo: Pignoramento immobiliare trascritto a Brescia il 08.10.2014 ai nn. 5157/3879 3. Titolo: Pignoramento immobiliare trascritto a Brescia il 15.11.2018 ai nn. 7414/5273

8. Analisi estimativa

Utilizzo della valutazione

L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione.

Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del “più probabile valore in libero mercato” e del “più probabile valore di mercato in condizioni vendita forzata” nell’ambito delle procedure esecutive.

Per determinare il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata, come valore derivato dal più probabile valore in regime di libero mercato, si prendono in esame i differenziali esistenti, al momento della stima, fra l’ipotetica vendita dell’immobile in esame in libero mercato, rispetto alla vendita forzosa implicita alla procedura esecutiva.

Basi del valore

Il più probabile valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 1, nota 3.1) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.2) viene definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 – R.1.2) il valore di mercato viene così definito:

“L’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.”

Il valore di vendita forzata secondo gli standard internazionali (IVS 2007 – IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue:

(18)

"Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essereintrapreso un marketing appropriato."

Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie – (edizione 05/2011 - Appendice A.1.5.1) il valore di vendita forzata viene così definito:

“Il valore di vendita forzata è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato.”

Assunzioni limitative

Indicare le eventuali assunzioni limitative su cui si fonda la valutazione Nessuna

Condizioni limitative

Indicare le eventuali condizioni limitanti all’incarico Nessuna

Verifica del migliore e più conveniente uso (HBU_ Highest and Best Use )

L’attuale valore di mercato dell’immobile staggito rappresenta il massimo valore tra il valore di mercato nell’uso attuale ed i possibili valori di trasformazione degli usi prospettati.

X

Si

□

No. Se no procedere alla determinazione dell’HBU (allegare ulteriore analisi estimativa)

Scelta del criterio di valutazione in applicazione agli standard internazionali di valutazione

Per la determinazione analitica del valore di mercato degli immobili staggiti è stato applicato il seguente criterio di valutazione

X

Metodo del confronto

□

MCA con nr. _____ comparabili

□

Sistema di Stima

X

MCA + Sistema di Stima con nr. 3 comparabili

□

Sistema di ripartizione

□

Analisi di regressione semplice con nr. ____ dati campione

□

Analisi di regressione multipla con nr. ____ dati campione

(19)

□

Finanziario

□

Capitalizzazione diretta

□

Capitalizzazione finanziaria

□

Analisi del flusso di cassa scontato

□

Dei costi

Al fine della determinazione del valore dell’immobile possono essere utilizzati uno o più metodiche di valutazione.

In alcuni casi, potrebbe essere opportuno realizzare la valutazione immobiliare adottando più di una metodica di valutazione.

9. Riepilogo dei valori di stima

LOTTO 01 / 01

Per quanto concerne l’u.i. identificata in mappa al N.C.E.U, cens. Vobarno (BS), via Forno n. 28/B

Il più probabile valore in libero mercato viene di fatto quantificato in € 135.604,00 diconsì Euro centotrentacinquemilaseicentoquattro/00 come segue:

Sup. lorda vendibile di pavimento (Slvp) complessiva del fabbricato staggito = mqe 93,52 ca.,

comprendendo nei valori di stima anche l’ulteriore incidenza dei beni comuni non censibili ex art. 1117 c.c.:

€ / mqe 1.450,00 x mqe 93,52 ca. = € 135.604,00 (centotrentacinquemilaseicentoquattro/00)

Il più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata o valore a base d’asta, viene quantificato in

€ 127.828,63 diconsi Euro centoventisettemilaottocentoventotto/63.

Si deducono dal valore di libero mercato l’importo previsto per la rimozione della parziale parete in cartongesso, la somma dovuta per la situazione debitoria condominiale al momento della stima e una percentuale valutata del 5% ca. come valore di anticipazione (€ 6.780,20), rispettivamente:

€ 135.604,00 - € (350,00 + 645,17 + 6.780,20) ca. = € 135.604,00- € 7.775,37 ca. = € 127.828,63 ca.

(centoventisettemilaottocentoventotto/63).

Note

Al fine di perseguire obiettivi di trasparenza e di efficienza dei mercati immobiliari moderni, l’analisi estimativa dev’essere ricondotta alla best practise, ovvero la migliore pratica valutativa tra quelle esistenti nell’esercizio della professione.

La best practice è usata come benchmark minimo accettabile.

(20)

C.T.U. Dott. Arch. Lidia Pintus Studio di Progettazione Architettonica e I.A.C.C. Colour Consulting/Design, via. Ducco 20 Brescia, T-F 030 381596 Non sono pertanto ammessi per la determinazione dei valori di cui sopra i giudizi di stima o stime sintetiche (monoparametriche), in quanto difficilmente dimostrabili, replicabili e verificabili nel tempo.

10. Dichiarazione di rispondenza

Il sottoscritto esperto incaricato dal Tribunale: Dott. Arch. Lidia Pintus Iscritto all’Ordine/Albo: Architetti Brescia

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS), in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle disposizioni previste dalle Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, con la presente

DICHIARA

X

Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento.

X

Di non aver agito in conflitto di interesse.

X

Di non aver utilizzato né fatto affidamento su conclusioni non fondate.

X

Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa indipendenza, obiettività ed imparzialità.

X

Di essere a conoscenza che il presente rapporto di valutazione può essere sottoposto a riesame.

X

La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso.

X

Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate.

X

Non ha alcun interesse verso il bene in questione.

X

Ha agito in accordo agli standard etici e professionali.

X

E' in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione.

X

Possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l’immobile.

X

Ha ispezionato di persona la proprietà.

X

Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.

Timbro e firma

_________________________________

Data rapporto valutazione: 08/08/2019

(21)

11. Elenco della documentazione da allegare al rapporto di valutazione

1. Estratto mappa catastale

2. Visura storica per immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg.35, mapp.9958/10 3. Planimetria catastale dell’immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg.35, mapp.9958/10 4. Visura storica per immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg.35, mapp.9958/19 5. Planimetria catastale dell’immobile: N.C.E.U., Vobarno (BS), sez. NCT, fg.35, mapp.9958/19 6. Elaborato planimetrico - Elenco subalterni

7. Elaborato planimetrico - Dimostrazione grafica subalterni 8. Rilievo fotografico

9. P.d.C. P.E. n. 1/2006, prot. n. 351 del 10.04.2006

10. DIA prot. n. 7512/2007 P.G. del 01.06.2007 - variante al Permesso di Costruire P.E. n. 1/2006 11. Certificato di agibilità

12. Estratto P.G.T. vigente: Legenda e Azzonamento 13. Estratto N.T.A. P.G.T., art. 24

14. Estratto carta dei Vincoli: Legenda e Tavola

15. Ispezioni Conservatoria RR.II.: aggiornamento delle formalità 16. Provenienza: Nota Atto di compravendita

17. Documentazione amministrazione condominiale