LOTTO 1 * * * * * * * * * *

(1)

TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO

SEZIONE VI CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. FABRIZIO MINUTOLI

CUSTODE GIUDIZIARIO NOTAIO PIETRO COSTAMANTE * * * * *

ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSA DA

COSTRUZIONI EDILIA S.R.L. CONTRO (R.G. 642/2017)

* * * * *

LOTTO 1

*****

PERIZIA DI STIMA DELL’ING. PIETRO BARRESI RELATIVA AI TERRENI SITI NEL COMUNE DI MONREALE, ISCRITTI ALLA PARTICELLA 404 DEL FOGLIO 36, ALLE PARTICELLE 190,192,194 E

198 DEL FOGLIO 37 E ALLE PARTICELLE 131, 253, 277 E 289 DEL FOGLIO 38 DEL C.T. DI MONREALE

* * * * *

QUESITO N.1: DIRITTI REALI E BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO Nella sottostante tabella è riportato l’elenco delle particelle, con le relative superfici catastali, dei terreni facenti parte del lotto 1, pignorati con atto del 07/09/2017.

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FOGLIO PARTICELLA SUPERFICIE CATASTALE (MQ.)

36 404 6.784

190 5.601

192 10

194 12.992

37

198 372

131 4.974

253 6.686

277 4.690

38

289 5.538

Totale (mq.) 47.647

Il lotto di vendita 1 è costituito da terreni siti in Monreale, a valle della strada Provinciale Pezzingoli, nei pressi del parco acquatico Acquapark e della contrada Fiumelato. I detti terreni non sono tutti confinanti tra loro; il gruppo di essi, più vicini al parco acquatico Acquapark, a valle della strada vicinale Miccini, è iscritto particelle 190, 192, 194 e 198 del foglio 37, il gruppo di terreni, distanti circa 600 metri dai primi, ubicato a monte della strada vicinale Miccini, è iscritto alla particella 404 del foglio 36 e alle particelle 131 e 277 del foglio 38 e il gruppo a valle della strada vicinale Miccini è iscritto al particelle 253 e 289 del foglio 38 del C.T. del comune di Monreale.

Tutti i terreni appartengono interamente alla società debitrice S.r.l. in forza degli atti di seguito citati.

Con atto di compravendita del 26/10/1967 rep. 146549/29210 in notaio Leto (All. 1), trascritto a Palermo il 27/10/1967 ai nn.

35263/29461, il signor vende a S.r.l. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 194 (ex part. 2) del foglio 37. Con tale atto vengono vendute alcune particelle di terreno, fra cui la particella 2, dalla quale ha avuto origine l’attuale

(3)

particella 194. Negli allegati 2 e 3 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

13317/11012, il signor , nella qualità di procuratore del proprio padre , vende a S.r.l. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 190 (ex part. 8) e 192 (ex part. 8) del foglio 37. Con tale atto vengono vendute alcune particelle di terreno, fra cui la particella 28, dalla quale ha avuto origine l’attuale particella 192. Negli allegati 5…8 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

Con atto di compravendita del 10/09/2008 rep. 33679/7564 in notaio Sangiorgi (All. 9), trascritto a Palermo il 29/09/2008 ai nn.

56869/38084, la signora vende a S.r.l. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 198 (ex part. 12) del foglio 37; negli allegati 10 e 11 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

Con atto di compravendita del 04/12/1966 rep. 140811/28419 in notaio Leto (All. 12), trascritto a Palermo il

24/12/1966 ai nn. 42803/36074, il signor vende a S.r.l. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alle particelle 253 e 289 del foglio 38; negli allegati 13…16 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

6229/5257, il signor vende a srl il terreno

(4)

sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 131 del foglio 38;

negli allegati 18 e 19 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

7055/5907, i signori vendono

a il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 277 del foglio 38; negli allegati 21 e 22 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

Con atto di compravendita del 06/03/1967 rep. 67449/4691 in notaio Giambalvo (All. 23), trascritto a Palermo il 25/03/67 ai nn.

10662/8816, i signori

il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 404 del foglio 36; negli allegati 24 e 25 sono riportate rispettivamente le relative visure catastali attuale e storica.

Di seguito riporto le immagini satellitari dei luoghi estratte da Google Earth (Foto 1, 2) e lo stralcio dell'unione dei fogli di mappa 36, 37 e 38 (All. 26), dove ricadono i beni oggetto di esecuzione, evidenziati in giallo e distinti per i relativi lotti di vendita; negli allegati 27, 28 e 29 riporto rispettivamente gli stralci dei fogli di mappa 36, 37 e 38.

(5)

FOTO 1 IMMAGINE SATELLITARE (FONTE GOOGLE EARTH, ESTRATTA)

FOTO 2 IMMAGINE SATELLITARE (FONTE GOOGLE EARTH)

(6)

N

LOTTO 2

LOTTO 1

ACQUAPARK

STRALCIO ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE DELL'UNIONE DEI FOGLI 36,37 E 38 DEL COMUNE DI MONREALE

Il lotto di terreno oggetto di pignoramento composto dalle particelle 190, 192 e 194 del foglio 37 confina a nord con strada vicinale Miccini, a ovest con la particella 175, a sud con il Fiumelato, a est con le particelle 5, 3 e 9 del foglio 37. La particella 198 del foglio 37 confina a nord con la particella 199, a ovest con la particella 7, a sud con il fiume Fiumelato e a est con la particella 28 dello stesso foglio. Il lotto di terreno oggetto di pignoramento che ricade a monte della strada vicinale Miccini (particelle 404 del foglio 36 e particelle 131 e 277 del foglio 38) confina a nord con le particelle 1009, 921 e

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398 del foglio 36, a ovest e a sud con strada vicinale Miccini, a est con la particella 129 del foglio 38. I terreni (particelle 253 e 289 del foglio 38) a valle della strada vicinale Miccini confinano a nord con strada vicinale Miccini a ovest con le particelle 187 e 290, a sud con il Fiumelato a est con le particelle 188, 254 e 255.

QUESITO N. 2: ELENCARE ED INDIVIDUARE I BENI COMPONENTI CIASCUN LOTTO E PROCEDERE ALLA DESCRIZIONE MATERIALE DI CIASCUN LOTTO

Il bene pignorato, facente parte del lotto 1, è costituito da terreni comprendenti le particelle 404 (6.784 mq.) del foglio 36, 190 (5.601 mq.), 192 (10 mq.), 194 (12.992 mq.) e 198 (372 mq.) del foglio 37, 131 (4.974 mq.), 253 (6.686 mq.), 277 (4.690 mq.) e 289 (5.538 mq.) del foglio 38 del C.T. di Monreale; la sua superficie complessiva catastale è pari a 47.647 mq.

Il bene oggetto di pignoramento ricade nel territorio del Comune di Monreale e si trova a circa 7 km dal centro storico (Foto 3), è composto da più particelle catastali non tutte confinanti fra loro, ha forma irregolare e in pendenza. Le particelle del foglio 37 (Foto n.

4...13), in parte recintate, sono prossime a fabbricati in residence;

durante le operazioni di sopralluogo del 09/06/20, eseguite alla presenza del delegato del Custode Giudiziario, nel relativo verbale, è stato segnalato che, a causa della "presenza diffusa di sterpaglie si rileva la necessità della pulizia di tale terreno al fine di prevenire eventuali incendi".

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MONREALE CENTRO STORICO

^TERRENI

F^OTO3 IMMAGINE SATELLITARE ESTRATTA DA GOOGLE EARTH

FOTO 4 TERRENO E RECINTATO FOTO 5 TERRENO RECINTATO

FOTO 6 TERRENO RECINTATO FOTO 7 TERRENO RECINTATO

(9)

(10)

Il terreno a monte della strada vicinale Miccini iscritto alle particelle 190, 192, 194 e 198 del foglio 37 è limitrofo a un residence di fabbricati ad uso abitativo, ma anche a particelle di terreno che risultano incolte con presenza di sterpaglie; a valle esso (particelle 253 e 289) è in parte recintato, come si osserva dalle foto 14...25.

FOTO 14 TERRENO F 36 PAR T.404 FOTO 15 TERRENO F 38 PART.LLE 131 E 277

FOTO 16 PART.404 FOGLIO 36 E PART.LLE 131 E 277 FOGLIO 38 FOTO 17 TERRENO RECINTATO PART.289

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FOTO 18 TERRENO A VALLE PART.289 E 253 FOTO 19 TERRENO A VALLE PART.289 E 253

FOTO 20 TERRENO F 36 PAR T.404 FOTO 21 TERRENO F 38 PART.LLE 131 E 277

FOTO 22 TERRENO F 38 PART.LLE 253 E 289 FOTO 23 TERRENO F 38 PART.LLE 253 E 289

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FOTO 24 TERRENO F 38 PART.LLE 253 E 289 FOTO 25 TERRENO F 38 PART.LLE 253 E 289

QUESITO N.3: IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL BENE PIGNORATO

Nella sottostante tabella sono elencate le particelle di terreno pignorate, con indicazione della qualità e della superficie catastale.

FOGLIO PARTICELLA QUALITÀ SUPERFICI (MQ.)

36 404 seminativo arborato 6.784

190 seminativo arborato 5.601

192 seminativo arborato 10

194 pascolo 12.992

37

198 seminativo arborato 372

253 pascolo 6.686

38

289 seminativo 5.538

47.647

Tutte le particelle di terreno sono attualmente intestate alla debitrice , ad eccezione della particella 198 del foglio 37 che risulta intestata a: proprietà per 1/1, livellario e

oneri del concedente”.

Dalle visure storiche catastali risulta che la particella 404 del

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foglio 36, attualmente intestata alla debitrice

antecedentemente, aveva la seguente intestazione: “Amministrazione del fondo per il culto (FEC), diritto del concedente”.

Risulta altresì che le particelle 190, 192 e 194 del foglio 37, attualmente intestate alla debitrice antecedentemente, avevano la seguente intestazione: enfiteusi per 1/1, livellario, Mensa Arcivescovile di Palermo, diritto del concedente”. Le dette particelle derivano dalla soppressione delle particelle 174 e 176, a seguito di frazionamento del 08/05/2008 protocollo n. PA 0212564.

Come già detto, risulta che la particella 198 del foglio 37 è attualmente intestata a: proprietà per 1/1, livellario, Mensa Arcivescovile di Monreale, oneri del concedente”. La detta particella deriva dalla soppressione della particella 12, a seguito di frazionamento del 29/08/2008 protocollo n. PA 0365348.

QUESITO N.4: SCHEMA SINTETICO-DESCRITTIVO DEL LOTTO

Piena proprietà di un terreno sito in Monreale in contrada Fiumelato, nei pressi del parco acquatico Acquapark, costituito da tre appezzamenti di terreno fra loro non confinanti, di forma irregolare, in pendenza, ricadenti in prossimità della strada vicinale Miccini, la cui superficie catastale è pari complessivamente a 47.647 mq. Le particelle 190, 192 e 194 del foglio 37 confinano a nord con strada vicinale Miccini, a ovest con la particella 175, a sud con il Fiumelato, a est con le particelle 5, 3 e 9 del foglio. La particella 198 del foglio 37 confina a nord con la particella 199, a ovest con la particella 7, a sud con il Fiumelato e a est con la particella 28. Le particelle 404 del foglio 36 e

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le particelle 131 e 277 del foglio 38 confinano a nord con le particelle 1009, 921 e 398 del foglio 36, a ovest e a sud con strada vicinale Miccini, a est con la particella 129 del foglio 38. Le particelle 253 e 289 del foglio 38 confinano a nord con strada vicinale Miccini a ovest con le particelle 187 e 290, a sud con il Fiumelato a est con le particelle 188, 254 e 255.

Alcune particelle di terreno sono edificabili (superficie 15.202 mq.) e ricadono in zona VL2 - Villeggiatura e attrezzature turistico- alberghiere. Altre particelle ricadono in parte in area boschiva e in parte fascia di rispetto del bosco, la cui superficie (17.253 mq.) è asservibile per l’edificazione in altra parte del terreno. La superficie di 15.192 non è asservibile.

Sulla particella 404 del foglio 36 grava il livello dell’Amministrazione del fondo per il culto (FEC). Sulle particelle 190, 192 e 194 del foglio 37 grava il livello della Mensa Arcivescovile di Palermo. Sulla particella 198 del foglio 37 grava il livello della Mensa arcivescovile di Monreale. Nella valutazione dell’immobile si è tenuto conto del costo per la relativa affrancazione delle dette particelle.

Il valore a base d'asta dei terreni oggetto di esecuzione, nello stato in cui si trovano, può essere stimato in € 231.700,00.

QUESITO N. 5: RICOSTRUZIONE DEI PASSAGGI DI PROPRIETÀ IN RELAZIONE AL BENE PIGNORATO

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35263/29461, il signor il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 2 del foglio 37, oggi soppressa, dalla quale, a seguito di frazionamento, è derivata la particella 194.

Con atto di compravendita del 12/04/68 rep. 149248/29729 in notaio Antonino Leto (All. 4), trascritto a Palermo il 03/05/1968 ai nn.

13317/11012, il signor

. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 8, oggi soppressa, dalla quale a seguito di frazionamento sono derivate le particella 190 e 192.

Con atto di compravendita del 10/09/2008 rep. 33679/7564 in notaio Sangiorgi (All. 9), trascritto a Palermo il 29/09/2008 ai nn.

56869/38084, la signora . il

terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 198 (ex part. 12) del foglio 37.

Con atto di compravendita del 04/12/1966 rep. 140811/28419 in notaio Leto (All. 12), trascritto a Palermo il

24/12/1966 ai nn. 42803/36074, il s

il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 253 e 289 del foglio 38.

6229/5257, il signor . il

terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 131 del foglio 38.

(16)

7055/5907, i signori

. il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 277 del foglio 38.

Con atto di compravendita del 06/03/1967 rep. 67449/4691 in notaio Giambalvo (All. 23), trascritto a Palermo il 25/03/67 ai nn.

10662/8816, il signor

il terreno sito nel Comune di Monreale iscritto alla particella 404 del foglio 36.

QUESITO N. 6 INFORMAZIONI SUL BENE PIGNORATO SOTTO IL PROFILO EDILIZIO ED URBANISTICO

Le particelle di terreno oggetto di pignoramento afferenti al lotto 1, site in Monreale in contrada Miccini, come si rileva dai certificati del 01/06/20 (All. 30) e del 01/09/20 (All. 31) hanno la destinazione urbanistica che viene indicata per ciascuno di esse nella tabella sottostante, nella quale sono indicati anche gli eventuali vincoli.

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TERRENO

FASCIA DI

RISPETTO BOSCO

(VINCOLO DI INEDIFICABILITÀ ASSOLUTA CON DENSITÀ EDILIZIE ASSERVIBILE)

AREA BOSCHIVA

(VINCOLO DI INEDIFICABILITÀ ASSOLUTA)

P.A.I.(D.P.R.

N.91 DEL

27/03/07 E SUCC. AGG.)

VINCOLO:

AREE DI

NOTEVOLE INTERESSE PUBBLICO (EX

L. GALASSO)

V.L.2- VILLEGGIATURA E ATTREZZATURE

TURISTICO- ALBERGHIERE

NOTE

F^OGLIO 37

PARTICELLA 190

(5.601 mq.) ^{IN PARTE} ^{IN PARTE}

MINIMA PARTE

X

F^OGLIO 37

PARTICELLA 192

(10 mq.) INTERAMENTE X

FOGLIO 37

PARTICELLA 194

(12.992 mq.) INTERAMENTE MAGGIOR PARTE

X

Originariamente per la maggior

parte

ASSERVIBILE PER LA MAGGIOR PARTE

FOGLIO 37

PARTICELLA 198

(378 mq.) INTERAMENTE INTERAMENTE X INEDIFICABILE

F^OGLIO 36

PARTICELLA 404

(6.784 mq.) INTERAMENTE X

ASSEVERABILE PER INTERO

F^OGLIO 38

PARTICELLA 131

(4.974 mq.) ^X EDIFICABILE

F^OGLIO 38

PARTICELLA 277

F^OGLIO 38

PARTICELLA 253 (6.686 mq.)

MAGGIOR PARTE

X

Originariamente per la minor

parte

ASSERVIBILE PER LA MINOR PARTE

F^OGLIO 38

PARTICELLA 289

Le Norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Monreale prescrivono che nelle "Zone di salvaguardia e fasce di rispetto" (zone boschive e altre) "si costituisce vincolo di inedificabilità assoluta"; "nelle fasce di rispetto al bosco, delle strade e dei fiumi non è ammessa alcuna edificabilità, ma le densità edilizie, se segnate, potranno essere asservite".

Nelle Zone VL2 - Villeggiatura e attrezzature turistico -

(18)

alberghiere, "l'edificazione è subordinata all'adozione dei piani particolareggiati ed alla approvazione dei piani di lottizzazione", l'indice di densità edilizia fondiaria non potrà superare 0,20 mc/mq., gli edifici non possono comprendere più di due piani fuori terra e comunque non possono superare l'altezza massima di ml 7,00. Inoltre in detta zona, per costruzioni di tipo isolato, l'attività edilizia potrà essere consentita mediante singola concessione, ove il proprietario o l'avente titolo cede gratuitamente al comune, mediante atto da registrare e trascrivere, il 30% dell'area proposta per l'insediamento, comunque non inferiore al lotto minimo richiesto, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria non delimitate nel PRG. Il suddetto 30% di area ceduta è comprensiva degli spazi previsti dal D.M. n. 1444 del 02/04/68 e la densità edilizia fondiaria relativa all'area ceduta, non potrà essere asservita.

Dalla tabella sopra riportata si rileva che le particelle 131, 277 e 289 del foglio 38 sono edificabili.

Le particelle 404 del foglio 36, 194 del foglio 37 e 253 del foglio 38 sono soggette al vincolo di inedificabilità assoluta, ma la loro superficie, in tutto o in parte, è asservibile per edificare in altri terreni;

si farà riferimento alla densità edilizia di 0,20 mc./mq. dal momento che le dette particelle ricadevano originariamente in zona VL2.

Le particelle 190 e 192 del foglio 37 sono anch’esse soggette al vincolo di inedificabilità assoluta e si possono considerare non asservibili, dal momento che le dette particelle ricadevano originariamente in area di rispetto del fiume. La particella 198 del

(19)

foglio 37 è inedificabile e la sua superficie non è asservibile.

Riporto di seguito una tabella contenente le particelle edificabili (particelle 131, 277 e 289 del foglio 38), la cui superficie complessiva è pari a 15.202 mq.

Particella Superficie (mq.)

131 del foglio 38 4.974

277 del foglio 38 4.690

289 del foglio 38 5.538

15.202

Nella sottostante tabella sono elencate le particelle asservibili, la cui superficie, in tutto o in parte, può essere utilizzata per la cubatura di costruzioni realizzabili in aree edificabili, con densità 0,20 mc./mq.

(particelle 194 del foglio 37, 404 del foglio 36 e 253 del foglio 38). La superficie totale delle dette particelle è pari a 26.462 mq., quella asservibile è complessivamente pari a 17.253 mq. e quella non asservibile è pari a 9.209 mq.

Particella Superficie totale (mq.)

Percentuale superficie asservibile

Superficie asservibile

(mq.)

Superficie non asservibile

(mq.)

404 del foglio 36 6.784 100% 6.784 0

194 del foglio 37 12.992 60% 7.795 5.197

253 del foglio 38 6.686 40% 2.674 4.012

26.462 17.253 9.209

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Nella sottostante tabella sono elencate le particelle 190 e 192 del foglio 37, non asservibili (5.611 mq.).

190 del foglio 37 5.601

192 del foglio 37 10

5.611

La particella 198 del foglio 37, della superficie di 372 mq., è inedificabile.

Nella sottostante tabella viene riportato il riepilogo di quanto precedentemente esposto, in modo da avere un quadro di riferimento facilmente leggibile con l’individuazione della superficie edificabile, di quella asservibile e di quella non edificabile.

Superficie edificabile

Superficie asservibile

Superficie non asservibile o inedificabile (mq.)

131 del foglio 38 4.974 4.974 277 del foglio 38 4.690 4.690 289 del foglio 38 5.538 5.538

404 del foglio 36 6.784 6.784

194 del foglio 37 12.992 7.795 5.197

253 del foglio 38 6.686 2.674 4.012

190 del foglio 37 5.601 5.601

192 del foglio 37 10 10

198 del foglio 37 372 372

47.647 15.202 17.253 15.192

(21)

QUESITO N.7: STATO DI POSSESSO ATTUALE DELL'IMMOBILE

Durante il sopralluogo del 09/06/20, effettuato congiuntamente al delegato del Custode Giudiziario, si è constatato che i terreni risultano incolti e liberi.

QUESITO N.8: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE ONERI E VINCOLI A CARICO DELL'ACQUIRENTE

Su alcuni beni oggetto del presente lotto di vendita sono presenti alcune servitù, che vengono elencate di seguito.

- trascrizione del 25/05/06 ai nn. 20689/16079 relativa alla costituzione di diritti reali a titolo oneroso a favore degli immobili iscritti al C.F. di Monreale foglio 37 part. 175 sub 61 e sub 63 (non oggetto del presente pignoramento) contro il terreno iscritto al foglio 37 part. 194, dipendente da atto a rogito del Notaio Mario Marino di Carini del 18/05/2016, rep. 51059 (All. 32). Nel quadro D della nota di trascrizione si legge: l

in liquidazione la costituzione di una servitù di passaggio a favore dei fabbricati di sua proprietà, sopra descritti e a carico del terreno di proprietà della società

per il corrispettivo di euro cinquemila/00 (euro 5.000,00).

La società "parte concedente", ha costituito a carico del terreno di sua proprietà, sito nel Comune di Monreale nella contrada Miccini, a favore dei fabbricati della proprietà

servitù perpetua di passaggio da esercitarsi sulla stradella larga metri lineari cinque (5) e lunga metri lineari centonovanta (190) per una superficie complessiva di metri quadrati mille (1.000) circa,

(22)

che dipartendosi dalla strada principale del complesso "colle delle ginestre" giunge alle corti di pertinenza dei fabbricati sopra descritti.

ONERI E VINCOLI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE COMUNQUE RESTERANNO NON OPPONIVBILI ALL'ACQUIRENTE

Trascrizione del pignoramento in data 21/09/2017 ai nn. 36615

R.gen. 28333 R.part. a favore di: contro

QUESITO N. 9: VERIFICARE SE I BENI PIGNORATI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE

Non risulta che l'immobile pignorato ricada su suolo demaniale.

QUESITO N.10: ESISTENZA DI PESI OD ONERI DI ALTRO TIPO

Dalle visure storiche catastali delle particelle 190, 192 e 194 del foglio 37 (All. 3, 6, 8) si rileva che su esse grava un livello della Mensa Arcivescovile di Palermo; infatti si legge la seguente intestazione:

I enfiteusi per 1/1, livellario sino al 26/10/67, Mensa Arcivescovile di Palermo, diritto del concedente per 1/1 fino al 26/10/67.

Per tale motivo, in data 18/06/2020, ho inviato una nota a mezzo pec alla Mensa Arcivescovile di Palermo (oggi I.D.S.C.) per verificare la presenza del livello su detti terreni, se sono intervenuti atti di affrancazione e quali sono gli eventuali costi per l’affrancazione. In data 22/07/2020 l'Avv. Durante, per conto dell'I.D.S.C., ha inviato una nota a mezzo pec riportando che "il capitale di affrancazione relativo

(23)

ai terreni in oggetto assoggettati alla procedura esecutiva in epigrafe (particelle 190, 192, 194 del foglio 37), ammonta ad € 9.716,90 comprensivo anche delle ultime cinque annualità non corrisposte".

Secondo la visura storica catastale (All. 11), sulla particella 198 del foglio 37, grava un livello della Mensa Arcivescovile di Monreale, nella quale è riportata come livellario e la Mensa Arcivescovile di Monreale come oneri del concedente; sulla particella 404 del foglio 36 (All. 25) grava un livello del FEC (Fondo per il Culto). Pertanto, anche per queste ultime particelle, sono state inviate note a mezzo pec alla Mensa Arcivescovile di Monreale e al FEC.

Nonostante ripetute richieste, queste ultime amministrazioni non hanno fornito notizie in merito all’eventuale costo di affrancazione del canone enfiteutico.

In mancanza di tali dati, per analogia, si ritiene di potere considerare un costo di affrancazione analogo a quello richiesto dalla Mensa arcivescovile di Palermo, calcolandolo, in via presuntiva, come proporzionale alla superficie complessiva delle particelle 190, 192 e 194 del foglio 37 (18.693 mq.); essendo la superficie complessiva delle particelle 404 del foglio 36 e 198 del foglio 37 pari a 7.156 mq., il valore di affrancazione può essere stimato in € 4.000,00.

Sono a carico dell'acquirente del bene pignorato gli oneri derivanti dal costo per l’affrancazione dei terreni e per le conseguenti rettifiche catastali, che, per quanto sopra detto, considerando anche gli oneri vari, possono essere stimati complessivamente in € 16.000,00.

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QUESITO N. 11: INFORMAZIONI SULLE SPESE DI GESTIONE DELL'IMMOBILE E SU EVENTUALI PROCEDIMENTI IN CORSO

Non vi sono spese di gestione condominiale.

QUESITO N.12: VALUTAZIONE DEL BENE

Come già detto nei precedenti paragrafi, il lotto 1 è composto da terreni edificabili, da terreni asservibili, in tutto o in parte, e da terreni non edificabili. Occorrerà pertanto effettuare tre stime diverse per le diverse tipologie urbanistiche degli immobili.

STIMA DEL TERRENO EDIFICABILE

Si procede di seguito con la stima dei terreni edificabili (particelle 131, 277 e 289 del foglio 38), la cui superficie è pari complessivamente a 15.202 mq. Da tale valore bisogna detrarre il 30%

da cedere al comune e, pertanto, la superficie sulla quale basare i calcoli per la stima è pari a 10.640 mq.

Poiché non si possiede un sufficiente numero di dati per potere stimare con buona approssimazione il valore di un terreno edificabile nella zona con il metodo sintetico comparativo, ritengo di dover utilizzare il metodo del valore di permuta.

Si procede inizialmente alla valutazione del volume edificabile all’interno del terreno, sulla base dell’indice volumetrico fondiario che, come già detto, trattandosi di zona di villeggiatura (VL2), è pari a 0,20 mc./mq.

(25)

Poiché, come detto sopra, l’estensione del terreno edificabile è pari a 10.640 mq., il volume in esso edificabile è pari a 2.130 mc; per ottenere la superficie potenzialmente edificabile bisogna dividere tale valore per l’altezza media di un appartamento che può essere assunta pari a 3 m. In tal modo si ottiene la superficie edificabile pari a 710 mq. Per ottenere la superficie commerciabile bisogna dedurre da essa un’aliquota, che può essere stimata nella misura del 10% circa, per tenere conto delle superfici comuni che non sono vendibili; pertanto la superficie commerciale può essere stimata in 640 mq.

Determinato il valore unitario sul libero mercato di fabbricati ricadenti nella stessa zona e della tipologia e qualità ordinaria della zona stessa, moltiplicando tale valore per la superficie potenzialmente commerciabile si ottiene il valore complessivo di tutta la superficie commerciabile costruibile.

Determinato quanto sopra, si effettua la stima secondo il valore di permuta, cioè dell’aliquota di fabbricati che, nel mercato ordinario, può essere ceduta dal costruttore al proprietario del terreno sul quale insistono i fabbricati. Essa è un’aliquota del valore complessivo dei fabbricati, la cui entità dipende dalla localizzazione e dalla tipologia del terreno; considerando le caratteristiche del terreno in esame, si può attribuire il valore medio del 25% circa.

Bisogna quindi, preliminarmente, procedere alla stima del valore unitario dei fabbricati che potrebbero essere realizzati nel terreno oggetto di stima. Per tale valutazione ho adottato il metodo sintetico- comparativo, che si basa sul reperimento di dati storici elementari

(26)

relativi a prezzi di mercato di beni analoghi riscontrati in epoca prossima a quella della stima. Dalla scala formata da tali valori si può determinare il valore di mercato dell’immobile da stimare, attraverso l’inserimento di esso nel gradino della scala che presenta maggiori analogie. Per la valutazione ho utilizzato come parametro di raffronto il metro quadrato di superficie lorda commerciale e ho svolto un’analisi di mercato di beni similari per destinazione d’uso, ubicazione, vetustà, superficie commerciale e appetibilità nell’attuale mercato immobiliare.

Per tale stima mi sono basato su dati dedotti da avvisi di vendita di Agenzie Immobiliari (All. 32) per immobili ubicati in zona prossima a quella di stima, confrontati con i dati forniti dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI) relativi al primo semestre dell'anno 2020 (All. 33). Questi ultimi, per la zona E4 del Comune di Monreale “Suburbana/Loc. Giacalone-Pezzingoli- Caculla- Barone-Celsi-Miccini", per la tipologia "Ville e Villini” e stato conservativo normale, riportano un valore compreso fra un minimo di 570,00 €/mq. e un massimo di 850,00 €/mq.

Riporto di seguito una tabella nella quale sono indicati: il nominativo dell'agenzia immobiliare, la superficie dell'immobile in vendita, la richiesta economica per la vendita, il conseguente importo unitario, l'anno di costruzione e note varie.

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AGENZIA IMMOBILIARE

DESCRIZIONE SINTETICA

SUPERFICIE (^MQ.)

RICHIESTA ECONOMICA

(€)

IMPORTO UNITARIO

(€/MQ.) ANNO DI COSTRUZIONE

NOTE

SAMPOLO REAL ESTATE

immobiliare .it

Villa indipendente su S.P. di Pezzingoli, composta al primo livello da: salone doppio, cucina abitabile, 2 camere e bagno. Al secondo piano da: 2 camere, bagno e terrazza

330 225.000,00 680,00 1970

Lotto di terreno di 1500mq., con pergolato, angolo cottura, forno a legna, rustico con camera da letto, wc e ripostiglio

IMPRENDO CASA

immobiliare .it

Villa unifamiliare via Esterna Strazzasite 1-A, Monreale. La Villa si sviluppa su più livelli:

piano terra: ingresso su cucina-soggiorno, 1 camera da letto e servizio.

Piano primo: 2 camere da letto e 1 servizio.

Piano s1: locale cantinato carrabile di 100 mq.

218 150.000,00 690,00 2015 Giardino di 700 mq.

UNICA RETE IMMOBILIARE

immobiliare .it

Villa ad Aquino Pezzingoli composta: al piano terra da locale di sgombero, servizio; al primo piano:ingresso, cucina abitabile, salone, camera, servizio;

terrazza mq 40 circa al secondo piano

207 175.000,00 840,00 1985

Ristrutturato.

Terreno di 700 mq.

PRIVATO immobiliare .it

Villa bifamiliare S. P. di Pezzingoli, così composta: ingresso, salone, 3 camere da letto, cucina abitabile, bagno, ripostiglio

180 180.000,00 1.000,00 Giardino con

spazio esterno e posti auto

PROGETTO CASA immobiliare .it

Villa unifamiliare di piano terra e primo

piano e piano

seminterrato, composta da: salone, cucina abitabile, wc, lavanderia e ripostiglio, due camere, bagno e terrazzo al piano.

190 225.000,00 1.180,00 Lotto di terreno di 2.000 mq,

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UNICREDIT PER LA CASA

immobiliare .it

Terratetto unifamiliare S.P. di Pezzingoli. La prima unità abitativa si suddivide in ingresso, saletta, salone, cucina abitabile, due camere da letto, doppio servizio, ripostiglio, terrazzino Il primo piano ospita la seconda unità, composta da ingresso, salone, cucina-soggiorno, camera da letto matrimoniale, cameretta, bagno, terrazza al piano.

160,00 215.000,00 1.340,00 1980

Terreno di 1200 mq. circa e box auto su strada di 50 mq.

PRIVATO immobiliare .it

Villa unifamiliare via Esterna Reali Celsi. Al piano inferiore salone,

cucina, bagno,

lavanderia. Al piano superiore 2 camere da letto, bagno, camerino

100 140.000,00 1.400,00 In costruzione

SID IMMOBILIARE DI

GRIGOLI

immobiliare .it

Appartamento in Villa in Via P.F. n°13/a L'immobile è composto da: saloncino, cucina, camera, cameretta, due ripostigli, wc.

Al piano sovrastante terrazza coperta di esclusiva pertinenza, oltre al terreno retrostante di mq. 100.

100 150.000,00 1.500,00 Ristrutturato.

Posto auto

Dalla tabella soprastante, nella quale sono riportati gli importi richiesti per la vendita di 8 immobili ubicati nei pressi del lotto di oggetto di stima, si osserva che i valori unitari variano da un minimo di 680,00 €/mq. ad un massimo di 1.500,00 €/mq. Quest'ampia oscillazione può trovare giustificazione nella diversa vetustà degli immobili, nel loro grado di finitura, nella panoramicità.

Come già detto, i valori unitari riportati dall'OMI, per la zona variano da 570,00 €/mq. a 850,00 €/mq. Considerando che il valore medio degli annunci delle agenzie immobiliari è di circa 1.080,00

€/mq., ritengo che si possa assumere il valore unitario di 1.000,00

€/mq. Poiché, come sopra detto, la superficie commerciale

(29)

potenzialmente edificabile è stata valutata pari a 640 mq., il valore dei fabbricati potenzialmente realizzabili e pari a € 640.000,00. Poiché, come già detto, l’incidenza del valore del terreno su tale somma può essere assunta pari al 25%, il valore del terreno edificabile può essere assunto pari a € 160.000,00.

STIMA DEL TERRENO ASSERVIBILE

Si procede di seguito con la stima dei terreni la cui superficie è in parte asservibile (particelle 404 del foglio 36, 194 del foglio 37 e 253 del foglio 38), ed è pari a 17.253 mq. Da tale valore bisogna detrarre il 30% da cedere al comune e, pertanto, la superficie sulla quale basare i calcoli per la stima è pari a 12.070 mq.

Per la stima del terreno procedo analogamente a quanto fatto per le aree edificabili, considerando però che, trattandosi di aree soltanto asservibile e non edificabili, il loro valore deve essere ridotto di un coefficiente il cui valore può essere assunto pari al 50%. Poiché per il terreno edificabile, esteso 10.640 mq., il valore è stato stimato in

€ 160.000,00, per il terreno asservibile, esteso 12.070 mq., il valore può essere stimato in € 90.700,00.

STIMA DEL TERRENO NON ASSERVIBILE

Il terreno non asservibile è costituito dalle particelle 190, 192 e 198 del foglio 37 per intero e da parte delle particelle 194 del foglio 37 e 253 del foglio 38, per la superficie complessiva di 15.192 mq. Per la stima del più probabile valore di mercato del terreno non edificabile, si può procedere considerandolo come un terreno agricolo di buona

(30)

qualità, in considerazione che la sua superficie può essere utilizzata come pertinenza delle aree edificabili. Per la stima bisogna tenere conto della giacitura, della pendenza, della distanza dalle vie di comunicazione, delle eventuali coltivazioni presenti, della vocazione colturale. I valori dei terreni agricoli nella zona sono alquanto variabili in funzione di una serie di fattori fra i quali la circostanza che si tratta di terreni agricoli posti in prossimità di aree urbanizzate. I dati relativi ai valori agricoli medi della regione siciliana, validi nel 2019 per la regione agraria n. 5, comprendente il territorio comunale di Monreale, indicano che le colture di maggiore pregio hanno un valore variabile fra 20.000,00 €/ha e 35.100,00 €/ha. Secondo il listino dei valori immobiliari dei terreni agricoli dell’Osservatorio dei Valori Agricoli valori minimi per le colture di maggior pregio variano fra 20.000,00

€/ha e 40.000,00 €/ha.

Considerando tutto quanto sopra, ritengo che al terreno non asservibile possa essere attribuito un valore unitario, tenendo conto delle circostanze sopra richiamate, pari a 25.000,00 €/ha. Poiché la superficie del terreno non asservibile è pari a 15.192 mq., il suo valore può essere stimato in € 37.900,00.

Complessivamente il valore totale dei terreni potrebbe essere stimato in € 288.600,00 come si rileva dalla sottostante tabella.

(31)

IMMOBILE VALORE STIMATO

Terreno edificabile € 160.000,00

Terreno asservibile € 90.700,00

Terreno non edificabile € 37.900,00

TOTALE € 288.600,00

Poiché, come già detto, bisogna considerare il costo dell’affrancazione del terreno e per le relative rettifiche catastali, valutato in € 16.000,00, il suo valore potrebbe essere determinato in

€ 272.600,00.

Considerando che l'immobile viene trasferito con procedura esecutiva, è necessario effettuare una riduzione del prezzo a base d'asta mediante un coefficiente del 15% circa e, pertanto, il valore si riduce in a € 231.700,00.

In conclusione, il valore a base d'asta dell’immobile oggetto di

esecuzione, nello stato in cui si trova, può essere stimato in

€ 231.700,00.

N. 13: VALUTAZIONE DI QUOTA INDIVISA PER GLI IMMOBILI PIGNORATI PER LA SOLA QUOTA

La stima dell’immobile è relativa all'intera proprietà di

Palermo, 08/03/2021

Il C.T.U.

ing. Pietro Barresi

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ELENCO DEGLI ALLEGATI

Allegato 1 - Atto di compravendita del 26/10/1967 rep. 146549/29210 in notaio Leto;

Allegato2–Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al C.T. part.

194 foglio 37

Allegato 3 –Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T. part.

194 foglio 37

Allegato 4 – Atto di compravendita del 12/04/68 rep. 149248/29729 in notaio Leto

Allegato 5- Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al C.T. part.

190 foglio 37

Allegato 6 – Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T.

part.190 foglio 37

Allegato 7– Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al al C.T.

part.192 foglio 37

Allegato 8 - Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T.

part.192 foglio 37

Allegato 9- - Atto di compravendita del 10/09/08 rep. 33679/7564 in notaio Sangiorgi

Allegato 10 - Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al C.T.

part.198 foglio 37

Allegato 11 - Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T.

part.198 foglio 37

Allegato 12 – Atto di compravendita del 04/12/66 rep. 140811 in notaio Leto

(33)

Allegato13-Visura catastale attuale dell'immobile iscritto al C.T. part.

253 foglio 38

Allegato14-Visura catastale storica dell'immobile iscritto al C.T. part.

253 foglio 38

289 foglio 38

131 foglio 38

277 foglio 38

Allegato 23 – atto di compravendita del 06/03/67 rep. 67449/4691 in notaio Giambalvo

404 foglio 36

(34)

Allegato26-Unione dei fogli estratti di Mappa catastale del foglio 36, 37 e 38 del Comune di Monreale

Allegato 27 -Estratto di Mappa catastale del foglio 36 del Comune di Monreale

Allegato30-Certificato di destinazione urbanistica del 01/06/2020 Allegato 31- Certificato di destinazione urbanistica del 01/09/2020 (F 36 part. 404)

Allegato 32- Atto di compravendita del 18/05/16 rep. 51059 in notaio Marino

Allegato33-Avvisi vendita immobiliare

Allegato 34-Dati OMI I semestre 2020 per la zona E4 del Comune di Monreale “Suburbana/Loc. Giacalone-Pezzingoli- Caculla-Barone- Celsi-Miccini

Documentazione fotografica (Foto 1-25)