TRIBUNALE DI VERONA
ESECUZIONI IMMOBILIARI
ESECUZIONE FORZATA
promossa da
BANCA VERONESE CREDITO COOPERATIVO CONCAMARISE SOCIETA’ COOPERATIVA
contro
N. Gen. Rep. 000 75/20
Giudice Dr.
Angelo Franco
CAPANNONE ARTIGIANALE, IN GAZZO VERONESE, VIA VENEZIA 12.
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Arch. ENRICO ZORZI Ordine degli Architetti della Provincia di Verona al N. 1051 Albo dei C.T.U. del Tribunale di Verona N.81 in data 11.07.1994
C.F. ZRZNRC65R25L781J- P.Iva 02408860233
SOMMARIO
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI pag. 3 1.1. Individuazione dei beni in lotti
2. LOTTO UNICO pag. 3 2.1.
2.2.
Descrizione sommaria Lotto Precisazioni catastali 2.3. Identificazione catastale
3. STATO DI POSSESSO pag. 4
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI pag. 4 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE pag. 5
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI pag. 5 6.1 Attuali proprietari:
6.2 Precedenti proprietari
7. PRATICHE EDILIZIE E GIUDIZIO DI CONFORMITA’ URBANISTICO-EDILIZIA pag. 6
7.1 Destinazione urbanistica
8. DESCRIZIONE E VALUTAZIONE LOTTO pag. 7
8.1 Descrizione
8.2 Consistenza e destinazione d’uso 8.3 Caratteristiche descrittive
8.4 Valutazione Complessiva del Lotto pag. 9 8.4a Criterio di Stima
8.4b Impianti: situazione e adeguamento 8.4c Fonti di informazione
8.5 Valutazione del Lotto 8.6 Valore dell’immobile
9. RIEPILOGO FINALE DEL LOTTO pag. 11 10. DOCUMENTI ALLEGATI pag. 12
1. Identificazione dei beni immobili
Il pignoramento a favore di BANCA VERONESE DI CREDITO COOPERATIVO DI CONCAMARISE SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Concamarise (VR), C.F. 00326490232, contro trascritto a Verona in data 04/03/2020 ai nn. 8288 R.G. e 5797 R.P. colpisce i seguenti beni:
- individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Gazzo Veronese, Fg. 31, partic. 574, sub 1, D7 fabbricati costruiti per esigenze industriali;
in ragione di proprietà per la quota di 1/1 di..
1.1 Individuazione dei beni in lotti
Gli immobili in oggetto sono costituiti da un fabbricato artigianale con corte comune circostante.
Tenuto conto delle caratteristiche di omogeneità strutturale e funzionale si ritiene di dover proporre un Lotto Unico.
2. - LOTTO UNICO: CAPANNONE ARTIGIANALE IN GAZZO VERONESE, VIA VENEZIA 12.
2.1 Descrizione sommaria del Lotto
Trattasi di un capannone che sorge in zona di espansione produttiva, in Gazzo Veronese, frazione Maccaccari, Via Venezia 12 a circa quattro chilometri in direzione est rispetto al Comune Capoluogo.
Il fabbricato, destinato a laboratorio artigianale, è stato edificato in una zona caratterizzata da edifici analoghi con prevalenza di interventi a carattere artigianale-industriale ma anche con presenza di edifici residenziali.
L’accesso, sia pedonale che carraio avviene da nord direttamente dalla strada pubblica, Via Venezia, tramite cancello carraio a comando elettronico.
All’interno del terreno su cui sorge il capannone è stato inoltre edificato anche un edificio residenziale, non oggetto di esecuzione, in aderenza con il capannone stesso.
Risulta pertanto che la corte che circonda i due fabbricati costituisce un bene comune ai due fabbricati. La corte è completamente recintata su tutti i lati da un recinzione in calcestruzzo prefabbricato.
Il fabbricato si sviluppa su un solo livello al piano terra ed è costituito da una struttura in calcestruzzo a pilastri, con tamponamenti in blocchi di laterizio e copertura costituita da coppella prefabbricate.
All’interno del capannone, oltre il grande spazio centrale di complessivi mq. 939, sono stati individuati, nelle zone perimetrali, alcuni ambienti funzionali al laboratorio ed in particolare sul lato nord un ufficio (mq. 26) e i servizi igienici (mq. 14), nel lato sud una officina meccanica (mq. 22) e nel lato est in corpo esterno che ospita la centrale termica (mq. 18). Lungo il lato est è stato inoltre predisposto un tendone removibile agganciato alla copertura per custodire il legname stagionato.
L’edificio risulta conservato in discrete condizioni ed è funzionalmente utilizzabile in tutte le sue parti. Si segnala che sul lato sud-est della corte è presente un silos per la raccolta della segatura di scarto delle lavorazioni.
Il lotto complessivamente si estende per una superficie di circa mq. 2983 di cui mq. 1019 sono occupati dal capannone, mq. 174 dall’edificio residenziale non oggetto di esecuzione,mentre la superficie restante libera della corte comune risulta di circa mq. 1790.
Si segnala infine che sul lato ovest del capannone è stata edificata, in posizione aderente al capannone stesso, una piccola autorimessa che di circa mq. 20, che insiste sulla corte comune ma che pure non risulta oggetto di esecuzione.
2.2 Precisazioni catastali
Si precisa che gli immobili sorgono su area urbana distinta al Catasto Terreni del Comune di Gazzo Veronese Fg. 31 partic. 574, ente urbano, di are 29.83.
Si precisa che è individuato con il subalterno 5 della partic. 574 la corte circostante ai fabbricati, come ente comune non censibile a tutti i subalterni.
Si precisa inoltre che sulla medesima area sorgono un fabbricato residenziale ed un’autorimessa, costruiti in aderenza con il capannone, e successivamente a quest’ultimo, non oggetto di pignoramento, ed individuati con i subalterni 3 e 4, che hanno diritto di accesso alla corte comune non censibile individuata con il subalterno 5.
2.3 Identificazione catastale
Attualmente i beni risultano identificati nel modo seguente: intestati a:
, proprietà per 1000/1000;
- Catasto Fabbricati del Comune di Gazzo Veronese, Fg. 31, partic. 574, sub 1, cat. D/7, rendita € 4.109,20.
3. STATO DI POSSESSO
I beni sono a disposizione e utilizzati dalla Ditta esecutata
Da una visura presso l’Agenzia delle Entrate risulta che non è presente alcun contratto di locazione in relazione ai beni oggetto di esecuzione.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Dalla relazione notarile, Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone, depositata agli atti per iniziativa di parte, integrata dal sottoscritto perito con l’aggiornamento delle formalità allegato alla presente relazione peritale, risultano le seguenti formalità che colpiscono gli immobili oggetto di pignoramento:
4.1 Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente (nessuno).
4.2 Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni:
1) - Iscrizione di ipoteca volontaria a favore di BANCA VERONESE CREDITO COOPERATIVO DI CONCAMARISE SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Concamarise (VR), C.F. 00326490232, iscritta a Verona in data 28/04/2017 ai nn. 17107 R.G. e 2666 R.P., in forza di atto di mutuo a rogito Notaio Federico Tortora di Mantova rep. 34500/13408 del 14/04/2017, per € 150.000,00, a garanzia di capitale di € 100.000,00, contro - per la quota di 1/1 della piena proprietà sui beni oggetto di pignoramento.
Pignoramenti:
1) - Pignoramento derivante da atto Ufficiale Giudiziario Tribunale di Verona rep. 390 del 27/01/2020 favore di BANCA VERONESE DI CREDITO COOPERATIVO DI CONCAMARISE SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Concamarise (VR), C.F. 00326490232, contro
, trascritto a Verona in data 04/03/2020 ai nn. 8288 R.G. e 5797 R.P..
Spese a carico della procedura
Per la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare è dovuta una tassa fissa di € 262,00.
Per la cancellazione delle ipoteche volontarie è dovuta una tassa di € 35,00.
Per la cancellazione dei vincoli ed oneri giuridici a carico della procedura risulterebbe quindi una somma complessiva di € 297,00.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Il capannone risulta conservato in discrete condizioni ed è funzionalmente utilizzabile in tutte le sue parti.
Si segnala che sul lato sud-est della corte è presente un silos per la raccolta della segatura di scarto delle lavorazioni. Per esso non risulta riscontro né nei progetti autorizzati, né nella planimetria catastale. Se verrà utilizzato funzionalmente all’attività del capannone esso dovrà essere oggetto di regolarizzazione amministrativa e catastale.
La piccola autorimessa edificata sul lato ovest del capannone è non influisce sulla regolarità amministrativa del capannone, tanto meno funzionale, se non come elemento insistente sulla corte comune.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
5 Dalla relazione notarile, Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone, depositata agli atti per iniziativa di parte, integrata dal sottoscritto perito con l’aggiornamento delle formalità allegato alla presente relazione peritale, risultano i seguenti intestatari dei beni in oggetto e/o delle provenienze catastali:
6.1 Attuali proprietari:
- , proprietà per 1/1;
in forza atto di mutamento di denominazione a rogito Notaio Antonella Bergamini di Castelnuovo Ragone (MO) rep. 46158/6868 in data 18/12/2007, trascritto a Verona in data 28/12/2007 ai nn.
61541 R.G. e 35280 R.P..
5 6.2 Precedenti proprietari:
Nel ventennio gli immobili e/o le provenienze catastali risultavano in piena proprietà di:
- , proprietà per 1/1;
in forza atto di compravendita a rogito Notaio Domenico Fauci di Nogara rep. 14476 in data 18/02/1983, trascritto a Verona in data 15/03/1983 ai nn. 5371 R.G. e 4063 R.P..
- Comune di Gazzo Veronese, proprietà per 1/1.
7 PRATICHE EDILIZIE E GIUDIZIO DI CONFORMITA’
URBANISTICO-EDILIZIA
Presso il Comune di Gazzo Veronese al fabbricato in oggetto risultano presenti le seguenti pratiche edilizie:
Permesso di Costruire n. 184/83 del 14/02/1984 e successiva variante n. 77/84 del 27/10/1984.
E’ stato rilasciato, a chiusura della pratica, il certificato di agibilità in data 29/11/1985.
Durante il sopralluogo il sottoscritto perito ha riscontrato che la situazione dello stato di fatto del capannone è sostanzialmente conforme alle autorizzazioni edilizie in relazione all’impianto strutturale.
Si ricorda tuttavia quanto sottolineato nel paragrafo 5 ossia che se il silos esistente verrà utilizzato funzionalmente all’attività del capannone esso dovrà essere oggetto di regolarizzazione amministrativa e catastale.
7.1 Destinazione urbanistica
Nello strumento urbanistico Piano degli Interventi vigente del Comune di Gazzo Veronese, approvato in forza di Delibera di Consiglio Comunale n. 30 del 09/10/2013, il terreno oggetto di esecuzione è individuato in zona “D 1 Produttiva di espansione”, e parte in “zone edificabili con basso indice: ambiti dell’edificazione diffusa produttiva”, ove si può intervenire con intervento diretto nel rispetto degli indici di zona (vedi allegato 7).
Da una analisi del volume esistente e la superficie fondiaria si ritiene che non vi siano ulteriori possibilità edificatorie.
8. - LOTTO UNICO: CAPANNONE ARTIGIANALE IN GAZZO VERONESE, VIA VENEZIA 12.
8.1 Descrizione del Lotto
Trattasi di un capannone che sorge in zona di espansione produttiva, in Gazzo Veronese, frazione Maccaccari, Via Venezia 12 a circa quattro chilometri in direzione est rispetto al Comune Capoluogo.
Il fabbricato, destinato a laboratorio artigianale, è stato edificato in una zona caratterizzata da edifici analoghi con prevalenza di interventi a carattere artigianale-industriale ma anche con presenza di edifici residenziali.
L’accesso, sia pedonale che carraio avviene da nord direttamente dalla strada pubblica, Via Venezia, tramite cancello carraio a comando elettronico.
All’interno del terreno su cui sorge il capannone è stato inoltre edificato anche un edificio residenziale, non oggetto di esecuzione, in aderenza con il capannone stesso.
Risulta pertanto che la corte che circonda i due fabbricati costituisce un bene comune ai due fabbricati. La corte è completamente recintata su tutti i lati da un recinzione in calcestruzzo prefabbricato.
Il fabbricato si sviluppa su un solo livello al piano terra ed è costituito da una struttura in calcestruzzo a pilastri, con tamponamenti in blocchi di laterizio e copertura costituita da coppella prefabbricate.
All’interno del capannone, oltre il grande spazio centrale di complessivi mq. 939, sono stati individuati, nelle zone perimetrali, alcuni ambienti funzionali al laboratorio ed in particolare sul lato nord un ufficio (mq. 26) e i servizi igienici (mq. 14), nel lato sud una officina meccanica (mq.
22) e nel lato est in corpo esterno che ospita la centrale termica (mq. 18). Lungo il lato est è stato inoltre predisposto un tendone removibile agganciato alla copertura per custodire il legname stagionato.
L’edificio risulta conservato in discrete condizioni ed è funzionalmente utilizzabile in tutte le sue parti. Si segnala che sul lato sud-est della corte è presente un silos per la raccolta della segatura di scarto delle lavorazioni.
Il lotto complessivamente si estende per una superficie di circa mq. 2983 di cui mq. 1019 sono occupati dal capannone, mq. 174 dall’edificio residenziale non oggetto di esecuzione,mentre la superficie restante libera
orte comune risulta di circa mq. 1790.
Si segnala infine che sul lato ovest del capannone è stata edificata, in posizione aderente al capannone stesso, una piccola autorimessa che di circa mq. 20, che insiste sulla corte comune ma che pure non risulta oggetto di esecuzione.
L’altezza netta interna al controsoffitto del capannone risulta ml. 4,10 circa.
Il capannone è allacciato alla rete pubblica elettrica e idrica con contatori autonomi. Il riscaldamento viene effettuato tramite caldaia a gasolio con relativo serbatoio interrato.
L’impianto fognario è allacciato alla rete comunale.
8.2 Consistenza e destinazione d’uso.
Capannone artigianale (Corpo A)
Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Superficie lorda artigianale al piano terra Sup. reale lorda 1019,00 1,00 1019,00 Corte di pertinenza valutata nella misura di
5/6 della superficie libera Sup. reale lorda 1491,00 0,10 149,00
Sup. reale lorda 2.510,00 1.168,00
8.3 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali:
Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a. , condizioni: discrete.
Strutture verticali: materiale: struttura c.a..; condizioni: discrete, tamponamenti esterni in laterizio; condizioni discrete; tamponamenti interni e divisori in tramezze di latero-cemento; condizioni discrete.
Travi e solai
di copertura: materiale: in c.a. in opera; condizioni discrete; solai prefabbricati a coppella a nervature parallele; condizioni: discrete; manto di copertura in eternit
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni: tipologia (capannone): anta a battente, materiale: alluminio vetro a una lastra condizioni sufficienti. tipologia (uffici): anta a battente, materiale: legno e vetrocamera; condizioni discrete.
Pareti esterne: materiale: rivestimento in intonaco di cemento, condizioni: sufficienti.
Pavim. Esterna: materiale: ghiaino, condizioni: sufficienti.
Pavimenti Interni: materiale (capannone): battuto di cemento; condizioni: discrete. Materiale pavimenti e rivestimenti (uffici): ceramica; condizioni: discrete.
.
Impianti:
Elettrico: tipologia: sottotraccia, autonomo, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: da sottoporre a verifica.
Termico: tipologia: autonomo con alimentazione a gasolio; rete di distribuzione: tubi in rame e acciaio, condizioni: discrete, conformità: da sottoporre a verifica.
Fognatura: tipologia: rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: rete pubblicaa, ispezionabilità: sufficiente, condizioni: discrete, conformità: da sottoporre a verifica.
Idrico: tipologia: sottotraccia, autonomo, alimentazione: da rete pubblica; condizioni:
discrete; conformità: da sottoporre a verifica.
8.4 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.4a Criterio di Stima
Il fabbricato ad uso artigianale è abitabile in ogni sua parte con un discreto livello qualitativo . Sono stati evidenziati alcuni elementi che possono incidere sull’utilizzo di esclusività del bene in quanto la corte comune che circonda il fabbricato risulta ente comune con la residenza, costruita in aderenza, ma non oggetto di esecuzione.
L’accesso ai beni avviene direttamente e comodamente dalla strada pubblica.
Per quanto realizzato, la situazione dell’immobile risulta sostanzialmente conforme al progetto autorizzato. E’ stata segnalata la presenza di un silos che, se venisse mantenuto, dovrà essere sottoposto a regolarizzazione tramite sanatoria.
Sono stati analizzati tutti gli elementi che possono influire sul valore di mercato dell’immobile tenendo conto delle condizioni intrinseche ed estrinseche del mercato immobiliare applicando il criterio della comparazione.
Si è poi attribuito un valore sintetico all’immobile in base alla metratura lorda. Si sono poi attribuiti i coefficienti di ponderazione (alla corte comune è stato attribuito un valore in percentuale sulla superficie del capannone) per ottenere le superfici ragguagliate commerciali.
La stima è stata elaborata quindi in base ad una valutazione complessiva di mercato immobiliare di zona, considerando la destinazione artigianale.
Pertanto l’indicazione del prezzo unitario tiene anche conto dei vari oneri (tecnici e amministrativi) per la regolarizzazione del fabbricato e degli eventuali lavori da attivare per la regolarizzazione impiantistica e del manto di copertura in eternit.
8.4b Impianti: situazione e adeguamento
Presso il Comune di Gazzo Veronese non sono presenti le certificazioni di conformità degli impianti risalenti all’epoca della domanda di agibilità del 1985; essi risultano funzionanti e in discrete condizioni; sarebbe tuttavia necessaria una verifica della conformità degli impianti per la eventuale certificazione della rispondenza alla normativa vigente in materia, tenuto conto della data di realizzazione degli stessi.
Non risulta presente la certificazione energetica dell’edificio ai sensi del D.Lgs. 192/2005 in quanto all’epoca della costruzione del fabbricato non era richiesta.
8.4c Fonti di informazione
Catasto di Verona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verona, relazione notarile a cura del Notaio Giulia Messina Vitrano di Corleone, Agenzia delle Entrate, Ufficio Tecnico del Comune di Verona, Agenzie immobiliari e banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate.
8.5 Valutazione Lotto Unico A. Capannone artigianale
Stima sintetica a vista dell'intero corpo: Peso ponderale: 1
- Valore corpo: € 230.000,00
- Valore complessivo intero: € 230.000,00
- Valore complessivo diritto e quota: € 230.000,00
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo
Superficie lorda artigianale al piano
terra 1019,00 € 200,00 € 203.800,00
Corte di pertinenza valutata nella
misura di 5/6 della superficie libera 149,00 € 200,00 € 29.800,00
1168,00 € 233.600,00
- Valore corpo: € 233.600,00
- Valore complessivo intero: € 233.600,00
- Valore complessivo diritto e quota: € 233.600,00
Riepilogo:
ID Immobile Superfic
ie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Capannone
artigianale 1168,00 € 231.800,00 € 231.800,00
8.6 Valore dell’immobile
Valore degli immobili nello stato di fatto in cui si trovano € 231.800,00
Arrotondato a: € 232.000,00
Con valore della parte pignorata corrispondente ad 1/1 della piena proprietà di
9. - RIEPILOGO FINALE LOTTO UNICO
Ubicazione: Comune di Gazzo Veronese, Via Venezia 12.
Confini:
in relazione alla particella 574 ai terreni, da nord: partic. 573 strada pubblica (Via Venezia), partic.
954, partic. 554, partic. 543, partic. 570 e 572 parcheggio pubblico.
Identificazione catastale:
Catasto Fabbricati del Comune di Gazzo Veronese, Fg. 31, partic. 574, sub 1, cat. D/7, rendita
€ 4.109,20.
Intestazione catastale:
, proprietà per 1000/1000; Descrizione sintetica:
Trattasi di un capannone che sorge in zona di espansione produttiva, in Gazzo Veronese, frazione Maccaccari, Via Venezia 12.
Il fabbricato, destinato a laboratorio artigianale, è stato edificato in una zona caratterizzata da edifici analoghi con prevalenza di interventi a carattere artigianale-industriale.
All’interno del terreno su cui sorge il capannone è stato inoltre edificato anche un edificio residenziale, non oggetto di esecuzione, in aderenza con il capannone stesso.
Risulta pertanto che la corte che circonda i due fabbricati costituisce un bene comune ai due fabbricati.
All’interno del capannone, oltre il grande spazio centrale sono stati individuati, nelle zone perimetrali, alcuni ambienti funzionali al laboratorio ed in particolare un ufficio, i servizi igienici e un’officina meccanica.
L’edificio risulta conservato in discrete condizioni ed è funzionalmente utilizzabile in tutte le sue parti. Il lotto complessivamente si estende per una superficie di circa mq. 2983 di cui mq.
1019 sono occupati dal capannone, mq. 174 dall’edificio residenziale non oggetto di esecuzione, mentre la superficie restante libera (corte comune) risulta di circa mq. 1790.
Il capannone è allacciato alla rete pubblica elettrica e idrica con contatori autonomi. Il riscaldamento viene effettuato tramite caldaia a gasolio con relativo serbatoio interrato.
L’impianto fognario è allacciato alla rete comunale.
Prezzo a base d’asta: Valore diritto e quota degli immobili nello stato di fatto in cui si trovano
€ 232.000,00. Con valore della parte pignorata corrispondente ad 1/1 della piena proprietà di Con valore della parte pignorata corrispondente ad 1/1 della piena proprietà di.
10. DOCUMENTI ALLEGATI
Viene allegata la seguente documentazione:
1. Documentazione fotografica
2. Atto di provenienza (Notaio Antonella Bergamini rep. 46158 del 07/12/2007) 3. Aggiornamento dell’elenco delle formalità (Agenzia delle Entrate)
4. Documentazione catastale (Agenzia delle Entrate)
5. Concessione edilizia n. 184/83 del 14/02/1984 e stralcio progetto (Comune di Gazzo Veronese)
6. Concessione edilizia n. 77/84 del 27/10/1984, stralcio progetto e agibilità del 29/11/1985 (Comune di Gazzo Veronese)
7. Estratto di Piano degli Interventi (Comune di Gazzo Veronese)
Verona, 27 ottobre 2020
il Perito
Enrico Zorzi architetto
