Le applicazioni della blockchain

Per prima cosa la blockchain potrebbe fungere da database universale contenente le informazioni relative ad un immobile, come una vera e propria data-room contenente tutti i documenti e le informazioni sulla proprietà quali i contratti di locazione in essere, le costrizioni e vincoli esercitabili, la visura catastale, le planimetrie ecc. Tali documenti criptati diverrebbero modificabili solamente da soggetti verificati e autorizzati, in possesso di informazioni idonee a rendere la documentazione più completa e trasparente, aumentando di conseguenza il livello di fiducia dell’utilizzatore. Un esempio a noi vicino è quello del Consiglio Nazionale del Notariato in Italia che lo scorso anno ha avviato un progetto in collaborazione con IBM per implementare la “Notarchain”, una blockchain

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privata in cui i notai fungeranno da nodi diffusi su tutto il territorio nazionale, introducendo informazioni relative agli immobili e garantendo la correttezza delle informazioni, a quel punto non modificabili. La blockchain potrebbe quindi registrare una enorme quantità di informazioni relative ad un immobile, favorendo e semplificando l’attività di due diligence.

Anche gli smart contracts potrebbero essere adottati nella transazione, rendendo automatica l’esecuzione e la registrazione del contratto di compravendita o di locazione; un immobile potrebbe essere venduto, il titolo di proprietà trasferito e l’operazione trascritta direttamente nel registro della blockchain, con il conseguente e diretto pagamento al proprietario. Il contratto tra le due controparti potrebbe non aver bisogno di intermediari, ed invece potrebbe essere governato dal sistema in cui opera, registrato nella blockchain e approvato dalla rete, facendo venir meno il costo dei soggetti che di solito si interpongono tra le parti. Tramite gli smart contract inoltre, diverrebbe semplice tenere traccia dei diversi passaggi di proprietà relativi all’immobile.

Ma l’applicazione più interessante è quella che riguarda la cosiddetta tokenizzazione. Questo processo generalmente consiste nel convertire i diritti di un bene o di una risorsa in un token digitale. Nel caso in esame i diritti collegati all’immobile verrebbero convertiti in token digitali governati da smart contract e operanti nella blockchain. Il fenomeno della tokenizzazione mira a parcellizzare un immobile in tante singole unità o token, ognuno dei quali incorporante i diritti annessi, tra cui anche quello di proprietà. In altre parole, ogni token vuole rappresentare una parte dell’immobile e ambisce ad attribuire al suo possessore una parte della proprietà della stessa unità immobiliare. Il token verrà governato da uno smart contract, il quale gli permetterà di avere una relazione intrinseca con il bene reale. Potenzialmente questo processo potrebbe risolvere due dei grandi problemi del mercato immobiliare:

1. La scarsa liquidità del sistema, ovvero la difficoltà nell’acquisire o vendere in modo snello e veloce l’asset immobiliare ad un prezzo che rifletta il suo vero valore. Il sistema blockchain potrebbe rimediare a questo problema poiché l’eventuale vendita della proprietà diventerebbe più immediata e semplice proprio per il fatto che non risulterebbe necessario vendere l’intero asset per disinvestire il proprio capitale, ma diventerebbe sufficiente vendere il proprio token negli exchange, rendendo più liquido il mercato;

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2. Il secondo problema è strettamente legato al primo: le barriere all’ingresso per gli investitori nel settore immobiliare rappresentano da sempre la limitazione principale per chi intende investire in questo settore. Nei sistemi tradizionali chi non possiede grandi capitali è altamente limitato nell’investimento di asset immobiliari ma, attraverso l’applicazione della blockchain e il processo di tokenizzazione, l’investimento nell’immobiliare diventerebbe accessibile da chiunque, proprio per il fatto che non sarebbe necessario acquisire l’intero immobile ma solo una sua parte, diminuendo dunque l’ammontare dell’investimento.

In realtà il concetto di base non è nuovo: la tokenizzazione può essere considerata come un’evoluzione dei normali strumenti derivati o degli ABS – Asset-Backed Security – ovvero strumenti finanziari negoziabili emessi in seguito ad operazioni di cartolarizzazione poste in essere da società veicolo appositamente costituite67_{, o come evoluzione della vendita}

di quote di proprietà posta in essere dalle REIT – Real Estate Investment Trust – ovvero fondi comuni di investimento attivi nel settore immobiliare.

Tuttavia la tokenizzazione si basa su una concezione leggermente diversa rispetto a quella già esistente: in primo luogo i token funzionano sulla base di smart contract operanti in blockchain, la quale dovrebbe rendere l’intero processo più snello ed efficiente. Inoltre in alcuni casi, le piattaforme operanti in blockchain mirano ad attribuire direttamente la proprietà dell’immobile al sottoscrittore del token e non invece la proprietà indiretta data dal possesso della quota della società che possiede l’immobile. Tutto ciò è ancora in fase sperimentale e, in quanto tale, presenta delle problematiche rilevanti, la più importante riguardante proprio il passaggio della proprietà. Ogni giurisdizione regola in modo differente tale fenomeno, il quale spesso differisce a seconda del bene in oggetto; usualmente, il passaggio della proprietà di un bene immobile, richiede adempimenti più complessi rispetto alle atre tipologie di beni. Questo potrebbe influire negativamente sul processo di tokenizzazione, in quanto qualora l’operazione non venisse strutturata secondo la relativa giurisdizione, il passaggio della proprietà potrebbe non essere efficace dal punto di vista legale. Per tale ragione alcune piattaforme – come quella che si analizzerà in seguito – hanno preferito adottare il meccanismo consistente nella creazione di una società veicolo in cui confluisce l’immobile, il quale verrà successivamente

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tokenizzato indirettamente, evitando quindi tali problematiche. Ciò sarà necessario fino a quando le autorità giuridiche non prenderanno seriamente in considerazione questa nuova tecnologia, introducendo delle regolamentazioni studiate appositamente.

In seguito alla tokenizzazione, il possessore del token ipoteticamente potrebbe avere la proprietà (diretta o indiretta) di una parte dell’immobile (ad esempio un token potrebbe dare il diritto di proprietà di una quota corrispondente ad 1cm ), il diritto a ricevere una parte dei guadagni che questo immobile realizza in seguito ad un suo utilizzo (ad esempio una locazione) proporzionalmente alla quota di proprietà posseduta, e avere la possibilità di scambiare il token sui mercati secondari, rendendo di conseguenza il mercato più liquido e accessibile da chiunque.

In sintesi, la blockchain potrebbe rappresentare una delle possibili rivoluzioni attuabili nel Real Estate, permettendo la registrazione e l’esecuzione dei contratti in modo semplice ed automatico, mantenendo un registro immutabile della proprietà dell’immobile, e fornendo una serie di informazioni e documentazioni pubbliche che renderebbero l’intero settore più trasparente e completo riducendo da un lato il tempo e i costi necessari a completare un’operazione immobiliare e dall’altro rendendola più efficace.