Queste agevolazioni sono previste in relazione all’IVA e alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, per l’acquisto di case di abitazione non di lusso e loro pertinenze (categorie C/2, C/6 e C/7).
Per esempio: rendita catastale 1.000 €; prezzo effettivo di compravendita: 200.000 €. In ap-plicazione della disciplina sopracitata è possibile, pur dichiarando in atto il prezzo di 200.000
€, chiedere che la base imponibile per le imposte sia 115.500 € (1.000,00 x 115,5) in caso di agevolazioni prima casa, oppure 126.000 € (1.000 x 126) negli altri casi.
Per godere di queste agevolazioni occorrono requisiti soggettivi e oggettivi.
Questi riguardano la persona dell’acquirente e sono:
a) che l’immobile sia situato:
- nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza;
− Se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la sua attività, intendendo come
“attività” anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1);
− nel territorio del comune in cui ha sede o eserciti l’attività il soggetto da cui dipende, nel caso in cui ’acquirente sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
− nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione, nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto, o dal coniuge, con le agevolazioni di cui all’articolo che ti ho descritto, e cioè all’art. 1 della L. 22 aprile 1982, n. 168, all’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, all’art. 3, comma 2, della L. 31 dicembre 1991, n. 415, all’art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’art. 2, commi 2 e 3, del D.L. 24 luglio 1992, n. 348, all’art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 settem-bre 1992, n. 388, all’art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 novemsettem-bre 1992, n. 455, all’art. 1, comma 2, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 marzo 1993, n. 75 e all’art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla
L. 19 luglio 1993, n. 243.
I requisiti oggettivi
L’immobile da acquistare deve essere un’abitazione non di lusso.
Considera che la definizione di immobile di lusso ha subito parecchie modifiche nel corso degli anni.
Prima del gennaio 2014
Si faceva riferimento al Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, indipendentemente dal fatto che l’atto tassato fosse soggetto ad IVA o a registro.
Dal 1° gennaio 2014 al 31 Dicembre 2014
Si faceva una distinzione tra atti soggetti ad IVA e atti soggetti a registro:
a. nel caso di atto soggetto ad IVA valeva la previsione antecedente al 1° gennaio 2014;
b. nel caso di atto soggetto a registro si faceva completo affidamento alla categoria catastale di
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appartenenza dell’immobile in oggetto. In questo periodo si consideravano immobili di lusso, nel caso di atti soggetti a registro, quelli che rientravano nelle seguenti categorie catastali:
√ A/1 (abitazioni signorili);
√ A/8 (abitazione in villa);
√ A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico).
Fuori da queste categorie gli immobili non erano considerati di lusso, anche se avessero avuto tutti i requisiti previsti dal DM citato sopra.
Dal 1° gennaio 2015
Infine si è uniformata la definizione degli immobili di lusso ai fini fiscali, estendendo il criterio della categoria catastale anche agli atti soggetti ad IVA.
Oggi quindi, indipendentemente dal fatto che l’atto di vendita vada a IVA o a registro, l’immobile si considera di lusso (e quindi non agevolabile) se accatastato tra le categorie A/1, A/8, A/9.
Rimane ancora una limitata rilevanza del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969: nel caso di atto soggetto ad IVA, a cui non si applichino le agevolazioni prima casa (perché l’acquirente non ha i requisiti soggettivi), l’individuazione dell’aliquota IVA (10% o 22%) dipende dal fatto che l’immo-bile NON sia (10% ) o sia (22%) “di lusso” secondo i criteri di cui al citato decreto ministeriale.
Da un punto di vista urbanistico gli immobili di lusso sono:
√ Abitazioni realizzate su aree destinate a «ville », «parco privato», e costruzioni qualifi-cate come «di lusso»;
√ Abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono una desti-nazione con tipologia edilizia di case unifamiliari, anche se in queste siano consentite costruzioni residenziali, con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3.000 mq (escluse le zone agricole);
√ Abitazioni che fanno parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2.000 mc e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq di superficie asservita ai fabbricati;
√ Abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi da ten-nis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
√ Case composte da uno o più piani che costituiscono unico alloggio padronale, con una superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le can-tine, le soffitte, le scale e posto macchine); in questo caso devono avere anche come pertinenza un’area scoperta della superficie, di oltre 6 volte l’area coperta;
√ Singole unità immobiliari che hanno una superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
√ Abitazioni che fanno parte di fabbricati, o che costituiscono fabbricati, che insistono su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
La sussistenza anche di uno di solo questi requisiti comporta la qualifica di immobile di lusso.
Si considerano inoltre di lusso, le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle che seguono:
a) Superficie dell’appartamento utile complessiva superiore a 160 mq, senza considerare terraz-ze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto machine;
b) Terrazze a livello coperte e scoperte e balconi con superficie utile complessiva superiore a 65 mq, al servizio di una singola unità immobiliare urbana;
c) Quando c’è più di un ascensore per ogni scala; ogni ascensore in più conta per una caratteri-stica se la scala serve meno di 7 piani;
d) La presenza di una scala di servizio, quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni o incendi;
e) La presenza di montacarichi o ascensore di servizio, quando si trovano in abitazioni di meno di 4 piani;
f) Quando la scala principale ha:
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√ pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a 170 cm di media;
√ pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato;
g) Altezza libera netta del piano superiore a 3,30 mt, salvo regolamenti edilizi che prevedono altezze minime superiori;
h) Porte di ingresso agli appartamenti da scala interna:
√ in legno pregiato o massello e lastronato;
√ di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
√ con decorazioni pregiate sovrapposte o imprese;
i) Infissi interni, come per la caratteristica H, anche se tamburati qualora la loro superficie com-plessiva superi il 50% della superficie totale;
l) Pavimenti per una superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale dell’ap-partamento:
√ in materiale pregiato;
√ con materiali lavorati in modo pregiato;
m) Pareti per oltre il 30% della loro superficie complessiva:
√ eseguite con materiali e lavori pregiati;
√ rivestite di stoffe o altri materiali pregiati;
n) Quando i soffitti sono a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti;
o) Piscina coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici che comprendono meno di 15 unità immobiliari;
p) Campo da tennis a servizio di un edificio o di un complesso di edifici.
Il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola
unità immobiliare (appartamento).
La decadenza dalle agevolazioni
Il regime delle agevolazioni prima casa è finalizzato a favorire gli acquirenti che abbiano reali necessità. Per questo motivo, il Legislatore ha introdotto un meccanismo che punta a evitare le speculazioni operate per il loro tramite.
E’ previsto che sono dovute le imposte di registro ipotecaria e catastale, nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte, in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo, prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto.
Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso cui sono stati registrati i relativi atti, nei confronti degli acquirenti deve recuperare la dif-ferenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata. Dovrà inoltre applicare la sanzione ammini-strativa, pari al 30% della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile come propria abitazione principale (art. 1 – nota II bis – Tariffa).
In questo caso è opportuno effettuare una precisazione:
√ Il primo acquisto di una prima casa richiede soltanto che l’acquirente risieda (o vada a risiedere) nello stesso comune in cui l’immobile è situato;
√ I successivi riacquisti di una prima casa richiedono anche che l’acquirente ponga la propria residenza nell’immobile.
Il credito d’imposta
In caso di riacquisto di un immobile da adibire a prima casa, l’art. 7 della L. 448/1998 ha sta-bilito che l’ammontare delle imposte originariamente versate possa essere portato a credito rispetto alle imposte da pagarsi per il riacquisto, in base alla seguente disciplina:
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1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazio-ne dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso (in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, alle-gata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131), è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’im-posta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso. L’agevolazione si applica a tutti gli acquisti intervenuti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.
2. Il credito d’imposta di cui al comma 1 può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, cioè per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. Può quindi essere utilizzato in di-minuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Può inoltre essere utilizzato in com-pensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.