Questa categoria, nell’ambito dei trasferimenti immobiliari, comprende le seguenti imposte:
√ Registro (D.P.R. 131/1986);
√ Iva (D.P.R. 633/1972);
√ Ipotecaria (D.lgs 347/1990);
√ Catastale (D.lgs 347/1990);
√ Bollo (D.P.R. 642/1972).
Ci sono inoltre le imposte di donazione e successione (D.lgs. 346/1990) della cui disciplina non ci occuperemo, perché non riguarda i trasferimenti a titolo oneroso.
Tutte le imposte che ti ho indicato (ad eccezione di quella di successione) vengono versate con-testualmente all’atto di trasferimento.
Questo versamento è effettuato al notaio il quale, come sostituto d’imposta, provvede al loro pagamento. L’IVA invece viene versata al venditore.
Nel nostro ordinamento tributario l’imposta di registro e l’IVA sono alternative: o si paga l’una o si paga l’altra.
Prima dell’emanazione del cd. Decreto Bersani (D.L. 4 luglio 2006, n. 223) il criterio applicativo delle due imposte era piuttosto semplice: le cessioni effettuate da imprese erano soggette ad IVA (ad eccezione di casi particolari) mentre quelle effettuate da privati non imprenditori erano
soggette a imposta di registro.
Con la recente modifica normativa, invece, l’imposta di registro è diventata la regola anche per le cessioni effettuate dalle imprese; fanno eccezione (risultando quindi soggette ad iva) le cessioni che abbiano ad oggetto immobili costruiti o ristrutturati da meno di 5 anni e le altre ipotesi descritte nei paragrafi che seguono.
L’IMPOSTA DI REGISTRO (D.P.R. 131/1986)
Questa imposta, a seconda dei casi, va versata in misura proporzionale (con aliquote variabili) oppure in misura fissa (200 €).
Di seguito esaminiamo il regime impositivo degli atti di vendita, che sono soggetti a imposta di registro in misura proporzionale (salvo quanto precisato al punto “C” del prossimo paragrafo).
√ L’aliquota ordinaria (ex art. 1 comma 2 della Tariffa – Parte prima - allegata al D.P.R.
131/1986, in seguito denominata semplicemente “Tariffa”) è pari al 9%;
√ Le aliquote agevolate di maggior rilevanza sono il 2% qualora il trasferimento abbia ad oggetto abitazioni e/o loro pertinenze (queste ultime solo se censite con le categorie catastali C/2, C/6 e C/7) e il cessionario possa godere delle “agevolazioni prima casa”
(art. 1 comma 5 della Tariffa);
√ La misura fissa: l’imposta di registro, nell’ambito dei trasferimenti immobiliari, è previ-sta in misura fissa (200 €) in queste ipotesi:
a) atto soggetto ad IVA (art. 40 del D.P.R. 131/1986; vd. art. 10 commi 8 bis e 8 ter del D.P.R. 633/1972);
b) atto sottoposto a condizione sospensiva (art. 27 del D.P.R. 131/1986); in questo caso è possibile versare inizialmente l’imposta in misura fissa e attendere, per versare l’imposta in misura proporzionale, che la condizione si verifichi; ciò può avvenire, ad esempio, nel caso di compravendite di immobili soggetti al cd. vincolo delle “belle arti” che, come risulta dall’art. 61 comma 4 del D.lgs. 42/2004, sono per legge sottoposte alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione;
c) atto avente ad oggetto immobili situati all’estero (art. 1 comma 8 della Tariffa);
d) altre ipotesi in cui il soggetto passivo d’imposta non è un investitore (atti in favore di
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onlus, enti pubblici, ecc.).
Terreni
I trasferimenti aventi ad oggetto terreni sono soggetti ad imposta di registro (quando non sono soggetti ad IVA) con le seguenti aliquote (art. 1 commi 1 e 3 del D.P.R. 131/1986):
√ 12% in caso di terreni agricoli e relative pertinenze (eccetto le agevolazioni per l’acqui-sto da parte di imprenditori agricoli ex L. 153/1975);
√ 9% per gli altri terreni (inclusi quelli edificabili ad eccezione di alcune ipotesi).
L’I.V.A. (D.P.R. 633/1972)
L’imposta sul valore aggiunto è dovuta per le cessioni effettuate nell’ambito dell’attività di impresa secondo i criteri che seguono.
Tale imposta è dovuta in misura proporzionale con aliquote variabili del 4, 10€ o 22%.
Fabbricati
A) Immobili destinati ad abitazione (categorie A/1-A/9 e A/11)
La loro cessione è obbligatoriamente soggetta ad IVA soltanto se l’impresa cedente ha costruito o ristrutturato l’immobile (anche mediante imprese appaltatrici) da meno di 5 anni (il concetto di “ristrutturazione” è delineato all’art. 31 comma 1 lett. c), d), e) della L. 457/1978).
L’impresa può poi scegliere (c.d. IVA OPZIONALE) di assoggettare ad IVA la cessione se ha costru-ito/ristrutturato da più di 5 anni.
Nelle altre ipotesi la cessione è soggetta a registro (vd. art. 10 comma 8 bis D.P.R. 633/1972). Le aliquote in questi casi:
√ 4% in caso di abitazioni non di lusso e loro pertinenze (C/2, C/6 e C/7) se sussistono i requisiti per le cd. agevolazioni prima casa (vedi paragrafo 5);
√ 10% in caso di abitazioni non di lusso e loro pertinenze (C/2, C/6 e C/7) se non sussi-stono i requisiti per le cd. agevolazioni prima casa; fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto
1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi (artt. 127 undecies e quinquiesdecies della Tariffa parte terza allegata al D.P.R. 633/1972) 3;
√ 22% nelle altre ipotesi.
B) Immobili strumentali (categorie A/10 e tutte quelle diverse dalla “A”)
Le cessioni di questi li immobili sono soggette ad IVA nei seguenti casi (art. 10 comma 8 ter D.P.R. 633/1972):
a) l’impresa ha costruito o ristrutturato da meno di cinque anni (IVA OBBLIGATORIA) [le
“ristrutturazioni” che rilevano ai fini IVA sono quelle di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457]
b) l’impresa ha costruito o ristrutturato da più di cinque anni e opta per l’IVA nell’atto di vendita (c.d. IVA OPZIONALE);
c) l’impresa NON ha costruito o ristrutturato e opta per l’IVA nell’atto di vendita (ulteriore ipotesi di c.d. IVA OPZIONALE).
Le aliquote per queste ipotesi:
√ 4% per le pertinenze (C/2, C/6 e C/7) di abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa;
√ 10% in caso di pertinenze (C/2, C/6 e C/7) di abitazioni non di lusso se non sussistono i requisiti per le cd. agevolazioni prima casa; fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo, ceduti dalle imprese che hanno effettuato gli interventi (artt. 127 undecies e quinquie-sdecies della Tariffa parte terza allegata al D.P.R. 633/1972) 4;
√ 22% nelle altre ipotesi.
Terreni
I trasferimenti di terreni edificabili effettuati nell’esercizio di impresa sono soggetti ad IVA con l’aliquota ordinaria del 22%.
Un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento
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urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo (art. 36 comma 2 del Decreto Bersani).
I trasferimenti degli altri tipi di terreni sono soggetti ad imposta di registro con le aliquote che ti ho indicato sopra.