Oltre alle imposte indirette, le operazioni di acquisto e rivendita di immobili possono determi-nare l’applicazione di imposte dirette.
Nello specifico sono l’IRPEF (per le persone fisiche) e l’IRES (per le persone giuridiche).
Le plusvalenze ai fini IRPEF e l’imposta sostitutiva
L’art. 67 del D.P.R. 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi) stabilisce che:
1. Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
a) Le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
b) Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquista-ti o costruiacquista-ti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiacquista-ti per successione e le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanisti-ci vigenti al momento della cessione.
In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Queste plusvalenze sarebbero soggette all’imposizione in base all’aliquota IRPEF applicabile al cedente in relazione al suo reddito.
Tuttavia, la Legge finanziaria per il 2006 (art. 1 comma 496 L. 266/2005, come modificato dall’art.
3 comma 4 del D.L. 3 ottobre 2006, n. 262) ha previsto la facoltà per il cedente di versare un’im-posta sostitutiva pari al 20% della plusvalenza realizzata (in precedenza era pari al 12,5).
La disciplina attuale è applicabile in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repub-blica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 20%. A seguito della richiesta, il notaio prov-vede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente.
Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.
La base imponibile per tale imposta è individuata dall’art. 68 del D.P.R. 917/1986 come
9 VENDITE, MARKETING IMMOBILIARE E RENDITE
segue:
1. Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili di cui alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.
2. Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore. Il costo dei terreni stessi acquisiti gratuitamente e quello dei fab-bricati costruiti su terreni acquisiti gratuitamente sono determinati tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione o delle opera, ovvero a quella di inizio della costruzione.
Il costo dei terreni suscettibili d’utilizzazione edificatoria di cui alla lettera b) del comma 1 dell’ar-ticolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, non-ché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili. Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili e di successione.
L’IRES (D.L. 344/2003) e L’IRAP (D.lgs. 446/1997)
Le società di capitali (s.p.a., s.a.p.a., s.r.l.) sono generalmente soggette ad IRES.
Quest’imposta colpisce le “plusvalenze” e i “ricavi propri” delle persone giuridiche.
Se il trasferimento ha ad oggetto “beni strumentali” si genera una “plusvalenza” soggetta sol-tanto all’IRES.
Se il trasferimento ha ad oggetto “beni merce” si genera un “ricavo proprio” soggetto, oltre che all’IRES, anche all’IRAP.
Il “bene strumentale”, a questi fini, è quello che serve alla persona giuridica per l’esercizio della sua attività (ad esempio l’immobile adibito a propria sede).
Il “bene merce”, invece, è quello al cui scambio è destinata l’attività della persona giuridica (ad esempio gli immobili compravenduti da una società che ha ad oggetto, esclusivo o principale, l’acquisto e la cessione di questi beni).
L’aliquota IRES è pari al 24%, mentre L’aliquota IRAP è pari al 3,90%.
A partire dal 1° Gennaio 2018 gli utili delle società di capitali distribuiti ai soci scontano un’im-posta del 26%.
Per evitare la doppia imposizione società/socio, le società di capitali interamente participate da persone fisiche possono optare – ai sensi dell’art. 115 del D.P.R. n. 917/86 – per il regime di “trasparenza fiscale”, ovvero utilizzare il regime di tassazione tipico delle società di persone.
Le società di persone (s.s., s.n.c., s.a.s.) sono soggette ad un diverso regime impositivo noto come “trasparenza fiscale”, in forza del quale l’utile conseguito dalla società (anche se non di-stribuito):
√ Viene assoggettato all’IRAP;
√ Viene assoggettato all’IRPEF costituendo “reddito da partecipazione” per i singoli soci (in proporzione alla loro quota di concorso agli utili) concorrendo a formare il loro reddito complessivo ai fini di tale tributo; quindi l’effettiva imposizione avverrà in base agli scaglioni e alle aliquote applicabili su tale reddito complessivo, formato anche da voci diverse.
Come considerazione conclusiva in materia di imposte dirette voglio ricordarti che, periodica-mente, vengono emanate disposizioni speciali e temporanee che consentono di effettuare la rivalutazione dei beni posseduti, dietro versamento di un’imposta sostitutiva.
Per effetto di questa rivalutazione, che essenzialmente eleva il valore di carico dei singoli immo-bili, è possibile abbattere le plusvalenze e i ricavi derivanti da future cessioni perché la differen-za fra il valore di vendita e quello di carico risulterà ridotto.
9 VENDITE, MARKETING IMMOBILIARE E RENDITE
SCHEMA RIASSUNTIVO NEL CASO DI ACQUIRENTE “PERSONA FISICA” DI PRIMA O SECONDA CASA PAGANDO SULLA RENDITA CATASTALE:
ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
PRIVATO NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita esente da Iva NO 9% 50 € 50 €
Impresa, con vendita soggetta a iva 10/22% 200 € 200 € 200 €
ACQUISTO CON AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
VENDITORE IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE
PRIVATO NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita esente da Iva NO 2% 50 € 50 €
Impresa, con vendita soggetta a iva 4% 200 € 200 € 200 €