Lotto: 001 - Appartamento in villa bifamiliare
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: Appartamento in villa bifamiliare.
Abitazione in villini [A7] sito in Via Giuseppe Mazzini, 2
Strumento urbanistico Approvato: Non specificato
In forza della delibera: del Consiglio Comunale n. 2-3 in data 24/01/2012 pubblicato sul B.U.R.L. n. 42 in data 17/10/2012
Zona omogenea: Ambito per attività di tipo Residenziale "AMBITI B3"
Norme tecniche di attuazione: Art. PdR 59 REGOLE GENERALI 1. Gli ambiti sono destinati alla residenza e attività correlate: - collegi, convitti, studentati, pensionati, ecc.; - servizi pubblici e di uso pubblico relativi all’assistenza sociale e sanitaria, all’istruzione, alla cultura, al culto e allo spettacolo, alla ricreazione e allo sport, servizi tecnici e amministrativi, ecc.; - attività commerciali ammesse dalla normativa del PdR; - attività terziarie e
dire-Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 598 / 2020
zionali, quali banche, uffici, studi professionali, agenzie, servizi, centri per il tempo libero, centri per la salute e il benessere, strutture e servizi socio-assistenziali (quali quelli previsti dal Piano regionale socio–assistenziale), centri di ricerca, ecc.; - attrezzature ricettive e di somministrazione cibi e bevande, quali alberghi, ristoranti, bar, pub, ecc.; - divieto di nuove attività artigianali; contenimento delle attività artigianali esistenti, purchè compatibili con il contesto; - parcheggi ed autorimesse pubbliche e di uso pubblico. 2. Al fine di ottimizzare e valorizzare il patrimonio edilizio è ammesso il recupero dei sottotetti previsto dal Capo I del Titolo IV della L.R. 12/2005. 3. E’ ammessa la costruzione di manufatti per il giardino privi di copertura come chioschi, gazebo, pergolati, ecc. Gli interventi devono essere distanti almeno m 1,50 dai confini oppure addossati a muri ciechi e devono essere coerenti con l’edificio di pertinenza. Gli interventi sono sottoposti a titolo abilitativo senza computo della Slp purchè: - siano aperti al perimetro - abbiano copertura permeabile (grigliato, canne vegetali, tela, ecc.); - abbiano altezza inferiore a m 2,40 e Slp massima di mq 20,00. E’ ammessa la costruzione di depositi attrezzi a servizio del verde in prefabbricati di legno la cui altezza massima al colmo non superi i m 2,40 e la cui Slp sia inferiore a mq 6,00 purchè privi di fondazioni e ancoraggio al suolo, con una distanza minima dai confini di m 1,50 e secondo una tipologia da concordare con il Responsabile del procedimento. Gli interventi sono sottoposti a titolo abilitativo senza computo della Slp. Art. PdR 62 AMBITI B3 1. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. 2. Sono ammessi gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento con i seguenti parametri: Ie 1,0 mc/mq H 9,70 m Sp 30 % 3. Con Convenzione sono ammessi anche gli interventi di ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione utilizzando per la parte in aggiunta esclusivamente la Slp del Registro delle cessioni dei diritti edificatori e con i seguenti parametri: Ie 1,20 mc/mq H 9,70 m Sp 30 %
Strumento urbanistico Adottato: Piano Governo del Territorio:
In forza della delibera: del Consiglio Comunale n. 13 in data 03/08/2011 pubblicato sul B.U.R.L. n. 34 in data 24/08/2011
Zona omogenea: Ambito per attività di tipo Residenziale "AMBITI B3"
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 598 / 2020
Norme tecniche di attuazione: Art. PdR 59 REGOLE GENERALI 1. Gli ambiti sono destinati alla residenza e attività correlate: - collegi, convitti, studentati, pensionati, ecc.; - servizi pubblici e di uso pubblico relativi all’assistenza sociale e sanitaria, all’istruzione, alla cultura, al culto e allo spettacolo, alla ricreazione e allo sport, servizi tecnici e amministrativi, ecc.; - attività commerciali ammesse dalla normativa del PdR; - attività terziarie e direzionali, quali banche, uffici, studi professionali, agenzie, servizi, centri per il tempo libero, centri per la salute e il benessere, strutture e servizi socio-assistenziali (quali quelli previsti dal Piano regionale socio–assistenziale), centri di ricerca, ecc.; - attrezzature ricettive e di somministrazione cibi e bevande, quali alberghi, ristoranti, bar, pub, ecc.; - divieto di nuove attività artigianali; contenimento delle attività artigianali esistenti, purchè compatibili con il contesto; - parcheggi ed autorimesse pubbliche e di uso pubblico. 2. Al fine di ottimizzare e valorizzare il patrimonio edilizio è ammesso il recupero dei sottotetti previsto dal Capo I del Titolo IV della L.R. 12/2005. 3. E’ ammessa la costruzione di manufatti per il giardino privi di copertura come chioschi, gazebo, pergolati, ecc. Gli interventi devono essere distanti almeno m 1,50 dai confini oppure addossati a muri ciechi e devono essere coerenti con l’edificio di pertinenza. Gli interventi sono sottoposti a titolo abilitativo senza computo della Slp purchè: - siano aperti al perimetro - abbiano copertura permeabile (grigliato, canne vegetali, tela, ecc.); - abbiano altezza inferiore a m 2,40 e Slp massima di mq 20,00. E’ ammessa la costruzione di depositi attrezzi a servizio del verde in prefabbricati di legno la cui altezza massima al colmo non superi i m 2,40 e la cui Slp sia inferiore a mq 6,00 purchè privi di fonda-zioni e ancoraggio al suolo, con una distanza minima dai confini di m 1,50 e secondo una tipologia da concordare con il Responsabile del procedimento. Gli interventi sono sottoposti a titolo abilitativo senza computo della Slp. Art. PdR 62 AMBITI B3 1. Sono ammessi gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. 2. Sono ammessi gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento con i seguenti parametri: Ie 1,0 mc/mq H 9,70 m Sp 30 % 3. Con Convenzione sono ammessi anche gli interventi di ristrutturazione urbanistica e nuova costruzione utilizzando per la parte in aggiunta esclusivamente la Slp del Registro delle cessioni dei diritti edificatori e con i seguenti parametri: Ie 1,20 mc/mq H 9,70 m Sp 30 %
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Residua potenzialità edificatoria: NO
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: Appartamento in villa bifamiliare.
Abitazione in villini [A7] sito in Via Giuseppe Mazzini, 2
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Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: piano seminterrato: il locale sgombero è diventato uno studio, il ripostiglio è diventato una cucina, le altezze interne sono maggiori rispetto all'autorizzato. piano rialzato: diversa disposizione degli spazi interni, il porticato è diventato una veranda e tutte le altezze, interne ed esterne
(porticato) sono state realizzate maggiori rispetto all'autorizato. piano secondo: le altezze intere sono maggiori rispetto all'autorizzato
Regolarizzabili mediante: predisposizione dell'aggiornamento catastale DOCFA
Descrizione delle opere da aggiornare: altezze interne ed esterne dei vari piani; corretta individuazione delle destinazioni d'uso dei locali al piano seminterrato e rialzato
Note: Le spese di regolarizzazione catastali sono parte integrante dell'incarico ricevuto dallo scrivente CTU Informazioni in merito alla conformità catastale: In ottemperanza all’incarico ricevuto il sottoscritto CTU ha depositato presso l’agenzia del Territorio di Bergamo l’aggiornamento catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fondiario;
Registrato a Treviglio in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS ai nn. OMISSIS;
Importo ipoteca: € 2.925.000,00; Importo capitale: € 1.925.000,00; Note: Il soggetto OMISSIS e debitore in qualità di Terzo datore di ipoteca Il soggetto aggiunto OMISSIS è iscritto in qualità di debitore non datore .
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: atto di costituzione di ipoteca volontaria;
Registrato a Treviglio in data OMISSIS ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS ai nn. OMISSIS;
Importo capitale: € 390.000,00.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore della massa dei creditori contro OMISSIS; Derivante da: Verbale di pignoramento immobili registrato a Bergamo in data OMISSIS ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento in villa bifamiliare
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: Appartamento in villa bifamiliare
Abitazione in villini [A7] sito in Pontirolo Nuovo (BG), Via Giuseppe Mazzini, 2 Nessuno
Spese di gestione condominiale:
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 598 / 2020 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: nessuna
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: nessuna.
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessun vincolo Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: nessun vincolo Avvertenze ulteriori: Nessuno
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: Appartamento in villa bifamiliare
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Cantinato al piano
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Accessori:
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Appartamento in villa bifamiliare
1. Giardino
Valore a corpo: € 36000
Note: Presenza di un giardino a coronamento dell'intero complesso immobiliare con annesso spazio, utilizzato in passato, atto al posizionamento di una piscina fuori terra asportabile (sono anche presenti delle tubazioni interrate atte alla gestione dell'acqua al suo interno, non sono presenti ne la piscina ne i relativi accessori). Detto terreno è da considerarsi in comune con tutte le altre unità immobiliari ove la sua valutazione deve essere espressa per l'intero complesso di 3 Unità Immobiliari pertanto la quantificazione monetaria avviene sui singoli lotti di vendita. Si stima che il valore complessivo sia di circa € 90.000,00 suddivi in 2/5 attribuiti ai singoli appartamenti e di 1/5 attributa alla singola
autorimessa. Si segnala che il giardino di coronamento è stato oggetto di contratto di mutuo fondiario nel 2020 come "bene comune non censibile" come evidenziato nella visura ipotecaria "ipoteca volontaria" Rg. n°41412 R.P. n°7127 del 2016 e non bene gravato di pignoramento
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Per la distribuzione interna degli spazi, dell'ossatura strutturale e la tipologia impiantistica del bene non si ritiene possibile effettuare una comoda divisibilità.
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione registrato
Atteso che il motivo per cui viene redatta la presente stima identifica l’aspetto economico del bene con il suo valore di mercato, nel giudizio di stima che viene espresso è compreso tanto il valore del fabbricato, che quello dell’area su cui esso insiste, nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulta immobilizzato con l’area e con la costruzione stessa (impianti esterni, pavimentazioni ed opere murarie esterne, recinzioni, ecc.).
La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici rilevate dell’immobile nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.
Atteso ciò la determinazione del valore venale viene effettuata mediante stima comparativa, ed in relazione a ciò sono state esperite in sito dirette indagini per accertare i valori reali correnti di mercato di immobili similari a quello oggetto di stima ed in particolare aventi la stessa destinazione d’uso.
Calcolati così i valori medi di complessi similari si è proceduto alla correzione di tali valori, tenendo conto di tutte le circostanze concomitanti specifiche ed influenti che determinano una variazione del valore venale medio dell’immobile in questione.
A tale proposito sono stati tenuti presenti: l’ubicazione dell’immobile, posto in zona periferica con caratteristiche prevalentemente residenziali, la relativa accessibilità, nonché le sue caratteristiche tecnico costruttive ed il suo stato di conservazione che nel complesso può essere considerato buono.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 598 / 2020 Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato Immobiliare di Bergamo e Provincia, Listino dei Prezzi degli immobili di Bergamo e Provincia.
12.3 Valutazione corpi:
Appartamento in villa bifamiliare. Abitazione in villini [A7] con annesso Giardino Pontirolo Nuovo (BG), Via Giuseppe Mazzini, 2
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 451.944,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Cantinato al piano
seminterrato
145,78 € 1.200,00 € 174.936,00
Locale centrale termica 3,23 € 1.200,00 € 3.876,00
Appartamento piano
Sottotetto piano secondo 44,06 € 1.200,00 € 52.872,00
Balcone al piano secondo 3,90 € 1.200,00 € 4.680,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 451.944,00
Valore corpo € 451.944,00
Valore accessori € 36.000,00
Valore complessivo intero € 487.944,00
Valore complessivo diritto e quota € 487.944,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per € 73.191,60 vizi del bene venduto
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 41.611,51
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale € 373.140,89
Valore diritto e quota € 373.140,89
12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
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Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
€ 373.140,89 trova:
12.6 Regime fiscale della vendita
Sussiste la possibilità di esercizio dell'opzione IVA per l'imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall'ultimazione della costruzione o del ripristino.
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