DEFINIZIONE E CONCETTO DI MERCATO EDILIZIO

Mercato Come visto nel capitolo 1, un mercato è un sistema composto da più contraenti in posizione paritetica il cui agire si articola attraverso l'obbedienza a regole di reciprocità. In questo contesto il meccanismo dei prezzi diviene l'elemento cruciale, in quanto agisce come regolatore dei flussi e delle relazioni degli operatori, nonché come ultimo giudice della stessa permanenza dei soggetti al suo interno (Marshal, 1920: 324).

Definizione Il mercato edilizio, quindi può essere definito come quel luogo astratto nel quale, per effetto del libero rapporto tra domanda e offerta, un bene o un servizio analoghi sono scambiati allo stesso prezzo, o in ogni caso i prezzi tendono a livellarsi rapidamente. Quindi per analogia potremmo affermare che le azioni dei soggetti del ciclo, nel loro insieme, contribuiscono a formare il mercato edilizio che, riprendendo e finalizzando i concetti espressi i precedenza, presenta alcune caratterizzazione rispetto a mercati di altri beni.

Differenze Prima e importante differenza è che nel mercato edilizio non si può parlare di stessa merce in quanto, a parte la complessità del prodotto, due immobili, seppure identici, saranno necessariamente ubicati in punti diversi dello spazio e, considerata l'importanza del fattore ubicazionale, tali immobili avranno di conseguenza due prezzi diversi.

Fungibilità Quindi nel mercato edilizio, si deve introdurre il concetto di fungibilità e cioè un bene è fungibile ad un altro quando, per il principio dell'elasticità relativa, l'aumento del prezzo del bene A fa aumentare le vendite del bene B. Il coefficiente di elasticità relativa, variando da zero all'infinito, misura il grado di fungibilità. Quindi, ad esempio, potremmo trovare unità immobiliari molto distanti tra loro che però per caratteristiche estrinseche ed intrinseche appartengono allo stesso mercato edilizio. Parimenti immobili ubicati nella stessa zona topografica possono essere in un rapporto di c.d. non concorrenzialità tra loro e, quindi, fare riferimento a mercati diversi.

Per questo, nel caso dell'edilizia, si può affermare per questo che un mercato esiste, ed è anche territorialmente definibile, quando un certo gruppo di beni è collegato da un alto grado di fungibilità.

Effetti In pratica, nel mercato edilizio, se ad un aumento di prezzi in una particolare zona corrisponde un aumento delle vendite in altre zone, si deduce che tali zone appartengono allo stesso mercato, e che tale mercato termina dove non sono più riscontrabili tali

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relazioni. Naturalmente saranno la motivazioni dell'esigenza contingente per la quale viene osservato il mercato edilizio a determinare fino a che grado spingere l'analisi di tali influenze.

Alternatività Seconda distinzione è quella per cui, soprattutto nell'ottica dell'investitore, il bene edilizio si trova a competere fortemente con beni e servizi sostitutivi di natura diversa. Quindi e facilmente all'aumento dei prezzi di una tale zona potrebbe non corrispondere un aumento delle vendite in un altra, bensì un rialzo nella richiesta di investimento in titoli a reddito fisso e variabile. In maniera analoga, nella psicologia del risparmiatore, un aumento dei rendimenti di investimenti alternativi potrebbe influenzare il mercato edilizio di particolari zone.

Confini Si è detto prima che il rapporto di fungibilità è quello che riesce a dare indicativamente una delimitazione geografica del mercato edilizio, ma fino a che punto e fino a che livello il rapporto di influenza debba essere considerato, trova discordi molti autori. Ad esempio, nel caso della scelta di localizzazione di un grosso stabilimento produttivo, ovviamente si potrà parlare di un mercato nazionale, dove un aumento dei prezzi o in generale dei costi insediativi, può portare ad una scelta di localizzazione anche in una zona molto distante da quella inizialmente prescelta.

Mercato e lavoro La dottrina ha cercato di definire, per quanto riguarda la residenza, tale ambito identificando l'area del mercato del lavoro con quella del mercato edilizio. Alcuni autori, sulla base di esperienze empiriche, suggeriscono di includere nel mercato edilizio di un centro urbano tutte le aree periferiche in cui più di una percentuale (es. 50%) della forza lavoro si reca nel centro urbano stesso.

I sottomercati Il fattore ubicazionale non è l'unico che influenza il mercato edilizio in quanto, all'interno dello stesso ambito territoriale possono manifestarsi variazioni che influenzano solo particolari categorie di immobili. Tale suddivisione può essere fatta secondo diversi criteri, che nella loro combinazione andranno a definire i c.d. sottomercati.

A solo titolo di esempio si potranno citare i seguenti sottomercati: - per destinazione d'uso: è ovvio che residenza, terziario ed

industriale formano sottomercati abbastanza disomogenei tra loro, le cui relazioni, seppure esistenti, sono di non facile lettura ed interpretazione;

- per tipologia insediativa: ad esempio in costruzioni intensive ed estensive;

- per titolo di godimento: la locazione e la vendita costituiscono, di norma, due sottomercati con proprie e peculiari caratteristiche.

Per tentare un'analisi del funzionamento dei singoli sottomercati occorre operare una distinzione in fase statica e fase dinamica.

Fase statica Nella fase statica si ipotizza che non vengano realizzate costruzioni ex novo e, quindi, che il patrimonio edilizio rimanga invariato. Con questa premessa prezzi e transazioni sono determinati dal comportamento dei proprietari delle abitazioni esistenti e dai potenziali acquirenti ed affittuari.

Fase dinamica Nella fase dinamica la formazione dei prezzi è invece influenzata dalle nuove costruzioni, demolizioni e modifiche.

Tale distinzione, classica nell'analisi economica, non è particolarmente valida per l'edilizia in quanto le variazioni annue che intervengono nella composizione del patrimonio immobiliare sono minime rispetto alle dimensioni del patrimonio stesso.

Distinzione Di conseguenza, analogamente al ciclo e all'economia edilizia possiamo distinguere il mercato edilizio in:

- mercato immobiliare; - mercato delle costruzioni.

M. immobiliare Il mercato immobiliare può essere definito come quel luogo