STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO

Equivalenza Questo procedimento si basa sul postulato dell'equivalenza tra il valore di mercato di un bene ed il valore attuale dei redditi futuri che il bene stesso può fornire. Il valore di mercato del bene può cioè stimarsi applicando un opportuno saggio di sconto ai suoi redditi netti, futuri, ordinari, costanti, continuativi, medi. A tal fine sarà indispensabile conoscere:

- I'ammontare dei redditi netti;

- l saggio di capitalizzazione da applicare.

Nel caso di beni immobili, la loro durata si presume praticamente illimitata, sicché si può adottare la formula semplificata:

Vm = R / r

dove:

- Vm = valore di mercato; - R = reddito annuo netto; - r = saggio di capitalizzazione.

Reddito netto Il reddito netto si calcola detraendo dal reddito lordo, pari all'ammontare annuo dell'affitto, la sommatoria delle spese, anch'esse ordinarie, medie e annue, che di norma sono a carico

del proprietario. Le spese Esse sono:

- Spese di manutenzione straordinaria: variano, in ragione della qualificazione e dell'età dell'immobile, entro margini che vanno dal 2 al 5% del reddito annuo lordo.

- Spese di amministrazione: riguardano la remunerazione della amministrazione, la riscossione dei canoni, la stipula dei contratti di affitto, le spese per eventuali cause con inquilini o terzi, e simili. Possono variare dall'1 al 5% del reddito lordo. - Spese per servizi: quali i servizi riguardanti la pulizia, la

custodia, I'illuminazione, I'uso dell'ascensore, ed assumono particolare rilevanza in presenza di un servizio fisso di portierato. Poiché tali spese sono spesso, per contratto, poste a carico dell'inquilino, occorre sempre verificare in concreto la specifica situazione contrattuale. Possono variare, dal 2 al 10% del reddito lordo.

- Spese di assicurazione: di norma i fabbricati sono assicurati per responsabilità civili verso terzi e sui rischi di incendio e simili, con una spesa che non dovrebbe superare l'1% del reddito annuo lordo.

- Spese per imposte: che rappresentano di regola la detrazione più importante ma anche di più difficile stima in quanto il reddito degli immobili è gravato sia dall'imposta comunale sugli immobili (ICI) la cui aliquota varia da Comune a Comune, sia dall'imposta (nazionale) sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) o giuridiche (IRPEG) che evidenzia aliquote progressive sul reddito complessivo del proprietario e il cui ammontare dipende, quindi, dall'ammontare di tale reddito complessivo. L'aliquota massima dell'ICI è del 6% mentre quella dell'IRPEF e dell'IRPEG supera per la maggior parte dei proprietari urbani il 20%, sicché il prelievo fiscale complessivo può stimarsi in un terzo circa del reddito lordo.

- Rischi di sfitto ed inesigibilità: per considerare eventuali periodi intermedi tra diversi contratti di affitto e mancati pagamenti dei canoni da parte degli inquilini. Possono variare secondo la categoria degli immobili ed anche degli inquilini: per le categorie superiori è più probabile lo sfitto, per quelle inferiori è più probabile la morosità e l'inesigibilità. Insieme, possono costituire una riduzione del reddito annuo lordo variabile dall'1 al 5%.

Detrazioni L'insieme delle detrazioni applicabili al reddito lordo ai fini del calcolo del reddito netto e delle relative quantificazioni può, pertanto, riassumersi nel modo seguente.

figura 6.3 - Detrazione dal reddito lordo

CAUSALI DETRAZIONI MIN. MAX MEDIA

Manutenzione Straordinaria 2 5 3,5 Amministrazione 1 5 3 Servizi 2 10 6 Assicurazione 0 1 0,5 Imposte 15 35 25 Sfitto ed inesigibilità 1 5 2,5 TOTALE 21 61 41

Detrazioni medie Come si vede, le detrazioni complessive possono variare da circa il 20 al 60%, e, quindi, aggirarsi mediamente intorno al 40% del reddito lordo.

Aggiunte A rigore di logica, alle sopraelencate detrazioni e ai fini del calcolo del reddito netto, si potrà anche tenere conto di eventuali aggiunte quali:

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- gli interessi sui depositi cauzionali, qualora questi siano incamerati dal proprietario;

- gli interessi sulle rate di fitto, tenendo conto della loro periodicità e della forma anticipata o posticipata del loro pagamento; - gli oneri correnti o gli interessi su spese straordinarie che siano

assunti dal locatario in luogo del proprietario.

Il saggio r Il saggio di capitalizzazione r rappresenta il secondo elemento da individuare ai fini della stima indiretta del valore di mercato.

Sintetico La sua determinazione può avvenire attraverso un procedimento analitico oppure attraverso un procedimento sintetico. Nelle parole del Fabbri (1974;154) "il procedimento sintetico si basa, come nel caso della stima sintetica per la valutazione del più probabile valore di mercato, sulla determinazione di una scala dei tassi vigenti per quel tempo in quel mercato e, individuato il gradino corrispondente, nella valutazione del tasso di capitalizzazione dell'immobile da stimare".

In alternativa, quando si sia in presenza di una molteplicità di immobili analoghi per i quali sia stato cosi individuato il saggio di capitalizzazione, se ne potrà calcolare sinteticamente il saggio medio di capitalizzazione attraverso l'applicazione, non già della media aritmetica semplice (sommatoria dei saggi divisa per il numero dei casi) bensì, analogamente a quanto suggerito per la stima sintetica del valore di mercato, dalla media ponderata (sommatoria delle rendite nette divisa per la sommatoria dei prezzi di mercato) e cioè:

r

Analitico Quando una casistica sufficientemente ampia di saggi di rendimento di unità immobiliari analoghe non sia disponibile, il procedimento sintetico non potrà applicarsi e si dovrà fare ricorso al procedimento analitico.

Tale procedimento consiste nell'applicazione di aumenti e detrazioni ad un tasso medio di capitalizzazione, valido per l'intera categoria di immobili cui l'unità da stimare appartiene, e quindi di non difficile individuazione.

Anche tale tasso medio è tuttavia tutt'altro che stabile nel tempo. Ricorda Carlo Forte nell'edizione del 1973 dei suoi "Elementi" che il saggio "del 7% per l'investimento immobiliare urbano era ritenuto medio nel secolo diciannovesimo da Federico Engels".

E, mentre nello stesso testo propone un saggio medio del 5%, variabile dal 3 al 7%, soltanto un anno più tardi (Forte C. e De Rossi B.:1974:146) propone un saggio medio del 4%, variabile entro il 2 e il 6%. Successive ricerche, promosse dallo stesso Forte e condotte nelle principali città italiane da docenti ed esperti

di Estimo tra il 1975 e il 1976, confermano effettivamente la più recente delle due proposte del Forte, quanto meno per quanto riguarda i limiti massimo e minimo del ventaglio dei tassi (2 e 6). Per quanto riguarda invece il saggio medio da assumere come base cui apportare aumenti e detrazioni, le indagini indicano saggi medi che variano in funzione inversa ai valori unitari ma in maniera non uniforme, bensì più lentamente in corrispondenza dei valori più alti (e dei saggi più bassi) e più velocemente in corrispondenza dei valori più bassi e dei saggi più elevati.

Ma questa non è la sola circostanza esogena, in grado di spostare il saggio medio. Un breve elenco dei principali fattori esogeni rilevanti a tal fine, comprendente il senso dello spostamento del saggio, è contenuto nella figura 6.4.

figura 6.4 - Cause esogene e saggio di capitalizzazione

r in aum.to Principali fattori esogeni r in dim.ne

Debole Tasso di svalutazione della moneta Forte Bassa Propensione al risparmio Alta Positiva Tendenza al profitti Negativa

Debole Aumento dei costi di costruzione Forte Elevata Attività edilizia locale Scarsa

Alto Rapporto domanda/offerta locazioni Basso

Cause endogene Molto più numerose e più attentamente osservate sono invece le caratteristiche delle unità immobiliari (cause endogene) che provocano lo spostamento del saggio rispetto a quello medio. Le principali di tali caratteristiche, insieme al senso dei relativi spostamenti, sono elencate nella figura 6.5.

Non tutte le caratteristiche nel prospetto hanno la stessa influenza sullo spostamento del saggio di capitalizzazione. Alcune arrivano al massimo allo 0,05%, altre possono arrivare anche allo 0,50. In linea di massima, tuttavia, sommate assieme non dovrebbero, come già accennato, provocare uno spostamento superiore ai due punti percentuali rispetto al tasso medio.

Un notevole abbattimento dei saggi di remunerazione degli immobili, specie abitativi, si è verificato a seguito dell'applicazione dell'Imposta Comunale degli Immobili (ICI) a partire dal 1992, anche in concomitanza con una crisi economica generale. Non sono infrequenti tassi di rendimento netto inferiori al 2%, mentre si riducono quelli superiori al 3%.

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Applicabilità Il procedimento analitico risulta scarsamente utile, ai fini della stima del valore di mercato di immobili abitativi oggi in Italia, per diverse ragioni, tutte attinenti il saggio di capitalizzazione.

Anzitutto sembra appropriata l'osservazione, fatta da molti, che la stima diretta del saggio presuppone la conoscenza dei valori e che, di conseguenza, è inutile cercare tali valori come incognite se già si posseggono come dati del problema.

In secondo luogo, se vogliamo trovare il saggio attraverso il procedimento analitico, tali e tanti sono i fattori che lo influenzano (si vedano i due prospetti) e di così problematica ponderazione che un errore in questa fase comporta troppi rischi di influenzare sensibilmente il valore ottenibile.

figura 6.5 - Caratteristiche spostamento saggio

r in aum. Fattori r in dim.ne