LE FASI DEL CICLO EDILIZIO

Momenti Il ciclo edilizio può essere scomposto in fasi caratterizzate ognuna da uno o più atti decisionali (scelte):

- area; - istruzione; - pianificazione; - progettazione; - affidamento; - costruzione; - gestione; - demolizione.

3.3.1 Area

Ovviamente il fattore necessario, anche se non sufficiente, perché un ciclo edilizio possa avere inizio è l'esistenza di un'area edificabile o comunque di un immobile esistente.

Immobile, mobile Dal punto di vista fisico il terreno è limitato, immobile, indistruttibile, mentre economicamente il terreno è mobile, nel senso che la sua utilizzazione può ragionevolmente essere spostata da dove la domanda è alta (e, quindi, anche il prezzo) a dove è scarsa.

Caratteristiche Da questo ne consegue che le caratteristiche fondamentali di un area fabbricabile, anche al fine della determinazione del suo valore, non sono, quindi, tanto quelle fisiche (forma, dimensione, natura del suolo), quanto quelle:

- localizzative,

- di qualificazione socioeconomica al contorno; - di potenzialità edificatoria.

Localizzazione L'importanza della localizzazione è ben stigmatizzata da un vecchio detto americano: i più importanti fattori per la determinazione della qualità (valore) di un area sono tre: la localizzazione, la localizzazione e la localizzazione. La localizzazione urbana è importante soprattutto in riferimento allʼaccessibilità da/al centro della città, dove di solito si riscontra la massima concentrazione relativa di posti di lavoro, acquisto, divertimento, servizi in genere. A parità di tutte le altre condizioni, tanto maggiore è la distanza in termini di tempo, tanto minore è il valore unitario dellʼarea e viceversa.

Qualificazione L'apprezzamento delle singole aree fabbricabili aumenta con lʼaumentare del reddito medio locale ed in generale con la

qualificazione sociale della zona nella quale è inserito l'immobile. In particolare la qualificazione di una zona, in un periodo quantificato in circa 100 anni segue diverse fasi: sviluppo, transizione, declino, abbandono, avvio e recupero. Tali fasi possono corrispondere, in astratto, anche ai momenti caratterizzanti il ciclo edilizio. Quanto sopra è strettamente riconducibile al fenomeno del filtraggio; con tale termine (dallʼinglese filtering) si intende quel processo per cui il patrimonio edilizio di una data zona, invecchiando, discende progressivamente nella scala dei prezzi e dei fitti e si adegua alle capacità economiche di classi successivamente inferiori di reddito, fino ad uscire dal mercato.

Edificabilità La situazione urbanistica dell'area, data dalla presenza o meno di strumentazione urbanistica e dalle specifiche previsioni di utilizzazione qualitative e quantitative, riveste notevole e essenziale importanza. La conoscenza del grado e delle modalità di utilizzazione ha infatti effetti notevoli in quanto permette di conoscere anticipatamente e con sufficiente attendibilità la rendita che si potrà ottenere con la sua utilizzazione.

In rapporto al mix di fattori che le caratterizza le aree possono essere distinte secondo due criteri:

- efficienza; - capacità.

Efficienza Si parlerà di efficienza quando da un terreno si ottiene un alto guadagno in rapporto al prezzo pagato per acquisirlo (ad esempio un parcheggio su più piani).

Capacità Quando invece per ottenere il massimo guadagno occorre sostenere un alto costo (palazzo per uffici), si parlerà di elevata capacità.

3.3.2 Istruzione

Inception È la fase iniziale del ciclo (inception) che ha lo scopo di determinare con chiarezza gli obiettivi del promotore e la fattibilità stessa dell'intervento.

È di norma suddivisibile in due fasi:

- identificazione delle richieste del promotore in termini di forma, funzione tempi e costi del bene da realizzare o briefing;

- verifica se l'intervento è effettivamente realizzabile nelle forme, modi, tempi e costi identificati dal promotore.

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quale, attraverso un'azione di adattamento reciproco tra soluzioni attuative (prestazioni) e risorse finanziarie allocate, si verifica l'esistenza dei presupposti atti a garantire ragionevoli possibilità di soddisfacimento dei molteplici obiettivi di un investimento edilizio (utenti, promotori, amministrazione).

Articolazione La fattibilità può essere ulteriormente articolata in: - f. urbanistica;

- f. di mercato.

Urbanistica Prima di tutto andrà verificata la c.d. congruità urbanistica attraverso l'accertamento del se, che cosa, quanto, a che condizioni ed eventualmente quando, in un determinato contesto territoriale, sarà possibile realizzare.

Mercato In seconda istanza (ma non troppo seconda), dovrà essere effettuata un'attenta analisi della situazione di mercato, al fine di confermare o meno ed eventualmente orientare in maniera diversa le ipotesi di partenza degli investitori (tipologia, quantità, qualità del bene e rendimento atteso). La fattibilità di mercato potrà essere condotta attraverso una analisi di:

- influenze macroeconomiche e sociologiche: stili di vita, crescita economica, reddito, politiche fiscali, incentivazioni, etc;

- quantità e qualità della domanda e dell'offerta nonché della produzione corrente sul mercato locale di beni edilizi analoghi con i relativi apprezzamenti;

- flussi di cassa, al fine di ipotizzare il più probabile risultato dell'operazione attraverso il calcolo dell'entità e dei tempi dei costi e dei ricavi, evidenziando altresì il saldo complessivo dell'operazione.

Sulla base dei risultati delle precedenti analisi si potranno in prima istanza e in via provvisoria meglio ipotizzare le caratteristiche del bene da produrre (volumetria, mix di designazioni, standard qualitativo, opere di urbanizzazione e di sistemazione esterna) La fase di fattibilità rappresenta, quindi, un passaggio fondamentale del ciclo in quanto attraverso di essa si avranno utili indicazioni circa possibilità e opportunità (fisiche, urbanistiche, tecniche, finanziarie, etc.) di realizzare l'intervento. Questo anche al fine di prevenire eventuali sorprese in fasi più avanzate del ciclo, in grado di compromettere a tal punto l'iniziativa da vederla non ultimata. A tale proposito basti rilevare come in alcuni paesi condizione necessaria perché la Pubblica Amministrazione dia il consenso ad un'iniziativa edilizia privata è quella della dimostrazione di una redditività sufficiente per il promotore.

Se la fattibilità risulta positiva si potrà passare alla fase di pianificazione dell'intervento.

3.3.3 Pianificazione

Lʼobiettivo primario della pianificazione è quello di individuare in via preventiva le criticità delle successive fasi del ciclo, stabilendone eventualmente, in termini temporali, tecnici ed economici, le possibili ed alternative soluzioni operative (what-if). Nella pratica, dovrà essere redatto un piano di riferimento rispetto al quale sia possibile pianificare e verificare lo sviluppo concreto delle fasi successive del ciclo, costituendo al contempo uno strumento di utile coordinamento dei soggetti in esso coinvolti. In altre parole, si dovrà tentare di rispondere per ogni fase alle seguenti domande:

- chi fa cosa;

- con che costi ed in che tempi.

Prevenire Con l'attività di pianificazione si opera mediante un modello di sviluppo temporale del ciclo, che definisce le logiche di realizzazione tentando di individuare in via preventiva le eventuali criticità

Criticità Le criticità o attività critiche sono quelle che possono condizionare notevolmente la data di conclusione del processo e, di norma, corrispondono al passaggio da una fase all'altra. La soluzione delle criticità rappresenta un elemento molto delicato della pianificazione. In genere e per natura per un loro superamento si tenderebbe ad aumentare le risorse a disposizione, operando forzature delle logiche ottimali di svolgimento, determinando la formazione di antieconomici picchi di allocazione.

Quindi, nel ricercare una soluzione ai problemi determinati dalle criticità, bisognerà tenere presente che esistono dei limiti alla distribuzione delle risorse (vedi produttività marginale), considerando anche che, ai fini di una loro corretta utilizzazione, sarebbe auspicabile un'attività il più possibile ripartita omogeneamente nel tempo.

Suddivisione Il prodotto della pianificazione può essere suddiviso in diversi livelli di dettaglio a seconda del suo possibile utilizzo:

- pianificazione ad uso strategico e gestionale: analizza le interrelazioni esistenti tra le differenti operazioni in cui il ciclo è articolato, indicando per ogni fase soltanto gli eventi obiettivo principali (milestones);

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- pianificazione ad uso esecutivo: ha il compito di fornire i riferimenti temporali e le logiche di realizzazione sulle quali sviluppare la programmazione dei compiti per ogni singola fase; - pianificazione di dettaglio: è effettuata per razionalizzare le operazioni di processo, attraverso un documento aggiornabile e volto a realizzare, sulla base dei riferimenti temporali definiti nei programmi di coordinamento, una logica di esecuzione dei compiti e delle funzioni. A questo livello viene verificata la congruenza tra la programmazione dei compiti e le risorse assegnate nella programmazione esecutiva.

In genere, nelle fasi iniziali del ciclo è sufficiente concentrarsi sul primo o secondo livello, rimandando la formulazione di un documento più complesso e analitico (terzo livello) a momenti successivi, quali ad esempio i passaggi di fase o milestones.

I logigrammi Lo studio delle interrelazioni tra le diverse attività coinvolte permette di evidenziare catene di attività tra loro strettamente vincolate (logigrammi di svolgimento del ciclo). Individuate quali siano le attività critiche (es. acquisizione dell'area, accensione mutuo, ottenimento concessione, etc.) il compito successivo è quello di attribuire loro una durata ipotetica e un certo numero di risorse.

Effettuata la pianificazione, e non prima, si potrà procedere alla fase di progettazione vera e propria.

3.3.4 Progettazione

Definizione Il progetto edilizio può essere definito come l'insieme di tutte le attività tra loro coordinate al fine del raggiungimento di un obiettivo non ripetitivo, nel rispetto dei vincoli di qualità, costo e tempo. In questo postulato sono impliciti concetti di fondamentale importanza che vale la pena di analizzare separatamente.

L'insieme di tutte le attività: in quanto il progetto comprende una serie di attività molto diversificate tra di loro, svolte talvolta da figure diverse e molto specializzate. Il coordinamento è necessario affinché sia ottimizzato l'obiettivo globale del progetto e non piuttosto quello dei singoli operatori e/o strutture coinvolte. Obiettivo non ripetitivo, perché le caratteristiche del singolo progetto, considerato un evento unico ed irripetibile, dipendono da molteplici fattori . I vincoli di qualità, costo e tempo caratterizzano la stessa definizione in quanto, in una logica economica non può essere considerata nessuna attività che non sia soggetta a queste tre condizioni.

Metaprogettazione Alcuni autori distinguono questa fase in metaprogettazione, intesa come attività volta ad individuare il sistema di requisiti che devono essere soddisfatti dalla attività progettuali, e progettazione vera e propria.

3.3.5 Affidamento

Questa fase inizia quando si sono definite tutte le caratteristiche del bene da realizzare e, quindi, è necessario ricercare un soggetto che si incarichi della traduzione del progetto in vero e proprio bene edilizio. L'affidamento dei lavori può avvenire in maniera non formalizzata (incarico ad impresa o al limite auto costruzione) o formalizzata. In questo secondo caso, peraltro il più frequente, parleremo di appalto.

Appalto Il Codice Civile definisce l'appalto come il contratto col quale una parte assume, con l'organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio il compimento di un'opera o di un servizio a fronte di un corrispettivo in denaro.

Appalto e fornitura L'appalto è, quindi, sostanzialmente diverso dalle semplice fornitura di beni o servizi, in quanto si ha come obbligazione principale una prestazione d'opera complessa in cui la fornitura della materia è soltanto unʼerogazione accessoria e strumentale. Il diverso regime giuridico comporta, quindi, per l'appaltatore un più elevato livello di rischio rispetto al venditore.

Autonomia Un ulteriore elemento che differenzia il contratto di appalto rispetto alla normale vendita è l'autonoma capacità organizzativa richiesta all'appaltatore.

3.3.6 Esecuzione

Questa fase inizia quando il soggetto al quale vengono affidati i lavori inizia la sua attività nel luogo della produzione del bene (cantiere). Essendo la fase più nota e intuitiva del ciclo, non si ritiene di entrare nel dettaglio.

3.3.7 Gestione

Dimensioni Nel 1988 ISTAT stimava il patrimonio edilizio italiano di sola proprietà privata in 2.885 migliaia di miliardi di lire 1985. Se a questo dato si aggiunge il più probabile valore degli edifici di proprietà pubblica e si aggiorna la stima ai giorni nostri si arriva ad

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una cifra di circa dieci milioni di miliardi di lire attuali. Questo rappresentata un capitale di dimensioni enormi, con caratteri di forte eterogeneità, tecnicamente complesso e culturalmente assai rilevante. Tale capitale, come visto quasi i tre quarti di tutto lo stock di capitale lordo italiano, ha bisogno, forse più di altri tipi, dell'adozione di idonee tecniche di gestione che ne permettano un consapevole mantenimento e valorizzazione.

Aspetti A fini esemplificativi, possiamo identificare due diversi aspetti complementari nella gestione degli immobili.

- Finanziario: è proprio del processo immobiliare e riguarda le strategie gestionali di carattere generale che devono essere affrontate sempre a monte di qualsiasi altra decisione. Queste sono scelte di carattere essenzialmente finanziario che si basano sulla situazione di mercato corrente, sulla normativa vigente e soprattutto sulla convenienza o meno di acquisire, vendere, manutenere in proprio o in outsourcing oppure demolire un determinato bene edilizio.

- Tecnico: è proprio del processo costruttivo ed è finalizzato alla messa in atto di scelte atte a preservare nel tempo le prestazioni essenziali ed il valore monetario nel bene (manutenere, sostituire).

3.3.8 Demolizione

Questa fase è tanto ovvia quanto l'iniziale dell'area e ad essa è ovviamente correlata. Quando l'immobile non è più in grado di soddisfare le esigenze per le quali è stato realizzato e una sua trasformazione o riabilitazione si rileva antieconomica, l'unica strada è quella della demolizione (fine della vita economica di un edificio).

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