LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI COSTO

Gli economisti hanno dato diverse definizioni a questo tipo di valore, sino a considerarlo addirittura lʼaccezione più pura di valore.

Approccio Lʼapproccio più comune nella quantificazione del costo consiste nel suddividere lʼintero processo produttivo in parti relazionate allʼarticolazione del processo stesso. Quindi, nel caso della realizzazione di un edificio: scavi, fondazioni, ossatura portante, opere murarie, impianti, ecc.); il costo di ciascuna porzione viene determinato dalle quantità per i prezzi unitari.

Voci Nei prezzi sono compresi tutte le voci (di acquisto delle materie prime, di reintegrazione dei capitali). Questa determinazione del costo prende il nome di computo metrico estimativo, ed uno dei metodi più diffusi e utilizzati per la quantificazione dei costi nellʼedilizia, in quanto deriva da una consuetudine instauratasi dallʼemanazione del Regolamento dei lavori pubblici del 1895.

Altri metodi Ma, come vedremo più avanti, questo metodo non è lʼunico strumento per la determinazione dei costi, in quanto oggi esistono numerosi procedimenti di stima che vanno oltre il semplice preventivo analitico. Tali metodi permettono ad esempio di valutare, in tempi brevi, le conseguenze progettuali in termini di differenze di costo, o di eseguire confronti tra le incidenze sul costo totale delle varie parti dellʼedificio in corso di progettazione e le incidenze medie di una serie di edifici analoghi precedentemente individuati, e quindi, correggere le eventuali anomalie.

Comparazione Si rileva come nellʼeffettuazione della stima di un valore di costo di un immobile, sia importante fare riferimento al c.d. principio comparativo, che caratterizza, come già visto, tutte le operazioni estimative effettuate in riferimento al libero mercato.

In base alle definizioni di valore prima date, risulta logico affermare che lʼestimatore dovrà ispirarsi al comportamento di coloro i quali vendono e/o acquistano (valore di mercato) o producono (valore di costo) beni economici.

Nel caso della stima del valore di mercato degli immobili infatti, la raccolta di dati sui prezzi da parte degli operatori del settore è prassi comune e le informazioni possono comunque essere raccolte con relativa rapidità e facilità.

Per il valore di costo invece, almeno in Italia, ciò avviene su scala assai limitata; analisi e raccolte dei dati di costo vengono fatti soltanto da pochi grandi operatori pubblici o privati e tutte per propri fini interni e, comunque e spesso, in maniera disorganica.

Ragioni Le ragioni di questa mancanza quasi totale di fonti è dovuto principalmente al fatto che, mentre i valori di mercato si formano e vengono ricercati quasi esclusivamente per gli immobili abitativi, i valori di costo interessano anche costruzioni aventi diverse destinazioni (terziarie, industriali, residenziali, scolastiche, ecc.), quindi, un universo molto più eterogeneo e complesso come parametri di misura.

Differenza Va, altresì, detto che diversi sono i fattori che influiscono sulla formazione dei due tipi di valore; per gli immobili abitativi, il fattore determinante del prezzo di mercato è quello posizionale, scarsamente influente, invece, sui valori di costo delle costruzioni che variano assai poco da una zona allʼaltra ma risentano invece delle soluzioni tecnologiche e tipologiche adottate.

I valori di costo variano col variare delle singole voci di costo per le diverse lavorazioni e, quindi, in funzione delle diverse e possibili scelte progettuali, mentre i valori di mercato risentano soprattutto delle variazioni della domanda e dellʼofferta.

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7.4 TIPI DI COSTO

Differenza Prima di passare allʼesposizione dei procedimenti di stima del valore di costo e delle problematiche relative alla loro applicazione, risulta di prioritaria importanza definire che cosa si intende per “costo di costruzione”. Il termine infatti, oltre ad indicare la stima dei costi di una operazione, quali demolizioni, nuove costruzioni, trasformazioni edilizie, viene riferito ad una molteplicità di scopi cui corrispondono entità economiche diverse, che si possono come di seguito schematicamente enunciare.

Costo costruzione Il costo di costruzione corrisponde al prezzo di appalto dei lavori. Tale costo si riferisce, quindi, alle spese che si dovranno sostenere per la realizzazione del solo edificio, ed è dato dalla somma dei prodotti dei prezzi unitari per le quantità di tutti i fattori della produzione che si utilizzano per la costruzione dellʼedificio (materiali, mano dʼopera impiegata, lʼenergia per lʼutilizzo delle macchine, etc.). Nel caso di interventi di recupero di edifici degradati, questo costo si riferisce non solo alla creazione di nuove strutture (tramezze, solai, muri portanti), ma comprende anche le opere di demolizione, consolidamento, risanamento. I prezzi delle varie voci devono comprendere le spese generali e lʼutile dellʼimpresa appaltatrice.

Spese generali Tra le spese generali è utile ricordare che vanno comprese le spese relative alla gestione manageriale dellʼintervento, quelle per lʼottenimento di autorizzazioni e permessi (occupazione suolo), i salari del personale di cantiere (capo cantiere, assistente), le spese per lʼapprontamento del cantiere (baraccamenti, installazione di servizi per gli operai, spese per la mensa), le imposte e tasse che gravano sullʼattività dellʼimpresa, le anticipazioni di danaro, gli interessi sui fidi bancari, etc.

Costo produzione Il costo di produzione, invece, comprende oltre al costo di costruzione precedentemente esposto, quello di acquisizione dellʼarea dove sorgerà lʼedificio e delle relative urbanizzazioni, sia sotto forma di oneri da pagare al Comune al momento del rilascio della concessione che quelle eseguite direttamente dallʼimpresa (nel caso di nuova edificazione), le spese di progettazione, collaudo, promozione commerciale, lʼIVA, gli altri oneri finanziari e lʼutile del promotore dellʼoperazione.

Il promotore A tal fine si rammenta che per promotore si intende la persona (persona fisica o giuridica) che promuove appunto una determinata operazione immobiliare, attraverso il reperimento dei

mezzi e dei capitali necessari per avviare e portare a compimento lʼoperazione stessa secondo gli obiettivi programmati.

Costo globale Il costo globale, comprende il costo di produzione più il valore attuale dei futuri costi di gestione dellʼimmobile, comprendenti le spese che si dovranno sostenere per le manutenzioni, le sostituzioni di parti ed elementi dellʼedificio o dei suoi impianti, le spese per i consumi energetici e altro (i c.d. costi dʼuso dellʼedificio) durante lʼintero corso di vita utile dellʼimmobile.

È da precisare che per vita utile dellʼedificio si intende il periodo di tempo entro il quale lʼedificio è chiamato a svolgere le funzioni per il quale è stato progettato e realizzato.

Diretti e indiretti Allʼinterno di questa distinzione, è possibile eseguire unʼulteriore classificazione dei costi:

- costi diretti; - costi indiretti.

Diretti I costi “diretti”, sono quelli che vengono assegnati ai attori della