L’appartamento con scoperto esclusivo lastricato al piano terra con garage al piano interrato oggetto di esecuzione immobiliare fa parte di un più ampio fabbricato plurifamiliare, composto da sei alloggi, edificato nel primo decennio degli anni 2000.
L’edificio di cui è parte l’appartamento in oggetto si eleva su complessivi due piani fuori terra ed uno interrato.
Il fabbricato è privo di spazi scoperti adibiti a verde comune.
All’attualità il complesso condominiale presenta uno scadente aspetto architettonico/conservativo.
Si evidenzia che le murature perimetrali sono interessate da fenomeni di umidità e muffe ed inoltre i soffitti delle terrazze sono interessati da fenomeni di infiltrazione.
Le facciate esterne del condominio sono intonacate al civile e tinteggiate (in scadente stato di conservazione), mentre la pavimentazione del piano interrato è in calcestruzzo lisciato.
A servizio dei sei appartamenti che compongono il complesso condominiale, esternamente vi sono sei posti auto scoperti, il cui uso è stato informalmente suddiviso fra i sei appartamenti, in quanto nei cinque atti di vendita degli altri appartamenti è stato altresì ceduta la quota di un sesto (1/6) indiviso della proprietà dei suddetti posti auto. Nel caso presente, dall’atto di pignoramento, non risulta pignorata la quota di un sesto (1/6) di tali posti auto, sebbene di proprietà dell’esecutato.
Qualora la vendita avvenisse come da pignoramento all’eventuale aggiudicatario sarebbe precluso l’uso del posto auto “pertinenziale” scoperto, in quanto la relativa quota di comproprietà rimarrebbe in capo all’esecutato.
ACCESSI:
L’accesso agli spazi comuni e alla rampa scoperta comune del fabbricato ove è ubicato l’appartamento in oggetto avviene attraverso un passaggio sterrato su proprietà privata di terzi che si collega a nord con la strada principale via Castellana e nel tratto antistante al fabbricato è individuato come bene comune non censibile a tutte le unità (n.b. nell’atto di pignoramento non risultano pignorate le parti comuni condominiali).
L’accesso all’appartamento e allo scoperto esclusivo avviene da est, direttamente dal succitato passaggio sterrato, attraverso un ingresso comune che da accesso anche alla scala che conduce agli alloggi del soprastante piano primo e alla scala comune che da accesso ai garage al piano interrato. L’accesso al piano interrato, per il tramite dello scivolo scoperto comune o della rampa di scale comune, avviene da est direttamente dal predetto passaggio sterrato.
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Fig. 2.12 – vista da nord dell’accesso da via Castellana (su proprietà di terzi)
Fig. 2.13 – vista da sud dell’accesso da via Castellana
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Fig. 2.14 – vista da est della rampa scoperta comune di accesso al piano interrato
Fig. 2.15 – vista da sud-est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione
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Fig. 2.16 – vista da nord-est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione
Fig. 2.17 – vista da est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione
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Fig. 2.18 – vista dello scoperto esclusivo lato est abitazione
Fig. 2.19 – vista prospetto ovest appartamento piano terra oggetto di esecuzione
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Fig. 2.20 – scale di accesso agli alloggi del piano primo, soprastanti l’appartamento in oggetto
Fig. 2.21 – scale comune di accesso al piano interrato
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Fig. 2.22 – rampa scoperta comune e spazio di manovra comune al piano interrato
Fig. 2.23 – garage al piano interrato (indicato con freccia rossa)
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Fig. 2.24 – soggiorno/cucina
Fig. 2.25 – soggiorno/cucina
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Fig. 2.26 – camera
Fig. 2.27 – particolare macchie di umidità presenti
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Fig. 2.28 – particolare macchie di umidità presenti
Fig. 2.29 – particolare macchie di umidità presenti in bagno
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Fig. 2.30 – bagno
DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE:
L’appartamento è situato al piano terra del fabbricato plurifamiliare ed ha esposizione sui lati est ed ovest. I lati nord e sud sono contigui ad altri alloggi, presenti pure al soprastante piano primo.
L’appartamento è composto da un unico vano ingresso-soggiorno/pranzo-cottura, da una camera, bagno, disimpegno.
Esternamente sul lato est vi è un esiguo scoperto pertinenziale esclusivo lastricato di circa 11 mq catastali con un ripostiglio (trattasi del sottoscala della rampa di scale che conduce ai soprastanti alloggi del piano primo). Tale scoperto costituisce l’accesso all’appartamento dagli spazi comuni.
Sul lato ovest vi è invece un’altra porzione di scoperto pertinenziale esclusivo lastricato di circa 33 mq catastali.
Gli scoperti esclusivi sono recintati.
Il garage al piano interrato è con portone basculante di tipo manuale.
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Finiture interne:
Le pavimentazioni sono in piastrelle, come pure i rivestimenti delle pareti dei bagni e dell’angolo cottura, ad eccezione della camera che sono in parquet di legno.
Le pareti interni sono intonacate al civile e tinteggiati in bianco.
Si evidenziano fenomeni di umidità e macchie di muffa sulle murature e solai.
I soffitti sono con travatura in legno a vista.
Le porte interne sono in legno tamburato.
I serramenti esterni sono costituiti da oscuri e da finestre in legno ad anta con vetrocamera.
Tutte le finiture risalgono all’epoca dei lavori di costruzione (primo decennio degli anni 2000).
Epoca di costruzione e tipologia di struttura:
Come relazionato, le unità oggetto di esecuzione fanno parte di un più ampio fabbricato plurifamiliare a sei alloggi a due piani fuori terra ed uno interrato, la cui costruzione risale al primo decennio degli anni 2000.
La tipologia di finitura del fabbricato di cui è parte l’appartamento in oggetto è del tipo tradizionale e tipica degli edifici condominiali costruiti nell’epoca del fabbricato stesso (anni 2000).
Come risulta dal Certificato di Collaudo Statico depositato presso il Comune di Istrana in data 07/01/2009 al n. 21/2005, la struttura in elevazione è costituita da pilastri e travi in c.a.; travi in acciaio; solai a lastra in c.a. e in legno con soletta collaborante in c.a.; scale, cordoli e cornici di copertura in c.a.; copertura in legno.
L’immobile è stato edificato in un’epoca in cui il Comune di ISTRANA non era dichiarato territorio sismico, conseguentemente il fabbricato non ha caratteristiche antisismiche.
Il fabbricato in genere e gli impianti ivi installati sono stati realizzati secondo le normative vigenti all’epoca di costruzione e potrebbero risultare superate rispetto ai dettami imposti dalle vigenti norme in materia di isolamento termico, acustico e sulla conformità degli impianti tecnologici e scarichi fognari.
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Fig. 2.31 – schema a vista (fuori scala) dell’appartamento al piano TERRA oggetto di esecuzione
Impianti:
L’impianto di adduzione dell’acqua potabile è da acquedotto comunale.
L’impianto di riscaldamento è AUTONOMO, con caldaia alimentata a gas naturale (manca il libretto caldaia).
Il gas cottura viene alimentato da bombole di gas gpl.
Le eventuali dotazioni impiantistiche supplementari (quali, a titolo esemplificativo, impianti di condizionamento, impianti d’allarme, ecc.) non sono comprese nella vendita.
Ai sensi dell'art. 1 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37 del 22 gennaio 2008 e successive modifiche ed integrazioni, in relazione alla normativa in materia di sicurezza, si precisa che trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, la parte acquirente è edotta che il trasferimento dell’immobile in oggetto avviene in presenza di impianti non conformi o comunque non garantiti conformi all’attuale normativa, precisando
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quindi che sarà a carico della parte acquirente l'onere di verificare la conformità degli impianti e la necessità, ai fini dell'utilizzo del bene, di procedere all'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza.
Stato manutentivo:
Lo stato di manutenzione e di finitura dell’appartamento è SCADENTE.
Si evidenziano fenomeni di umidità e macchie di muffa sia sulle murature perimetrali, che in corrispondenza dei solai interpiano.
Considerata la consistenza dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di tamponamento e delle pareti divisorie interne, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, la tipologia dell’impianto di riscaldamento, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica medio/alti.
Acustica:
Essendo l’immobile edificato nei primi anni 2000 sulla base di normative vigenti all’epoca, i requisiti acustici passivi dell’unità potrebbero non essere conformi alle attuali normative in materia.
Spese condominiali arretrate :
Come da vigenti disposizioni di legge, saranno a carico dell’aggiudicatario le eventuali spese condominiali pendenti relative all’ultimo biennio.
Stato dell’immobile :
L’appartamento attualmente è OCCUPATO DA TERZI CON CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA datato 17/07/2010, non registrato e non trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari.
Essendo abitato è arredato, sono presenti materiali vari ed è allacciato ai pubblici servizi.
Se non eseguito dalla procedura, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese per lo smaltimento del materiale presente nell’unità.
Trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, l’immobile viene ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo e non a misura.
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2.7) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE e CONFORMITA′ URBANISTICA
Dall’accesso agli atti eseguito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di ISTRANA, per l’edificio di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione risultano rilasciate le seguenti autorizzazioni edilizie:
- Permesso di Costruire n. 63 del 11/04/2005, prot. 5102, per la costruzione di fabbricato di complessivi sei alloggi – rinnovo pratica edilizia n. 3051 del 01/03/2004;
- Permesso di Costruire n. 64 del 11/04/2005, prot. 5103, per cambio di intestazione al Permesso di Costruire n. 63 rilasciato in data 11/04/2005 per la costruzione di un fabbricato ad uso sei alloggi;
- Denuncia di Inizio Attività prot. 9587 del 04/08/2008 (presa d’atto prot. 10219 del 19/08/2008) per Variante in sanatoria ai sensi art. 36 dpr 380/01 per realizzazione del fabbricato per complessivi sei alloggi in diverso sedime (leggermente ruotato) rispetto al progetto approvato e variante per modifiche interne e prospettiche rif. Permesso di Costruire originario n. 64 del 11/04/2005;
- Certificato di Agibilità prot. 13314 del 09/12/2009.
L’autorizzazione allo scarico di acque civili previa chiarificazione è stata rilasciata in data 09/12/2009, prot. N. 13316, Autorizzazione n. 489/2009.
Conformità urbanistica
Lo autorizzato dell’appartamento è conforme allo stato di fatto.
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