DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE :
Il locale commerciale (da NON intendersi “negozio”) al piano terra oggetto di esecuzione immobiliare fa parte di un più ampio edificio condominiale composto da cinque piani fuori terra, edificato nella metà degli anni 1950.
Il piano terra è adibito a locali magazzino / commerciale mentre ai soprastanti piani vi sono alloggi residenziali.
Il condominio si trova nelle vicinanze della Stazione Ferroviaria, a sud-est del centro storico, con accesso da via Luigi Pinelli che rappresenta una laterale del P.U.T..
Il fabbricato è dotato di uno scoperto condominiale che è adibito per lo più ad accesso dalla strada principale via Luigi Pinelli, che avviene da sud-ovest, mentre su tutti i restanti lati vi è un esiguo spazio tra il fabbricato condominiale ed il confine di proprietà condominiale.
Il condominio su tutti i lati prospetta su altri edifici, dai quali dista pochi metri.
All’attualità il complesso condominiale presenta un mediocre aspetto architettonico / conservativo, stante la vetustà dell’edificio stesso. Le finiture esterne sono quelle tipiche dei fabbricati edificati nell’epoca di costruzione del condominio in oggetto (anni 1950 – secondo dopoguerra).
Fig. 3.10 – vista da sud-ovest dell’accesso da via L. Pinelli
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Fig. 3.11 – vista da ovest del locale commerciale al piano terra
Fig. 3.12 – vista da nord-est dell’accesso da via L. Pinelli e il locale commerciale piano terra sulla sx
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Fig. 3.13 – vista da nord-est del locale commerciale piano terra
Fig. 3.13 – vista da nord-est dallo scoperto condominiale del locale commerciale piano terra
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Fig. 3.14 – vista da sud-est dallo scoperto condominiale del locale commerciale piano terra
Fig. 3.15 – vista degli interni
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Fig. 3.16 – vista degli interni
Fig. 3.17 – vista degli interni
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Fig. 3.18 – vista degli interni
Fig. 3.19 – vista degli interni
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DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE:
L’unità è situata al piano terra del fabbricato condominiale ed ha esposizione sui lati nord-ovest, sud-ovest e sud-est.
Attualmente l’unità immobiliare presenta una articolata suddivisione interna, finalizzata all’utilizzo della stessa come negozio.
Tale distribuzione e destinazione sono state oggetto di due richieste di permessi in sanatoria, che non hanno avuto esito positivo, e pertanto dovrà essere ripristinato lo stato legittimo autorizzato.
Quanto sopra comporta la demolizione integrale delle pareti divisorie interne e relative opere ed impianti, con il ripristino dello stato autorizzato di cui al Permesso di Costruire in Sanatoria n. 572 prot. 95213/04 del 09/06/2010.
Fig. 3.20 – schema a vista (fuori scala) Stato Attuale NON CONFORME e da variare previa rimozione delle opere interne abusivamente realizzate
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Fig. 3.20 Bis – Grafico comparativo (fuori scala) con indicazione delle opere da eseguirsi per il ripristino dello stato autorizzato
IN GIALLO – opere da ricostruire IN ROSSO – opere da demolire
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Finiture interne:
Le pavimentazioni sono in piastrelle, come pure i rivestimenti delle pareti dei wc.
Le pareti ed i soffitti interni sono intonacati al civile e tinteggiati in bianco.
Le porte interne sono in legno tamburato.
I serramenti esterni sono costituiti da finestre in alluminio ad anta, esternamente vi sono inferriate oppure serrande metalliche.
Le finiture sono state oggetto di rinnovo negli ultimi decenni.
Epoca di costruzione e tipologia di struttura:
Come relazionato, le unità oggetto di esecuzione fanno parte di un più ampio edificio condominiale a cinque piani fuori terra edificato nella metà degli anni 1950.
Dall’accesso agli atti del Comune di Treviso, successivamente alla costruzione non risultano essere stati eseguiti lavori di ristrutturazione generale e/o dal punto di vista sismico e/o energetico.
La tipologia di finitura del fabbricato di cui è parte l’unità in oggetto è del tipo tradizionale e tipica degli edifici condominiali costruiti nell’epoca del fabbricato stesso (anni 1950 – secondo dopoguerra).
L’immobile è stato edificato in un’epoca in cui il Comune di TREVISO non era ancora stato dichiarato territorio sismico, e pertanto il fabbricato non ha caratteristiche antisismiche.
Il fabbricato in genere e gli impianti ivi installati sono stati realizzati secondo le normative vigenti all’epoca di costruzione e potrebbero risultare superate rispetto ai dettami imposti dalle vigenti norme in materia di isolamento termico, acustico e sulla conformità degli impianti tecnologici e scarichi fognari.
Impianti:
L’impianto di adduzione dell’acqua potabile è da acquedotto comunale.
Il condominio ha riscaldamento centralizzato ma l'immobile al piano terra, di proprietà dell’esecutato, non è collegato al riscaldamento centralizzato.
L’impianto di riscaldamento e raffrescamento avviene ad aria mediante split a parete.
Le eventuali dotazioni impiantistiche supplementari (quali, a titolo esemplificativo, impianti di condizionamento, impianti d’allarme, ecc.) non sono comprese nella vendita.
Ai sensi dell'art. 1 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37 del 22 gennaio 2008 e successive modifiche ed integrazioni, in relazione alla normativa in materia di
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sicurezza, si precisa che trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, la parte acquirente è edotta che il trasferimento dell’immobile in oggetto avviene in presenza di impianti non conformi o comunque non garantiti conformi all’attuale normativa, precisando quindi che sarà a carico della parte acquirente l'onere di verificare la conformità degli impianti e la necessità, ai fini dell'utilizzo del bene, di procedere all'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza.
Stato manutentivo:
Lo stato di manutenzione e di finitura dell’unità è BUONO, considerata la vetustà del fabbricato di cui è parte.
Considerata la consistenza dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di tamponamento e delle pareti divisorie interne, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, la tipologia dell’impianto di riscaldamento, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti.
Acustica:
Essendo l’immobile edificato negli anni 1950, i requisiti acustici passivi dell’unità non sono conformi alle attuali normative in materia.
Spese condominiali arretrate :
Come da vigenti disposizioni di legge, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali pendenti relative all’ultimo biennio.
Sentito l’amministratore condominiale è risultato che:
- Vi sono rate scadute di spese condominiali per oltre 1.000 €;
- l'ammontare indicativo annuo delle spese condominiali riferite alle unità oggetto di esecuzione è di circa 400 euro all’anno;
- si e' dovuti intervenire sul tetto con urgenza a causa di copiose perdite, la spesa sara' inserita all'interno del consuntivo di quest’anno;
- il condominio ha iniziato le pratiche per l'ecobonus 110%.
Stato dell’immobile :
Il locale attualmente è LIBERO DA PERSONE.
All’interno sono presenti materiali vari.
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Se non eseguito dalla procedura, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese per lo smaltimento del materiale presente nell’unità.
Trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, l’immobile viene ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo e non a misura.
3.7) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE e CONFORMITA′ URBANISTICA
Dall’accesso agli atti eseguito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Treviso, risulta che le opere relative alla costruzione del fabbricato, di cui quanto in oggetto è parte, sono state approvate dall’Amministrazione Comunale il 22/12/1954 con Prog. N. 2 prot. C.E. n. 2/49 prot. Gen. 32099, successiva variante approvata il 30/05/1955 con Prog. N. 4 prot. C.E. n.
4/18 prot. Gen. N. 10454 e Autorizzazione di Abitabilità rilasciato in data 27/10/1955 prot.
Gen. N. 26511.
Successivamente, per l’unità in oggetto risultano rilasciate le seguenti autorizzazioni edilizie:
- Autorizzazione in sanatoria (legge 28.2.85 n. 47 e successive modifiche) rilasciata in data 11/05/1992, prot. Gen. N. 43552-86, n. spec. 6968 per opere interne consistenti nel ricavo di un vano ingresso e di un wc con relativo anti;
- Permesso di Costruire in Sanatoria (ai sensi della legge 24 novembre 2003 n. 326 e succ.
mod. integr. e della legge regionale 05 novembre 2004 n. 21 e succ. mod. integr.) rilasciato in data 09/06/2010 prot. Gen. N. 95213/04 spec. N. 572, per cambio di destinazione d’uso da magazzino-deposito a commerciale (NO negozio).
Conformità urbanistica
Come sopra relazionato, attualmente l’unità immobiliare presenta una articolata suddivisione interna, finalizzata all’erroneo utilizzo della stessa come negozio, stante la destinazione
“commerciale” autorizzata con l’ultimo titolo edilizio (Permesso di Costruire in Sanatoria n.
572 prot. 95213/04 del 09/06/2010).
L’attuale distribuzione interna e la nuova destinazione a negozio sono state oggetto di due istanze di sanatoria (DIA PROT. 96547 DEL 23/12/2004 e DIA PROT. 33511 DEL 30/05/2006), che entrambe non hanno avuto esito positivo, e conseguentemente dovrà essere ripristinato lo stato legittimo autorizzato, ivi compresa la generica destinazione
“commerciale”.
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Quanto sopra comporta la demolizione integrale delle pareti divisorie interne e relative opere ed impianti, con il ripristino dello stato autorizzato di cui al Permesso di Costruire in Sanatoria n. 572 prot. 95213/04 del 09/06/2010.
Per il ripristino dello stato autorizzato si quantifica un costo di Euro 20.000,00 più iva (pari a 24.400,00 €).
Una volta ripristinato lo stato legittimo, dovrà essere presentata la relativa denuncia di variazione catastale, per un costo presunto di Euro 2.500,00.