Illegittimità del provvedimento

Il tema dell’illegittimità si può evidenziare nella maggior parte delle opinioni descritte e non solo in merito al CIS. Tale illegittimità del provvedimento si basa su una presunta violazione della gerarchia delle fonti ed in considerazione di una copertura normativa molto ristretta rispetto al valore legislativo delle norme che si presumono essere state violate. In generale questo tema si basa su tre aspetti principali. Un primo aspetto più generale considera come tale provvedimento si basi su un regolamento edilizio che sarà presto oggetto di modifica in considerazione dell’accordo Stato-Regioni e Autonomie che sta portando al “regolamento edilizio tipo” del quale si tratta al cap. 2.X,

e dunque la domanda correlata è se sia possibile che un regolamento del genere possa portare (arrivando dal nocciolo della questione) all’incommerciabilità dell’immobile in mancanza del CIS. Entrando invece più nello specifico si fa riferimento ai veri articoli di legge, infatti il secondo aspetto considera la copertura normativa “non completa” del provvedimento che è rappresentata dall’art. 24 del D.P.R. 380/01 il quale non prevede alcuna modalità di negazione o decadenza dell’agibilità di un immobile. In sostanza viene criticato lo scenario raggiunto (definito inoltre “senza fondamento”) nel quale un regolamento di forza giuridica inferiore (il CIS) prevede la revoca di un documento la cui negazione o decadenza non è identificata da alcun articolo di legge in vigore (il riferimento è sempre all’art. 24). Il terzo aspetto invece riguarda l’obbligo di allegazione del CIS da parte dei notai nei casi di compravendita, in questo caso il regolamento interviene su un aspetto di natura civilistica andando così in conflitto sia con la potestà esclusiva dello stato, ma soprattutto non trovando fondamento nell’art. 46 del D.P.R. 380/01 il quale non prevede la nullità o la risoluzione delle eventuali compravendite nel caso di mancanza di agibilità.

Infine, a contorno dei punti principali si può citare la Corte europea dei diritti dell’uomo, la quale prevede un’adeguata copertura normativa nel caso di sanzioni che incida sui diritti delle persone, tra cui le proprietà (20).

Tutte queste osservazioni sono più che lecite e non sono altro che diversi elementi da cui poter prendere spunto per migliorare ed implementare l’elemento oggetto delle stesse. A parere dello scrivente però tali osservazioni sembrano riferirsi a qualcosa di negativo, o meglio, contro qualcosa che voglia agire in maniera negativa, a sfavore di qualcuno o addirittura a semplice scopo di lucro. Spesso purtroppo si è sopraffatti dai pregiudizi e il vero valore etico, tecnico e personale di determinate azioni viene messo in secondo piano. Sembra dunque utile richiamare per un momento il motivo alla base di tale provvedimento, sin dal regolamento edilizio del 2014 l’introduzione dell’11.6 è avvenuta a fronte di un’ormai evidente stato di degrado del patrimonio edilizio a sicurezza ed informazioni dei cittadini stessi, in considerazione oltretutto dei censimenti ISTAT che forniscono dati reali.

Ad ogni modo, in merito alla valenza di un regolamento che sarà oggetto di modifica nei prossimi mesi non sussiste dubbio, o meglio, anche di fronte ad una legge che a breve dovrà essere eliminata la sua forza legislativa non decade fino a tale momento.

Sul tema di decadenza dell’agibilità e le relative conseguenze sembra esserci un po' di confusione. L’art 11.6 e le Linee Guida del provvedimento non si pongono in modifica o sostituzione di alcuna normativa attualmente in vigore, ci si vuole riferire in questo caso agli art.24 e 46 del D.P.R 380/01. Il provvedimento si pone nell’ottica di tutelare i diritti dell’utente che voglia acquistare una qualsiasi proprietà o che voglia semplicemente controllare e mantenere efficienti quelle già di sua proprietà. La perdita dell’agibilità come detto avviene in mancanza di CIS (in conflitto con l’art. 24), ma con questo non si vuole indicare che verrà emanata qualche tipo di sanzione o che venga richiamata la proprietà ad assolvere al problema, semplicemente non può essere eventualmente richiesta al comune perché decaduta. Questo si lega dunque al tema della compravendita dell’immobile dove l’errore è sito nell’affermare che l’immobile sia “incommerciabile” a causa della agibilità decaduta (che sarebbe in conflitto con l’art. 46), perché nella realtà non è affatto vero. Ai sensi dell’art. 46 la compravendita di un immobile non può essere annullata e/o sospesa perché non sia stata allegata l’agibilità, ma, subentra uno dei benefici fondamentali del provvedimento, a tutela dell’acquirente quest’ultimo deve

venire esattamente a conoscenza di ciò che sta comprando e di conseguenza dello stato di salute dell’immobile38_{. La compravendita dell’immobile potrà comunque essere}

portata a termine anche senza agibilità, ma ora entrambe le figure coinvolte si ritroveranno a contrattare su qualcosa che non sarà provvisto di alcuna certificazione statica, ognuno potrà così prendere “forse” in maniere diversa le proprie decisioni. Infine, l’obbligo rivolto ai notai nell’allegare il CIS agli atti di compravendita non è di certo pensato per incrementare le tempistiche burocratiche o per alimentare il lucro su tali operazioni, ancora una volta deve essere messo al primo posto lo scopo di tali azioni cioè al fine di tutelare le operazioni di compravendita relativamente ai diritti delle figure coinvolte.

A parere dello scrivente inoltre si potrebbe argomentare riguardo la potestà legislativa, o meglio, discutere sui limiti rispettati o no dall’introduzione di tale provvedimento ai sensi dell’art. 117 della costituzione, ma se considerati gli obbiettivi dello stesso, ha probabilmente poco senso discuterne come per quanto riguarda la copertura normativa citata dalla Corte Europea in caso di sanzioni sulle proprietà, infatti in questo caso sembra difficile poter parlare di vere e proprie sanzioni.