Le problematiche intrinseche all’introduzione del CIS

Il simbolo che potrebbe dare una prima visione dei risultati raggiunti da questo nuovo provvedimento è sicuramente la proroga a Novembre 2020 per le scadenze dei primi certificati. Dall’entrata in vigore del CIS sono state diverse le critiche pervenute a riguardo, in particolare lo sono state quelle dei tecnici che hanno riscontrato criticità su più aspetti: in merito alla burocrazia, alla parte legislativa, alla parte documentale ed infine non la meno importante, quella economica. Inoltre, fin dall’uscita della prima redazione del RE sono state ricevute importanti proposte di modifica su diversi articoli, e sicuramente questo ha permesso di capire più a fondo le esigenze dei tecnici che si sono trovati impegnati nella redazione dei certificati. Il numero di queste osservazioni e proposte di modifica è aumentato negli anni partendo però dal presupposto che le informazioni sul provvedimento si sono diffuse man mano nella realtà tecnica Milanese. Le modifiche e le problematiche sollevate fin dall’inizio in merito al CIS si sono concretizzate grazie al periodo concesso dal Comune di Milano nell’estate 2019 per le osservazioni al PGT2030 (adottato a Marzo 2019). Questo ha inciso particolarmente in quanto dubbi e problematiche sono stati nuovamente sollevati nello scenario a breve termine di scadenza per il deposito dei primi CIS ed entrata in vigore del nuovo PGT. Il risultato così ottenuto è stato quello di ottenere la proroga al 2020 della prima scadenza per il deposito dei CIS. In linea di principio molte osservazioni sono simili e trattano gli stessi aspetti riferimento all’illegittimità del provvedimento in quanto, secondo alcuni pareri, questo sia in netto contrasto con leggi già in vigore e ben consolidate, arrivando nella fattispecie a definirlo un “provvedimento inapplicabile”. A parere dello scrivente però molte di queste osservazioni sembrano fatte frettolosamente e senza approfondite analisi di supporto, infatti con una semplice analisi si può mettere in chiaro come questo provvedimento non sia né in sostituzione né in modifica di una legge già presente nell’ordinamento giuridico.

Assoedilizia27 _{ha definito nel 2014 tale provvedimento come possibile portatore di}

una “paralisi commerciale” per l’edilizia comunale, ed indica come per il collaudo che lo strumento sia stato concepito a misura di un unico soggetto principale, mentre a miglior ragione dovrebbe essere possibile svilupparlo verso una molteplicità di soggetti (es: il condominio), ed ancora, come sia normale non avere alcun collaudo statico per edifici realizzati prima del 1971 e che questo non possa essere ripetuto periodicamente o sostituito dal CIS (17). In merito all’analisi delle strutture definisce come per casi complessi i costi delle analisi siano già in linea di principio molto alti, e di fronte alla probabile risposta negativa della committenza quale sia la disponibilità del tecnico ad assumersi la responsabilità nel dare giudizio su edifici datati con più di 50 anni, soprattutto senza alcuna informazione di progetto. Non di meno, considerando in aggiunta la soggettività del giudizio in questione.

Altro punto cardine delle critiche è la questione dell’agibilità, strettamente legata al CIS, infatti, se quest’ultimo non è valido o non viene depositato entro la scadenza l’agibilità decade. Da molti viene criticato questo punto indicando come tale azione sia in forza ad una norma regolamentare, la quale revoca la validità di un certificato (SCA28 _{con il d.lgs}

222 del 2016) a sua volta in forza ma ad una norma di legge (D.P.R. 380/01), ci si addentra così ad un aspetto prettamente legislativo della questione.

Introduce anche il concetto dell’abusivismo indicando come sia plausibile non avere collaudo per questo tipo di opere ma allo stesso tempo come sia impensabile di poter agire sulla totalità delle opere in questione. Infine, critica l’introduzione dell’obbligo per i notai di dover allegare il CIS agli atti di vendita.

Assolombardanel Luglio 2014 esprime le proprie perplessità alla stregua della precedente sull’applicabilità del provvedimento a Milano, in considerazione sia dello stato di conservazione del patrimonio edilizio sia dell’effettiva possibilità di poter ricavare la documentazione necessaria per la stesura dei CIS. Sul tema delle responsabilità anche per Assolombarda esistono forti dubbi riguardo la disponibilità di un tecnico nell’assumersi la responsabilità riguardo edifici vetusti con oltre 50 anni di vita e senza alcuna informazione di progetto. Sul tema critico di decadenza dell’agibilità viene definita tale condizione “senza fondamento” ed in questo caso viene specificato anche nei confronti

27 _{Associazione milanese della proprietà edilizia} 28 _{Segnalazione Certificata di Agibilità}

dell’art. 24 del D.P.R. 380/01 (al quale fa riferimento l’intero tema dell’agibilità) il quale non prevede la perdita automatica di agibilità come definita dal RE 2014 di Milano. Infine, viene ripreso l’obbligo di allegare il CIS agli atti di vendita per i notai, e anche in questo caso l’obbligo di natura civilistica non trova fondamento nell’art. 46 del D.P.R. 380, il quale non richiede l’allegazione dell’agibilità per gli atti di compravendita e la mancanza di agibilità stessa non è causa di nullità o risoluzione di un contratto di compravendita29_(18).

Infine, si vogliono ora riportare le opinioni dei cittadini (19) trasmette direttamente al SUE, i quali in veste di diretti fruitori del provvedimento hanno voluto esprimere i loro parere riguardo dubbi e problematiche riscontrate. All’interno delle osservazioni viene espressamente richiesto di eliminare: il comma 6 dell’art. 11, il riferimento nell’art.47 comma 2 (relativo al Fascicolo del Fabbricato30_{) e di rivedere il comma 5 dello stesso,}

facendo in modo che la redazione del fascicolo non sia obbligatoria per qualsiasi tipo di intervento edilizio.

Tra le diverse problematiche indicate anche i cittadini hanno evidenziato la questione della ricerca documentale necessaria alla stesura del CIS, indicando la conseguente difficoltà nella presa di responsabilità da parte dei tecnici relativamente alle verifiche. In considerazione di questo è evidente secondo i cittadini come i costi necessari per effettuare delle verifiche accurate tendano a lievitare in maniera molto forte. Questo nuovo carico economico arriverebbe in un periodo già aggravato da una forte crisi economica in atto. Altro punto importante riguarda l’effettiva utilità e validità giuridica del CIS, infatti, viene definito come in mancanza di documentazione progettuale sia necessario eseguire prove di carico, distruttive e/o strumentali in sito all’interno di edifici abitati (indicazione però non del tutto vera alla quale si risponderà successivamente). Su questo filone si lega anche il parere del Collegio dei Periti Industriali a cui i cittadini fanno riferimento, il quale critica fortemente il provvedimento, in particolare affermando che ai fini della manutenzione, della revisione ed in mancanza di documenti come per il collaudo statico, sia necessario fare riferimento alle sole NTC le quali prevedono di motivare le indagini a seconda dell’effettivo compito strutturale degli elementi. Viene inoltre fatto notare come il CIS sia una vera e propria tassa sul bene immobile ben

29 _{Sentenza di Cassazione di riferimento n. 15987/2013;}

superiore all’IMU, con l’aggravante di essere inserita in una realtà come Milano la quale non ha elevato rischio sismico e considerando che per zone ad alta sismicità no sussiste nessun obbligo di questo tipo.

Un punto importante citato di cittadini si allaccia al paragrafo riguardante le principali cause di danno sugli edifici nel Comune di Milano, infatti, gli stessi evidenziano proprio il tema riguardante i crolli facendo notare come questi per la maggior parte siano dovuti a fughe di gas, a differenza di quelli causati per problematiche statiche che sono per lo più dovute a scavi limitrofi. Infine, viene ribadito il concetto di illegittimità già evidenziato dai pareri precedenti.