La convenzione urbanistica

Si definisce convenzione urbanistica400 _{ogni accordo fra pubblica amministrazione}

e privato avente ad oggetto la disciplina e l'organizzazione di beni per fini urbanistici401_.

Tale strumento di pianificazione del territorio402 _{ricomprende un ampio ventaglio di}

400 _{Per un esame dell'evoluzione storica dell'istituto: A. CANDIAN – A. GAMBARO, Le}

convenzioni urbanistiche, in Il diritto privato oggi, serie, a cura di Cendon, Milano,

1992, 16; T. GALLETTO, voce «Convenzioni urbanistiche», in Dig. disc. priv., IV,

Torino, 1989, 359; V. MAZZARELLI, Le convenzioni urbanistiche, Bologna, 1979. Sulla funzione delle convenzioni A. LISERRE, Individuazione normativa del bene casa:

rilevanza ed effetti con riguardo alla vendita e alla locazione, in M. Costantino (a cura

di), Convenzioni urbanistiche e tutela dei rapporti tra privati, Milano, 1978, 273.

401 _{Così M. NIGRO, Convenzione urbanistiche e tutela nei rapporti tra privati, a cura di M.}

Costantino, Milano, 1978, 34.

402 _{Le convenzioni urbanistiche hanno rappresentato un elemento fondante dello sviluppo}

urbanistico del nostro paese ben prima della legge n. 1150 del 1942 che, con l'art. 28, nel suo testo originario ne ha legittimato, per la prima volta, formalmente l'esistenza. La legge 765 del 1967, nota come Legge Ponte, ha codificato questo istituto collocandolo nel procedimento di pianificazione territoriale.

tipologie negoziali che, pur presentando una base strutturale comune403_{, assumono}

oggetto e disciplina differenti a seconda delle disposizioni legislative che le definiscono.

Un primo modello legale di convenzione urbanistica è rappresentato dalla convenzione di lottizzazione404_{, attraverso la quale la Pubblica Amministrazione ed}

il privato concorrono a programmare l'assetto urbanistico della zona405_.

In particolare, dal punto di vista procedimentale, i privati presentano il piano urbanistico attuativo406_{, corredato da progetto e schema di convenzione,}

che prevede l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e, parzialmente, di quelle secondarie nonché la cessione gratuita delle aree.

Verificata l'ammissibilità tecnica e la conformità al piano regolatore generale della proposta presentata, il Consiglio Comunale ne delibera l'approvazione.

A questo punto, il proprietario lottizzante ed il Comune stipulano la convenzione, che rappresenta condizione di validità ed efficacia407 _{del successivo provvedimento}

403 _{Elemento comune che caratterizza le diverse tipologie di convenzioni urbanistiche è}

rappresentato dal fatto che esse si inseriscono in un procedimento di governo del territorio affidato ad enti pubblici territoriali.

404 _{R. FERRARA, Intese, convenzioni e accordi amministrativi, in Dig. disc. pubb. (ad}

vocem), Torino, 1993, IV ed., VIII, 550, ritiene sostanzialmente fungibili le espressioni:

convenzioni urbanistiche e di lottizzazione, distinguendo, invece, quest'ultima da altre

species di convenzioni, tutte riconducibili al più ampio genus delle convenzioni

urbanistiche,

405 _{Tale forma di convenzione è stata definita da M.S. Giannini con l'immagine figurata di}

una Centauresse, per natura ibrida e sfuggente.

406 _{Va precisato che anche l'approvazione del Piano Urbanistico Attuativo deve essere}

preceduta dall'approvazione, da parte del RUPOU, del progetto definito, debitamente verificato, validato e corredato dal parere della conferenza di servizi, convocata dal RUPOU, nella quale sono invitati tutti gli enti preposti ad esprimere un parere sul progetto delle opere di urbanizzazione.

407 _{Nel senso che la convenzione di lottizzazione e la successiva trascrizione nei registri}

immobiliari siano condizioni (sospensive) di efficacia e cioè presupposti dell'autorizzazione alla lottizzazione, cfr. Cons. Stato, 5 maggio 1997, n. 481 in Foro

amm., 1997, 1357; Cons. St., Sez. V, 1° febbraio 1989, n. 82 in Foro amm., 1989, 143;

Cons. St., Sez. V, 27 dicembre 1988, n. 863 in Riv. giur. urb., 1989, 517; Cons. St., Sez. IV, 30 marzo 1987, n. 198 in Foro amm., 1987, 483.

di autorizzazione alla lottizzazione.

Va, tuttavia, precisato che l'Amministrazione, essendo legittimata a rivedere le proprie determinazioni pianificatorie sull'area oggetto di intervento, può decidere di non stipulare la convenzione. Il piano di lottizzazione ha, infatti, natura meramente programmatoria, ed è di per sé inidoneo a far sorgere in capo ai privati aspettative giuridicamente qualificate in ordine al regime urbanistico dei lotti ricompresi nello strumento attuativo408_.

La convenzione dovrà essere, ai sensi dell'art. 28, co. 5, L.U., registrata e trascritta, a spese del soggetto attuatore, al fine di rendere opponibili a terzi i vincoli e gli oneri derivanti dalla lottizzazione, nonché di attribuire efficacia reale agli impegni assunti dal soggetto attuatore.

Per quanto concerne il contenuto, l'art. 28 L.U.409 _{detta la disciplina degli obblighi}

posti a carico dei privati. Nello specifico, il proprietario lottizzante deve impegnarsi: a) alla cessione gratuita410_{, in favore del Comune ed entro termini}

prestabiliti, delle aree necessarie alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e di quota parte di quelle secondarie411_{; b) ad assumersi i relativi oneri}

408 _{In tal senso si veda T.A.R. Calabria Catanzaro, Sez. I, 12 gennaio 2011, n. 31 in Riv.}

giur. ed., 2011, 710, secondo cui tale conclusione è avvalorata dalla separatezza tra la

fase della approvazione del piano e quella della stipula della convenzione (rimesse a organi istituzionali diversi, essendo la prima atto di pianificazione e programmazione e la seconda atto di gestione).

409 _{Come sostituito dall'art. 8 della l. 165/1967.}

410 _{L'onere di cessione gratuita delle aree deve essere espressamente previsto nella}

convenzione, non essendo ammessa, in difetto di previsione, alcuna possibilità di successiva integrazione. Cfr. T.A.R., Puglia, Bari, 29 marzo 2001, n. 839 in Giur. mer., 2001, 1087. La giurisprudenza, inoltre, esclude - in deroga al generale principio dell'autonomia negoziale – che possa trovare applicazione l'istituto dell'integrazione del contratto "ex lege". Sul punto T.A.R., Puglia, Bari, Sez. II, 7 febbraio 2001 in Giur.

mer., 2001, 1110.

411 _{L'obbligazione di facere prevista nella convenzione ha natura di prestazione}

patrimoniale imposta e di obbligazione propter rem dal lato passivo, che grava, quindi, sugli aventi causa degli originari lottizzanti. Da ciò ne discende che, salva diversa pattuizione negoziale, l'avente causa del lottizzante assume tutti gli oneri a carico di

finanziari; c) ad ultimare l'esecuzione delle opere di urbanizzazione entro un periodo di tempo non superiore a 10 anni; d) a conferire congrue garanzie finanziarie per l'adempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione.

Accanto a tali elementi minimi le parti hanno la facoltà di inserire impegni ulteriori, quali la previsione di clausole di decadenza e revocabilità in caso di gravi inadempienze. Al lottizzante possono, inoltre, essere imposte prestazioni aggiuntive412 _{rispetto agli oneri di urbanizzazione risultanti dalle tabelle}

parametriche purché tali ulteriori oneri risultino compatibili con la funzione urbanizzativa, che costituisce l'unica causa delle attribuzioni patrimoniali imponibili al privato.

E' poi frequente che i lottizzanti concedano in permuta al Comune edifici o aree, site all'interno del comprensorio interessato dal piano, da destinare a servizi o spazi ad uso pubblico. Ulteriori clausole possono riguardare la fase di controllo tecnico sull'esecuzione delle opere di urbanizzazione e sul loro collaudo413 _{prima che queste}

ultime siano consegnate all'amministrazione comunale. Va, altresì, aggiunto che negli ultimi anni sono state inserite all'interno delle convenzioni clausole compromissorie con lo scopo di devolvere agli arbitri le controversie derivanti dalle obbligazioni oggetto del contratto.

A fronte degli obblighi assunti dal proprietario attuatore degli interventi, l'Amministrazione comunale si impegna a non modificare nel tempo l'assetto urbanistico, garantendo, in tal modo, l'attuazione del piano di lottizzazione

quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti. In tal senso si veda T.A.R. Calabria Catanzaro, Sez. I, 17 ottobre 2011, n. 1272.

412 _{Sul punto si rimanda al Cap. VI.2}

approvato.