2. PARTE FISIOLOGICA
2.2 OGGETTO : ABITAZIONE PRINCIPALE
2.5.3 Leasing abitativo diretto
Con tale termine intendiamo far riferimento all’eventualità in cui l’operazione di leasing abitativo non si svolga più fra tre diversi soggetti, bensì il concedente, che è già proprietario dell’immobile, cede in leasing abitativo il bene all’utilizzatore, senza dunque alcun obbligo di acquistarlo o di farlo costruire secondo le sue indicazioni.
Da un punto di vista tecnico nulla impedisce, ma anzi è la legge stessa a presupporlo, che una banca o ad un intermediario finanziario possano concedere in leasing abitativo un bene di cui essi siano già pro- prietari: basti al riguardo pensare all’eventualità in cui l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto o quella, legislativamente prevista,
266 Quanto ad un’analisi più dettagliata del comma 78 vedi infra cap. I, § 1.3 e cap. III, § 3.1
267 Nel caso del leasing, è opportuno ribadirlo, di accesso alla proprietà im- mobiliare abitativa.
in cui il contratto si risolva per inadempimento dell’utilizzatore (268). Ebbene, se escludessimo tale possibilità dall’ambito di applicazione della norma, non faremmo altro che considerare il leasing abitativo come un contratto destinato ad operare una tantum (269).
Inoltre abbiamo osservato come il contratto di leasing abitativo sia strutturalmente un contratto bilaterale e per tale ragione non si vede perché attribuire alla presenza o meno del contratto di compravendita fra concedente e terzo venditore un ruolo qualificante della figura in questione; ciò anche alla luce di quanto affermato dalle Sezioni Unite (270) che hanno escluso la presenza di un collegamento negoziale fra i due contratti.
Una volta ammessa l’eventualità di un leasing abitativo diretto da parte di una banca o di un intermediario, potremmo pensare anche
268 Il comma 78 consente infatti al concedente non soltanto di vendere il bene ma anche di “ricollocarlo”, con ciò intendendosi la possibilità di cederlo nuovamente in leasing abitativo ad un successivo utilizzatore, al fine di far scattare quel meccanismo compensatorio previsto dalla disposizione.
269 Non convince l’ipotesi della cessione del contratto, la quale consenti- rebbe di ipotizzare una continuazione del rapporto attraverso una modifica- zione soggettiva del rapporto obbligatorio a latere debitoris, dal momento che in base all’art. 1406 c.c. “le prestazioni corrispettive” non devono essere state “ancora eseguite”; nel nostro caso il contratto sarebbe addirittura scaduto op- pure risolto. Al più si potrebbe ipotizzare una cessione del credito ex artt. 1260 e ss. del c.c.: l’utilizzatore in caso di mancato esercizio dell’opzione potrebbe cedere il suo diritto di acquistare l’immobile al prezzo ridotto indicato nel con- tratto, potendo in tal modo anche recuperare le somme medio tempore versate a titolo di acconto del prezzo finale. Ma si tratta di un’operazione che dipende esclusivamente dalla volontà dell’utilizzatore, in assenza della quale si po- trebbe fare ricorso analogicamente al comma 1-bis dell’art. 23 dello Sblocca Italia, imponendo alla banca di restituire la quota dei canoni imputati a corri- spettivo. Tuttavia tale applicazione analogica sembrerebbe essere esclusa dal I comma del suddetto articolo: “contratti, diversi dalla locazione finanziaria”. Si potrebbe tentare al riguardo di argomentare che il leasing abitativo costitui- sce una particolare species di locazione finanziaria, portatrice della medesima ratio dei contratti di rent to buy al punto da poter ipotizzare un superamento del su esposto divieto di estensione analogica. Quanto all’ipotesi di risoluzione del contratto, con l’uso del termine “ricollocazione”, ai sensi del comma 78, non può che intendersi la stipula di un nuovo contratto di leasing abitativo.
all’eventualità in cui a ricoprire il ruolo di parte concedente fosse un’impresa costruttrice.
Quando abbiamo parlato della parte concedente abbiamo lasciato in sospeso l’eventualità in cui a costituire parte del contratto di leasing abitativo sia una persona diversa da una banca o un intermediario finanziario. In altri termini ci poniamo il dubbio se la norma definitoria che impone una particolare qualifica soggettiva in capo alla parte concedente sia da considerarsi come inderogabile.
Dal punto di vista fiscale l’operazione sarebbe piuttosto accatti- vante, posto che: 1) l’utilizzatore potrebbe usufruire delle incentivanti agevolazioni a fini IRPEF (271); 2) per quanto riguarda le imposte indi- rette non troverà applicazione la nuova disciplina in quanto essa si ap- plica rispetto al contratto di compravendita fra la banca ed il terzo ven- ditore; in tal caso, invece, per prima cosa il concedente non è uno dei soggetti indicati al comma 76 e secondo egli è già proprietario dell’im-
271 Lo stesso discorso varrebbe a maggior ragione anche nell’eventualità in cui si trattasse di una banca. Il comma 83 stabilisce: «All'articolo 15, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, dopo la lettera i-sexies) sono in- serite le seguenti:
- i-sexies.1) i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non supe- riore a 8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unita' immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di eta' inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprieta' su immobili a destinazione abitativa; la detra- zione spetta alle condizioni di cui alla lettera b);
i-sexies.2) le spese di cui alla lettera i-sexies.1), alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla meta' di quelli ivi indicati, sostenute da sog- getti di eta' non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprieta' su immobili a destinazione abitativa». Come è possibile osservare ai fini delle agevolazioni non rileva la natura del soggetto concedente.
mobile. 3) Dunque si applicheranno le imposte previste per le compra- vendite di immobili abitativi da imprese costruttrici (272).
Dal punto di vista che più ci interessa, ossia quello civilistico, la questione di fondo non è tanto legata alla natura del soggetto conce- dente, il vero punto nevralgico riguarda piuttosto la causa del contratto. Il costruttore che intende stipulare un contratto di leasing abitativo non intende svolgere un’attività finanziaria, la quale peraltro gli sarebbe pre- clusa dalla riserva di attività sancita dagli artt. 10 e 106 del TUB, egli intende semmai vendere il suo bene attraverso una modalità tale da ren- derlo più appetibile sul mercato, al fine di collocarlo celermente e senza necessità di svenderlo.
L’ipotesi su esposta ricadrebbe, dunque, sotto l’ambito di applica- zione del contratto di rent to buy; ciò in base al solito principio secondo cui il titolo che le parti conferiscono al proprio accordo non è vincolante per il giudice di merito, il quale, dovendo interpretare il contratto in base alla comune intenzione delle parti ex art. 1362 c.c., non dovrà far uso di particolari sforzi ermeneutici per ricavare che la causa di questo accordo non sia mista di scambio e finanziamento, ma che essa consiste nella concessione in godimento finalizzata al successivo acquisto.
272 Vedi Art. 10, n. 8)-bis e 8)-ter del D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633, il quale prevede che: 1) quando l’immobile è stato costruito da meno di 5 anni e costi- tuisce prima casa per l’acquirente allora si applica l’IVA al 4%, se non è prima casa al 10% se è immobile non di lusso altrimenti paga il 22% (registro, ipote- carie e catastali fisse a 200 € l’una); 2) quando l’immobile è stato costruito da più di 5 anni: a) se il costruttore opta per il regime IVA, l’acquirente dovrà pagare sempre il 4% se prima casa, oppure il 10% se non di lusso (registro ipotecarie e catastali fisse a 200€); b) se non opta per il regime IVA, non si applicano le norme di agevolazione prima casa e si applica sempre l’imposta di registro al 9% (minimo di 1000€) e ipotecarie e catastali fisse a 50€.