Leasing abitativo e credito immobiliare ai consumator

Appena entrata in vigore la nostra fattispecie, i formulari delle società di leasing prevedevano delle clausole che escludevano il leasing abitativo fra le operazioni soggette alle particolari tutele apportate dalla disciplina del credito al consumo (273). Ciò in virtù dell’art. 122 del TUB, lettera e), il quale stabiliva che le disposizioni del presente capo sia applicano ai contratti di credito comunque denominati ad eccezione dei “finanziamenti destinati all'acquisto o alla conservazione di un diritto

di proprieta' su un terreno o su un immobile edificato o progettato”.

Nell’aprile del 2016 vi è stata l’introduzione di un Capo I-bis, Titolo VI, del TUB, rubricato “Credito immobiliare ai consumatori” (274).

Tale particolare disciplina può considerarsi direttamente applicabile al nostro contratto, in quanto l’art. 120-quinquies, lettera c), considera

contratto di credito: quel contratto con cui “un finanziatore concede o si impegna a concedere a un consumatore un credito sotto forma di dilazione di pagamento, di prestito o di altra facilitazione finanziaria, quando il credito è' garantito da un'ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali o è finalizzato all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato”. Abbiamo riportato

per esteso le due definizioni date dagli artt. 122 e 120-quinquies, proprio per far notare che la formula che troviamo all’art. 122, nella quale è stato fatto rientrare il leasing abitativo al fine di escluderlo dall’ambito della

273 _{Disciplina prevista dal capo II, titolo VI del TUB.}

274 _{Il nuovo capo I-bis composto dagli artt. da 120-quinquies a 120-novie-} sdecies, è stato introdotto dal D.lgvo. del 20 aprile 2016, n. 72, in materia di “Attuazione della direttiva 2014/17/UE, in merito ai contratti di credito ai con- sumatori relativi a beni immobili residenziali nonche' modifiche e integrazioni del titolo VI-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sulla disci- plina degli agenti in attivita' finanziaria e dei mediatori creditizi e del decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141. (16G00087)”.

tutela del credito al consumo, è la medesima formula che possiamo leggere nel capoverso finale della lettera c) dell’art. 120-quinquies, la quale consente al nostro contratto l’ingresso nella nuova categoria del credito immobiliare ai consumatori.

Possiamo dire che per la prima volta la tutela consumeristica entra dalla “porta principale” anche nell’ambito del leasing immobiliare, di cui il contratto di leasing abitativo ne costituisce una species.

Queste forme di tutela possono essere così di seguito elencate: 1) l’art. 120-septies prevede espressamente che il finanziatore è informato da obblighi di diligenza, correttezza, trasparenza e di informazione nei confronti della parte debole del rapporto(275);

2) l’art.120-octies apporta una disciplina analitica sulle tecniche di redazione e sul contenuto degli annunci pubblicitari disposti dalle banche e dagli intermediari onde evitare prassi ingannevoli, perseguendo i principi di trasparenza e di correttezza;

3) l’art. 120-nonies dispone una serie di obblighi di informazione in fase precontrattuale ed attribuisce al consumatore un periodo di

riflessione: questo infatti dal momento in cui ha ricevuto le informazioni

personalizzate circa la convenienza dell’affare e su altre offerte utili per la sua situazione, ha un termine di 7 giorni entro il quale esaminarle e decidere se concludere o meno il contratto; la proposta del finanziatore si considera irrevocabile fino allo spirare del termine.

4) si dispone all’art. 120-terdecies un particolare servizio di

consulenza al credito svolto da agenti in attività finanziaria e mediatori

creditizi indipendenti, iscritti in un’apposita sezione speciale dell’elenco di cui al II comma dell’art. 128-sexies; tale servizio riservato al consumatore è funzionale a fornire un’assistenza tale da renderlo

275 _{Art. 120-septies, lettera a) e lettera b), la quale stabilisce che il finanzia-} tore e l’intermediario: «basano la propria attività sulle informazioni rilevanti riguardanti la situazione del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato, su ipotesi ragionevoli con riguardo ai rischi cui è espo- sta la situazione del consumatore per la durata del contratto di credito.»

effettivamente in grado di decodificare le informazioni ricevute, potendo concretamente valutare l’offerta ricevuta; le banche infatti sono già obbligate a conferire tutte le informazioni e la documentazione ma la complessità di natura finanziaria di alcune clausole contrattuali, quali ad esempio quelle che dispongono il calcolo degli interessi (276), fa sì che talvolta se da una parte siano rispettati gli obblighi di informazione non è detto, si scusi il gioco di parole, che il consumatore sia comunque informato.

5) è particolarmente interessante ai nostri fini il I comma dell’art. 120-quinquiesdecies: tale disposizione opera un rinvio all’art. 40, II il quale dispone che: “La banca può invocare come causa di risoluzione

del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata”.

Abbiamo visto nella nostra introduzione che al comma 78 della finanziaria 2016 si dispone una particolare disciplina in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore; non avevamo mancato di rilevare in quella sede come in assenza di un dato normativo certo, il concedente in astratto avrebbe potuto risolvere il contratto anche al mancato pagamento di un singolo canone. Tuttavia, eravamo già portati ad escludere che ciò potesse avvenire, stante la particolare esigenza di tutela nella quale versa la parte utilizzatrice e non vi sarebbero stati particolari dubbi nell’applicare in via analogica l’art. 1525 del c.c. in materia di vendita con riserva della proprietà, oppure il

276 _{Il Trib. 30 ottobre 2013, n. 3980, individua nella presenza in un mutuo} fondiario di una serie di clausole sul tasso di interesse fra esse incompatibili che rende effettivamente impossibile l’accertamento del tasso di interesse ef- fettivamente concordato fra le parti, una circostanza tale da rendere indetermi- nabile l’oggetto delle clausole e pertanto ai sensi dell’art. 1284 c.c. si applica il tasso di interesse legale. Senza bisogno di giungere a simili conseguenze il servizio di consulenza al credito serve proprio e rendere effettiva l’informa- zione del consumatore.

comma II dell’art. 23 dello Sblocca Italia. Tuttavia, grazie al rinvio operato dall’art. 120-quinquies all’art. 40, II comma, possiamo applicare direttamente questa disciplina inderogabile al nostro contratto di leasing abitativo;

6) l’ultimo articolo del capo I-bis dispone una serie di rinvii, fra i quali risulta particolarmente interessante quello operato all’art. 117. Tale norma infatti prescrive la forma scritta a pena di nullità (277).

277 _{Parlando della forma avevamo osservato come il nostro contratto rien-} trasse comunque sotto l’ambito di applicazione dell’art. 117, individuandolo nella nozione fatta proprio dall’art. 115, ovvero fra “le attività attivita' svolte nel territorio della Repubblica dalle banche e dagli intermediari finanziari”, sul punto vedi infra cap. II, § 2.4