La riduzione di ipoteca

Escluso che il provvedimento cautelare possa giustificare un’iscrizione di ipoteca nonché la sua cancellazione, resta da stabilire se analoghe conclusioni siano estendibili anche alla riduzione di ipoteca (artt. 2872 ss. c.c.)84.

Anzitutto, è bene chiarire che con tale espressione ci si riferisce a due fenomeni molto diversi tra di loro.

84 In argomento, v. BOERO, Le ipoteche, 2° ed., in Giur. sist. Bigiavi, Torino, 1999, 840 ss.; CHIANALE,

voce Ipoteca, in Dig. disc. priv., sez. civ., X, Torino, 1993, 176;MAIORCA, voce Ipoteca (diritto civile),

in Noviss. dig. it., IX, Torino, 1963, 127 ss.; RAVAZZONI, voce Ipoteca I), cit., 10; RUBINO, L’ipoteca

immobiliare e mobiliare, in Tratt. Cicu – Messineo, Milano, 1956, 483 ss.; VOCATURO, La riduzione di

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Da un lato, ci si riferisce alla riduzione della somma a garanzia della quale l’ipoteca è iscritta (“riduzione” in senso stretto), prevista all’art. 2872, 1° comma, I pt., c.c.; dall’altro, ci si riferisce alla restrizione dell’iscrizione ad una parte dei beni ipotecati (“restrizione di beni”), prevista all’art. 2872, 1° comma, II pt., c.c.

Anzitutto, ai sensi dell’art. 2873, 1° comma, c.c., né la riduzione né la restrizione sono ammesse qualora la quantità di beni o la somma iscritta siano stati determinati con sentenza o convenzione. Di conseguenza, la riduzione della somma è ammessa nei soli casi in cui il creditore abbia potuto liberamente determinare il quantum da iscrivere (ipotesi prevista ex art. 2838 c.c.)85, ma vi sia una sproporzione di almeno un quinto tra la somma determinata dal creditore e il valore dei beni iscritti86: in tali casi, la riduzione è ammessa per l’eccedenza. Quanto, invece, alla restrizione dei beni, questa è ammissibile, ai sensi dell’art. 2875 c.c., nei casi in cui il valore dei beni ecceda di almeno un terzo il valore garantito.

Dunque, mentre nel caso di riduzione della somma, il creditore ha unilateralmente iscritto ipoteca per un importo che eccede (di almeno un quinto) quello effettivamente dovuto, nel caso di restrizione dell’ipoteca, la somma iscritta è corretta (o, comunque, contenuta entro un quinto), mentre il valore degli immobili eccede significativamente (oltre un terzo) il credito garantito.

Così chiarite le differenze tra i due istituti, la soluzione circa l’ammissibilità di una riduzione dell’ipoteca disposta in sede cautelare muove necessariamente dalla qualifi-cazione di tale istituto come cancellazione, seppur parziale, di ipoteca, ovvero come sua rettifica.

In effetti, ad un’opinione che ritiene che le ipotesi in oggetto configurino una vera e propria cancellazione (seppur parziale) dell’ipoteca iscritta87, si contrappongono quanti affermano, invece, che la riduzione dell’ipoteca sarebbe un fenomeno affatto diverso88, con la conseguenza che non potrebbero trovare applicazione le forme previ-ste per la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria e, segnatamente, quanto previsto, in

85 Si tratta, in particolare, dell’ipoteca giudiziaria.

86 Così l’art. 2874 c.c. Per l’analisi delle ipotesi in cui ciò può verificarsi si rinvia, oltre che alla

pre-detta norma, anche a RUBINO, L’ipoteca, cit., 487 ss.

87 RUBINO, L’ipoteca, cit., 483 ss. e 497; CHIANALE, voce Ipoteca, cit., 176.

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materia di cancellazione giudiziale, dall’art. 2884 c.c.89.

Proprio muovendo da tale diversa qualificazione, mentre la maggioranza della giuri-sprudenza ha ritenuto inapplicabile alla materia de qua il disposto dell’art. 2884 c.c., così ammettendo la riduzione dell’iscrizione ipotecaria in via d’urgenza90, altra parte della giurisprudenza ha, per opposte ragioni, escluso tale tipo di tutela91.

Così inquadrati i termini del dibattito, al fine di fornire una risposta conviene, a nostro avviso, procedere a due indagini distinte, a seconda che si tratti di riduzione in senso stretto ovvero di restrizione di beni.

In quest’ultimo caso, come abbiamo già osservato, originariamente il creditore ha iscritto ipoteca nei confronti di una pluralità di immobili e, successivamente, il debi-tore ha chiesto che l’ipoteca sia circoscritta solamente ad alcuni di questi. Così som-mariamente riassunta l’ipotesi in esame, pare francamente difficile poter qualificare una tale operazione come mera “rettifica” di ipoteca o come sua modificazione. La realtà è che per gli immobili oggetto di restrizione dell’ipoteca non vi è più alcuna iscrizione ipotecaria, con la conseguenza che, ove questi vengano venduti, non vi sarà più alcuna efficace iscrizione di ipoteca92. Ne consegue che anche laddove l’iscrizione ipotecaria sia unitaria e, dunque, la restrizione della stessa non modifichi l’an della garanzia ma solo il suo quantum, tuttavia essa determina, per gli immobili oggetto di restrizione, una vera e propria cancellazione ipotecaria.

In una tale ipotesi, dunque, escludere l’applicabilità dell’art. 2884 c.c. e, dunque, consentire la riduzione (rectius, la restrizione) in difetto di un provvedimento defini-tivo, causerebbe un pregiudizio irreparabile al creditore, il quale non si potrebbe più in alcun modo soddisfare sul bene originariamente oggetto della sua garanzia.

89 Favorevoli alla riduzione dell’ipoteca in via d’urgenza sono PANZAROLA –GIORDANO,

Provvedi-menti d’urgenza, cit., 285 s.; ARIETA, Le cautele, cit., 594 ss.

90 Trib. Foggia, 28 luglio 2018, in Redazione Giuffrè, 2018; Trib. Ancona, 16 luglio 2011, in Foro it.,

2011, I, 3181; Trib. Bari, 10 maggio 2011, cit.; App. Milano, 14 ottobre 2008, cit.; Trib. Napoli, 2 novembre 2004, in Giur. merito, 2005, 1552; Trib. Rieti, 28 gennaio 2002, in Nuovo dir., 2002, 253,

con nota di LAZZARA, Sull’esperibilità del provvedimento d’urgenza in merito alla riduzione

dell’ipo-teca; Trib. Vallo della Lucania, 17 ottobre 2000, in Giur. it., 2001, 2071 ss., con nota di ALTIERI, Brevi

note in tema di riduzione d’urgenza dell’ipoteca «eccessiva»; App. Lecce, 28 aprile 1995, in Giur. it.,

1996, I, 2, 306, con nota diRONCO, Distonie, cit.; Pret. Lecce, 13 gennaio 1993, ivi.

91 Trib. Matera, 20 marzo 2017, in www.expartecreditoris.it; Trib. Napoli, 27 febbraio 2017, ivi; Trib.

Bari, 17 novembre 2005, cit.; Trib. Roma, 7 aprile 1998, in Banca borsa tit. cred., 1999, II, 614 ss., con

nota di BELTRAMI; Trib. Lecce, 12 dicembre 1994, cit.

92 Tanto più che, come si è già osservato supra alla n. 83, la cancellazione dell’ipoteca è un fenomeno

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Maggiormente complesso è il discorso nel caso della riduzione delle somme iscritte, dal momento che, in tali casi, tutti gli immobili oggetto di garanzia restano gravati da ipoteca, ma a garanzia di una somma minore. In tali casi è difficile non concordare con quanti ritengono che non sia corretto discorrere di una cancellazione parziale di ipoteca ma, piuttosto, di una sua rettifica (in particolare, di una sua riduzione). Ciò non basta però, ad avviso di chi scrive, ad ammettere una rettifica in via d’urgenza.

Anzitutto, occorre osservare, ancora una volta, come il regime di pubblicità delle ipoteche, quale che ne sia il contenuto (favorevole o contrario al debitore), sia incom-patibile con la precarietà di un provvedimento cautelare. Al riguardo, per non tediare il lettore, rinviamo a quanto esposto in conclusione del precedente paragrafo in tema di cancellazione di ipoteca.

In effetti, contrariamente a quanto sembrano suggerire coloro che ritengono ammis-sibile tale forma di tutela d’urgenza, la riduzione dell’ipoteca, pur non essendo perfet-tamente sovrapponibile ad una cancellazione, può causare al creditore un pregiudizio del tutto analogo a questo, nel caso in cui il giudice cautelare ritenga che il valore effettivo del credito sia significativamente inferiore a quello iscritto.

Proprio per tale ragione, sembra dunque sussistere, in relazione a tale fattispecie, la stessa ratio sottesa all’art. 2884 c.c.93. Ratio che, in difetto di un diverso regime legi-slativo, porta ad ammettere, a nostro avviso, una applicazione analogica quale unica soluzione.

Infine, si può osservare come sarebbe paradossale che, mentre il legislatore impone requisiti di forma quantomai rigidi per le vicende costitutive ed estintive dell’ipoteca (e, dunque, per la sua iscrizione e la sua cancellazione), un’analoga conclusione non valga invece per le vicende modificative, con l’evidente pericolo di svuotare non solo nella forma, ma anche nella sostanza, il rigido regime che caratterizza il regime dell’ipoteca.

Con ciò, beninteso, non si vuole affatto escludere che de iure condendo possa essere utile per la circolazione dei beni una disciplina maggiormente snella per costituzione, modificazione ed estinzione delle garanzie reali, la quale, di per sé, potrebbe anche

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prescindere dalla certezza del giudicato a vantaggio, invece, di provvedimenti provvi-sori quali quelli cautelari; in questa sede si deve, invece, osservare che una simile con-clusione non può trovare conferma nell’attuale diritto positivo.

Del resto, ogni riforma in materia non potrebbe limitarsi ad intervenire solamente sulle tipologie di atti idonei ad incidere sulle garanzie reali, a pena di privarle di ogni reale utilità, ma dovrebbe contestualmente incrementare le tutele del creditore, il quale, ove fosse ammesso un regime in tema di ipoteche priva della necessaria certezza, po-trebbe, con maggiore probabilità, essere esposto a vicende modificative lesive della sua garanzia.