alle nuove tecniche costruttive, alla bioedilizia, al risparmio energetico, allo svi- luppo di nuovi standard per la certificazioni degli edifici, etc.).
Tipologie e modelli di valorizzazione di Borghi del nostro Paese
A fronte delle considerazioni espresse in precedenza la realtà del nostro Paese evi- denzia un panorama quanto mai variegato di esperienze e di progettualità – che ci han- no visto coinvolti in vari ruoli – e che si è cercato di sintetizzare identificando alcune formule ricorrenti di valorizzazione di Borghi che fanno riferimento alla loro “funzione d’uso”. I principali sono così riassumibili:
·
Borghi a finalità turistico/immobiliare·
Borghi a finalità “produttive”·
Borghi con finalità artistiche, culturali e formative·
Borghi con finalità socialiEvidentemente, data la ricca varietà delle situazioni territoriali che caratterizzano il no- stro Paese ogni tentativo di generalizzazione può apparire inappropriato e riduttivo; ciò nonostante i casi che si propongono nel seguito sembrano abbastanza rappresentativi delle diverse situazioni e riflettono altresì l’ampia casistica di progettualità presentate nel corso degli anni nell’ambito dell’Evento Borghi&Centri Storici organizzato an- nualmente dalla Borghi Srl a Milano nell’ambito del MADEexpo (www.iborghisrl.it).
Borghi a finalità turistico/immobiliare
Questa tipologia annovera sicuramente il maggior numero di iniziative sviluppate in Italia. In molti casi esse rispondono a una domanda crescente connessa a nuove ten- denze e stili di vita e all’esclusività dell’esperienza di viaggio e/o di residenzialità.
Il gruppo più numeroso di iniziative è ascrivibile alla realizzazione di Alberghi Dif-
fusi (un pò casa e un pò albergo per chi non ama le vacanze in hotel), una formula che si è
sviluppata in Italia sul finire degli anni ’80, ma si annoverano altre iniziative di valo- rizzazione turistica nei borghi sviluppate con altre formule che rimandano alla fami- glia più ampia dell’Ospitalità Diffusa al cui interno si possono distinguere: Residence Diffuso, struttura ricettiva extralberghiera che fornisce alloggi in unità abitative con servizi di accoglienza e assistenza; Paese Albergo, intero paese abitato che offre una rete di offerte ospitali, servizi di accoglienza e servizio di booking centralizzato; Villaggio Albergo, struttura ospitale realizzata grazie al recupero, ristrutturazione e valorizzazio- ne a fini turistici di un borgo disabitato; Case Albergo, rete di gestori e famiglie, che ospitano i turisti in casa.
Tra tutte queste, la formula dell’Albergo Diffuso (un albergo che non si costruisce, ma che si ottiene grazie al recupero degli immobili preesistenti) è sicuramente quella più sperimentata e riconosciuta, anche a livello normativo, dalla maggior parte delle regioni italiane. Il modello prevede una serie di elementi caratterizzanti quali:
·
Ubicazione della struttura nel centro storico o in zone rurali di particolare pregio·
Diffusione di unità ricettive presso più immobili e presenza di servizi comuni·
Distanza ragionevole tra unità abitative e spazi comuni·
Presenza di una comunità ospitante·
Gestione unitaria di tipo imprenditoriale con servizi di tipo alberghiero·
Ambiente autentico fatto di case tipiche ammobiliate e ristrutturate·
Ristorazione che valorizzi l’enogastronomia locale·
Integrazione del turista nel territorio e nella sua culturaAd oggi le iniziative di Albergo Diffuso realizzate nel nostro Paese ammontano ad oltre un centinaio e risultano abbastanza distribuite lungo tutta la penisola. Incidono sulla fattibilità di queste iniziative una serie di fattori tra cui la disponibilità, il più pos- sibile esclusiva, ad esempio del patrimonio immobiliare che incide pesantemente sui tempi di realizzazione dell’iniziativa, poiché l’accorpamento della proprietà in capo a un soggetto unitario semplifica l’avvio delle operazioni di recupero, altrimenti lunghe e difficili. In questo tipo di iniziative è fondamentale inoltre una gestione imprenditoria- le e una forte attenzione alle dinamiche e alle richieste del mercato .
Il caso più noto è sicuramente quello dell’Albergo Diffuso di Santo Stefano di Ses-
sanio in Abruzzo realizzato dalla Sextantio Spa di Daniele Kihlgren. Il modello di
intervento in questo caso coniuga valorizzazione immobiliare e turistica e si sostanzia nella realizzazione di attività ricettive in forma di Albergo Diffuso e nella vendita di
parte del patrimonio immobiliare recuperato a sua volta ridestinato all’ospitalità turi- stica per i periodi di non utilizzazione da parte del proprietario/acquirente. Sulla scorta del successo di questa prima iniziativa lo stesso Daniele Kihlgren ha sviluppato un ulteriore iniziativa di Albergo Diffuso (le Grotte della Civita) nei Sassi di Matera ed ha programmato ulteriori interventi in altri borghi dell’Abruzzo e del Molise. La for- tissima attenzione al recupero del patrimonio immobiliare nel rispetto delle tradizioni costruttive e delle peculiarità dei luoghi ha permesso a queste iniziative di mantenere e valorizzare le peculiarità dei manufatti storici, contribuendo a imprimere caratteri di unicità e originalità ai progetti, conosciuti e apprezzati in tutto il mondo.
Altra iniziativa di eccellenza è quella del Borgo di Vagli in provincia di Arezzo. In questo caso all’eccellenza dell’intervento di recupero si associa una innovativa modali- tà di valorizzazione immobiliare attraverso la formula del fractional-ownership. Le 20 unità immobiliari che costituiscono il borgo una volta recuperate e ristrutturate nel pieno rispetto delle tipologie architettoniche e filologiche del luogo, sono state infatti messe in vendita “frazionate” e le singole quote di proprietà sono quindi state vendute, essenzialmente ad acquirenti esteri, che con investimenti limitati possono godere della piena proprietà del bene potendo utilizzarle in periodi variabili dell’anno. La formula del fractional-ownership prevede condizioni di fattibilità specifiche per la sua riuscita come la proprietà unica del borgo e la “saturazione del mercato”: non si devono avere cioè vicini o comproprietari, né immobili in prossimità che potrebbero essere messi in vendita a condizioni più vantaggiose. Altre condizioni necessarie sono un resede della proprietà ampio, comunque sufficiente ad evitare che in futuro si abbiano insediamenti “altri” nell’arco visivo della proprietà e un architettura con carattere peculiare e “unico”. A tutto questo vanno aggiunte una serie di risorse territoriali come la localizzazione in un’area paesaggistica di pregio e non compromessa da edilizia contemporanea, la pre- senza di una molteplicità di identità regionali e paesaggistiche con alta differenziazione (mare, montagna, campagna) e una stagione turistica lunga almeno 9 mesi, che per- mettano una notevole differenziazione dell’offerta considerando i tempi di permanenza dilatati nel tempo da parte dei proprietari.
Se dalle iniziative singole si passa a quelle a scala territoriale, la più significativa, che ha fatto scuola nel nostro Paese, è quella realizzata agli inizi degli anni 2000 relativa alla creazione di un sistema di ospitalità diffuso nei piccoli borghi del Molise centrale nell’ambito del Patto Territoriale per l’occupazione del Matese. La strategia di inter- vento integralmente realizzata nel giro di 36 mesi – caso più unico che raro nel nostro Paese – si è articolata attraverso:
·
Misure di incentivazione, in regime de minimis, a soggetti imprenditoriali privatiper il recupero e la ristrutturazione di piccoli lotti abitativi nei centri storici di alcuni comuni da destinare ad uso ricettivo.
·
Misure di sostegno alle amministrazioni locali per la realizzazione di progetti di arredo urbano nei centri storici interessati da iniziative di recupero di residenze dipregio da parte dei privati. Si è cioè saldato all’intervento dei privati l’intervento pubblico tendente a rendere più attraente e più fruibile il centro storico.