La tipologia delle aree dismesse

Le aree abbandonate si presentano, sotto gli aspetti manutentivi e funzionali, in diverso stato d’uso. Alcune sono prontamente utilizzabili, altre necessitano di lavori, più o meno importanti, di ripristino, altre ancora sono recuperabili con grande flessibilità delle destinazioni d’uso o, al contrario, avere spiccate caratteristiche di monofunzionalità, altre

Capitolo

infine devono essere considerate indisponibili nel breve e medio periodo a causa di fattori diversi (costi di bonifica elevati, blocchi patrimoniali o altro).

La conoscenza puntuale delle aree dismesse è un elemento di estrema importanza ai fini dei potenziali progetti di riutilizzo, così come è altrettanto importante valutare tali aree mettendole a sistema con le altre risorse territoriali.

E’ dunque importante procedere ad una catalogazione e classificazione delle aree dismesse, quale necessaria base di partenza per le riflessioni politiche, tecniche, sociali ed economiche necessarie per l’avvio, in forma efficace ed efficiente, del processo di valorizzazione dei beni stessi ma anche per avere gli strumenti adatti per individuare e perseguire quelle trasformazioni e destinazioni d’uso che, più e meglio di altre, possano contribuire all’ordinato sviluppo urbanistico.

In effetti una classificazione del territorio esiste già nell’ambito delle indicazione contenute nei registri catastali. Presso le Agenzie del Territorio sono infatti depositare le tavole castali dell’intero territorio statale, suddivise in “catasto fabbricati” e “catasto terreni”. Il “catasto fabbricati” consiste nella racconta di tutti i fabbricati (divisi nelle classi in ordine qualitativo decrescente “A”, “B”, “C” e “D”) e il “catasto terreni” descrive invece la consistenza e la tipologia dei terreni non edificati (suddividendoli in 5 classi, in funzione della produttività - 1^ la migliore e 5^ la peggiore). La qualità degli uni e degli altri viene considerata quale base per l’attribuzione di una rendita catastale che, oltre a servire come riferimento ai fini fiscali, è l’unico criterio discriminante per poter risalire ad una sorta di classificazione dei beni sul territorio.

La classificazione catastale non è al momento adeguata a fungere da supporto per una efficace politica di governo del territorio. E ciò anche in considerazione del fatto che è al momento mancante un censimento aggiornato che restituisca il valore effettivo degli immobili.

Va inoltre osservato che le classificazioni non sono completamente conformi alla realtà economica dei beni; esiste infatti spesso una discrasia tra la valutazione economica effettiva del bene e la sua valutazione catastale. Deve infine constatarsi il permanere di categorie civilistiche in luogo di classificazioni più conformi alla realtà economica attuale separando, ad esempio, beni ad elevato valore, da beni immateriali, frequenza, marchi, ed altro.

Ipotesi metodologica per la classificazione dei beni demaniali sul territorio

6.1.1

Viene adesso esposta una metodologia di classificazione degli immobili che ha costituito un momento di approfondimento condotto dal sottoscritto con altri autori.¹¹⁴

Nel corso del presente paragrafo verranno presi in esame alcuni beni dismessi appartenenti al Demanio, ossia beni che appartengono allo status dei beni di diritto pubblico.

Relativamente alla loro descrizione, ci troviamo di fronte a diverse tipologie di beni.

Per quanto riguarda lo stato di fatto esistono beni nelle forme più svariate: troviamo terreni (più o meno incolti), aree naturali (fiumi, laghi, miniere, etc.), strade, tratti ferroviari, fabbricati (con diversa destinazione d’uso e con volumetrie estremamente differenziate, con diverso grado di vetustà e/o pregio architettonico e con diverse destinazioni funzionali). Per quanto attiene la collocazione in rapporto all’area urbanizzata, esistono strutture che sono completamente inglobate nel tessuto urbano o che se ne distanziano sino al limite di occupare luoghi isolati.

Relativamente agli aspetti funzionali, infine, la maggior parte di esse sono state realizzate

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Alcuni contenuti hanno costituito materia di trattazione per la pubblicazione dei due seguenti lavori: PUPILLO F., PEDROCCO P., CRISTEA I., “I vuoti urbani e le infrastrutture dismesse. Un’occasione per la classificazione dei beni demaniali del territorio”, in corso di stampa; CRISTEA I., PUPILLO F., “La classificazione degli immobili. Un approccio metodologico”, in corso di stampa.

sulla base di un progetto dedicato (ad esempio caserme, scuole e ospedali), mentre altre sono caratterizzate dall’essere già il frutto dell’adeguamento di fabbricati (ad esempio conventi trasformati in scuole, ospedali o caserme).

La classificazione dei beni assume particolare rilievo in quanto è un’ottima base di partenza per una rinnovata conoscenza del territorio. Può altresì fungere da spunto per una politica di pianificazione territoriale più consapevole in quanto supportata da una approfondita conoscenza dei luoghi, delle caratteristiche intrinseche e delle relative esigenze.

Come oggetto di studio, si è analizzato un dataset composto da 15 caserme e 2 scuole, che sono localizzate sul territorio friulano. I beni considerati sono quelli riportati nella Tabella 15.

La scelta di considerare principalmente infrastrutture militari dismesse è stata ritenuta particolarmente opportuna per un duplice ordine di motivi: da un lato i beni demaniali militari costituiscono una cospicua percentuale del complesso dei beni patrimoniali dismessi o in via di dismissione e dall’altro, avendo simile destinazione d’uso tra loro, si vuole verificare se la metodologia che si intende implementare per la classificazione porterà a risultati efficaci.

Sigla Denominazione ^{Destinazione d’uso}

precedente ^Ubicazione

A1 Magazzino casermaggio Magazzino ^{Udine, Via Buttrio n.} 133

A2 Amadio Caserma ^{Cormons (GO), Via}

Gorizia

A3 Osoppo Caserma Udine, via Brigata Re

A4 Cavarzerani Caserma Udine, Via Cividale

A5 Friuli ^{Caserma - Centro}

reclutamento

Udine, Via Pastrengo n. 31

A6 Duodo ^{Caserma – Sede Distretto}

Militare ^{Udine, Viale Ungheria}

A7 Piave Caserma Udine, Via Lumignacco

A8 Palazzo Schiavi Caserma – Sede Comando Udine, Via Savorgnana

A9 Patussi Caserma ^{Tricesimo, Via San}

Giorgio

A10 Giavitto Caserma ^{Tarcento, Via Angelo}

Angeli A11 Vittorio Emanuele III ^{Caserma – Centro}

addestramento

Trieste, Via Rossetti n. 76

A12 Martelli Caserma ^{Pordenone, Via}

Montereale

A13 Monte Pasubio Caserma ^{Cervignano del Friuli}

(UD), Via Pasubio

A14 Sbaiz Caserma ^{Visco (UD), Via Borgo}

piave

A15 Zucchi Caserma Chiusaforte (UD), SS 13

A16 Ex scuola di Gradisca Complesso scolastico Spilimbergo A17 Ex scuola di Navarons Complesso scolastico Spilimbergo Tabella 15 - Database delle aree/immobili da classificare.

Il primo passo che è stato compiuto per giungere alla classificazione delle aree/immobili, è quello di una approfondita riflessione sul paesaggo antropico in senso generale: esso è insieme un supporto e un prodotto.

Lo studio dell’ambiente antropico che ci circonda è dunque connotato da grande complessità. E’ stato pertanto necessario identificare alcuni “attributi” di sintesi in modo tale da poter disporre di elementi di semplificazione per poter esplorare e descrivere il contesto urbanizzato delle aree/immobili considerate. Del resto la ricerca di una forma descrittiva assoluta ed omnicomprensiva sembra, oltre che di estrema complessità, di dubbia utilità.

Ciò non vuol dire giungere ad ogni costo ad una tipizzazione, alla normalizzazione e infine alla standardizzazione dello spazio urbano mediante un procedimento meccanico proprio del razionalismo, quanto piuttosto cogliere il sistema delle interdipendenze che travalica l’analisi del solo paesaggio urbano visibile e lo interpreta alla luce delle relazioni possibili e individuabili entro lo schema sistemico.

Gli attributi del territorio possono essere colti attraverso indicatori,¹¹⁵ che devono essere appositamente definiti e che saranno utili per la valutazione degli aspetti urbani analizzati. Si è pertanto proceduto, come passo successivo, a scegliere i campi di indagine da analizzare e, per ognuno di essi, si sono fissati gli indicatori per la determinazione degli aspetti di qualità urbanistica.

L’analisi dei campi di indagine e stata condotta facendo ricorso alla teoria dei sistemi. La valutazione degli indicatori di qualità urbanistica dell’area/immobile è, infatti, estremamente complessa e si occupa tanto del governo del territorio quanto delle conoscenze che provengono dai diversi aspetti cognitivi (sociologici, economici, geografici, politici, culturali ed altri). Attraverso la teoria dei sistemi si è cercato di introdurre ogni utile agevolazione per rendere meno ardua l’analisi degli aspetti qualitativi.

Gli aspetti qualitativi ricercati sono finalizzati alle proposte di riutilizzo, in forma efficace ed ottimale, dei beni dismessi e dei vuoti urbani nel tessuto urbanistico. Sono dunque stati appositamente proposti quegli indicatori che sono stati ritenuti particolarmente idonei per tale scopo.

Sempre in merito agli indicatori va precisato che la scelta proposta non ha la pretesa di essere esaustiva. Appare più opportuno, al contrario, considerare che tale scelta, mediata dalle basi metodologiche che saranno appresso specificate, va considerata come uno strumento disponibile per la governance per indirizzare la collettività, gli amministratori locali, gli studiosi e tutti gli utenti verso l’approfondimento di quegli aspetti pianificatori del territorio che, meglio di altri, risultano idonei per ottimizzare le scelte politiche, economiche e sociali e, conseguentemente, per promuovere il consenso e il perseguimento degli indirizzi progettuali e programmatici maggiormente condivisi ed efficaci.

Sempre nella determinazione degli indicatori, si è ritenuto opportuno assegnare loro un peso, più o meno rappresentativo, in funzione della significatività che si intende attribuire all’indicatore.

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L’indicatore è un segnale, che consente di interpretare, in modo semplice, un fenomeno complesso in cui sono presenti molte variabili, è una misura di qualcosa che permette di capire, in maniera più o meno precisa e in relazione ad un certo obiettivo, una quantificazione, verosimile e ripetibile, di un fenomeno osservato. Attraverso il loro utilizzo si deve inoltre essere in condizione di comprendere le correlazioni tra i diversi fenomeni locali e tra i problemi locali e quelli globali, di identificare i cambiamenti, le tendenze, i problemi prioritari, i rischi ambientali ed infine di permettere la comparazione tra le diverse realtà urbanistiche.

Possono anche essere considerati un utile strumento per supportare i processi decisionali locali da parte dei soggetti pubblici e privati, definendo un quadro di riferimento per obiettivi e politiche condivisibili.

L’indicatore dovrebbe infine rispondere a caratteristiche generali che potremmo definire attraverso i tre aspetti che seguono.

Rilevanza: deve essere rappresentativo delle condizioni antropiche, di semplice interpretazione, sensibile alle modifiche dell'ambiente e delle attività umane interrelate, associato ad una soglia o ad un valore di riferimento per consentire l’agevole valutazione del livello analizzato.

Consistenza: deve essere definito teoricamente in termini tecnici e scientifici e basato su standard qualitativi e quantitativi validi universalmente.

Misurabilità: I dati necessari alla costruzione dell'indicatore devono essere disponibili, possibilmente di facile reperibilità (con un ragionevole rapporto costi/benefici), adeguatamente documentati e di qualità verificabile.

Un’ultima considerazione riguardante gli indicatori è che essi variano in funzione dell'approccio disciplinare, del tempo e dello spazio antropico, anche se la combinazione dei possibili punti di vista porta ad una poligeneticità più spiccata dei dati considerati. Per rendere universalmente validi i risultati ci si può comunque riferire alla Teoria Generale dei Sistemi che, presa a prestito dai geografi e dagli studiosi di scienze umane e presto interiorizzata dai pianificatori, è in grado di fornire un supporto multidisciplinare che sia di immediata comprensibilità per i vari campi di indagine, purché si opti per la definizione comune degli "elementi" del "sistema" e degli "attributi".

Si è, infine, optato per un set di indicatori i cui dati risultassero di facile reperimento, anche sulla rete internet, ma che comunque fossero pienamente idonei per l’individuazione delle caratteristiche intrinseche della aree/immobili da classificare. Ciò non deve far pensare alla scarsa rilevanza dei dati analizzati ma, al contrario, la diffusione e disponibilità è indicativa dell’importanza che viene loro assegnata dalla collettività.

Le considerazioni appena poste ci hanno consentito di valutare le qualità dell’area o immobile raggruppando gli indicatori nelle seguenti cinque tipologie qualitative: urbanistica (QU), ecologico-ambientale (QEA), sociale (QS), produttiva (QP) ed architettonica (QA). Tale suddivisione ci ha inoltre permesso di indagare ogni singolo aspetto sotto diverse angolature, corrispondenti ad altrettanti indicatori relativi ad aspetti specifici appartenenti alla stessa macroarea di indagine. Per ogni indicatore è stato espresso un valore di merito. Nell’indicazione dei valori che verranno attribuiti agli indicatori si adotteranno scale differenziate, di volta in volta giustificate in base ai parametri per la loro quantificazione qualitativa.

Ogni indicatore è poi stato pesato sulla base di un apposito “fattore di importanza” (o peso) corrispondente ad un coefficiente moltiplicativo necessario per assegnare una influenza relativa all’interno di una scala di valori adeguata alla reale qualificazione oggettiva dell’aspetto qualitativo.

Passiamo adesso alla descrizione sintetica degli attributi di qualità e dei rispettivi indicatori. Per una descrizione più esaustiva si rimanda all’allegato “A”.

Il primo attributo riguarda la qualità urbanistica (QU). Con esso si vuole valutare l’inserimento dell’unità immobiliare nel tessuto urbanizzato, e soprattutto si intende individuare la possibilità per l’area/immobile di contribuire al miglioramento della forma e dell’efficienza della città attraverso un armonico equilibrio tra residenza, servizi e lavoro. I parametri urbanistici indagati riguardano gli aspetti connessi all’ubicazione nell’ambito del PRG (QU^prg), la possibilità di modificare la destinazione d’uso dell’area/immobile (QU^uso), la possibilità edificatoria della zona (QU^edi), la continuità della maglia urbana (QU^mur), l’accessibilità (QU^acc), il livello qualitativo dei trasporti pubblici (QU^tpu) ed infine la disponibilità di parcheggi (QU^par).

Relativamente alla qualità ecologico-ambientale (QEA), si è considerato che la sostenibilità dell’area genericamente considerata assume un interesse rilevante. I processi di cementificazione e l’urbanistica selvaggia ci fanno riflettere con forza sui danni, spesso irreversibili, connessi al mancato rispetto dei fattori ambientali. E’ dunque evidente che bisogna esaminare con particolare cura la situazione della zona circostante l’area/edificio considerato per poter rilevare tutti quegli elementi di pregio ecologico e ambientale che vanno mantenuti, anzi valorizzati, nel processo di riqualificazione. Gli indicatori di dettaglio riguardano la presenza di aree verdi (QEA^ver), la vicinanza ad aree di pregio ambientale (QEA^pra) e la presenza potenziale di fattori di rischio ecologico (QEA^rie).

La terza qualità considerata riguarda gli aspetti sociali (QS). Sono stati presi in considerazione una serie di servizi residenziali, commerciali, produttivi e terziari in quanto essi giocano un ruolo fondamentale nell’attrattività e nello sviluppo sociale dell’area considerata e circostante. Il tutto deve essere valutato sotto diversi punti di vista: la presenza di pochi servizi o, peggio ancora, l’assenza totale di servizi misti e la vocazione alla mono-funzionalità, conduce ad una sorta di enucleazione dell’area nel contesto circostante urbanizzato, mentre la presenza di più servizi conduce a condizioni di integrazione socio-economica migliori. Gli aspetti valutati riguardano la presenza/vicinanza di servizi commerciali (QS^cvi), di servizi sanitari e per la persona (QS^ssp), di servizi legati all’istruzione (QS^ist), l’offerta culturale (QS^cul) e quella sportiva (QS^spo).

La quarta qualità intende indagare gli aspetti connessi ai potenziali fattori produttivi (QP), ossia si è inteso indagare il rapporto tra la collocazione dell’area e la destinazione d’uso della maggior parte degli edifici circostanti. È nota la tendenza generalizzata alla zonizzazione ed alle economie di scala che possono essere perseguite nei collegamenti a rete delle infrastrutture. A ciò si aggiunga che non sempre può essere perseguita una

monotematicità nelle destinazioni d’uso ma spesso si vengono a determinare delle sinergie con effetti positivi sulla vicinanza fisica di zone con diversa destinazione d’uso produttiva. I parametri da rilevare hanno dunque una duplice valenza: da una parte l’individuazione della vocazione produttiva dell’area circostante e dall’altra l’attitudine alla sinergia tra la possibile destinazione d’uso dell’area/edificio considerato in rapporto alle possibili opportunità di riutilizzo. Essi in particolare intendono considerare la vocazione produttiva dell’area (QP^vpr), le infrastrutture espressamente destinate ad agevolare l’attività produttiva (QP^inf) e la fruibilità dell’area/immobile per lo svolgimento di attività produttive (QP^ipr) Con l’ultimo attributo, la qualità architettonica (QA), si vogliono infine analizzare gli aspetti legati all’architettura, al loro pregio estetico e funzionale ed ai possibili vincoli che potrebbero essere posti in capo all’area/infrastruttura per la salvaguardia dei beni storici, archeologici e culturali. Tali ultimi vincoli, come risaputo, potrebbero indurre remore alla destinazione futura dei luoghi e l’obbligo al loro mantenimento nello stato di fatto in cui si trovano. Gli indicatori che sono stati presi in considerazione attengono al livello qualitativo (QA^qua), a quello architettonico (QA^arc) e alla flessibilità funzionale conseguente alla potenziale possibilità di modificare la destinazione d’uso dell’area/immobile (QA^fle).

La definizione del valore attribuito agli indicatori, ha poi permesso di realizzare la seguente matrice 17 x 21, in cui le righe corrispondono alle unità statistiche indagate e le colonne ai 21 indicatori scelti per interpretare le cinque qualità urbanistiche considerate.

Il terzo passo ha riguardato l’implementazione di un metodo che fosse in grado di valutare e confrontare un insieme di dati su argomenti e scale diversificate e, contemporaneamente, fornire informazioni utili alla classificazione di un database immobiliare. La metodologia utilizzata¹¹⁶ maggiormente è la cluster analysis, ovvero una tecnica di analisi multivariata¹¹⁷ che raggruppa gli oggetti di un insieme dato, chiamati unità statistiche, in sottoinsiemi, chiamati clusters, in base alle variabili che li definiscono ottenendo gruppi che risultano tra loro eterogenei, ma che sono formati da elementi quanto più simili tra loro.

N. ^Q.TA’ QU QEA QS QP QA PR G U SO ^ED_I ^{R MU A}CC TPU PA R VE R PR A

ISE CVI SSP IST CUL SPO VPR IN

F ^{IPR QF ST}O ^AR_C peso 1.2 1.2 1.1 1.0 1.1 0.9 0.9 1.0 1.0 1.1 0.9 1.2 1.1 1.1 1.0 1.2 1.1 1.0 1.2 1.2 1.0 A1 2 2 1 2 2 1 1 3 0 0 1 2 3 1 2 1 2 1 1 1 2 A2 3 2 2 2 3 2 1 3 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 0 1 A3 3 3 2 2 3 2 1 3 1 1 1 2 3 2 2 1 2 2 1 2 2 A4 3 3 2 2 3 3 2 3 0 2 1 2 3 1 2 1 1 1 1 1 2 A5 3 2 1 3 3 3 1 2 0 2 1 2 3 1 2 0 1 1 0 1 2 A6 4 1 0 3 1 2 1 2 3 2 1 2 3 2 2 0 0 0 1 2 1 A7 3 2 2 3 3 3 0 3 0 1 1 2 3 2 2 2 2 1 0 1 2 A8 4 1 0 3 1 3 0 2 0 2 1 2 3 2 2 0 0 0 2 2 1 A9 2 2 2 2 2 2 1 3 1 1 2 1 2 1 2 1 1 1 1 0 2 A10 3 2 1 2 2 2 1 3 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 0 2 A11 1 2 2 3 1 1 1 1 0 1 1 2 3 2 3 0 0 0 1 2 2 A12 3 2 2 2 2 2 2 3 1 2 2 2 3 1 2 1 1 0 0 0 2 A13 3 2 2 2 3 2 1 3 1 1 1 1 2 1 2 1 3 1 0 0 2 A14 3 3 2 1 1 1 1 3 2 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 2 A15 2 3 2 2 3 2 1 3 2 1 1 0 0 0 2 1 1 2 1 1 2 A16 2 2 0 1 2 2 1 3 1 2 1 1 1 0 1 1 0 0 1 0 2 A17 2 2 0 1 2 2 1 3 1 2 0 1 1 0 0 0 0 1 1 0 2

Tabella 16 - Database dei valori degli indicatori attribuiti alle aree/immobili da classificare

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Gli aspetti metodologici sono stati sviluppati in collaborazione con la dott.ssa Irina Cristea. 117

Quando le variabili che caratterizzano le unità statistiche sono di tipo quantitativo, la similarità tra le unità si esprime tramite una distanza fra le stesse calcolata con un algoritmo di cui parleremo in seguito; tale distanza comunque rappresenta il grado di vicinanza dell’elemento considerato rispetto al centro del cluster (detto anche centroide). Esistono diversi metodi di clustering che possono essere classificati in base a diversi criteri: algoritmo usato (metodi gerarchici e non gerarchici), risultati forniti (metodi classici e metodi sfocati), tipologia di suddivisione create (partizioni o ricoprimenti).¹¹⁸ La scelta del metodo di classificazione è significativa in quanto procedimenti diversi possono portare a soluzioni diverse. Una classificazione può ritenersi valida quando fornisce approssimativamente raggruppamenti analoghi con algoritmi diversi.

L’applicazione della metodologia proposta comporta lo sviluppo di una serie di fasi operative che vengono di seguito sintetizzate.

La prima fase, che è poi la base di partenza, è rappresentata da un set di indicatori relativo alle aree/immobili da classificare. Per rendere direttamente confrontabili i valori assegnati agli indicatori dobbiamo innanzitutto procedere con la standardizzazione dei dati iniziali tramite la funzione “z-score”. La variabile standardizzata, rappresentativa del valore assegnato agli indicatori di qualità, è diventata:

√ ^[6.01]

dove µx è la media aritmetica e √ è lo scarto quadratico medio dei valori (nota: corrispondenti ad ogni singola colonna espressa da ogni indicatore) e ci restituisce una scala di valori omogenea e confrontabile. La standardizzazione permette di ottenere un campione di dati con un valore della media uguale a 0 e un valore della varianza pari ad 1. Si è proceduto a moltiplicare i risultati ottenuti per i rispettivi pesi che, come si ricorderà, è il procedimento che è stato adottato per dare maggiore o minore enfasi alla significatività dell’indicatore. Sempre i pesi consentono di ottenere un certo grado di influenza sull’indicatore, nel senso che il risultato può avere maggiore o minore rilevanza complessiva a seconda che il peso stesso sia rispettivamente maggiore o minore dell’unità; il peso unitario non altera il valore complessivo dell’indicatore.

SIGL A QU QEA QS QP QA PRG USO ED I M UR ^AC_C TPU PA R

VER PRA ISE C_V

I SSP IST C_UL SP O ^VPR IN F ^{IPR QF ST}O ^ARC A1 -1,10 -0,33 -0,45 -0,17 -0,24 -1,45 0,00 0,50 -1,03 -2,08 0,00 0,99 0,90 -0,09 0,31 0,50 1,27 0,28 0,50 0,34 0,35 A2 0,46 -0,33 0,83 -0,17 1,12 -0,08 0,00 0,50 0,43 -0,47 0,00 -0,69 -1,02 -0,09 0,31 0,50 0,00 0,28 0,50 -1,10 0,35 A3 0,46 1,55 0,83 -0,17 1,12 -0,08 0,00 0,50 0,43 -0,47 0,00 0,99 0,90 1,38 0,31 0,50 1,27 1,85 0,50 1,78 0,35 A4 0,46 1,55 0,83 -0,17 1,12 1,29 1,80 0,50 -1,03 1,13 0,00 0,99 0,90 -0,09 0,31 0,50 0,00 0,28 0,50 0,34 0,35 A5 0,46 -0,33 -0,45 1,27 1,12 1,29 0,00 -1,20 -1,03 1,13 0,00 0,99 0,90 -0,09 0,31 -1,63 0,00 0,28 -1,63 0,34 0,35 A6 2,01 -2,22 -1,73 1,27 -1,60 -0,08 0,00 -1,20 -1,03 1,13 0,00 0,99 0,90 1,38 0,31 -1,63 -1,27 -1,29 0,50 1,78 -2,66 A7 O,46 -0,33 0,83 1,27 1,12 1,29 -1,80 0,50 -1,03 -0,47 0,00 0,99 0,90 1,38 0,31 2,64 1,27 0,28 -1,63 0,34 0,35 A8 2,01 -2,22 -1,73 1,27 -1,60 1,29 -1,80 -1,20 -1,03 1,13 0,00 0,99 0,90 1,38 0,31 -1,63 -1,27 -1,29 2,64 1,78 -2,66 A9 -1,10 -0,33 0,83 -0,17 -0,24 -0,08 0,00 0,50 0,43 -0,47 1,80 -0,69 -0,06 -0,09 0,31 0,50 0,00 0,28 0,50 -1,10 0,35 A10 0,46 -0,33 -0,45 -0,17 -0,24 -0,08 0,00 0,50 0,43 -0,47 0,00 -0,69 -1,02 -0,09 0,31 0,50 0,00 0,28 0,50 -1,10 0,35 A11 -2,65 -0,33 0,83 1,27 -1,60 -1,45 0,00 -2,90 -1,03 -0,47 0,00 0,99 0,90 1,38 1,64 -1,63 -1,27 -1,29 0,50 1,78 0,35 A12 0,46 1,55 0,83 -0,17 -0,24 -0,08 1,80 0,50 0,43 1,13 1,80 0,99 0,90 -0,09 0,31 0,50 0,00 -1,29 -1,63 -1,10 0,35 A13 0,46 -0,33 0,83 -0,17 1,12 -0,08 0,00 0,50 0,43 -0,47 0,00 -0,69 -0,06 -0,09 0,31 0,50 2,54 0,28 -1,63 -1,10 0,35 A14 0,46 1,55 0,83 -1,60 -1,60 1,45 0,00 0,50 1,89 -2,08 -1,80 -2,38 -1,98 -1,56 -2,35 0,50 0,00 0,28 -1,63 -1,10 0,35 A15 -1,10 1,55 0,83 -0,17 1,12 -0,08 0,00 0,50 1,89 -0,47 0,00 -2,38 -1,98 -1,56 0,31 0,50 0,00 1,85 0,50 0,34 0,35 A16 -1,10 -0,33 -1,73 -1,60 -0,24 -0,08 0,00 0,50 0,43 1,13 0,00 -0,69 -1,02 -1,56 -1,02 0,50 -1,27 -1,29 0,50 -1,10 0,35 A17 -1,10 -0,33 -1,73 -1,60 -0,24 -0,08 0,00 0,50 0,43 1,13 -1,80 -0,69 -1,02 -1,56 -2,35 -1,63 -1,27 0,28 0,50 -1,10 0,35

Tabella 17 - Database dei valori standardizzati e “pesati” degli indicatori attribuiti alle aree/immobili.

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Vds.: Anderberg M. R., 1973, Cluster analisys for applications, Academic Press, University of Michigan; Kaufman L., Rousseeuw P. J., 1990, Finding groups in data. An introduction to cluster analysis, John Wiley & Sons Inc., New York; Iacovacci G., 1998, Metodi non gerarchici di classificazione sfocata, dal sito: www.irpps.cnr.it/sito/download/wp2_98.pdf, pagg. 28-48.

I dati standardizzati e pesati relativi agli indicatori calcolati per la Tabella 16, sono riportati nella Tabella 17.

Nella seconda fase, le unità statistiche verranno divise in gruppi sia utilizzando la cluster

analysis nella versione classica (hard), sia in quella sfocata (fuzzy). ¹¹⁹

I due approcci non sono fra loro in contrapposizione. La logica fuzzy è quella più adatta a descrivere fenomeni complessi per i quali vi è la difficoltà di definire univocamente il fenomeno stesso.¹²⁰ L’analisi classica si avvarrà di due algoritmi di clustering, sviluppati attraverso l’utilizzazione del programma SPSS:, un algoritmo gerarchico (detto Ward) e l’altro basato su una procedura non gerarchica (detto k-means).

Si procede all’applicazione analitico-metodologica di appositi algoritmi statistico– matematici (cluster analysis) finalizzati all’individuazione della suddivisione in gruppi delle unità indagate. Le tipologie di analisi utilizzate sono quella classica (hard) e quella sfocata (fuzzy). L’analisi sfocata, in particolare, risulta idonea per la trattazione dei fenomeni complessi.

Le due metodologie, comunque, non sono in contrapposizione. Gli algoritmi utilizzati hanno ovviamente pregi e difetti, ma il loro uso combinato, come vedremo nel prosieguo della