Valutazione delle aziende nelle dichiarazioni di successione e nelle donazioni (1) (art. 15 D.Lgs. n. 346/1990)

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Valutazione delle aziende nelle dichiarazioni di successione e nelle donazioni (1)

(art. 15 D.Lgs. n. 346/1990)

di Virginio Panecaldo

Dato lo scopo fiscale delle stime qui in trattazione, per meglio inquadrare le nostre esigenze di valutazione riteniamo opportuno ricordare ancora una volta che:

1) se non fosse vigente l’imposta sulle successioni e donazioni, nella Dichiarazione di successione (Mod. 4) andrebbero riportati i soli beni immobili (terreni e fabbricati vedasi il Quadro B1 al § 3) sul cui valore andrebbero pagate soltanto l’imposta di trascrizione e catastale (v. § 18.1);

2) essendo vigente l’imposta sulle successioni e donazioni invece (v. § 21), poiché essa grava sull’intero valore dell’asse ereditario netto in trasferimento agli eredi, nella predetta Dichiarazione bisogna riportare oltre agli immobili anche il danaro, gioielli, titoli di credito, ecc. come indicato nei Quadri B2-B3-B4-C-D al § 3.

Per quanto concerne le aziende qui in trattazione, in pratica si tratta dei fabbricati strumentali e annesse aree di servizio richiamati alla nota 5 del § 9, i cui dati vanno riepilogati nel quadro B3 del precitato § 3. Nell’ipotesi del predetto punto 2, di essi va dichiarato l’intero valore del complesso aziendale, comprese le scorte di magazzino (v. note 7 e 8)(1-bis).

L’azienda è il complesso produttivo costituito dal bene immobile (terreno e fabbricati) e dal capitale d’esercizio su di esso investito: macchine, attrezzi, materiali di scorta, nonché il bestiame se si tratta di azienda agricola e/o zootecnica.

Dall’art. 15 delle norme che disciplinano le successioni (v. § 13) rileviamo che “il valore venale dell’azienda è costituito dal valore complessivo dei beni che la compongono, al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili regolarmente tenute e obbligatorie a norma di legge o da atti aventi data certa ai sensi del codice civile”(2).

Prima di passare alle valutazioni di tali complessi produttivi, da riportare sulle dichiarazioni di successione, riassumiamo in breve, qui di seguito, i diversi tipi di azienda che in pratica si possono presentare.

a) Aziende industriali

Si tratta di complessi organizzati per la trasformazione delle materie prime oppure per la produzione di beni diversi da quelli agricoli (molini, caseifici, lanifici, mobilifici, fonderie, cave, miniere, centrali elettriche, ecc.).

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b) Aziende commerciali

Normalmente si tratta di complessi organizzati per la compravendita di beni di consumo e per la prestazione di servizi (rivendita di beni al dettaglio o all’ingrosso, ristoranti, bar, istituti di credito, aziende di trasporto, ecc.

c) Aziende agricole

Si tratta di tutte quelle aziende del mondo rurale dedite principalmente alla produzione agricola ordinaria (grano, olio, vino, ecc.) – salvo la modesta zootecnia complementare.

Tuttavia determinate attività del mondo rurale che non rientrano nell’esercizio ordinario dell’agricoltura (come accennato al secondo periodo di nota 2) possono rientrare anche fra le aziende di cui ai precedenti punti a) e b), per esempio i caseifici, oleifici, molini, le imprese per la lavorazione del terreno agricolo, per la mietitrebbiatura, ecc. (in tali casi hanno la partita IVA).

Quindi molteplici possono essere i casi di stima delle aziende, sia in ordine alle diverse attività imprenditoriali, sia in ordine ai mezzi tecnici impiegati nelle attività stesse, giacché queste possono svolgersi tanto nella sede (il bene immobile) di proprietà dello stesso imprenditore, quanto nella sede concessa in affitto, sovente corredata anche del capitale fisso d’esercizio (macchine e attrezzi) di proprietà del concedente.

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I procedimenti di stima

1) Stima analitica dell’azienda (ove non sia possibile la stima del successivo punto 2)(3) Consiste nella capitalizzazione del reddito netto medio annuo ricavabile dall’azienda:

in cui

V = valore di libero mercato dell’azienda;

R = reddito lordo medio annuo ricavabile dall’azienda;

S = spese medie annue: acquisto materiali, salari, stipendi; quote di ammortamento e manutenzione relative al capitale fondiario ed al capitale d’esercizio; spese di amministrazione, luce, telefono, elettricità, assicurazioni, imposte, ecc.; interessi passivi per 6 mesi sulle predette spese (escluse le quote di ammortamento);

i = r = tasso di capitalizzazione (in linea di massima intorno a 0,04).

Ipotizzando la cessione in affitto dell’azienda, si può anche scrivere

in cui il fitto è quello lordo medio annuo che il proprietario realizza, meno le spese (S) medie annue di sua spettanza (imposte, manutenzione straordinaria – quella ordinaria fa carico all’affittuario –, amministrazione, ecc.)(4).

Seguiranno, al valore di stima come sopra determinato (V), le eventuali detrazioni relative alle condizioni dell’immobile ed al capitale d’esercizio fisso e mobile (vedasi nota 6)(5).

Tuttavia ove il capitale immobile dell’azienda risulti accatastato e gli sia stato attribuito il reddito imponibile (è il caso dei negozi, ristoranti, botteghe e simili), particolarmente ai fini fiscali qui in trattazione è possibile adottare la stima sintetica di cui al successivo punto 2), genere di valutazione piuttosto semplice ed anche più conveniente per il contribuente dato che il capitale fondiario valutato in base al reddito imponibile catastale generalmente viene a risultare più basso del valore di libero mercato e non è soggetto ad accertamento(6).

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Per i complessi edilizi in disuso per obsolescenza o per ragioni di degrado statico, non resta che applicare la stima a sito e cementi, per cui il loro valore sarà dato dal valore del terreno più quello dei materiali riutilizzabili, meno le spese di demolizione, per il recupero dei materiali, trasporti, ecc.

2) Stima sintetica

La stima sintetica “per valori tipici” consiste nello scindere l’azienda nei suoi elementi costitutivi e nel valutare questi singolarmente.

In tal caso il valore dell’azienda (ai fini fiscali) consisterà nella sommatoria del valore del capitale fondiario (terreno e fabbricati al riguardo vedasi anche §

17.1) più il valore del capitale d’esercizio: macchine(7) e attrezzi (tenuto conto del loro effettivo stato di conservazione), scorte di magazzino, crediti.

Molte sono le aziende commerciali che si prestano comodamente a questo genere di stima, la quale consente di valutare singolarmente il locale in cui si svolge l’attività (v. nota 6), nonché arredi, macchine e attrezzi d’esercizio, materie prime e scorte di magazzino(8).

Azienda commerciale ereditata Regolarizzazione dei rapporti fra i coeredi Cessioni di quote

È di norma che, entro 60 giorni dalla morte del de cuius, per poterne continuare l’attività gli eredi richiedano alla Camera di Commercio l’iscrizione per il loro subentro all’attività ereditata, e, al Comune, entro 90 giorni, la voltura dell’autorizzazione comunale d’esercizio. Successivamente si potrà anche dare un diverso assetto alla società di fatto fra i coeredi, nata dalla successione ereditaria (v. § 22.7).

Ciò premesso, poniamo che uno o più coeredi decidano di sciogliere la predetta società e di cedere le proprie quote di partecipazione ad altri coeredi interessati a continuare l’attività. Ebbene, in simili casi è necessario regolarizzare gli accordi in tal senso (cessione delle partecipazioni sociali e assegnazione dell’azienda agli altri coeredi soci) mediante scrittura privata autenticata dal notaio o per atto notarile, i quali atti sono soggetti alla seguente imposta di registro (v. § 14.1):

– art. 4, punto 6-e (del § 14.1) Imposta di registro in misura fissa (Euro 200,00) – sempre che l’atto di regolarizzazione sia registrato entro un anno dall’apertura della successione, diversamente vanno applicate le aliquote normali previste per i singoli beni in trasferimento; al riguardo vedasi la nota II dello stesso art. 4 e l’art. 23 al § 14. Ovviamente anche questo mutamento societario comporta la relativa regolarizzazione in Comune e presso la Camera di Commercio.

Vedasi art. 3, comma 4-ter, al § 13.

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Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmente NOTE

1. Per quanto concerne il valore degli immobili da indicare nel Quadro B1 della dichiarazione di successione (v. § 3), va subito detto che i fabbricati a destinazione abitativa, a negozi, uffici, magazzini, appezzamenti di fondi rustici, boschi e suoli edificatori, ai fini fiscali possono essere valutati molto semplicemente sulla base dei loro redditi imponibili attribuiti dal Catasto, come indicato al § 14, nota 27. I relativi automezzi sono esclusi dalla dichiarazione di successione, v. nota 7. l-bis. Il valore di tali fabbricati è quello segnato nel registro dei beni ammortizzabili dell’azienda, rivalutato mediante applicazione del relativo coefficiente stabilito annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (v. § 17 nota 2).

2. Le passività risultanti da scritture contabili obbligatorie riguardano le aziende commerciali e industriali (art. 13 D.P.R. n. 600/1973) e non anche le aziende agricole ordinarie, cioè che rientrano nell’esercizio normale dell’agricoltura (fondi rustici in genere – escluse le attività zootecniche specializzate in allevamento di bestiame).

Le aziende soggette a tale disciplina sono quelle qui indicate ai punti a) e b), organismi soggetti ad IVA per i quali va redatto anche l’annuale inventario e bilancio (art. 2217 c.c.) da esibire all’Agenzia delle Entrate in fase di accertamento dell’imposta di registro. Vedasi lo “schema di relazione” di un’azienda commerciale riportata al § 3, come allegato al Quadro B3.

Gli ordinari appezzamenti di fondi rustici, boschi e immobili vari adibiti anche ai tradizionali allevamenti di bestiame dai piccoli agricoltori, ai fini fiscali vanno valutati molto semplicemente sulla base dei loro redditi dominicali, come già detto alla nota 1.

3. La stima analitica ai fini fiscali è particolarmente indicata per le grandi e complesse aziende industriali, costruite appositamente per le specifiche esigenze della loro attività, per le quali sarebbe difficile adottare la stima sintetica, non potendo facilmente scindere i loro elementi costitutivi e apprezzarli separatamente in quanto singolarmente non troverebbero alcuna valida collocazione sul mercato. Lo stesso dicasi per quei complessi ad indirizzo commerciale (piscine, teatri, sale cinematografiche, ecc.) non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni.

4. Per quanto riguarda il reddito netto medio annuo (R-S) da capitalizzare, esso può essere desunto anche dai modelli di dichiarazione annuale dei redditi, facendo la media dei redditi netti imponibili degli ultimi 4-5 anni, accettati dall’Ufficio delle Entrate o con tale Ufficio concordati.

5. Questo genere di stima è detto “a cancello chiuso” perché comprende anche il capitale d’esercizio: macchine, attrezzi, materiali di scorta e bestiame nelle aziende agricole e zootecniche (il bestiame da lavoro, da latte, da riproduzione, escluso quello prodotto per il consumo vendibile).

Per determinare il valore del solo capitale fondiario dell’azienda (terreni e fabbricati), va escluso il predetto capitale d’esercizio, il quale va valutato separatamente e sottratto al valore V del complesso aziendale; quest’ultima stima dicesi

“a cancello aperto” (e andrebbe adottata se non fosse vigente l’imposta sulle successioni e donazioni, o si volesse vendere soltanto il capitale fondiario).

6. Per il loro valore da indicare nella dichiarazione di successione, v. § 17.1.

7. Gli autoveicoli e semoventi vari soggetti all’iscrizione al Pubblico Registro Automobilistico non vanno mai riportati nella dichiarazione di successione; vedi nota 23 al § 13 e nota 24 al § 22.5.

8. Si veda § 22.7 e quadro B3 al § 3.

Di essi, nelle stime analitiche dianzi indicate, vanno conteggiate le relative spese d’esercizio: manutenzione, quote d’ammortamento, tassa di circolazione, assicurazione, carburante ecc.

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Estratto dal libro “Dichiarazione di succesione dei beni ereditari e voltura catastale degli immobili”

edito da Maggioli Editore

Indice dei principali argomenti del volume

› Legislazione commentata

› Valutazione dei beni in successione

› Determinazione delle quote ereditarie

› Imposte e tasse da autoliquidare

› Esempi di ricorsi e rimborsi

› Comunione legale dei beni fra coniugi

› Le coppie conviventi

Con software operativo per la gestione

delle pratiche successorie e la compilazione e stampa di:

– Modello 4 Dichiarazione di successione – Modello F23

– Prospetto di liquidazione delle imposte Aggiornato con:

- nuove imposte di registro, ipotecaria e catastale in vigore dal 1° gennaio 2014 (D.L. 12 settembre 2013, n. 104, convertito in Legge 8 novembre 2013, n. 128) - novità in materia di filiazione (D.Lgs. 28 dicembre 2013, n. 154)

- nuove imposte di registro per gli agricoltori (Legge di stabilità 2014)

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di Virginio Panecaldo