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~ fI. SAN LAZZARO
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Relativamente all'eventuale stralcio dal POC dei seguenti comparti:
Comparto ANS.C.1c . P.19 Idice Nord - Est;
Comparto ANS. C.1 c . P. 20 Idice Nord - Est;
Comparto ANS.C.2a . P. 16 Idice Nord - Ovest;
Comparto ANS.C.3c-d -P. 8 Idice Sud - Via Palazzetti, Via Fondè;
Comparto ANS.C.3c - P. 8bis Idice Sud - Via Palazzetti, Via Fondè;
Comparto ANS.C.4a - P.3 Mura San Carlo - Via Galletta, Via Scuole del Farneto;
si descrivono di seguito caratteristiche e ammontare dei mancati introiti da oneri concessori, da mancata realizzazione di opere pubbliche extra oneri, da mancata acquisizione al patrimonio comunale di aree ed immobili da destinare a dotazioni territoriali
Comparto ANS.C.1c - P.19ldice Nord - Est
Trattasi di un'area di 2.220 mq. di prevista cessione gratuita al comune per la implementazione del parco pubblico al servizio della parte ad est dell'ldice della Frazione.
L'applicazione dell'indice perequativo previsto dal PSC genera mq. 44 circa di superficie utile netta che viene trasferita nel comparto ANS.C.3c-d-.P.8 Idice sud via Palazzetti, Via Fondè .
Comparto ANS.C.1c - P.20 Idice Nord - Est
Trattasi di un'area di 2.566 mq. di prevista cessione gratuita al comune per la implementazione del parco pubblico al servizio della parte ad est dell' Idice della Frazione.
L'applicazione dell'indice perequativo previsto dal PSC genera mq. 51 circa di superficie utile netta che viene trasferita nel comparto ANS.C.3c-d-.P.8 Idice sud via Palazzetti, Via Fondè.
Comparto ANS.C.4 a -P.3 Mura San Carlo - Via Galletta - Via Scuole del Farneto.
Trattasi di un'area di mq. 21.075 dove l'applicazione degli indici perequativi previsti dal P.S.C. e il trasferimento di quanto previsto dal PSC, sempre applicando gli perequativi nel comparto Comparto ANS.C.2a - P.3 Idice Nord - Ovest prevede l'edificazione di 6.141 circa mq di Su, di cui 250 mq. di spettanza del Comune di San Lazzaro per usi complementari alla residenza. Nello stesso comparto di Mura San Carlo - Via Galletta
e Via Scuole del F arneto è prevista la realizzazione extra oneri della rotonda tra Via Galletta e Scuole del Farneto fino all'ammontare di Euro 150.000 prevedendo un impegno per il suo completamento tramite scomputo del contributo di costruzione.
Complessivamente quindi le minori entrate sono rappresentate da:
• mancata patrimonializzazione del comune dei 250 mq. di Su ad usi complementari della residenza il cui valore è così determinato:
la superficie utile netta viene moltiplicata per il coefficiente di 1,2 determinando la superficie lorda vendibile il cui valore, desunto dalla media dei valori indicati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio e stimato, visto lo stato della pianificazione urbanistica nel 20% del valore di immobili di nuova costruzione nella frazione, ed è pari a:
Su 250 x 1,2 = 300 mq si SLV
300 x 600 = 180.000 valore dell'area
mancata acquisizione dell'area che compone il Comparto ANS.C.2a - P.3 IdiceNord- Ovest di 20475 mq. di prevista cessione gratuita al Comune, priva di capacità edificatoria privata.
Detta area è indicata dal PSC come area insediabile, con un indice di qualità pari a 0,33 mq/mq. Detta area sarà utilizzata dal Comune per l'implementazione delle dotazioni tra cui, oltre che la creazione di un parco urbano nella parte ad ovest dell'ldice della Frazione, la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale (ERS) specificamente per la locazione a proprietà indivisa, la locazione a termine e la vendita convenzionata.
L'applicazione dell'indice di qualità pari a 0,33mq/mq previsto dal PSC genera mq. 6.756 da destinare nel primo aggiornamento del POC ad edilizia residenziale pubblica.
Il valore è così determinato superficie utile netta per 1,42 uguale superficie complessiva massima ammissibile.
La media dei valori al mq. di Sco Destinato alla locazione permanente alla locazione a termine e alla vendita convenzionata è individuato in 400 Euro /mq St. 20475 x 0.33= 6.756 mq di S.u circa
Su. 6.756 x 1,42= 9.594 mq di Sc circa
Sco 9.594 x Euro 400 = 3.837.600 Valore dell'area circa
• mancato introito di Euro 150.000 di extra oneri per la realizzazione della rotatoria;
• mancato introito del contributo di costruzione relativo al Comparto ANS.CA a - P.3 Mura San Carlo - Via Galletta - Via Scuole del Farneto a urbanizzazioni secondarie per euro 345.315 circa e costo di costruzione per euro 334.187 circa
• mancato introito del contributo di costruzione relativo al Comparto ANS. C.2a - P.3 IdiceNord- Ovest a urbanizzazioni secondarie per euro 379.889 circa.
• Mancato introito dell'ICI:
Su 5.891 x 1,4= 8.247 mq. di Sco
Sco 8.247 x Euro 600= Euro 4.948.200 Valore dell'area/base imponibile ICI
Euro 4.948.200 x 6,9 per mille= Euro 34.142,58 ICI su base annua X 4 anni=
Euro 136.570,32
Comparto ANS.C.3.c-d -.8 Idice Sud Via Palazzetti Via Fondè.
Trattasi di un'area di mq. 264.500 dove l'applicazione degli indici perequativi previsti dal PSC prevede l'edificazione di 43.683,65 mq di Su, di cui 5433 mq circa. di spettanza del Comune di San Lazzaro utilizzati per acquisire aree da destinare a dotazioni territoriali relativi alle proposte
• 2 (750 mq. di Su attribuiti a fronte della cessione al Comune di 19.086 mq. di St., in località Idice Sud attrezzati a parco pubblico, orti per anziani e con le previste connessioni ciclo pedonali tra la Via Emilia e il progetto di riqualificazione parco lungofiume Idice ARD4 )
• 6 (3650 mq di Su. attribuiti a fronte della cessione al Comune, in località Idice Sud Via Andreoli Via Palezzetti di 114.646 mq. di St bonificati, rinaturalizzati e attrezzati che compongono il primo stralcio attuativo del progetto speciale del Parco lungofiume Idice comparto ARD4 viene prevista inoltre la cessione di fabbricati ex agricoli di Su. netta di mq 1306 circa )
• 19 (44 circa mq di Su attribuiti a fronte della cessione gratuita al Comune di un'area di 2220 mq. di St per l'implementazione del parco pubblico a servizio della parte ad est dell'idice della Frazione.
• 20 ( mq 51 circa di Su attribuiti a fronte della cessione gratuita al Comune di un'area di 2566 mq. di St per l'implementazione del parco pubblico a servizio della parte ad est dell'idice della Frazione.
• IUC8 pari a 404 circa mq. di Su attribuiti a fronte della cessione al Comune di aree di 6000 mq circa per l'ampliamento del parco pubblico a servizio della parte ad est dell'idice della Frazione.
• Residuo di 533 mq di Su di spettanza del Comune
Complessivamente quindi le minori entrate sono rappresentate da:
• mancata patrimonializzazione del Comune dei 4.900 mq circa di Su da destinare alla acquisizione di aree ed immobili previsti nelle proposte sopra citate, determinato sulla base degli indici compensativi attribuiti in applicazione del
PSC. Il valore della mancata patrimonializazione del Comune è stimata come segue:
la superficie utile netta viene moltiplicata per il coefficiente di 1,5 determinando la superficie lorda vendibile il cui valore, desunto dai valori indicati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio e stimato, visto lo stato della pianificazione urbanistica nel 20% del valore di immobili di nuova costruzione nella frazione, è pari a 600 Euro al mq. di slv. Per un importo complessivo pari a Euro 4.410.000.
• Mancata valorizzazione del residuo di 533 mq circa di Su di spettanza del Comune previsti per la realizzazione di edilizia residenziale sociale (ERS) per la locazione permanente a termine e per la vendita convenzionata il cui valore viene così determinato:
la superficie utile netta viene moltiplicata per il coefficiente di 1,42 determinando la superficie complessiva.
La media dei valori al mq. della superficie complessiva per interventi ers destinati alla locazione permanete, alla locazione a termine ed alla vendita convenzionata è individuato in Euro 400 al mq.
Su 533 x 1,42 = 756 circa di Sc
Sc 756 x 400 = 302.400 circa valore dell'area
• mancata acquisizione di 92.000 di St. per la realizzazione di servizi per la Città Pubblica valutati circa 100.000 all'ettaro per un complessivo di circa 1.000.000 di Euro.
• Mancata realizzazione di una scuola media inferiore di tre sezioni (nove classi) con laboratori, mensa e palestra del costo di Euro 5.000.000 da realizzarsi a scomputo del contributo di costruzione U2 e C.C. per gli interventi di spettanza privata pari a circa 4.100.000 Euro che vengono anticipati dai soggetti attuatori privati per la realizzazione dell'opera, oltre all'investimento extra oneri pari a 900.000 Euro.
• Mancato intrito del contributo di costruzione per ulteriori complessivi 770.439
• Mancato introito ICI:
Su 43.150 x 1,4= 60.410 mq. di Sc
Sc 60.410 x Euro 600= Euro 36.246.000 valore dell'area/base imponibile ICI Euro 36.246.000 x 6,9 per mille= Euro 250.097,40 ICI su base annua x 4 anni=
Euro 1.000.389,60.
Comparto ANS.C.3c.-P .8bis Idice sud via palazzetti via Fondè
Trattasi di un sub comparto individuato dal POC che ricomprende edifiCi esistenti all'interno della ANS.C.3C. la consistenza territoriale è di 5998 mq. e vengono
rimandate alle norme di RUE le possibilità di intervento. Non è prevista alcuna cessione di aree o potenzialità edificatorie al Comune
Comparto ANS.C.2a . P. 161dice Nord - Ovest;
Trattasi di un'area di mq. 17.659 che prevede l'edificazione di 3000 mq di Su. Detta area, di proprietà della Provincia, e su richiesta della stessa è stata individuata dal POC, in variante al PSC, come ulteriore sub comparto del ANS.C.2A al fine di reperire le risorse vincolate alla realizzazione della nuova palestra dell'Istituto Majorana che consente la rifunzionalizzazione e la riqualificazione del Palasavena, intervento centrale per la realizzazione della nuova centralità urbana di Via Caselle.
Complessivamente quindi le minori entrate sono rappresentate da:
• mancato introito del contributo di costruzione di cui Euro168.690 per urbanizzazioni secondarie ed Euro 160.597,50 per costo di costruzione;
• Mancato introito ICI:
Su 3.000 x 1,4= 4.200 mq. Sc
Sc 4.200 X Euro 500= Euro 2.100.000 valore dell'area/base imponibile ICI
Euro 2.100.000 x 6,9 per mille= Euro 14A90 ICI su base annua x 4 anni= Euro 57.960
Conclusioni
Sono stati stimati, come possibili effetti dell'ammissibilità dei Referendum, minor introiti, in valori assoluti, per il Comune di San Lazzaro, relativi al quadriennio 2011-2014, distinti come segue:
Euro 9.427.600 derivanti dalla mancata patrimonializzazione dell'ente, per mancata acquisizione di immobili, mancata acquisizione di aree fabbricabili e mancata acquisizione di aree per servizi;
- Euro 6.259.117 per mancato introito del contributo di costruzione;
- Euro 1.050.000 per mancata realizzazione di opere extra oneri
- Euro 1.194.920 per mancato introito dell'ICI (Euro 298.729,98 annui per 4 anni).
Per un totale, comprensivo di ICI di 16.736.717 + 1.194.920 = 17.S31.637
Si evidenzia che lo stralcio dal POC del comparto ANS.C.3.c-d -.8 Idice Sud Via Palazzetti Via Fondè. comporta anche l'impossibilità di dare attuazione ai comparti COL.C.par Idice( proposta 2), del comparto ARDA. (proposta 6 Idice Sud Via Andreoli Via Palazzetti), e del IUC. 8 del RUE in quanto gli indici perequativi maturati su detti
comparti, non edificabili in loco ai sensi del PSC e di prevista cessione al Comune è previsto siano trasferiti nel comparto ANS.C.3c-d -P. 8 Idice Sud - Via Palazzetti, Via Fondè su aree di spettanza del comune.
Si chiarisce come i comparti citati non siano stati oggetto di referendum.
Si evidenzia inoltre che lo stralcio dal POC del comparto Comparto ANS.C.2a . P. 16 Idice Nord - Ovest comporta anche l'impossibilità di dare attuazione alla nuova centralità urbana di via Caselle, prevista nel POC, in quanto vengono a mancare le risorse per attivare il programma degli interventi, che vede come prima azione la costruzione della nuova palestra per l'Istituto Majorana, azione propedeutica alla riqualificazione del Palasavena e dell'intero ambito.
Si chiarisce come la nuova centralità urbana di via Caselle non sia stata oggetto di referendum.
Si evidenzia come lo stralcio dal POC dei comparti oggetto di Referendum e di quelli collegati, che pur non essendo sottoposti a Referendum risultano non attuabili, come chiarito ai punti 2 e 3 che precedono, interferisce con atti e impegni già assunti con specifiche delibere di Consiglio: la prima delibera n. 5 del 8/02/2011, con la quale il Consiglio ha approvato i contenuti specifici degli accordi ex art. 18 L.R.20/2000, dando mandato alla sottoscrizione degli stessi accordi ai fini dell'inserimento dei contenuti degli stessi nel primo POC; la seconda, delibera n. 44 del 19 luglio 2011, con la quale il Consiglio dava indicazioni di procedere con la stipula dei contratti preliminari di cessione senza corrispettivo, di aree, al Comune di San Lazzaro di Savena.
Questi impegni, in considerazione della avvenuta adozione del POC da parte del Consiglio Comunale possono esporre l'Amministrazione ad azioni risarcitorie, sia per quanto riguarda le spese sostenute per la redazione dei masterplan e la redazione delle relazioni preliminari di compatibilità ambientale degli interventi inseriti nel POC e preceduti dalla sottoscrizione di accordi ex art. 18, sia per quanto riguarda il consolidarsi di legittime aspettative che verrebbero disattese.
Per quanto di rispettiva competenza Anna ~rbi
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