Esecuzione Immobiliare R.G. 81/2021
Tribunale di Ferrara
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: B2 Kapital Investment s.r.l.
contro : De Domenico Giovanni & C. s.a.s
N° Gen. Rep.81/2021
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 15/12/2021 ore 10,20 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI
Custode Giudiziario: Dott. Massimo Fozzato
RAPPORTO DI VALUTAZIONE
Lotto 001 Piena proprietà di un Lotto di terreno sito in Comune di Argenta con sovrastante capannone arti-
gianale al “grezzo”
Esperto alla stima: Geometra Alberto Gentili Codice fiscale: GNTLRT61A23D548P
Studio in: Via G. Leopardi, 60 - Lido degli Estensi (FE) Telefono: 0533.328445
Fax: 05333.328445
Email: [email protected] Pec: [email protected]
INDICE SINTETICO
1. Dati Catastali
Bene: Piena proprietà di un Lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale al “grezzo”
sito in Comune di Argenta (FE) , zona Artigianale Via Ricci Curbastro.
Lotto: 001 – Piena proprietà di un Lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale al
“grezzo” sito in Comune di Argenta (FE) , zona Artigianale Via Ricci Curbastro.
Categoria : Fabbricato accatastato al solo C.T. al foglio 91 mapp.275 di superficie catastale mq.2.439, Area di Enti Urbani e promiscui.
Dati Catastali
-Piena proprietà di un lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale al “grezzo”, cen- sito al C.T. al foglio 91 mapp.275 di mq.2.439 Area di Enti Urbani e promiscui.
2. Stato di possesso
Il capannone in esame è allo stato “grezzo” e non può allo stato attuale, essere utilizzato.
3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: L’immobile non è accessibile ai portatori di handicap.
4. Creditori Iscritti
-Credito Cooperativo Bolognese – Società Cooperativa.
-B2 Kapital Investment s.r.l.
5. Comproprietari:
Nessuno.
6. Misure Penali
Misure penali: nessuna 7. Continuità delle trascrizioni
Si
8. Prezzo: €. 86.000,00
Esecuzione Immobiliare R.G. 81/2021
Lotto 001 Piena proprietà di un Lotto di terreno urbanizzato sito in Comune di Argenta con sov- rastante capannone artigianale al “grezzo”.
Lotto:
001 –Piena proprietà di un lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale al “grezzo”, sito in Comune di Argenta, zona artigianale, Via Ricci Curbastro.
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si.
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa:Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A
Piena proprietà di un lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale, sito in Comune di Argenta, zona artigianale, Via Ricci Curbastro.
Identificato al catasto fabbricati:
Quota e tipologia del diritto
-Piena proprietà di un un lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale, sito in Comune di Argenta, zona artigianale, Via Ricci Curbastro, censito al C.T. di Argenta al foglio 91 mapp.275 di mq.2.439, Area di Enti Urbani e promiscui, in Ditta De Domenico Giovanni & C. s.a.s.
C.F.01388820837.
Il fabbricato è stato inserito nel relativo foglio di mappa del C.T. mentre al C.F. l’immobile non è stato ancora accatastato.
.
Eventuali comproprietari:
Nessuno.
Derivante da:Variazione del 5/12/2006 , Tipo Mappale prot. N° FE 0109217 (n.109217/1/2006).
Confini : Mapp. 283 a nord, mapp. 177 e Via Ricci Curbastro a sud, mapp.248 a est.
Conformità Catastale:
Il fabbricato risulta rappresentato nel foglio di mappa del C.T. , mentre non risulta accatastato al catasto fabbricati.
Il costo per l’accatastamento al C.F. è stimato in €.800,00.
2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):
Il fabbricato è ubicato nella Zona Artigianale di Argenta in Via Ricci Curbastro Caratteristiche zona: Zona Artigianale.
Area urbanistica: Artigianale.
Servizi presenti nella zona: Gas, acqua, elettricità, linea telefonica.
Servizi offerti dalla zona: Negozi al dettaglio , Supermercati, Farmacia, Sportelli Bancari, Ospedale Carabinieri.
Caratteristiche zone limitrofe:Agricole .
Importanti centri limitrofi: Argenta a circa 2 km.; Ferrara a 26 km.
Attrazioni paesaggistiche: Nessuna Attrazioni storiche:Nessuna
Principali collegamenti pubblici: Servizio pubblico di autolinee e Ferrovia.
3. STATO DI POSSESSO:
L’immobile non è occupato.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
L’immobile è stato acquistato Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Atto Unilaterale d’Obbligo a favore del Comune di Argenta, a firma del Segretario Co- munale di Argenta in data 1/08/96, Rep.8500, Registrato a Portomaggiore il 7/08/96 al n°351, trascritto a Ferrara il 9/08/96 al part.8736
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
L Nessuno.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
-Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario , Notaio Galli Gherardo , trascritta a Ferrara il 10/07/2007 al Rep. 15925/6239 del 7/06/2007, Capitale €.230.000,00, Totale 402.500,00 a carico di De Domenico Giovanni & C.sas contro gli immobili censiti al C.T. di Argenta al foglio 91 mapp. 275; a favore di Credito Cooperativo Bolognese Soc. Coop. , contro gli immobili censiti al C.T. di Argenta al foglio 91 mapp. 275 per 1/1 della piena proprietà.
4.2.2 Pignoramenti:
- Verbale di Pignoramento immobili del Tribunale di Ferrara Rep. 765 del 16/04/2021, trascritto a Ferrara il 7/05/2021 al gen. 7964 , part.5965 , contro gli immobili censiti al C.T. di Argenta al foglio 91 mapp. 275 , a favore di B 2 Kapital Investment srl per 1/1 della piena proprietà, contro De Domenico Giovanni & C. sas.
Esecuzione Immobiliare R.G. 81/2021
4.2.3 Altre trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Alla data del 12/10/2021 non sono presenti ulteriori note di iscrizione/trascrizione.
4.3 Misure Penali Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale: No . Amministratore: Nessuno
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: No
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : No Millesimi di proprietà: No
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: No Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno Attestazione Prestazione Energetica: No
Indice di prestazione energetica:
Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno Avvertenze ulteriori: Nessuna
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario:
-Alla Società De Domenico Giovanni & C. sas , la quota dell’intero della proprietà dell’immobile in oggetto, pervenne per Atto di acquisto a firma Notaio M. Bissi del 29/11/2005, Rep.55780/13891, trascritto a Ferrara il 2/12/2005 al Part.27626/14468 da potere Dal Pozzo Costruzioni e Gestioni Immobiliari srl con sede in Argenta, C.F. 01589940384 .
-Alla Società Dal Pozzo Costruzioni e Gestioni Immobiliari srl , la proprietà dell’immobile in esame ,pervenne per Atto di c/vendita a firma Notaio M. Bissi del 14/10/2003, Rep.53552/12337, tra- scritto a Ferrara il 17/10/2003 ai n°20811/12660 da potere Akzo Nobel Coating spa con sede a Ce- sano Boscone, C.F.00697300150.
-Alla Società Akzo Nobel Coating spa l’immobile pervenne per Atto di Fusione di Società per incor- porazione del 13/12/2000, Rep.35270, a firma Notaio F. Rossi , trascritto il 26/01/2001 n°1761/1124.
7. PRATICHE EDILIZIE:
La richiesta
La
La costruzione dell’immobile è antecedente il 1/09/1967
La richiesta di Accesso agli Atti presso il Comune di Argenta ha permesso di reperire le seguenti Pratiche Edilizie:
-Pratica Sportello Unico n°16/06 del 10/02/06, Autorizzazione Unica del 19/05/2006, Permesso di Co- struire n°3818 del 21/04/2006, per la costruzione di un capannone ad uso magazzino, ufficio, abitazione e recinzione, in Ditta De Domenico Giovanni & C. sas.
-DIA per rinnovo con Variante al progetto del 14/07/2009 prot.18508 in Ditta De Domenico Giovanni & C.
sas.
-SCIA per completamento opere del 12/02/2013, prot.3699 in Ditta De Domenico Giovanni.
7.1 Conformità edilizia:
Si precisa che attualmente il titolo edilizio con cui è stato edificato l’immobile in esame è scaduto senza il completamento delle opere mancanti (suddivisioni interne, massetti , pavimenti e rivestimenti, serra- menti interni ed esterni, impiantistica, allacci alle utenze).
L’immobile edificato ad oggi risulta sostanzialmente conforme ai progetti concessionati.
In relazione all’Atto d’Obbligo gravante l’immobile in esame, il Comune di Argenta ha certificato l’ina- dempienza della Ditta proprietaria riguardo i termini del Regolamento Comunale per l’assegnazione delle aree produttive, risultando possibili due alternative, o il rientro nella proprietà da parte del Comune di Argenta, del lotto di terreno, oppure il pagamento di €.56.407,04 a fronte del costo del terreno, delle opere di urbanizzazione e degli interessi, da parte dell’assegnatario del terreno.
Si precisa che il predetto calcolo è stato determinato in data 25/03/2020, per cui detto importo dovrà essere aggiornato alla data odierna.
7.2 Conformità urbanistica:
L’immobile è conforme alla destinazione di zona .
Strumento urbanistico Approvato: R.U.E.
Zona omogenea: Zona Produttiva “D” di Espansione D1
Immobile soggetto a convenzione: Atto Unilaterale d’Obbligo a favore del Comune di Argenta, a firma del Segretario Comunale di Ar- genta in data 1/08/96, Rep.8500, Registrato a Por- tomaggiore il 7/08/96 al n°351, trascritto a Ferrara il 9/08/96 al part.8736.
Se si, di che tipo? Termini di inizio e fine lavori.
Estremi delle convenzioni: Atto Unilaterale d’Obbligo a favore del Comune di Argenta, a firma del Segretario Comunale di Ar- genta in data 1/08/96, Rep.8500, Registrato a Por- tomaggiore il 7/08/96 al n°351, trascritto a Ferrara
Esecuzione Immobiliare R.G. 81/2021
il 9/08/96 al part.8736.
Obblighi derivanti:
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbani- stico:
No Elementi urbanistici che limitano la commerciabi- lità?
NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
Condizioni dell’Atto d’Obbligo.
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica
Descrizione: LOTTO 1
Piena proprietà di un Lotto di terreno sito in Comune di Argenta con sovrastante capannone ar- tigianale al “grezzo”.
Trattasi di un lotto di terreno urbanizzato posto nella Zona Artigianale di Argenta in Via Ricci Curbastro di superficie catastale mq.2.439, sul quale è stato edificato un capannone prefabbricato al grezzo di su- perficie lorda mq. 670,00 circa.
Il capannone è realizzato con una struttura in c.a.v. prefabbricato costituita da portali con capriate, pila- stri e travi di banchina; la copertura è a doppia falda inclinata, con tegoli anch’essi in c.a.v.
Il tamponamento è realizzato con pannelli prefabbricati coibentati internamente.
Le dimensioni in pianta sono di mt. 25,00 x 20,80 per una altezza in gronda di mt.6,50.
Internamente è presente un volume principale di superficie mq. 345,00 circa e altezza in gronda mt. 6,50;
la rimanente porzione del fabbricato è sviluppata su due piani, di superficie mq.157,00 circa cadauno.
Il progetto prevedeva l’utilizzo a magazzino della porzione a tutta altezza, la rimanente porzione del piano terra prevedeva la realizzazione di uffici, archivio, spogliatoio e servizi igienici; quella corrispondente al- primo piano ad uso appartamento.
La superficie complessiva lorda del manufatto è di mq. 670 circa.
Attualmente il manufatto è allo stato “grezzo”, con la sola struttura portante esistente, mancando i mas- setti ed il pavimento, le tramezzature interne, i serramenti interni ed esterni, le opere impiantistiche.
Il lotto di terreno è completamente recintato sui quattro lati, con un muretto prefabbricato in c.a.v. e sovrastante grigliato metallico tipo “Orsogrill”, dotata sul fronte strada di Via Ricci Curbastro, di ampio cancello carrabile di tipo scorrevole ed un cancello pedonale centrale.
L’area scoperta risulta massivamente infestata da vegetazione spontanea, con la presenza di svariati ma- teriali di risulta da lavorazioni edili (cordoli da marciapiedi, bancali in legno, pozzetti in c.a.v. ecc.).
All’interno della predetta area scoperta (lato nord) è presente un grosso cumulo di materiale terroso,ap- parentemente risulte di scavi, di difficile precisa quantificazione; si stima un volume di mc. 500 /600 circa, precisando che in sede della presente Perizia non è possibile classificare la composizione di tale rifiuto, non potendo escludere la presenza di materiali inquinanti, il cui smaltimento sarà a carico dell’aggiudica- tario.
Sono comunque a carico dell’aggiudicatario tutti gli oneri inerenti lo smaltimento di tutti i materiali di rifiuto presenti all’interno del lotto.
;
Impianti:
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico No
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento No
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizza-
zione No.
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio No
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
Destinazione Parametro Superficie reale/po- tenziale
Coeff. Superficie equivalente
Superf. Lorda capan- none
Superf. lorda 670,00 1,00 670,00
Esecuzione Immobiliare R.G. 81/2021
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Per la seguente stima si ritiene opportuno adottare il metodo sintetico-comparativo, applicato alle superfici lorde degli immobili. Le quotazioni medie degli immobili ad uso produttivo nella località in esame, secondo i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, risultano oscillanti tra €. 230,00/mq. a €.325,00/mq.
Dalle indagini di mercato effettuate presso alcuni network specializzati in vendite immobiliari (Tecnocasa, Immobiliare.it) si registrano valori unitari proposti in vendita su capannoni artigianali di superficie inferiore a mq. 1000,00 compresi tra €. 223,00/mq. a €.380,00/mq.
Si precisa che l’indagine svolta presso tutti i siti web di pubbicità immobiliare nella zona in esame presentano l’immobile oggetto della presente proceduta esecutiva in offerta ad €. 150.000,00, pari ad un valore unitario di €. 223,80/mq.
In relazione allo stato di fatto in cui attualmente si trova l’immobile in esame, ai relativi oneri per il completamento delle opere mancanti, nonché agli oneri derivati dal citato Atto d’Obbligo, ed infine dal costo presunto per lo smaltimento dei materiali di rifiuto presenti, si ritiene congruo applicare un valore unitario di €. 250,00/mq. della superficie lorda.
La stima viene eseguita per comparazione con beni similari della zona e sulla base della superficie commerciale calcolata al lordo delle murature perimetrali .
I valori assunti tengono conto dell’ubicazione, finiture, tipologia, e stato di conservazione e sono stati determinati valutando anche gli andamenti di recenti esperimenti d’asta di beni simili ubicati in zona.
Al valore dell’immobile così determinato saranno detratti i costi per lo smaltimento in discarica autorizzata dei materiali attualmente presenti all’interno del lotto (salvo precisare che il costo per lo smaltimento delle macerie varia a seconda della matrice) nonché il costo da corrispondere al Comune di Argenta per lo svincolo dall’Atto d Obbligo.
Il prezzo base indicato è da ritenersi in ogni modo riferito al bene inteso “come è, dove è” visto e piaciuto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, alienato in ogni suo diritto, azione, ragione, aderenza, adiacenza, pertinenza, servitù attiva e passiva se e come esistente, come sino ad ora posseduto e pervenuto alla attuale proprietà, venduto a corpo e non a misura, descritto sulla scorta delle risultanze delle operazioni peritali svolte e fatte salve tutte le opportune e necessarie verifiche, nonché i controlli, eseguibili dall'acquirente. Si precisa che non è stata condotta, in quanto non previsto nell'incarico conferito, una analisi delle eventuali passività ambientali gra- vanti sugli immobili né tantomeno un rilievo topografico degli immobili e dei confini, facendo salvi gli eventuali oneri e/o obblighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dell’ag- giudicatario. Non si esclude infine la presenza di servitù di impianto o altra natura non rilevate o non rilevabili dai sopralluoghi e dalle ricerche effettuate, facendo salvi gli eventuali oneri e/o ob- blighi derivanti dalla circostanza, da considerarsi a totale carico dell’aggiudicatario.
Sono comunque a carico dell’aggiudicatario ulteriori e più approfondite indagini sull’immobile e ogni onere diretto ed indiretto per la eventuale regolarizzazione edilizia e catastale dell’immo- bile.
La presente stima viene effettuata a corpo e non a misura.
Costo stimato degli oneri di smaltimento rifiuti, ipotizzando una matrice terrosa/edile -Peso dei materiali: mc.600,00 x kg. 1.200/mc. = kg. 600.000 = 600 T.
-Numero viaggi con bilico da 28 T. = 600,00/28 = 21,42 viaggi
-Oneri di trasporto fino a 30 km. : n°22 x €. 260,00/viaggio €. 5.720,00 -Nolo a caldo Pala gommata n°3 gg. €. 1.500,00 - Oneri di smaltimento T.600 x €.20,00/T = €. 12.000,00 --- Totale costo €. 19.220,00
8.2 Fonti di informazione:
Catasto di Ferrara;
Agenzia delle Entrate di Ferrara e Comacchio;
Ufficio Urbanistica di Argenta;
Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate; Immobiliare.it., Tecnocasa
8.3 Valutazione :
A) Lotto di terreno con sovrastante capannone artigianale al “grezzo”
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata).
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo -Capannone artigianale al “Grezzo” mq. 760,00 € 250,00 € 190.000,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 190.000,00
Valore a corpo € 190.000,00
€ 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )
€ 28.500,00
Oneri da corrispondere al Comune
Spese per il carico, il trasporto e lo smaltimento delle risulte:
€. 56.407,04 €. 19.220,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 85.872,96 Prezzo di vendita del lotto arrotondato a corpo € 86.000,00
Data generazione:
12/10/2021
L'Esperto alla stima Geometra Alberto Gentili
