Tribunale di Ferrara
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da: BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.
contro: Klodian Alickolli Marina Azzolini
N° Gen. Rep. 182/2018
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 16-01-2019 ore 09:30 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. STEFANO GIUSBERTI
Custode Giudiziario: Avv. Loredana Cintio
RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001
Esperto alla stima: Geometra Andrea Bertazzini Codice fiscale: BRTNDR68A26D548S
Partita IVA: 01293190383
Studio in: P.tta Schiatti, 8 - 44100 FERRARA Telefono: 0532/206471
Fax: 0532/206471
Email: geom.bertazzini@libero.it Pec: andrea.bertazzini@geopec.it
Beni in Sant'Agostino (FE) Terre del Reno (FE) Loc. Dosso
Via Giuseppe Verdi n.25
Lotto:
001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? SiLa trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo civile [A2] con garage siti in frazione: Terre del Reno (FE) Loc. Dosso, Via Giuseppe Verdi n.25
Quota e tipologia del diritto
1/2 di MARINA AZZOLINI - Piena proprietà
Cod. Fiscale: ZZLMRN70A70A965V - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Quota e tipologia del diritto
1/2 di KLODIAN ALICKOLLI - Piena proprietà
Cod. Fiscale: LCKKDN79M25Z100T - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Sant’Agostino:
Intestazione: ALICKOLLI KLODIAN nato in Albania il 25/08/1979 c.f. LCKKDN79M25Z100T AZZOLINI MARINA nata a Bondeno il 30/01/1970 c.f. ZZLMRN70A70A965V,
foglio 53, particella 152, subalterno 8 graffata alla particella 398, indirizzo Via Giuseppe Verdi n.25, piano T-1, categoria A/2, classe 1, consistenza 9,5 vani, superficie catastale 232 mq, rendita € 1.079,39;
foglio 53, particella 152, subalterno 7, indirizzo Via Giuseppe Verdi n.25, piano T, categoria C/6, classe 2, consistenza 19 mq, superficie catastale 22 mq, rendita € 78,50.
Compete agli immobili la comproprietà indivisa pari a 1/2 dell'intero sull'area cortiliva fg. 53 mappale 150 (bene comune non censibile ai mapp. 152 sub 2-7-8);
la stessa corte è identificata al Catasto Terreni nel fg. 53 mappale 150, ente urbano di mq. 146.
Identificato al Catasto Terreni del Comune di Sant’Agostino:
Intestazione: ALICKOLLI KLODIAN nato in Albania il 25/08/1979 c.f. LCKKDN79M25Z100T AZZOLINI MARINA nata a Bondeno il 30/01/1970 c.f. ZZLMRN70A70A965V ,
foglio 53, particella 418, qualità Seminativo, classe 1, superficie catastale 00.00.30, reddito dominicale: € 0.36, reddito agrario: € 0.16
foglio 53, particella 398, qualità Ente Urbano, superficie catastale 00.00.07
CONFINI GENERALI: a nord-est area mappale 260, a nord-ovest immobile mappale 127, a sud- ovest via Verdi.
Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
la planimetria catastale dell’appartamento non corrisponde correttamente allo stato dei luoghi, non riportando le variazioni rilevate sul posto.
Regolarizzabili mediante pratica docfa con oneri e costi a carico dell'aggiudicatario, che saran- no calcolati unitamente agli oneri di sanatoria edilizia.
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
Abitazione posta al piano terra e primo, con garage e piccole aree scoperte esclusive, ed area co- mune, siti nella zona centrale di Dosso.
Caratteristiche zona: centrale normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato
Caratteristiche zone limitrofe: residenziali-agricole-artigianali Importanti centri limitrofi: Ferrara-Bologna.
Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: servizio bus di linea
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da Alickolli Klodian, in qualità di comproprietario dell'immobile
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Nessuna.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. con- tro AZZOLINI MARINA, ALICKOLLI KLODIAN, debitore non datore di ipoteca Alickolli Luan nato in Albania il 20.03.1954; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo fondiario; Importo ipoteca: € 330.000,00; Importo capitale: € 165.000,00 ; A rogito di Notaio D. Maglione in data 24/05/2007 rep. n. 7627/3994; Iscritta a Ferrara in data 04/06/2007 ai nn. 14155/2868;
- Ipoteca legale conc. amministrativa a/riscossionne attiva a favore di Equitalia Centro spa contro ALICKOLLI KLODIAN; Derivante da: Ruolo e avviso di addebito esecutivo;
Importo ipoteca: € 186.844,34; Importo capitale: € 93.422,17 ; A rogito di Equitalia Centro spa in data 14/03/2016 rep. n. 746/3916; Iscritta a Ferrara in data 16/03/2016 ai nn. 4371/609 (gravante sulla quota di proprietà di 1/2);
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A. contro AZZO- LINI MARINA, ALICKOLLI KLODIAN; Derivante da: atto giudiziario ; A rogito di Ufficiali Giudiziari di Ferrara in data 07/06/2018 rep. n. 2254/2018 trascritto a Ferrara in data 25/06/2018 ai nn. 10313/7036;
4.2.3 Altre trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Nessuna.
4.3 Misure Penali Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale: //
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: //
Millesimi di proprietà: //
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: //
Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: //
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario: LANZONI MILVIA nata a Sant'Agostino il 03-12-1947 MORANDI ALFIO nato a Loro Ciuffenna il 24-02-1936 proprietario/i ante ventennio fino al 24/05/2007. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio M. Montanari, in data 13/07/1989 rep. n. 57293; trascritto a Ferrara, in data 25/07/1989, ai nn. 11284/7652.
(relativamente all’immobile FG. 53 Mapp. 418)
Titolare/Proprietario: LANZONI MILVIA nata a Sant'Agostino il 03-12-1947 proprietario/i ante ventennio fino al 24/05/2007 . In forza di atto di donazione con riserva di usufrutto - a rogito di Notaio M. Montanari, in data 03/09/1980 rep- n. 6757/1114; trascritto a Ferrara, in data 20/09/1980, ai nn. 13683/9835.
E consolidamento di usufrutto a seguito del decesso di Lanzoni Ivo in data 19.10.1998.
(relativamente all’immobile FG. 53 Mapp. 152 sub.7 - Mapp. 152 sub. 8/ graffato al mapp. 398 e al C.T. mapp. 398)
Titolare/Proprietario: ALICKOLLI KLODIAN nato in Albania il 25/08/1979 c.f. LCKKDN79M25Z100T (proprietà di 1/2 in separazione dei beni) AZZOLINI MARINA nata a Bondeno il 30/01/1970 c.f.
ZZLMRN70A70A965V (proprietà di 1/2 in separazione dei beni) dal 24/05/2007 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio D. Maglione , in data
24/05/2007 rep. n. 7626/3993; trascritto a Ferrara, in data 04/06/2007, ai nn. 14153/8308 e ai nn.
14154/8309.
(relativamente all’intero immobile)
7. PRATICHE EDILIZIE:
Numero pratica: 638/1958
Intestazione: Fratelli Gallerani e Lanzoni Ivo Tipo pratica: Permesso di costruzione
Per lavori: Ampliamento di un cinematografo Presentazione in data 11/04/1958 al n. di prot. 3207 Rilascio in data 14/04/1958 al n. di prot. 3207 Numero pratica: 425/1980
Intestazione: Lanzoni Ivo
Tipo pratica: Concessione Edilizia
Per lavori: Trasformazione, ristrutturazione di un fabbricato ad uso civile abitazione Presentazione in data 18/11/1980 al n. di prot. 6407
Rilascio in data 21/02/1981 al n. di prot. 6407
Abitabilità/agibilità in data 17/08/1984 al n. di prot. 1125 prot. 2641 Numero pratica: 63/2010
Intestazione: Azzolini Marina e Alickolli Klodian Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività
Per lavori: Realizzazione di recinzione, cancello pedonale, cancello carraio ed opere di manutenzione straordinaria
Presentazione in data 15/07/2010 al n. di prot. 9815
(non si è individuata la comunicazione di fine lavori e collaudo).
7.1 Conformità edilizia:
Abitazione di tipo civile [A2]
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
generale diversa distribuzione degli spazi interni, spostamento della scala interna, varie modifiche di prospetto e forometriche, modifica e collegamento del ballatoio della scala esterna con l’attiguo bal- cone, chiusura a veranda della loggia; il piano sottotetto non è indicato nelle planimetrie del titolo edilizio.
Regolarizzabili parzialmente mediante pratica edilizia in sanatoria con oneri e costi a carico dell'aggiudi- catario, che saranno detratti dal valore dell'immobile, salvo diverse/contrarie intepretazioni da parte dei tecnici comunali o per eventuali modifiche alla normative urbanistica.
La loggia dovrà essere riaperta in quanto in contrasto con le normative di igiene, con oneri/costi a carico dell’aggiudicatario.
Per quanto concerne le modifiche di prospetto sulla facciata posteriore (apertura/chiusura e sposta- mento di finestre) non si esclude la necessità di dover chiudere/modificare alcune delle stesse finestre, tenuto conto della distanza dal confine di proprietà e delle vedute eventualmente createsi verso l’immobile confinante.
In ogni caso tutti gli interventi di ripristino dello stato legittimo ed eliminazione delle difformità edilizie non sanabili sono a posti carico dell’aggiudicatario.
Costi presunti di sanatoria e aggiornamento catastale: € 7.000,00 Oneri Totali presunti: € 7.000,00
Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
7.2 Conformità urbanistica:
Abitazione di tipo civile [A2]
Note sulla conformità:
Nessuna.
Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto A
Trattasi di un'abitazione dislocata ai piani terra e primo, con ingresso da corte comune lato strada, dotata di garage e ulteriore piccola porzione di scoperto esclusivo posteriore, il tutto ubicato nella zona centrale di Dosso.
L'edificio è stato realizzato nel 1958 e ristrutturato integralmente nel 1980.
Dal punto di vista strutturale è realizzato con pareti portanti in muratura esternamente intonacata e tinteg- giata, solai intermedi e tetto a volta in latero-cemento, con manto di copertura in tegole di laterizio.
L'abitazione è accessibile mediante la corte comune in fregio a Via G. Verdi, e si compone al piano primo di:
scala esterna d'accesso, ingresso, pranzo e zona cottura, soggiorno con balcone, disimpegno-corridoio, 2 ripostigli, 3 camere da letto, due bagni, vano scala interno che collega il piano terra ove sono ubicate una centrale termica e un ampio vano cantina-ripostiglio; direttamente collegato al vano scala trovasi il garage.
Si precisa che dal vano ripostiglio nella zona notte si accede (con scaletta retrattile e botola) a un ampio vano sottotetto avente altezza massima al colmo di ml. 2.70 circa e altezza minima laterale di cm. 20 circa;
l'ambiente trovasi completamente allo stato di "grezzo".
Completa l'immobile la corte comune circostante (mappale 150) e due piccole porzioni di area scoperta esclusiva retrostanti (mappali 398-418).
1. Quota e tipologia del diritto
1/2 di MARINA AZZOLINI- Piena proprietà
Cod. Fiscale: ZZLMRN70A70A965V - Regime Patrimoniale: separazione dei beni 2. Quota e tipologia del diritto
1/2 di KLODIAN ALICKOLLI- Piena proprietà
Cod. Fiscale: LCKKDN79M25Z100T - Regime Patrimoniale: separazione dei beni Superficie complessiva di circa mq 284,00
E' posto al piano: T-1
L'edificio è stato costruito nel: 1958 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1980
L'unità immobiliare è identificata con il numero: /
ha un'altezza utile interna di circa m. P.T. h=3.15 P.1 h=2.90
L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 Stato di manutenzione generale: sufficiente
Condizioni generali dell'immobile:
l'appartamento al p. primo trovasi in normali/discrete condizioni di manutenzione e conservazione, tuttavia presenta un grado di finiture e dotazioni in parte ormai datato, pertanto necessita di alcuni interventi di rinnovo, adeguamento e manutenzione straordinaria (parte dei pavimenti, serramenti, bagni).
I vani al p. terra appaiono in condizioni più scadenti.
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Balconi materiale: laterocemento condizioni: normali
Copertura tipologia: a volta materiale: laterocemento condizioni: normali Scale tipologia: a rampa unica materiale: c.a. ubicazione: esterna ser-
voscala: assente condizioni: normali
Scale tipologia: a rampe parallele materiale: c.a. ubicazione: interna ser- voscala: assente condizioni: normali
Solai tipologia: laterocemento condizioni: normali Strutture verticali materiale: muratura condizioni: normali
Componenti edilizie e costruttive:
Cancello tipologia: doppia anta a battente materiale: ferro apertura: elettrica condizioni: normali
E' presente anche un cancello pedonale attiguo, del medesimo mate- riale.
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio anodizzato e ve- tri protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni:
normali-datate
Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: normali Manto di copertura materiale: tegole coibentazione: pannelli termo-assorbenti condizioni:
da verificare
Pareti esterne materiale: muratura coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco tinteggiato condizioni: normali
Pareti interne materiale: muratura e laterizi forati coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco tinteggiato condizioni: normali
Pavim. Interna materiale: ceramica, parquet e graniglia condizioni: normali
Portone di ingresso tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio anodizzato e ve- tri condizioni: normali
Rivestimento ubicazione: cucina e bagno materiale: ceramica condizioni: normali
Impianti:
Citofonico tipologia: audio condizioni: normali conformità: da veri-
ficare
Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: norma-
li conformità: da verificare
Gas tipologia: tubazioni a vista e sottotraccia alimentazione:
metano rete di distribuzione: tubi zincati e di rame con- dizioni: da verificare conformità: da verificare
Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete
comunale rete di distribuzione: non verificabile con- dizioni: normali conformità: da verificare
I bagni sono corredati di sanitari in porcellana; il primo presenta lavabo, bidet, w.c. e vasca, mentre il secondo è dotato di lavabo, bidet, w.c., piatto doccia e lavatoio.
I rispettivi pavimenti e rivestimenti in ceramica sono or- mai datati.
Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di dis-
tribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: normali conformità: da verificare
Caratteristiche descrittive del garage:
Trattasi di un vano autorimessa al p. terra direttamente comunicante con il vano scala interno dell’appartamento, avente ingresso dalla corte comune lato strada.
Il locale è di pianta rettangolare, avente superficie calpestabile mq. 19 circa, con pareti e soffitto in- tonacati/tinteggiati, vecchia pavimentazione di graniglia e porta d’ingresso di lamiera verniciata; il comples- sivo stato di manutenzione appare scadente.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento non nota Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e
successive Non reperita
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto caldaia a gas e radiatori
Stato impianto normale
Potenza nominale non nota
Epoca di realizzazione/adeguamento non nota Esiste la dichiarazione di conformità Non reperita
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
La consistenza si determina sulla base della superficie lorda commerciale (comprensiva dello spessore delle murature), considerando il balcone e la loggia, i vani cantina e c.t. al p. terra al 25%, mentre il garage al 50%
dell'effettiva superficie;
per quanto riguarda il sottotetto, essendo attualmente collegato solo con botola e scaletta retrattile, vista l'altezza interna e il rispettivo stato al grezzo, la rispettiva quotazione sarà considerata direttamente nella formulazione del valore unitario dell'immobile.
Destinazione Parametro Superficie rea- le/potenziale
Coeff. Superficie equivalente
Abitazione p. primo sup reale lorda 180,00 1,00 180,00
Balcone - Loggia - Bal- latoio
sup reale lorda 12,00 0,25 3,00
C.T. - Cantina e disim- pegno P.T.
sup reale lorda 71,00 0,25 17,75
Garage sup reale lorda 21,00 0,50 10,50
284,00 211,25
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
La stima di svolge con metodo sintetico/comparativo, ovvero sulla base dei valori medi applicati per immobili similari per caratteristiche a quello pignorato e ubicati a Dosso, recentemente compravenduti o valutati, dopo aver condotto le necessarie indagini.
Oltre all'andamento del mercato edilizio, la valutazione considera l'ubicazione del bene, grado di consistenza e vetustà, livello delle finiture e impianti, e generale stato di manuten-
zione/conservazione.
Come rilevabile dalla descrizione, l'immobile risulta di ampia consistenza, difficilmente ap- petibile nel contesto in cui trovasi;
presenta un livello di finiture e dotazioni in parte ormai datato e non più conforme alle norma- tive vigenti (risparmio energetico, legge antisismica), pertanto necessita di interventi di rinnovo, adeguamento e manutenzione, i cui costi incidono sulla valutazione.
Ulteriore elemento in parte penalizzante è la presenza della corte comune antistante, anche al servizio dell’unità magazzino/deposito in proprietà a terzi, adiacente al garage pignorato.
Dalle informazioni assunte sulle recenti compravendite, si rileva che l'ubicazione sulla via Verdi ha perso appetibilità a favore delle attigue nuove zone residenziali, e che immobili di tipologia indipendente e di più recente costruzione sono state compravendute su valori comunque rela- tivamente contenuti.
Per le motivazioni esposte, appare equo assegnare al bene una valutazione cauta.
Si precisa che nella valutazione unitaria sarà considerata l’incidenza delle piccole aree esclusive e dell’area comune antistante.
8.2 Fonti di informazione:
Colleghi/periti e operatori immobiliari esperti conoscitori del mercato edilizio della zona di Terre del Reno; siti specializzati in compravendita immobiliare; quotazioni pubblicate da Agenzia delle Entrate.
8.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo civile [A2]
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 120.412,50.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Abitazione piano primo 180,00 € 570,00 € 102.600,00
Balcone - Loggia - Balla- toio
3,00 € 570,00 € 1.710,00
C.T. - Cantina e disim- pegno P.T.
17,75 € 570,00 € 10.117,50
Garage 10,50 € 570,00 € 5.985,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 120.412,50
Valore corpo € 120.412,50
Valore Accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 120.412,50
Valore complessivo diritto e quota € 120.412,50
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale
Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo
civile [A2] con garage
211,25 € 120.412,50 € 120.412,50
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.
(min.15%)
€ 18.061,88
Spese tecniche presunte di regolarizzazione urbanistica e catastale: € 7.000,00
Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:
€ 95.350,62
che si arrotonda in €. 95.000,00.
Data generazione:
19-11-2018
L'Esperto alla stima Geometra Andrea Bertazzini
