TRIB U N AL E DI ROMA

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TR IB U N AL E DI R O M A

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Di Blasi Francesco, nell'Esecuzione Immobiliare 1546/2016 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali... 5

Stato conservativo... 5

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 6

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia... 9

Vincoli od oneri condominiali ...11

Stima / Formazione lotti ...12

Riepilogo bando d'asta ...16

Lotto Unico...16

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 1546/2016 del R.G.E...17

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 310.000,00 ...17

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INCARICO

All'udienza del 19/12/2017, il sottoscritto Arch. Di Blasi Francesco, con studio in Via Quinto Fabio Pittore, 13 - 00136 - Roma (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 335 63 25 712, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 20/04/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIA NICOLO' PICCINNI 31, scala B, interno 7, piano TERRA

DESCRIZIONE

Appartamento sito nel Comune di Roma in via Nicolò Piccinni n. 31, al piano terra distinto con l'interno 7, è collocato in zona semicentrale nord di Roma, nel quartiere Trieste in un’area limitrofa a Viale Libia. Censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 563 particella 100 sub. 13 categoria A/2 vani 6 rendita euro 1378,94 superficie catastale 87 mq.

Confinante con distacco corpo scala B, chiostrina condominiale, interno 4, interno 6 e rampa accesso garage condominiali. Composto da ingresso soggiorno pranzo, cucina, camera due bagni e ripostiglio.

L’unità immobiliare è parte di un fabbricato, con accesso al civico 31 di Via Nicolò Piccinni, che si articola in due scale e si sviluppa per 5 piani fuori terra e 2 piani seminterrati, ed è composto da 34 appartamenti suddivisi sulle due scale.

Il fabbricato ha una struttura in cemento armato e finiture esterne in intonaco, eccetto che per il rivestimento in quarzite al piano terra.

L’immobile è situato a una distanza di circa 300 metri dalla fermata della M etro B “Libia” ed è posto di fronte all'ingresso secondario al parco pubblico di Villa Chigi.

L’area di sedime è parte di un tessuto edilizio edificato tra gli anni 50/70 e si trova in un contesto edilizio costituito da edifici dalle caratteristiche costruttive di tipo intensivo-residenziale.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

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L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

La titolarità dell'immobile è desunta dall'atto di acquisto a rogito del notaio **** Omissis ****

repertorio n. 509610 raccolta n. 24747.

ALLEGATO A - ATTO DI ACQUISTO.

CONFINI

l'appartamento è confinante con corridoio condominiale di accesso a vano scala “B”, interno 6, interno 4 e distacco su rampa di accesso ai garage condominiali con il civico 37 di Via Nicolò Piccinni.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 74,86 mq 88,63 mq 1,00 88,63 mq 3,00 m terra

Totale superficie convenzionale: 88,63 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 88,63 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

La consistenza dell'immobile oggetto di perizia è desunta dal rilievo.

Allegato B - RILIEVO

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 29/03/1974 al 30/05/1980 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 563, Part. 100, Sub. 13, Zc. 3 Categoria A2

Cl.2, Cons. 6 Piano T

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Cl.2, Cons. 6 Piano T

Cl.2, Cons. 6 Rendita € 1.378,94 Piano T

Cl.2, Cons. 6

Superficie catastale 88 Rendita € 1.378,94 Piano T

ALLEGATO C - VISURA STORICA CATASTALE

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

563 100 13 3 A2 2 6 88 1378,94 T

Corrispondenza catastale

L’impianto catastale del 19/02/1999 è antecedente alla DIA depositata il 12 agosto 2003 al protocollo 38362 del Municipio II (la DIA non risulta definita e il conseguenziale accatastamento non risulta effettuato)

Si è proceduto pertanto alla rettifica planimetria catastale con deposito DOCFA del 03/09/2018 protocollo RM 0387013

ALLEGATO D - PLANIMETRIE CATASTALI ALLEGATO I - DIA prot. 38362 del 12/08/2003

STATO CONSERVATIVO

L’appartamento si presenta in buono stato manutentivo per tutte le componentistiche edili quali pavimentazioni, pareti, rivestimenti. L’impiantistica elettrica da un esame visivo non presenta cenni di degrado.

Gli infissi con relativi avvolgibili sono ottimamente mantenuti e non presentano cenni di degrado. Le porte interne sono di ottima fattura e molto ben tenute, così come il portoncino blindato di ingresso.

La componentistica generale dei bagni e della cucina, quali pavimenti, rivestimenti, sanitari e

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rubinetterie ecc. si presentano in ottimo stato. Dalla visione di insieme e per le caratteristiche riscontrate la tipologia è abitazione signorile.

All'attualità l’appartamento ha pavimentazioni realizzate con listoncini di legno parquettes nella zona ingresso, nella zona soggiorno pranzo e letto, maioliche nei bagni e cucina, infissi in alluminio con vetrocamera, porte interne in legno di discreta fattura e portoncino blindato, le pareti sono a tinta civile, bagni e cucina presentano materiali ancora in buono stato di manutenzione.

ALLEGATO E - SERVIZIO FOTOGRAFICO

PARTI COMUNI

L’edificio con chiostrina centrale, si sviluppa per 5 piani fuori terra e due piani semi interrati, la destinazione prevalente è civile abitazione con 34 unità abitative. L’atrio è comune a due corpi scala con ascensore, poste in posizione centrali serventi verticalmente ciascuna circa 17 appartamenti, l'aereazione dei vani scala è garantito dalla chiostrina centrale.

Le parti comuni si presentano in normale stato manutentivo, e l'androne non presenta particolari caratteristiche architettoniche.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIV ICI

Sul bene pignorato non insistono vincoli artistici, storici, o alberghieri, né vincoli di inalienabilità o di indivisibilità, non esistono diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) dalla lettura degli atti di acquisto e dai documenti consultati presso il Dipartimento P.A.U. non risultano usi civici. L’area di sedime risulta acquistata dal **** Omissis **** in data 22/05/1951 con atto Notaio **** Omissis ****

reg. a Roma il 30/05/1951 al n. 16301 vol. 21 libera da qualsiasi vincolo peso canone contributi iscrizione e trascrizioni e privilegi – come risulta dalla lettura dell’atto Notaio **** Omissis **** del 02/12/1953.

L'area su cui sorge l'edificio ricade all'interno del perimetro della carta per la qualità del Comune di Roma adottata con delibera Consiglio Comunale n. 33/2003. Ai sensi dell’articolo 16 delle Norme Tecniche di Attuazione del vigente Piano Regolatore Generale, approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12 febbraio 2008 e pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio il 14 marzo 2008, la Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali esprime il parere preventivo per progetti relativi ad elementi inseriti nella Carta per la Qualità e non tutelati per legge (Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 - "Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137").

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'appartamento al piano terra scala B, distinto con l'interno 7, categoria catastale A/2 – civile abitazione - è parte di un fabbricato di cinque piani con chiostrina interna e con due scale per un totale di 34 appartamenti. Confinante con interno 4 interno 6 e chiostrina interna. La manutenzione generale delle parti comuni è buona.

Le esposizioni prevalenti dell’appartamento sono nord, sud, ovest, est. L’esposizione sud è in adiacenza con altro appartamento distinto con interno 4, quella a nord è in adiacenza all'interno 6, a est confina con la rampa di accesso ai garage condominiale e a ovest con il corridoio di accesso alla scala B. L’altezza interna utile è di m. 3,00.

Da un’ispezione visiva l’appartamento visionato e le strutture tutte non mostrano cenni di dissesti.

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Le pareti interne sono del tipo tradizionale con intonaco civile. Le pavimentazioni sono in parquet ad eccezione che per cucina e bagni dove pavimenti e rivestimenti sono in maiolicato in ceramica.

L’appartamento risulta distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato e il servizio è ora fornito da due condizionatori a pompa di calore con unità interna marca Olimpia Splendid di 900 e 1200 btu, l’acqua calda sanitaria è fornita da una caldaia a gas interna marca Vailant.

L’impianto idrico da ispezione visiva appare in ottimo stato di manutenzione, l’impianto elettric o posto sotto traccia non mostra segni evidenti di degrado e il quadro elettrico generale è ben mantenuto.

STATO DI OCCUPAZIONE

L’immobile risulta occupato dall’esecutato **** Omissis ****

ALLEGATO F - VERBALE DI ACCESSO

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 09/04/1974 **** Omissis **** compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

LUIGI VALENTE 29/03/1974 588501 13222

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di Roma 1

09/04/1974 24268 19697

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 06/06/1983 **** Omissis **** dichiarazione di successione

Trascrizione

Conservatoria di Roma 1

Registrazione

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Dal 21/05/1999 **** Omissis **** ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA'

SIROLLI MENDARO TESEO

Trascrizione

ROMA 1

Registrazione

Dal 21/05/1999 **** Omissis **** COMPRAVENDITA

SIROLI MENDARO TESEO

21/05/1999 509610 24747

Trascrizione

CONSERVATORIA DI ROMA 1

24/05/1999 39878 24762

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di ROMA 1 aggiornate al 25/09/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

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• IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a ROMA 1 il 24/05/1999

Reg. gen. 39879 - Reg. part. 13208 Importo: € 129.114,23

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

• ipoteca derivante da ipoteca legale del 12/02/2010 Iscritto a ROMA 1 il 25/02/2010

Reg. gen. 20653 - Reg. part. 4652 Importo: € 369.533,76

A favore di **** Omissis ****

Trascrizioni

• pignoramento

Trascritto a ROMA il 07/09/2016 Reg. gen. 101020 - Reg. part. 69785 A favore di **** Omissis ****

Oneri di cancellazione

Dalle informative ricevute presso l'Agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, dopo il decreto del Giudice che dispone la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene e, contestualmente, da corrispondere per la loro annotazione, sono da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: 1 – per ipoteca volontaria € 35,00; per ipoteca giudiziale € 94 oltre lo 0,50% dell’importo totale iscritto con un minimo fisso pari A

€ 168,00; per pignoramento € 262,00. Oltre oneri professionali da corrispondere al professionista delegato a carico degli aggiudicatari.

ALLEGATO G - ELENCO FORMALITA'

NORMATIVA URBANISTICA

L’edificio ricade secondo il PRG approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08, pubblicato sul B. U. R. Lazio il 14 marzo 2008 come “CITTA’ STORICA - tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme”.

L'area su cui sorge l'edificio ricade all'interno del perimetro della carta per la qualità del Comune di Roma adottata con delibera Consiglio Comunale n. 33/2003.

REGOLARITÀ EDILIZIA

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La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'edificio non ha agibilità urbanistica.

Per la ricerca della conformità urbanistica si è proceduto come di seguito:

Analisi su atti di acquisto:

• Atto di acquisto del bene oggetto di procedura Notaio **** Omissis **** del 21 maggio 1999 rep.

509610 racc. 24747 non riporta estremi di atti urbanistici, all’art. 4 si cita che l'edificazione è ante 1 settembre 1967;

• Per la ricerca dei comparabili di stima si è reperito altro atto di acquisto del 11 ottobre 2016 ****

Omissis **** nello stesso fabbricato di Via Piccinni, anche in questo atto si cita l’edificazione ante 1 settembre 1967 e l’esistenza di una D.I.A. n. 443966 depositata presso la II Circoscrizione ai sensi della legge 662/1996, la ricerca del citato atto urbanistico non ha però portato al reperimento del documento in quanto il protocollo citato è risultato errato.

Per la verifica dell’epoca di costruzione si è proceduto come di seguito confrontando le seguenti fonti documentali:

• Tavola I.G.M. 1/20000 del 1950 – nell'area di sedime non risulta l’ingombro dell’edificio;

• Tavola P.R.G. del 1962, e nello specifico tavola F15 nord – l’ingombro dell’edificio è presente;

• Visura al Catasto Urbano dei modelli 1 e 5 da cui è risultata solo la presenza dei modelli 5 anni 1958, per vari subalterni dell’edificio, si è pertanto proceduto a ritirare il modello corrispondente l’unità interessata da cui si desume che l’accertamento di classamento n. 184485 è stato effettuato in data 12/02/1958 e descrive “4 vani utili, ripostiglio, due bagni, corridoio e cantina” bene intestato a ****

Omissis ****.

• Ricerca presso la Conservatoria di Roma, tramite analisi delle formalità si è risaliti al primo acquisto dell’immobile trascritto presso la Conservatoria di Roma 1 ai nn. reg. part. 51625 reg. gen. 36391 del 09/12/1953 a favore di e contro la a responsabilità

limitata.

Dalla consultazione del titolo - non atto completo - si è potuto visionare la planimetria allegata del piano terra che interessa per intero l’interno 3 e solo parte dell’interno 7 (appartamento oggetto di perizia). Dalla planimetria si evince che l’appartamento int. 7 ha due finestre (bagno e ripostiglio) che affacciano sul corridoio interno del palazzo e che la chiostrina interna non risultava chiusa da vetrate come da attualità, ma bensì lo spazio tra il corridoio di accesso condominiale e la chiostrina da progetto originario era a cielo aperto.

Conseguentemente con i dati reperiti sono stati effettuati accessi all’ufficio PAU - Dipartimento Programmazione e Attuazione del Comune di Roma - per la ricerca del progetto originario, effettuata per Via e numero civico, nominativo, nonché attraverso il confronto dei progetti già digitalizzati (l’età presunta di costruzione dell’edificio rientra nei casi di progetti digitalizzati).

Dalla visura dei cartellini di archivio si è riscontrata una serie di rimandi su fascicoli progettuali e precisamente:

• Primo rimando - progetto risulta depositato dalla con progetto n. 5317/51, per un immobile sito in via Piccinni 29;

• Secondo rimando - al fascicolo 13836/54;

• Terzo rimando - al fascicolo 2151/56;

• Quarto rimando - riesame per cambio di destinazione d’uso nel 58 protocollato al n. 40222 dove l’immobile di riferimento risulta essere locato in via Nicolò Piccinni 31;

• Quinto rimando - ultimo fascicolo dove doveva trovarsi il progetto prot. 36406/56.

Quest’ultimo non risulta agli atti e non risultano rimandi successivi ad altri protocolli, come peraltro documentato da domanda di accesso agli atti inoltrata tramite PEC QI/2018/0142343, con risposta negativa del 28 settembre 2018 prot. 157278.

Per ulteriore scrupolo di ricerca si sono contattati gli eredi del Costruttore dell’edificio, dagli atti in loro possesso si sono reperite solo le seguenti indicazioni:

• atto riguardante l’interno 6, portante in allegato una planimetria da cui si evince anche una porzione planimetrica dell’interno 7.

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• atto Notaio Francesco PARISERIA Rep. 17695 fascicolo 4243 del 2 dicembre 1953, riguardante lo stesso interno 7 oggetto di perizia, in cui si evince all’articolo 9 comma a che il fabbricato è stato edificato in base a licenza del Comune di Roma in data 06/09/1951 n. 1616.

In conclusione considerato la particolarità del bene e alcune considerazioni sull’impianto storico catastale, i bagni e il ripostiglio sono areati direttamente sul connettivo condominiale di accesso ai vani scala, particolarità vietata dal regolamento edilizio in uso all’epoca, nonché la presenza di una cantina (vedi mod. 5) non più rilevabile nell’impianto catastale del 1999, consigliano comunque di regolarizzare urbanisticamente l’unità immobiliare, anche in considerazione delle eventuali problematiche legate al cambio di destinazione d’uso nel 58 protocollato al n. 40222.

Per la regolarizzazione del bene si potrà accedere al condono Legge Regionale 8 novembre 2004 n. 12 (la ragione del credito è del 21/05/1999 e l’edificio risulta realizzato a cavallo degli anni 1950) oppure tramite il D. Lgs. 25 novembre 2016, n. 222, SCIA 2.

L’appartamento oggetto di procedura in data 12 agosto 2003 al prot. 38362 è stato oggetto di denuncia di inizio attività, il progettista nella relazione e dichiarazione asseverata non cita la regolarità urbanistica della preesistenza, la D.I.A. non risulta definita.

In sintesi dalle analisi effettuate l’edificio risulta in possesso dei seguenti titoli edilizi:

• progetto n. 5317/51 e relativa licenza edilizia del 06/09/1951 n. 1616;

• varianti fascicoli 13836/54; 2151/56; 36406/56;40222/58;

• solo sull'appartamento int. 7 DIA del 12 agosto 2003 al prot. 38362.

La stima prudenziale della regolarizzazione urbanistica e conseguenziale richiesta di agibilità è di circa

€ 10.000,00 in sede di valutazione economica del bene si è tenuto conto di quanto elencato tramite applicazione del coefficiente correttivo "K5".

ALLEGATO H - ANALISI DOCUMENTALE ESISTENZA EDIFICIO ALLEGATO I - DIA prot. 38362 del 2003

ALLEGATO L – RISPOSTA ACCESSO AGLI ATTI

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Certificato energetico dell'immobile depositato in data 07/09/2019 al prot.5809125000050541.

Classe energetica G pari a KWh/mq 266,36 anno

ALLEGATO M - APE E CERTIFICATO CONFORMITA' IMPIANTO

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente.

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Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 720,00

Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 3.126,07

Importo spese straordinarie già deliberate: € 100,00

In data 4 luglio 2018 è stata inoltrata richiesta all’amministratore dello stabile Dott. **** Omissis ****

per ricevere le informazioni ritenute necessarie per l’esperimento dell’incarico , in data 09/07/2018 perveniva comunicazione dell’amministrazione condominiale da cui risulta:

• presenza dell’appartamento del portiere di proprietà condominiale distinto all’interno A1 contraddistinto al NCEU foglio 563, particella 100 sub 26 Z .c. 3 cat. A4 Classe 3 Rendita catastale 551,32 euro, attualmente locato con rendita di € 9.600,00 annue.

• I millesimi di proprietà dell’interno b7 sono 20/1019 mentre per la tabella rendita/imu sono 40/2017

•Il preventivo ordinario 2018/2019 per l’interno b7 è di 6.055,23 euro mentre per il preventivo di riscaldamento 2018/2019 è di 58,86 euro.

• I lavori straordinari deliberati sono per la messa a norma dell’ascensore della scala A per euro 4500+iva, dove l’interno B7 dovrà contribuire solo per la quota dell’appartamento condominiale.

• Al 9 luglio 2018 l’interno B7 deve un conguaglio 2017/2018 euro 3.126,07.

Richiesta formulata all’Amministratore e conseguenziale risposta.

ALLEGATO N - COMUNICAZIONI AMMINISTRATORI.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Appartamento sito nel Comune di Roma in via Nicolò Piccinni n. 31, al piano terra distinto con l'interno 7, è collocato in zona semicentrale nord di Roma, nel quartiere Trieste in un’area limitrofa a Viale Libia. Censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 563 particella 100 sub.

13 categoria A/2 vani 6 rendita euro 1378,94 superficie catastale 87 mq. Confinante con distacco corpo scala B, chiostrina condominiale, interno 4, interno 6 e rampa accesso garage condominiali. Composto da ingresso soggiorno pranzo, cucina, camera due bagni e ripostiglio.

L’unità immobiliare è parte di un fabbricato, con accesso al civico 31 di Via Nicolò Piccinni, che si articola in due scale e si sviluppa per 5 piani fuori terra e 2 piani seminterrati, ed è composto da 34 appartamenti suddivisi sulle due scale. Il fabbricato ha una struttura in cemento armato e finiture esterne in intonaco, eccetto che per il rivestimento in quarzite al piano terra.

L’immobile è situato a una distanza di circa 300 metri dalla fermata della Metro B “Libia” ed è posto di fronte all'ingresso secondario al parco pubblico di Villa Chigi. L’area di sedime è parte di un tessuto edilizio edificato tra gli anni 50/70 e si trova in un contesto edilizio costituito da edifici dalle caratteristiche costruttive di tipo intensivo-residenziale.

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Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 563, Part. 100, Sub. 13, Zc. 3, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 310.000,00

La valutazione dell'immobile scaturisce da un’attenta analisi del mercato immobiliare, e prende in considerazione un arco temporale massimo di 12 mesi, ad esclusione dell’atto di acquisto stesso edificio del 11/10/ 2016 che è stato aggiornato con l’applicazione di coefficiente correttivo. Per la determinazione del prezzo di stima in conformità all'art. 568, secondo comma c.p.c., si è proceduto ad effettuare la valutazione determinando il valore venale

€/mq commerciale caratteristico della zona ove ricade l’immobile da stimare, per tale analisi sono state prese in considerazione le seguenti fonti:

- indagini di mercato presso agenzie immobiliari;

- dati accessibili sul sito del Tribunale di Roma, relativi a vendite forzate effettuate nello stesso territorio del subject;

- atto di acquisto nello stesso edificio;

- banca dati dell’Agenzia delle Entrate (OMI);

- borsino immobiliare di Roma;

- listino ufficiale della borsa immobiliare di Roma.

La valutazione del bene viene effettuata con il procedimento di stima sintetico, utilizzando i valori €/mq reperiti dalle fonti sopra elencate. I dati reperiti dal mercato - fonti internet - sono confrontati con i dati della banca dati OMI del secondo semestre 2017, del Borsino Immobiliare di Roma e del listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma della Camera di Commercio per verificare l’attendibilità dei risultati di analisi. La valutazione del più probabile valore di mercato, tramite l’applicazione di una metodologia di stima sintetica / comparativa, viene effettuata utilizzando come parametro di calcolo i valori medi di zona al mq (scaturiti dalle analisi estimative effettuate). Come meglio esplicitato nell'allegato analisi dati e stime.

Calcolo superficie commerciale del bene da stimare:

L’immobile oggetto di stima ha la seguente superficie commerciale – calcolata secondo le norme del DPR 138/98:

appartamento mq 88,63 * 1 = mq 88,63 totale superficie commerciale mq 88,63 Sintesi allegato analisi dati e stime:

A. stima monoparametrica fonti internet corrispondente ad una quotazione €/mq 4.147,21 pari a €/mq 4.200,00 arrotondata per eccesso;

B. stima monoparametrica fonti Tribunale corrispondente ad una quotazione €/mq 3.307,85 pari a €/mq 3.300,00 arrotondata per difetto;

C. metodo confronto di mercato M.C.A. corrispondente ad una quotazione €/mq 3.542,20 pari a

€/mq 3.540,00 arrotondata per difetto;

D. la banca dati dell’Agenzia delle Entrate (OMI), secondo semestre 2017, riporta valori oscillanti tra €/mq 3.200,00 ed €/mq 4.400,00, per la tipologia del bene si adotta un valore di

€/mq 3.800,00;

E. borsino immobiliare di Roma, si adotta il valore medio arrotondato per eccesso ad €/mq 3.800,00;

F. listino ufficiale della borsa immobiliare di Roma per €/mq 3.700,00.

Da quanto elencato deriva la seguente tabella riassuntiva Analisi e dati Valutazione €/mq

Fonti internet €/mq 4.200,00 Fonti Tribunale €/mq 3.300,00 M.C.A. €/mq 3.540,00

O.M.I. €/mq 3.800,00

Borsino immobiliare €/mq 3.800,00

Listino ufficiale borsa immobiliare €/mq 3.700,00

Dall'analisi dei comparabili, i cui prezzi sono stati allineati in base alla fonte, alla zona, all'epoca

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e all'ordinarietà, si è ricavato valore venale medio sui valori analizzati, che risulta pari a 3.723,33 €/mq, che nel caso specifico per la particolare tipologia e collocazione del bene stimato si arrotonda per eccesso ad 3.800,00 €/mq, che è il valore su cui si andranno ad applicare i seguenti coefficienti correttivi:

- il coefficiente K1 tiene conto della dimensione utile interna;

- il coefficiente K2 tiene conto del piano;

- il coefficiente K3 tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare e dell’edificio;

- il coefficiente K4 tiene conto dei fattori di contesto, ovvero, l’orientamento, la vista, le fonti di rumore, la presenza di parti comuni di particolare utilità, ecc.;

- il coefficiente K5 tiene conto degli oneri di regolarizzazione urbanistica.

Rispettivamente: K1=1,0; K2=0,97; K3=0,99; K4=0,99; K5 =0,98

Moltiplicando fra di loro i quattro coefficienti correttivi risulta un K totale pari a 0,9317 Pertanto il valore di €/mq 3.800,00 viene rettificato come di seguito:

€/mq 3.800,00 x k 0,9317 = €/mq 3.540,39 arrotondato per difetto ad €/mq 3.500,00 a nche al fine di rendere comparabile e competitivo l’acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all'acquisto nel libero mercato.

Il valore venale dell’immobile all'attualità si può quindi calcolare come segue:

mq €/3.500,00 x mq 88,63 = € 310.205,00 valore arrotondato per difetto ad € 310.000,00 diconsi euro trecentodiecimila,00

ALLEGATO O - ANALISI DATI E STIME

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - VIA NICOLO' PICCINNI 31, scala B, interno 7, piano TERRA

88,63 mq 3.500,00 €/mq € 310.000,00 100,00 € 310.000,00

Valore di stima: € 310.000,00

Valore finale di stima: € 310.000,00

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 03/11/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Di Blasi Francesco ELENCO ALLEGATI:

✓ Altri allegati - A - ATTO ACQUISTO

✓ Altri allegati - B - RILIEVO

✓ Altri allegati - C - VISURA STORICA CATASTALE

✓ Altri allegati - D - IMPIANTO CATASTALE

✓ Altri allegati - E - SERVIZIO FOTOGRAFICO

✓ Altri allegati - F - VERBALE DI ACCESSO

✓ Altri allegati - G - ELENCO FORMALITA'

✓ Altri allegati - H -ANALISI DOCUMENTALE ESISTENZA EDIFICIO

✓ Altri allegati - I - DIA prot. 38362 del 2003

✓ Altri allegati - L - ACCESSO AGLI ATTI

✓ Altri allegati - M - APE E CERTIFICATO CONFORMITA' IMPIANTO

✓ Altri allegati - N - COMUNICAZIONI AMMINISTRATORE

✓ Altri allegati - O - ANALISI DATI E STIME

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Appartamento sito nel Comune di Roma in via Nicolò Piccinni n. 31, al piano terra distinto con l'interno 7, è collocato in zona semicentrale nord di Roma, nel quartiere Trieste in un’area limitrofa a Viale Libia. Censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 563 particella 100 sub.

13 categoria A/2 vani 6 rendita euro 1378,94 superficie catastale 87 mq. Confinante con distacco corpo scala B, chiostrina condominiale, interno 4, interno 6 e rampa accesso garage condominiali. Composto da ingresso soggiorno pranzo, cucina, camera due bagni e ripostiglio.

L’unità immobiliare è parte di un fabbricato, con accesso al civico 31 di Via Nicolò Piccinni, che si articola in due scale e si sviluppa per 5 piani fuori terra e 2 piani seminterrati, ed è composto da 34 appartamenti suddivisi sulle due scale. Il fabbricato ha una struttura in cemento armato e finiture esterne in intonaco, eccetto che per il rivestimento in quarzite al piano terra.

L’immobile è situato a una distanza di circa 300 metri dalla fermata della Metro B “Libia” ed è posto di fronte all'ingresso secondario al parco pubblico di Villa Chigi. L’area di sedime è parte di un tessuto edilizio edificato tra gli anni 50/70 e si trova in un contesto edilizio costituito da edifici dalle caratteristiche costruttive di tipo intensivo-residenziale.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 563, Part. 100, Sub. 13, Zc. 3, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L’edificio ricade secondo il PRG approvato dal Consiglio Comunale con Deliberazione 18 del 12/2/08, pubblicato sul B. U. R. Lazio il 14 marzo 2008 come “CITTA’

STORICA - tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme”. L'area su cui sorge l'edificio ricade all'interno del perimetro della carta per la qualità del Comune di Roma adottata con delibera Consiglio Comunale n. 33/2003.

Prezzo base d'asta: € 310.000,00

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 1546/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 310.000,00

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Roma (RM) - VIA NICOLO' PICCINNI 31, scala B, interno 7, piano TERRA

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 563, Part. 100, Sub. 13, Zc. 3, Categoria A2

Superficie 88,63 mq

Stato conservativo: L’appartamento si presenta in buono stato manutentivo per tutte le componentistiche edili quali pavimentazioni, pareti, rivestimenti. L’impiantistica elettrica da un esame visivo non presenta cenni di degrado. Gli infissi con relativi avvolgibili sono ottimamente mantenuti e non presentano cenni di degrado.

Le porte interne sono di ottima fattura e molto ben tenute, così come il portoncino blindato di ingresso. La componentistica generale dei bagni e della cucina, quali pavimenti, rivestimenti, sanitari e r ubinetterie ecc.

si presentano in ottimo stato. Dalla visione di insieme e per le caratteristiche riscontrate la tipologia è abitazione signorile. All'attualità l’appartamento ha pavimentazioni realizzate con listoncini di legno parquettes nella zona ingresso, nella zona soggiorno pranzo e letto, maioliche nei bagni e cucina, infissi in alluminio con vetrocamera, porte interne in legno di discreta fattura e portoncino blindato, le pareti sono a tinta civile, bagni e cucina presentano materiali ancora in buono stato di manutenzione. ALLEGATO E - SERVIZIO FOTOGRAFICO

Descrizione: Appartamento sito nel Comune di Roma in via Nicolò Piccinni n. 31, al piano terra distinto con l'interno 7, è collocato in zona semicentrale nord di Roma, nel quartiere Trieste in un’area limitrofa a Viale Libia. Censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 563 particella 100 sub. 13 categoria A/2 vani 6 rendita euro 1378,94 superficie catastale 87 mq. Confinante con distacco corpo scala B, chiostrina condominiale, interno 4, interno 6 e rampa accesso garage condominiali. Composto da ingresso soggiorno pranzo, cucina, camera due bagni e ripostiglio. L’unità immobiliare è parte di un fabbricato, con accesso al civico 31 di Via Nicolò Piccinni, che si articola in due scale e si sviluppa per 5 piani fuori terra e 2 piani seminterrati, ed è composto da 34 appartamenti suddivisi sulle due scale. Il fabbricato ha una struttura in cemento armato e finiture esterne in intonaco, eccetto che per il rivestimento in quarzite al piano terra. L’immobile è situato a una distanza di circa 300 metri dalla fermata della Metro B “Libia” ed è posto di fronte all'ingresso secondario al parco pubblico di Villa Chigi. L’area di sedime è parte di un tessuto edilizio edificato tra gli anni 50/70 e si trova in un contesto edilizio costituito da edifici dalle caratteristiche costruttive di tipo intensivo-residenziale.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: L’immobile risulta occupato dall’esecutato **** Omissis **** ALLEGATO F - VERBALE DI ACCESSO