T R I B U N A L E D I P I S A

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T R I B U N A L E D I P I S A

SE ZI ON E EE . II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Baggiani Valerio, nell'Esecuzione Immobiliare 310/2017 del R.G.E.

promossa da

CASSA DI RISPARMIO DI SAN MINIATO SPA Codice fiscale: 01217600509

Partita IVA:

01217600509 Via IV Novembre 45 SAN MINIATO (PI)

contro

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1

Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

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SOMMARIO

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Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni 3

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INCARICO

All'udienza del 06/04/2018, il sottoscritto Arch. Baggiani Valerio, con studio in Via Putignano, 294 - 56121 - Pisa (PI), email info@baggianiarchitetto.it, PEC valerio.baggiani@archiworldpec.it, Tel. 335 7014190, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 12/04/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Magazzino ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T-1

• Bene N° 2 - Terreno ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T

• Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 12, piano T-1

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA

(PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1

Trattasi di un fabbricato indipendente di modeste dimensioni ad uso magazzino distribuito al solo piano terra(sflazato) e mansarda, con annesso resede sul lato tergale. Il bene si compone di: ingresso in una stanza ribassata di circa 70 dal piano campagna , altro locale ad esso comunicante posto a quota piu alta , bagno , e locale mansardato posto nel sotto-tetto. Annesso al magazzino sul lato tergale vi è un resede ad uso giardino sul quale insitono alcuni box in legno. Si accede al bene da via comunale tramite corte a comune con altre unità.

Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 23/05/2019.

Custode delle chiavi: IVG

L'accesso al magazzino è avvenuto tramite il custode nominato ; e il bene risultava occupato da extra comuninari che lo detenevano come abitazione. Pertanto il ritardo della relazione peritale è stato dovuto alla nomina del custone ed alle difficoltà di rintracciare gli attuali occupanti.

BENE N° 2

- TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T

Trattasi di una modesta striscia di terreno ad uso ORTO di mq 60 o quanti siano realmente poco distante dal bene 1 di forma rettangolare pianeggiante . Si accede al terreno dalla via comunale mediante la corte a comune con altre unità

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L'accesso è avvenuto tramite il custode nominato ; e il bene risultava occupato da extra comuninariche lo detenevano come abitazione.

Pertanto il ritardo della relazione peritale è stato dovuto alla nomina del custone ed alle difficoltà di rintracciare gli attuali occupanti.

BENE N° 3 - APPARTAMENTO UBICATO A CASCINA

(PI) - VIA DEL BORGETTO 12, PIANO T-1

Trattasi di un apartamento per civile abitazione di vecchia costruzione ,a schiera e di disposto su due piani fuori terra ( terra e primo) avente accesso diretto da via comunale al cv 12 . Al piano terra si compone di ingresso in soggiorno cucina pranzo tra loro comunicanti e scaletta di acesso al piano superiore , dove trovano ubicazione disimpegno tre camere, ripostiglio, e bagno. L'immobile è acessibile anche da ingresso secondario dalla corte comune posta sul retro.

L'accesso al bene è avvenuto tramite il custode nominato ; e il bene risultava occupato da una famiglia italiana. Pertanto il ritardo della relazione peritale è stato dovuto alla nomina del custone ed alle difficoltà di rintracciare gli attuali occupanti.

LOTTO 1

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

Si attesa che la documentazione ex art 567 risulta completa

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

omissis

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• LUPO TULLIO (Proprietà 1/2)

• SUARES MARCO (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

Gli esecutati risultano cosi residenti : Tullio Lupo vedovo, e Suares Marco Celibe ; Tullio Lupo emigrato dal 04/03/2019 a Roscigno (SA) , mentreSuares marco irreperibile,( vedasi certificato anagrafico e di residenza rilasciato dal comune di Cascina in data 29/06/2019. In realtà risultano domiciliati entrambi in Vicopisano via Pian di Vico 5.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• LUPO TULLIO (Proprietà 1/2) Codice fiscale: LPUTLL59A03E037U via Borghetto 4

56021 - cascina (PI)

• SUARES MARCO (Proprietà 1/2) Codice fiscale: SRSMRC82E17G702J via Borghetto 4

56021 - Cascina (PI)

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I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L'immobile ad uso magazzino è sito in zona periferica nella frazione di San Lorenzo a Pagnatico prettamente residenziale; i servizi commerciali principali si trovano sulla vicina SS T. Romagnola che dista circa 2 km.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T

CONFINI

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 IL bene confina a nord con corte a comune, e sugli altri lati con Petrocchi,Bottai s.s.a.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T IL bene confina con Petrocchi,Bottai s.s.a.

CONSISTENZA

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Magazzino 50,00 mq 55,00 mq 1,00 55,00 mq 240,00 m T-1

Giardino 150,00 mq 150,00 mq 0,18 27,00 mq 0,00 m T

Soffitta 16,00 mq 19,00 mq 0,33 6,27 mq 0,00 m 1

Totale superficie convenzionale: 88,27 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 88,27 mq

Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano

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L'immobile è sito in zona periferica nella frazione di San Lorenzo a Pagnatico prettamente residenziale; i servizi commerciali principali si trovano sulla vicina SS T. Romagnola che dista circa 2 km.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Netta Lorda Convenzionale

terreno 60,00 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 0,00 m T

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 60,00 mq

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 27/02/1990 al 07/12/2000 ##Massei Angela## nata a ##Cascina il 26/04/1953##, proprietaria per la quota di 3330/1000 ;

##Massei Lucia## nata a Cascina ##il

06/01/1938## proprietaria per la quota di 3330/1000 ; ##Massei Anna Maria## nata a Cascina##

il 05/09/1942

##proprietaria per la quota di 3330/1000

Catasto Fabbricati Fg. 28, Part. 161, Sub. 1 Categoria A5 Cl.2, Cons. 5 Rendita € 216,91 Piano T- 1

Dal 07/12/2000 al 24/11/2009 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ##

CF LPUTLL59A03E037U##, e## Suares Marco ##nato a ##Pisa

il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ## CF

SRSMRC82E17G702J##

Catasto Fabbricati Fg. 28, Part. 161, Sub. 1 Categoria A4 Cl.2, Cons. 5 Rendita € 216,91 Piano T-1

Dal 24/11/2009 al 08/02/2010 ##Lupo Tullio## nato a## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ## CF LPUTLL59A03E037U##, e ##Suares Marco## nato a ##Pisa il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ##CF

SRSMRC82E17G702J ##

Catasto Fabbricati Fg. 28, Part. 161, Sub. 1 Categoria A4

Cl.3, Cons. 6,5 Rendita € 329,50 Piano T-1

Dal 08/02/2010 al 11/05/2016 ##Lupo Tullio## nato a## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ##CF LPUTLL59A03E037U##, e

##Suares Marco## nato a ##Pisa il 17/05/1982## per l aquota di 1/2 ##CF

SRSMRC82E17G702J##

Cl.3, Cons. 6,5

Superficie catastale 117 mq Rendita € 490,12

Piano T-1 Graffato 852

Dal 11/05/2016 al 06/06/2019 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ##CF LPUTLL59A03E037U##, e ##Suares Marco## nato a##

Pisa il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ##

Catasto Fabbricati Fg. 28, Part. 852, Sub. 1 Categoria C2 Cl.2, Cons.

63

Superficie catastale 62 mq

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I dati catastali corrispondono a quelli reali .

DATI CATASTALI

CF SRSMRC82E17G702J## Rendita € 156,18 Piano T

I dati catastali non corrispondono a quelli reali. Dagli atti del pignoramento risulta quale bene oggetto di esproprio F 28 part 161 sub 1; in realtà detto bene ha assunto la seguente identificazione F 28 part 852 sub 1 come cronologicamente rappresentato sopra.

Si precisa infine che la particella 392 è stata soppressa al NCT con tipo Mappale 23/11/09 prot PI0225380 ed ha assunto la particella 852 ENTE URBANO di mq 150, di fatto altro no è che il giardino pertinenziale ,accampionato con la part 852 sub 1 (magazzino + resede oggetto di esproprio).

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T

il 05/09/1942

Catasto Terreni Fg. 28, Part. 393 Qualità

Orto Cl.1

Superficie (ha are ca) 60 Reddito dominicale € 1,66 Reddito agrario € 0,81

Dal 07/12/2000 al 05/06/2019 ##Lupo Tullio## nato a ##Gioi (SA) il 03/01/1959## proprietario per 1/2 ; e ##Suares Marco## nato a

##Pisa il 17/05/1982

##proprietario per 1/2

Catasto Terreni Fg. 28, Part. 393 Qualità

Orto Cl.1

Superficie (ha are ca) 60 Reddito dominicale € 1,66 Reddito agrario € 0,81

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superfici e catastale

Rendita Piano Graffato

28 852 1 ^C2 ² ⁶³ ^{62 mq} ^{156,18 €} ^T-1

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

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I dati indicati nel pignoramento non corrisponodo a quelli reali per variazoni catastali successive.

Ovvero il bene di cui al F 28 part 161 sub 1 oggi ha generato con la variazione del 10/05/2016 prot PI0037359 la seguente rappresentazione F 28 part 852 sub 1 (magazzino + resede); e il bene al F 28 161 sub 3 (appartamento)

Il bene ad ogni modo è conforme catastalmente allo stato dei luoghi

nessuna nota da segnalare

Catasto terreni (CT)

Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superfici e ha are ca

Reddito dominicale

Reddit o agrario

Graffato

28 393 ^Orto ¹ ^{60 mq} ^{1,66 €} ^{0,81 €}

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

sussiste corrispondenza catastale. qualità ORTO

nessuna nota da segnalare

PRECISAZIONI

La documentazione ex art 567 è completa e c'è congruenza tra esecutati e soggetti titolari dei diritti reali oggetto di pignoramento. Si precisa che il magazzino oggetto di esproprio è attualmente utilizzato come abitazione da extracomunitari.

Inoltre si fa presente che nei dati del pignoramento sono mutati a seguito di variazioni

catastali successive ; ovvero il bene oggetto di esproprio F 28 part 161 sub 1 oggi ha assunto la seguente rappresentazione

catastale F 28 part 161 sub

3 ; e F 28 part 852 sub 1

Si precisa infine che la part 392 al NCT è stata soppressa con tipo mappale n 23/11/2009 ed ha generato la part 852 ENTE URBANO di mq 150 che attualmente è il resede pertinenziale al nceu del bene F 28 part 852 sub 1

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La documentazione ex art 567 è completa e c'è congruenza tra esecutati e soggetti titolari dei diritti reali oggetto di pignoramento.

PATTI

L'immobile ad uso magazzino è occupato dal sig Mbengue Mbaye nato a Kebemer ( Senegal) il 20/06/1977 che detiene ancora l'occupazione pur avendo scaduto il contratto di locazione. Si precisa che ad ogni buon conto l'occupante corrisponde regolarmente il canone all'esecutato come egli ha dichiarato al momento del sopralluogo al sottoscritto ctu ed al Custode. Inoltre il contratto di locazione scaduto prevedeva l'uso dell'immobile ad abitazione , di fatto è un magazzino che non ha i requisiti abitativi di legge.

L'immobile ad uso orto è libero , ma si presume utilizzato dal sig Mbengue Mbaye nato a Kebemer ( Senegal) il 20/06/1977

STATO CONSERVATIVO

Dal sopralluogo effettuato in data 23/05/2019 si è riscontrato che lo stato conservativo è quasi sufficiente; il magazzino viene usato come abitazione pur non avendo le caratteristiche igienico sanitarie. C'e' presenza di umidità, non funziona l'impianto termico, gli occupanti si riscaldano con un camino presente all'interno.

Dal sopralluogo effettuato in data 23/05/2019 striscia di terreno adibito ad orto poco distante dal bene n 1

PARTI COMUNI

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 Nessuna nota da segnalare.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T Nessuna nota da segnalare.

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SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 Nessuna nota da segnalare

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T Nessuna nota da segnalare

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 La struttura del magazzino è rappresentata da un fabbricato in muratura di modeste dimensioni con copertura tradizionale a tetto ; infissi in legno con persiane, pavimenti e rivestimenti in gres o simili. Il bene non è dotato di impianto di riscaldamento;gli occupanti si riscaldano con il camino

; anche l'impianto elettrico a prima vista non sembra rispecchi le norme. La scaletta di accesso al sotto tetto , non abitabile, è realizzata in legno . Il bene è sprovvisto di posto auto ma è dotato in modo esclusivo di un giardino retrostante ed un piccolo orto distaccato a pochi metri e non comunicante ( meglio descritto al bene 2)

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T vedasi CDU , terreno agricolo ad uso ad orto.

STATO DI OCCUPAZIONE

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 07/12/2010

• Scadenza contratto: 07/12/2014

Canoni di locazione

Canone mensile: € 350,00

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L'immobile è occupato dal sig Mbengue Mbaye nato a Kebemer ( Senegal) il 20/06/1977 che detiene ancora l'occupazione condivisa con altri extra comunitari, pur avendo scaduto il contratto di locazione .

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile.

L'immobile è utilizzato dal sig Mbengue Mbaye nato a Kebemer ( Senegal) il 20/06/1977

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 27/02/1990 al 07/12/2000

##Massei Angela## nata a

##Cascina il 26/04/1953##, proprietaria per la quota di 3330/1000 ; ##Massei Lucia## nata a Cascina

##il 06/01/1938##

proprietaria per la quota di 3330/1000 ; ##Massei Anna Maria## nata a Cascina## il 05/09/1942

##proprietaria per la quota di 3330/1000 Codice

Fiscale/P.IVA:

MSSNGL53D66B950D

Dichiarazione di successione Luperini Rina

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

27/02/1990

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Pisa 16/10/1990 9437

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Pontedera 20/07/1990 37 707

Dal 07/12/2000

al 30/05/2019 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi (SA) il 03/01/1959##

proprietario per la quota di 1/2 ;

##Suares

Marco## nato a ##Pisa il

17/05/1982##

proprietario per la quota di 1/2 Codice Fiscale/P.IVA:

LPUTLL59A03E037U

Compravendita

Mancioppi 07/12/2000 11369 5484

Trascrizione

Pisa 12/12/2000 19269 12121

Registrazione

Pontedera 22/12/2000 2774

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

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• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Dal 27/02/1990 al 07/12/2000

##Massei Angela## nata a ##Cascina il 26/04/1953##, proprietaria per la quota di 3330/1000 ; ##Massei Lucia## nata a

Cascina ##il 06/01/1938##

proprietaria per la quota di 3330/1000 ;

##Massei Anna Maria##

nata a Cascina## il 05/09/1942

##proprietaria per la quota di 3330/1000 Codice

Fiscale/P.IVA:

MSSNGL53D66B950D

27/02/1990

Trascrizione

Pisa 16/10/1990 9437

Registrazione

Pontedera 20/07/1990 37 707

Dal 07/12/2000

al 05/06/2019 ##Lupo Tullio## nato a

## Gioi (SA) il

03/01/1959##

proprietario per la quota di 1/2 ;

##Suares

Marco## nato a ##Pisa il

17/05/1982##

proprietario per la quota di 1/2 Codice Fiscale/P.IVA:

LPUTLL59A03E037U

Compravendita

Mancioppi 07/12/2000 11369 5484

Trascrizione

Pisa 12/12/2000 19269 12121

Registrazione

Pontedera 22/12/2000 2774

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

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BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Pisa aggiornate al 04/06/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

Quota: 1/1

Importo: € 200.000,00

A favore di CASSA DI RISPARMIO DI SAN MINIATO SPA Contro SUARES MARCO, LUPO TULLIO

Formalità a carico della procedura Capitale: € 100.000,00

Percentuale interessi: 7,12 % Rogante: Mancioppi

Data:

07/12/2000 N°

repertorio: 11370

Quota: 1/1

Importo: € 210.000,00

Percentuale interessi: 5,30 %

Quota: 1/1

Importo: € 32.414,48

A favore di EQUITALIA GET spa Contro LUPO TULLIO

Trascrizioni

• Pignoramento immobili Trascritto a Pisa il 22/11/2017 Reg. gen. 20916 - Reg. part. 14268

• Ipoteca derivante da mutuo Iscritto a Pisa il 12/12/2000 Reg. gen.

19270 - Reg. part. 4008

• Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Pisa il

22/10/2002 Reg. gen.

20441 - Reg. part. 4104

Rogante:

Mancioppi Data:

18/10/2002 N°

repertorio: 17228 N° raccolta: 7823

• Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale Iscritto a Pisa il

30/07/2007 Reg. gen.

18349 - Reg. part. 4983

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Annotazioni a iscrizioni

Quota: 1/1

Formalità a carico della procedura

Note: atto Mancioppi del 19/02/2013 rep 40485 /22864 atto di rinegoziazione di mutuo a favore della Cassa di Risparmio di San Miniato spa

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Pisa aggiornate al 04/06/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

Quota: 1/1

Importo: € 200.000,00

Capitale: € 100.000,00 Percentuale interessi: 7,12 % Rogante: Mancioppi

Data:

07/12/2000 N°

repertorio: 11370

Quota: 1/1

Importo: € 210.000,00

Capitale: € 105.000,00 Percentuale interessi: 5,30 %

• Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale Iscritto a Pisa il 30/07/2007

• Rinegoziazione

Iscritto a Pisa il 27/02/2013 Reg. gen. 3078 - Reg. part. 519

• Ipoteca derivante da mutuo Iscritto a Pisa il 12/12/2000 Reg. gen. 19270 - Reg. part. 4008

• Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Pisa il 22/10/2002

Reg. gen. 20441 - Reg. part. 4104

Rogante: Mancioppi Data:

18/10/2002 N°

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Reg. gen. 18349 - Reg. part. 4983 Quota: 1/1

Importo: € 32.414,48

Capitale: € 16.207,24 Trascrizioni

Quota: 1/1

NORMATIVA URBANISTICA

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

REGOLARITÀ EDILIZIA

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Dal sopralluogo effettuato presso il comune di Cascina risulta che l'immobile in oggetto è stato costruito in data anteriore al 1 sett 67 ; successivamente per opere di ristrutturazione edilizia è stata presentata DIA di cui prot 793/2001 in data 20/09/2001. Successivamente per opere

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difformità dalla DIA di cui sopra è stato presentato un Accertamento di Conformità in Sanatoria n 39/2009 di cui al prot 5577 del 12/03/09 ai sensi art 140 LR 1/2005 di cui alla prat ed 159/2009 , rilasciato in data 03/09/2009.Attualmente immobile risulta conforme, tuttavia va precisato infine che il bene è di fatto utilizato come abitazione occupata da extracomunitari, Il bene ad ogni buon conto risulta conforme.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Nessuna nota da segnalare eccetto che il magazzino è utilizzato come abitazione da parte di extracomunitari.

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

dal CDU rilasciato dal comune di Cascina n 92 del 04/06/2019 rilasciato in data 13/06/2019 ; risulta inserito in aree urbane storiche disciplinate art 24 NTA ed in parte in zone agricole delal pianura storica art 33 NTA .

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Nessuna nota da segnalare

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

(21)

BENE N° 1 - MAGAZZINO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T-1 Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A CASCINA (PI) - VIA DEL BORGETTO 4, PIANO T Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• LUPO TULLIO (Proprietà 1/2) Codice fiscale: LPUTLL59A03E037U via Borghetto 4

56021 - cascina (PI)

• SUARES MARCO (Proprietà 1/2) Codice fiscale: SRSMRC82E17G702J via Borghetto 4

56021 - Cascina (PI)

(22)

L'immobile ad uso abitazione è sito in zona periferica nella frazione di San Lorenzo a Pagnatico prettamente residenziale; i servizi commerciali principali si trovano sulla vicina SS T. Romagnola che dista circa 2 km.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

CONFINI

IL bene confina a sud con corte a comune,a nord con via del Borghetto e sugli altri lati con Petrocchi,Bottai s.s.a.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 75,00 mq 87,00 mq 1,00 87,00 mq 2,65 m T-1

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 87,00 mq

il 05/09/1942

Catasto

Fabbricati Fg. 28, Part. 161, Sub. 1 Categoria A5 Cl.2, Cons. 5 Rendita € 216,91 Piano T-1

Dal 07/12/2000 al 24/11/2009 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2

## CF LPUTLL59A03E037U##, e##

Suares

Catasto Fabbricati Fg. 28, Part. 161, Sub.

1 Categoria A4

(23)

Marco ##nato a ##Pisa

il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ## CF

SRSMRC82E17G702J##

Cl.2, Cons. 5 Rendita € 216,91 Piano T- 1

Dal 24/11/2009 al 08/02/2010 ##Lupo Tullio## nato a## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ## CF LPUTLL59A03E037U##, e ##Suares Marco## nato a ##Pisa il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ##CF

SRSMRC82E17G702J ##

Cl.3, Cons. 6,5 Rendita € 329,50 Piano T-1

Dal 08/02/2010 al 11/05/2016 ##Lupo Tullio## nato a## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ##CF LPUTLL59A03E037U##, e

##Suares Marco## nato a ##Pisa il 17/05/1982## per l aquota di 1/2

##CF SRSMRC82E17G702J##

1 Categoria A4 Cl.3, Cons. 6,5

Superficie catastale 117 mq Rendita € 490,12

Piano T-1 Graffato 852

Dal 11/05/2016 al 06/06/2019 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi il 03/01/1959##,per la quota di 1/2 ##CF LPUTLL59A03E037U##, e ##Suares Marco## nato a##

Pisa il 17/05/1982## per la quota di 1/2 ## CF

SRSMRC82E17G702J##

3 Categoria A4 Cl.3, Cons. 5,5

Superficie catastale 87 mq Rendita € 414,71 Piano T-1

I dati catastali non corrispondono a quelli reali. Dagli atti del pignoramento risulta quale bene oggetto di esproprio F 28 part 161 sub 1; in realtà detto bene ha assunto la seguente identificazione F 28 part 852 sub 1 come cronologicamente rappresentato sopra.

Si precisa infine che la particella 392 è stata soppressa al NCT con tipo Mappale 23/11/09 prot PI0225380 ed ha assunto la particella 852 ENTE URBANO di mq 150, di fatto altro non è che il giardino pertinenziale ,accampionato con la part 852 sub 1 (magazzino + resede oggetto di esproprio).

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Sezione Foglio Pat. Sub. Zona Ce.

Categoria Classe Consistenza Superfici e catale

Rendita Piano Graffato

28 161 3 ^A4 ³ ^5,5 ^{87 mq} ^{414,71 €} ^T-1

Non sussiste corrispondenza catastale.

I dati indicati nel pignoramento non corrisponodo a quelli reali per variazoni catastali successive.

Ovvero il bene di cui al F 28 part 161 sub 1 oggi ha generato con la variazione del 10/05/2016 prot PI0037359 la seguente rappresentazione F 28 part 852 sub 1 (magazzino + resede); e il bene al F 28 161 sub 3 (appartamento)

(24)

Il bene ad ogni modo è conforme catastalmente allo stato dei luoghi

nessuna nota da segnalare sussiste la corrispondenza catastale.

PRECISAZIONI

La documentazione ex art 567 è completa e c'è congruenza tra esecutati e soggetti titolari dei diritti reali oggetto di pignoramento.

Inoltre si fa presente che nei dati del pignoramento sono mutati a seguito di variazioni successive ; ovvero il bene oggetto di esproprio F 28 part 161 sub 1 oggi ha assunto la seguente rappresentazione catastale

F 28 part 161 sub 3 ; e F 28 part 852 sub 1

Si precisa infine che la part 392 al NCT è stata soppressa con tipo mappale n 23/11/2009 ed ha generato la part 852 ENTE URBANO di mq 150 che attualmente è il resede pertinenziale al nceu del bene F 28 part 852 sub 1

PATTI

L'immobile ad uso abitazione è occupato dalla famiglia del sig Evola Matteo# con regolare contratto di locazione ,che lo abita con la famiglia.

STATO CONSERVATIVO

Dal sopralluogo effettuato in data 27/06/2019 si è riscontrato che lo stato conservativo è quasi sufficiente; il bene ad uso abitazione presenta vistose macchie di infiltrazioni sopratutto al soffitto piano terra dovute all aperdita di una tubazione di scarico del sovrastante bagno; inoltre ci sono macchie di umidità alle pareti.Il bene duqnue necessita di una manutenzione straordinaria .

PARTI COMUNI

Nessuna nota da segnalare.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

La struttura del abitazione è rappresentata da un fabbricato in muratura a schiera di vecchia costruzione con copertura tradizionale a tetto ; infissi in legno e parte in plastica con persiane, pavimenti e rivestimenti in gres o simili. Il bene è dotato di impianto di riscaldamento tradizionale con

(25)

caldaia murale interna ; l'impianto elettrico a prima vista sembra rispecchi le norme all'epoca in cui è stato costruito.Il bene è sprovvisto di posto auto.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 28/02/2019

• Scadenza contratto: 14/02/2023

• Scadenza disdetta: 14/09/2019

Canoni di locazione

Canone mensile: € 600,00

L'immobile è occupato dal sig Evola Matteo nato a Partinico PA il 28/03/1995 e residente in San Lorenzo a Pagnatico via del Borghetto 14 abita con il padre la madre e la sorella.Contratto regolarmente registrato in data 28/02/2019 n 730.

PROVENIENZE VENTENNALI

Dal 27/02/1990 al 07/12/2000

##Massei Angela## nata a ##Cascina

il

26/04/1953##, proprietaria per la quota di 3330/1000 ;

06/01/1938##

proprietaria per la quota di 3330/1000 ;

##Massei Anna Maria##

nata a Cascina## il 05/09/1942

##proprietaria per la quota di 3330/1000 Codice Fiscale/P.IVA:

MSSNGL53D66B950D

27/02/1990

Trascrizione

Pisa 16/10/1990 9437

Registrazione

Pontedera 20/07/1990 37 707

Dal 07/12/2000

al 30/05/2019 ##Lupo Tullio## nato a ## Gioi (SA) il 03/01/1959##

proprietario per la quota

Compravendita

(26)

di 1/2 ; ##Suares Marco## nato a ##Pisa il 17/05/1982##

proprietario per la quota di 1/2

Codice Fiscale/P.IVA:

LPUTLL59A03E037U

Mancioppi 07/12/2000 11369 5484

Trascrizione

Pisa 12/12/2000 19269 12121

Registrazione

Pontedera 22/12/2000 2774

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Pisa aggiornate al 04/06/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

Quota: 1/1

Importo: € 200.000,00

Capitale: € 100.000,00 Percentuale interessi: 7,12 % Rogante: Mancioppi

Data: 07/12/2000 N° repertorio: 11370

Quota: 1/1

Importo: € 210.000,00

Capitale: € 105.000,00 Percentuale interessi: 5,30 %

25

• Ipoteca derivante da mutuo Iscritto a Pisa il 12/12/2000 Reg. gen. 19270 - Reg. part. 4008

• Ipoteca volontaria derivante da Mutuo Iscritto a Pisa il 22/10/2002

Reg. gen. 20441 - Reg. part. 4104

(27)

Rogante:

Mancioppi Data:

18/10/2002 N°

• Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale Iscritto a Pisa il 30/07/2007

Reg. gen. 18349 - Reg. part. 4983 Quota: 1/1

Importo: € 32.414,48

Capitale: € 16.207,24 Trascrizioni

Quota: 1/1

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

Dal sopralluogo effettuato presso il comune di Cascina risulta che l'immobile in oggetto è stato costruito in data anteriore al 1 sett 67 ; successivamente per opere di ristrutturazione edilizia è stata presentata DIA di cui prot 793/2001 in data 20/09/2001. Immobile risulta conforme.

(28)

Bene N° 1 - Magazzino ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T-1

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Nessuna nota da segnalare . Si precisa che l'APE è stato redatto il 17/02/2019 da ing Pochini Andrea di Ponsacco come indicato nel contratto di locazione ed ha validità 10 anni.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza,

regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Si è ritenuto formare 2 lotti distinti per facilitare la vendita dei beni

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

•

(29)

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 28, Part. 852, Sub. 1, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 52.962,00

Il metodo di stima usato è sintetico attraverso il borsino immobiliare , OMI ed agenzie locali.

Sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, il grado di rifiniture adottate, l'accessibilità il contesto architettonico lo stato conservativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato , hanno concorso a determinare il piu probabile valore di compravendita da attribuire ai beni di stima-

Bene N° 2 - Terreno ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T

Trattasi di una modesta striscia di terreno ad uso ORTO di mq 60 o quanti siano realmente poco distante dal bene 1 di forma rettangolare pianeggiante . Si accede al terreno dalla via comunale mediante la corte a comune con altre unità

Identificato al catasto Terreni - Fg. 28, Part. 393, Qualità Orto L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 600,00

Il metodo di stima usato è sintetico attraverso il borsino immobiliare , OMI ed agenzie locali.

Sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, il grado di rifiniture adottate, l'accessibilità il contesto architettonico lo stato conservativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato , hanno concorso a determinare il piu probabile valore di compravendita da attribuire ai beni di stima-

Valore di stima: € 53.000,00

Deprezzamenti

•

Identificativo

Superificie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Magazzino

Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T-1

88,27 mq 600,00 €/mq € 52.962,00 100,00% € 52.962,00

Bene N° 2 - Terreno Cascina (PI) - via Del Borgetto 4, piano T

60,00 mq 10,00 €/mq € 600,00 100,00% € 600,00

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

Stato d'uso e di manutenzione 10,00 %

Valore finale di stima: € 47.000,00

(30)

Bene N° 3 - Appartamento ubicato a Cascina (PI) - via Del Borgetto 12, piano T-1

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 28, Part. 161, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 87.000,00

Il metodo di stima usato è sintetico attraverso il borsino immobiliare , OMI ed agenzie locali. Sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, il grado di rifiniture adottate, l'accessibilità il contesto architettonico lo stato

conservativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato , hanno concorso a determinare il piu probabile valore di compravendita da attribuire ai beni di stima-

Deprezzamenti

Il metodo di stima usato è sintetico attraverso il borsino immobiliare , OMI ed agenzie locali. Sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, il grado di rifiniture adottate, l'accessibilità il contesto architettonico lo stato conservativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato , hanno concorso a determinare il piu probabile valore di compravendita da attribuire ai beni di stima-

LOTTO 2

•

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale

Valore unitario Valore complessiv o

Quota in vendita

Totale

Bene N° 3 - Appartamento Cascina (PI) - via Del Borgetto 12, piano T- 1

87,00 mq 1.000,00 €/mq € 87.000,00 100,00% € 87.000,00

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

Stato di possesso 15,00 %

(31)

Valore finale di stima: € 73.000,00

Il metodo di stima usato è sintetico attraverso il borsino immobiliare , OMI ed agenzie locali. Sono state prese in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, il grado di rifiniture adottate, l'accessibilità il contesto architettonico lo stato conservativo. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame della documentazione ufficiale ed esperita una attenta e puntuale ricerca di mercato , hanno concorso a determinare il piu probabile valore di compravendita da attribuire ai beni di stima-

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Entrambi i beni sono occupati e precisamente : relativamente al bene 1 da extra comunitari che lo detengono con contratto scaduto ma hanno dichiarato che regolarmente corrispondono la locazione all'esecutato; per il bene 3, risulta occupato da una famiglia di 4 persone con regolare contratto di locazione e con canone percepito dall'esecutato. Entrambi i beni hanno caratteristiche di vetusta.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pisa, li 01/07/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Baggiani Valerio ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Atto di provenienza - atto mancioppi (Aggiornamento al 07/12/2000)

✓ N° 2 Planimetrie catastali - planimetria catastale bene 1 (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 3 Planimetrie catastali - planimetria bene 3 (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 4 Altri allegati - CDU terreno (Aggiornamento al 13/06/2019)

✓ N° 5 Visure e schede catastali - visure bene 1-2 (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 6 Visure e schede catastali - visure bene 3 (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 7 Foto - bene 1-2 (Aggiornamento al 23/05/2019)

✓ N° 8 Foto - bene 3 (Aggiornamento al 27/06/2019)

(32)

✓ N° 9 Altri allegati - contratto locazione bene 1 (Aggiornamento al 23/05/2019)

✓ N° 10 Altri allegati - conratto locazione bene 3 (Aggiornamento al 27/06/2019)

✓ N° 11 Altri allegati - IPO (Aggiornamento al 04/06/2019)

✓ N° 12 Estratti di mappa - mappa (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 13 Altri allegati - elaborato planimetrico (Aggiornamento al 11/04/2018)

✓ N° 14 Altri allegati - certificato anagrafico e di residenza (Aggiornamento al 29/06/2019)

(33)

RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO 1

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 28, Part. 852, Sub. 1, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

Trattasi di una modesta striscia di terreno ad uso ORTO di mq 60 o quanti siano realmente poco distante dal bene 1 di forma rettangolare pianeggiante . Si accede al terreno dalla via

comunale mediante la corte a comune con altre unità

Identificato al catasto Terreni - Fg. 28, Part. 393, Qualità Orto L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

Prezzo base d'asta: € 47.000,00

LOTTO 2

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 28, Part. 161, Sub. 3, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ricade nelle zone storiche all'interno del R.U. vigente del comune di Cascina approvato con DCC n 11 del 19/03/2015 , disciplinate dall' art 24 delle NTA vigenti.

Prezzo base d'asta: € 73.000,00