T R I B U N A L E D I P E S C A R A

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T R I B U N A L E D I P E S C A R A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Tartaglia Gaetano, nell'Esecuzione Immobiliare 248/2018 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Descrizione ... 4

Bene N° 1 - Villetta ubicata a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina ... 4

Bene N° 2 - Posto auto ubicato a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina ... 4

Lotto 1 ... 4

Completezza documentazione ex art. 567 ... 5

Titolarità ... 5

Confini ... 5

Consistenza ... 5

Cronistoria Dati Catastali ... 6

Dati Catastali ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia ... 10

Vincoli od oneri condominiali ... 11

Lotto 2 ... 11

Completezza documentazione ex art. 567 ... 11

Titolarità ... 11

Confini ... 12

Consistenza ... 12

Cronistoria Dati Catastali ... 12

Dati Catastali ... 12

Stato conservativo ... 13

Servitù, censo, livello, usi civici ... 13

Caratteristiche costruttive prevalenti... 13

Stato di occupazione ... 13

Provenienze Ventennali ... 13

Formalità pregiudizievoli ... 14

Normativa urbanistica ... 14

Regolarità edilizia ... 15

(3)

Vincoli od oneri condominiali ... 15

Stima / Formazione lotti ... 15

Lotto 1 ... 15

Lotto 2 ... 17

Riserve e particolarità da segnalare ... 17

Riepilogo bando d'asta ... 19

Lotto 1 ... 19

Lotto 2 ... 19

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 248/2018 del R.G.E... 20

Lotto 1 ... 20

Lotto 2 ... 20

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 22

Bene N° 1 - Villetta ubicata a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina ... 22

Bene N° 2 - Posto auto ubicato a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina ... 22

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INCARICO

All'udienza del 07/02/2019, il sottoscritto Ing. Tartaglia Gaetano, con studio in Via Del Santuario, 63 - Pescara (PE), email gaetanotartaglia@alice.it, Tel. 085 41 54 571, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 22/02/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Villetta ubicata a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

• Bene N° 2 - Posto auto ubicato a Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - VILLETTA UBICATA A PIANELLA (PE) - VIA DEL PARCO, IN LOCALITÀ

CERRATINA

Villetta singola. Fabbricato solo parzialmente edificato. Esistono le strutture portanti in c.c.a. ma non le coperture, la cui realizzazione era prevista in progetto in legno lamellare con tetto ventilato. Esistono le tamponature delle pareti, comunque non completate. La recinzione dell'immobile è costituita, pressoché su tutti i lati, da un muretto in conglomerato cementizio armato. Sui lati nord-est e sud-est è stata completata superiormente con ringhiera in ferro. L'edificio si compone di piano terra e di piano primo sottotetto.

L'accesso all'immobile è consentito da strada privata che si immette su Via del Parco.

L'edificio si colloca in posizione centrale rispetto all'abitato di Cerratina. La fermata dei mezzi pubblici è facilmente raggiungibile. Ampia possibilità di parcheggio sulla strada privata.

Accesso: in mancanza della presenza della proprietaria il sottoscritto, per una breve ricognizione interna, ha scavalcato il basso muretto di recinzione. Non si è dovuto, pertanto, ricorrere ad un accesso forzoso.

BENE N° 2 - POSTO AUTO UBICATO A PIANELLA (PE) - VIA DEL PARCO, IN

LOCALITÀ CERRATINA

Posto auto scoperto al fondo di stradina privata asfaltata (corte-bene comune non censibile), adiacente alla p.lla 28 e confinante sull'altro lato con la p.lla 26 (posto auto scoperto).

LOTTO 1

Il lotto è formato dai seguenti beni:

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COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

La documentazione prevista dall'art. 567 c.p.c., comma 2, risulta esauriente.

N.B.: Poiché il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva, si è constatato che detta certificazione risale ad atti registrati in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

Non è stato possibile appurare la situazione attuale, civile ed anagrafica, dell'esecutata, nata all'estero e residente in altro comune, diverso da da quello di ubicazione dell'immobile. Nell'atto notarile di acquisto, stilato dall'Avvocato Giovanni De Matteis, notaio in Chieti, in data 15 febbraio 2012, Repertorio n° 65136 e Raccolta n° 31908, l'esecutata dichiara di essere nubile.

CONFINI

Strada di accesso su due lati; con le particelle 922 e 157 del foglio 27 in comune di Pianella, per gli altri due.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 68,65 mq 82,80 mq 1,00 82,80 mq 2,70 m Terra

Balcone scoperto 3,30 mq 3,30 mq 0,25 0,82 mq 0,00 m Primo

Sottotetto 29,05 mq 35,03 mq 0,33 11,56 mq 2,50 m Primo

Autorimessa 15,00 mq 20,16 mq 0,55 11,09 mq 2,20 m Terra

Portico 16,24 mq 16,24 mq 0,35 5,68 mq 3,50 m Terra

Camminamento 54,26 mq 54,26 mq 0,20 10,85 mq 0,00 m Terra

Giardino 25,00 mq 25,00 mq 0,10 2,50 mq 0,00 m Terra

Giardino 206,79 mq 206,79 mq 0,02 4,14 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 129,44 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

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Superficie convenzionale complessiva: 129,44 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

N.B.: per la superficie convenzionale del giardino si è applicata la prassi corrente che stabilisce, per i primi 25 mq, il valore del coefficiente correttivo pari a 0,1; per i restanti mq tale valore viene ridotto a 0,02.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Per la cronistoria catastale si rimanda alla 'Certificazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storica Ipotecaria e Catastale (Art. 567 CPC)' rilasciata dal Dott. Giorgio Castiglioni, Notaio in Bologna del 9/10/2018. Si trasmette inoltre in allegato la Visura storica per immobile, fornita al sottoscritto dagli uffici del catasto in data 11/03/2019.

I titolari catastali attuali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

27 1458 28 F3 T-1

Corrispondenza catastale

Non esistono planimetrie catastali del bene in oggetto, in quanto la villetta è in corso di costruzione.

Non sono state rilevate discrepanze relativamente a quanto indicato nell'atto di pignoramento.

STATO CONSERVATIVO

Le strutture, di recente realizzazione, sono in buono stato di conservazione. Così le murature di tamponamento esterne, per la parte di esse realizzata. Il giardino esclusivo, annesso all'immobile, è completamente incolto e non accessibile, considerato lo sviluppo di piante infestanti.

PARTI COMUNI

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Risulta che l'accesso all'immobile avvenga tramite stradina censita catastalmente come bene comune non censibile (corte). Lo stesso risulta valere per il transito interno di tutto il complesso edilizio. La parte costituita dalle costruzioni a schiera, relativamente all'esposizione a nord, insiste invece anche sulla strada comunale Via del Parco

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non risultano servitù, censi, livelli, usi civici. Si riporta comunque quanto dichiarato alla pagina 4 dell'atto di acquisto del 15 febbraio 2012, Rep. n° 65136 e Racc. n° 31908, rogante Avvocato Giovanni De Matteis, notaio in Chieti: " La vendita viene fatta ed accettata a corpo e non a misura nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili acquistati, con tutti gli accessori, oneri, pertinenze, servitù attive e passive di qualsiasi specie, con i diritti sulle parti comuni del complesso immobiliare cui fanno parte le unità immobiliari: all'uopo la società venditrice si riserva, e la parte acquirente ne prende atto, la proprietà delle aree circostanti il fabbricato non costituenti parti comuni del fabbricato, nonché la capacità plano-volumetrica di tutte le aree anche condominiali, compresa l'area di sedime del fabbricato per la percentuale di indice fondiario eventualmente non utilizzata o per il suo incremento per effetto di modificazioni degli standard urbanistici."

Come riportato nella relazione tecnica relativa a tutto l'aggregato, 'sul terreno in esame, a margine dello stesso, grava una servitù di linea fognante comunale mentre, nelle immediate vicinanze del confine sud del lotto troviamo una linea elettrica di M.T.'

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fondazioni: del tipo a platea

Esposizione:Fabbricato isolato; l'esposizione è verso tutti e quattro i punti cardinali Altezza interna utile: ml 2.70

Strutture verticali: struttura in c.c.a. a telai chiusi Solai: solaio di piano in latero-cemento

Copertura: in progetto con struttura in legno lamellare; non realizzata

Manto di copertura: non realizzato (esiste un deposito di tegole all'interno del cantiere)

Pareti interne ed esterne: pareti esterne realizzate con tamponatura di blocchi forati (ove esistente) Pavimentazione interna: esiste esclusivamente pavimentazione di base in battuto in cemento Infissi esterni ed interni: non esistenti

Volte: piane al piano terra: inclinate secondo l'andamento della copertura al piano primo, nel locale sul retro, nel locale destinato ad autorimessa.

Scale: scala interna al grezzo, non rifinita

Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: non esistono impianti

Terreno esclusivo: giardino esclusivo circostante in abbandono, con vegetazione spontanea alta ed invasiva

Posto auto: è previsto in progetto uno spazio destinato a posto auto

Soffitta, cantina o simili: previsto al piano primo ambiente destinato a stenditoio; rimasto al grezzo, non coperto

Dotazioni condominiali: le quattro villette di progetto sono indipendenti. Esistono stradine di comunicazione che separano i quattro edifici e che risultano strade private

Recinzione: realizzata su due lati in muretto di c.c.a. sormontato da ringhiera in ferro; sui due lati restanti realizzato solo muretto di recinzione in c.c.a.

STATO DI OCCUPAZIONE

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L'immobile risulta libero

L'edificio oggetto di consulenza è in corso di costruzione. Attualmente i lavori risultano interrotti.

PROVENIENZE VENTENNALI

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Si rimanda, per la completezza della documentazione, alla 'Certificazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storica ipotecaria e Catastale (Art. 567 CPC)', stilata dal Dott. Giorgio Castiglioni, notaio in Bologna, recante la data del 9 ottobre 2018.

La documentazione parte dalla successione in morte di Morelli Silvino, nato il 15/05/1880 e deceduto il 31/03/1967, pieno proprietario, den. n° 57 vol. 178, trascritta a Pescara, Servizio di Pubblicità Immobiliare, all'art. Reg. Part. 9107 e Reg. Gen 11000 dello 04/10/1967. Assegnatari i signori Morelli Giuliano, Morelli Rita, Morelli Maria Pia, Morelli Paolo, per la quota di 1/4 ciascuno. L'usufrutto legale veniva invece assegnato alla signora De Martinis Carolina.

A seguito di Atto di acquisto dello 07/07/1992, Rep. 92918, rogante Notaio Antonio Mastroberardino, trascritto a Pescara all'articolo Reg. Part. 6222, Reg.Gen. 8420 del 28/07/1992, al signor MORELLI Giuliano pervenivano la quota di 9/12 di piena proprietà e la quota di 1/12 di usufrutto. I diritti di proprietà e di usufrutto erano stati così acquisiti: dalla signora DE MARTINIS Carolina, nata a Silvi (TE) lo 06/10/1911 titolare della quota di 4/12 di usufrutto; dai signori MORELLI Rita, nata a Pianella (PE) il 14/10/1941, MORELLI Maria Pia, nata a Silvi (TE) lo 09/08/1943, MORELLI Paolo, nato a Pianella (PE) il 30/06/1946, titolari della quota di 2/12 di piena proprietà e per la quota di 1/12 di nuda proprietà ciascuno.

Alla società PROGETTI S.R.L. la piena proprietà era pervenuta per atto di acquisto, scrittura privata con sottoscrizione autenticata del Notaio FRANCHI Edenio in data 25/01/2008, Rep. 215414/10752, trascritto a Pescara all'art. Reg. Part. 1734, Reg. Gen. 2614 del 19/02/2008, dal signor MORELLI Giuliano, nato a Silvi (TE) il 14/05/1940, titolare della piena proprietà.

Alla società PRO CHIETI S.R.L. la piena proprietà dell'area era pervenuta per atto di acquisto, scrittura privata con sottoscrizione autenticata del notaio Franchi Edenio del 17/12/2008 Pep.216424/11091, trascritto a Pescara all'art. Reg. Part. 13314 Reg. Gen. 21259 del 30/12/2008, dalla società Progetti S.R.L. con sede in Chieti, titolare della piena proprietà. Alla società S.O. Planet Sun S.R.L., con sede in San Marino (EE), la piena proprietà dell'area su cui insiste il fabbricato di cui le porzioni in oggetto fanno parte, all'epoca distinta al catasto terreni al foglio 27 mappale 152, era pervenuta per atto di acquisto, scrittura privata con sottoscrizione autenticata del Notaio Franchi Edenio del 13/02/2009 Rep. 216573/11147, trascritto a Pescara all'art. Reg. Part. 1990, Reg. Gen. 3147 del 26/02/2009, dalla società Pro Chieti S.R.L., titolare della piena proprietà.

All'esecutata la piena proprietà è pervenuta per atto di acquisto a ministro Notaio De Mattteis Giovanni del 15/02/2012 Rep. 65136/31908, trascritto a Pescara all'art. Reg. Part. 2479, Reg. Gen.

3233 dello 06/03/2012, e successivo atto in rettifica, scrittura privata con sottoscrizione autenticata

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del Notaio De Matteis Giovanni del 24/05/2012 Rep. 65498/32172, trascritto a Pescara all'art. Reg.

Part. 5274 Reg. Gen. 7025 del 30/05/2012, dalla società Planet Sun S.R.L. con sede in Termoli (CB), titolare della piena proprietà.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Iscrizioni

• ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale Larino Iscritto a Pescara il 04/07/2017

Reg. gen. 9185 - Reg. part. 1335 Quota: La piena proprietà Importo: € 65.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 58.879,91 Trascrizioni

• Pignoramento Immobili

Trascritto a Pescara il 24/09/2018 Reg. gen. 12333 - Reg. part. 8645 A favore di **** Omissis ****

Oneri di cancellazione

Oneri da sostenere per la cancellazxione dei gravami (da versare con apposito modello F23): 1) imposta ipotecaria, dovuta in misura dello 0,50 % sulla base imponibile (calcolata sul minor valore tra l'ammontare del credito garantito ed il prezzo di aggiudicazione degli immobili trasferiti, ai sensi della tariffa allegata al dpr 31/!0/1990 n° 347); 2) imposta di bollo € 59,00; 3) Tassa ipotecaria, dovuta nella misura fissa di € 35,00. L'importo minimo dell'imposta ipotecaria non può essere minore di € 200,00.

NORMATIVA URBANISTICA

L'edificio in fase (sospesa) di realizzazione ricade nella Zona 'C2' del P.R.G. vigente. Non risultano vincoli di natura ambientale, idrogeologica, archeologica, monumentale, paesaggistica e paesistica.

Permane, ovviamente, l'obbligo di progettazione antisismica, comune a tutto il territorio comunale.

L'atttuazione della zona C" è avvenuta per il tramite dell'approvazione del P.E.U. con DCC n° 44 dello 08/08/2007.

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REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Esiste richiesta di Permesso di costruire, presentato dalla Società Progetti s.r.l., con sede in Viale Unità d'Italia n° 75, Chieti, protocollato in data 16/11/2007 (Numero di protocollo 19909 e numero della pratica 136/2007). Tale documento si allega alla consulenza.

Esiste Permesso di costruire n° 43/2008 (riferito alla pratica edile n° 136/2007), rilasciato alla Progetti s.r.l. con sede in Cepagatti (PE), frazione Villanova, via Valignani 12/A, in data 24/04/2008.

Fotocopia di tale atto si allega alla consulenza.

Dall'Ufficio Tecnico del Comune di Pianella è stato comunicato verbalmente al sottoscritto che non risultano realizzate le opere di urbanizzazione primaria, delegate a suo tempo all'impresa realizzatrice dell'intero complesso. A tale proposito giova far presente che gli oneri inerenti il costo di costruzione risultano corrisposti mentre, per quanto concerne gli oneri di urbanizzazione primaria, essi erano stati demandati all'impresa costruttrice, per cui si era stabilito di non richiederne la corresponsione (vedasi quanto riportato nella concessione edilizia approvata).

N.B.: anche se non influente sulla redazione della consulenza, si riporta la seguente osservazione: dagli atti acquisiti dal sottoscritto risulta che siano state invertite, ai fini del pagamento, le somme relative da un lato agli oneri di urbanizzazione primaria e dall'altro al costo di costruzione. Nella concessione edilizia rilasciata si dichiara infatti che "per quanto riguarda la corresponsione del contributo commisurato al costo di costruzione: Versamento di € 5.049,35 effettuato in data 14/04/2008 con ricevuta n° 131 relativo a rata unica". Nelle due relazioni di calcolo, riportanti la data del 13 marzo 2008 risulta: a) Calcolo oneri di urbanizzazione € 5049,35; b) Calcolo costo di costruzione: € 7.943,42.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Esiste corrispondenza fra lo stato dei luoghi ed il progetto fornito al sottoscritto. Se si sono verificate, per la parte delle tamponature esterne (portico e locale autorimessa) o per gli eventuali accessi situazioni diverse dalle originali, tali differenze verrebbero facilmente rettificate in corso di ultimazione.

Non esistono impianti installati. Come affermato in altra parte di questa consulenza, l'edificio non è stato ultimato.

Quanto alla situazione dei quattro villini in progetto (gli altri tre risultano ultimati) si è appurato presso l'Ufficio Tecnico che non sono state realizzate le opere relative all'urbanizzazione primaria (che riguarderebbero l'intero complesso). Come dire che l'immobile in oggetto non dispone di allaccio agli scarichi fognari, né alle condotte di acqua corrente ad uso domestico.

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VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

La villetta è una unità indipendente.

Relativamente all'intero complesso realizzato non è stato possibile stabilire se vi siano oneri comuni ai quali ottemperare (ad esempio la manutenzione delle stradine di accesso, che risultano private).

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

La documentazione fornita, prevista dall'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta esauriente.

Dalla rilettura dell'Atto Notarile di acquisto del bene principale e dalla certificazione dal sottoscritto richiesta ed acquisita presso l'Agenzia delle Pubblicità immobiliari di Pescara, che si allega, risulta che nel predetto atto di acquisto (15/02/2012, n° 65136 REP.) erano stati commessi errori di identificazione dei sub 28 e sub 30 (part.lla 1458). L'atto notarile in oggetto, come specificato al fondo della Nota di Trascrizione Reg. Gen. 7025, Reg. Part. 5274, venne rettificato "in ordine alla sola identificazione catastale delle unità immobiliari in oggetto, le quali sono esattamente quelle di cui al quadro B) della presente formalità, fermo restando tutto quanto il resto". Si tratta appunto dei subalterni 28 e 30 della p.lla 1458, fgl. 27 in comune di Pianella (PE).

N.B.: poiché il creditore procedente ha optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva, si precisa che detta certificazione risale ad atti registrati in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.

.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

(12)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

La proprietaria risulta nubile (vedasi atto notarile di acquisto ed osservazione riportata per il Lotto n°

1)

CONFINI

Situata in fondo ad una diramazione della corte comune (strada privata), confina a nord-est con la p.lla 28, a nord-ovest con la p.lla 26 (posto auto scoperto), posteriormente con la p.lla 157.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Posto macchina singola 12,50 mq 12,50 mq 1,00 12,50 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 12,50 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 12,50 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Per la cronistoria catastale si rimanda alla 'Certificazione Notarile Sostitutiva della Certificazione Storica ipotecaria e Catastale (Art. 567 CPC). Si trasmette inoltre in allegato la Visura storica per immobile, fornita al sottoscritto dagli uffici del catasto in data 11/03/2019, relativa alla proprietaria.

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

27 1458 30 F3

(13)

Corrispondenza catastale

Le planimetrie catastali non sono state redatte, in quanto il sub 30 risulta 'in corso di costruzione'. Non sono state rilevate discrepanze rispetto all'atto di pignoramento.

Esiste comunque depositata in Catasto Fabbricati la 'Dimostrazione grafica dei subalterni' dell'intero complesso edilizio (che si allega). Dalla stessa si evince che il sub 30, al momento, corrisponde ad un rettangolo di dimensioni in scala pari a ml (2,50 x 5,00). Dal sopralluogo di venerdì 22 marzo 2019 è emerso che è ubicato in fondo alla stradina che confina con la villetta in oggetto, stradina contrassegnata dal sub 6, che indica bene comune non censibile (corte). Dalla documentazione in possesso del sottoscritto ne deriva che, come anche per il sub di forma e dimensioni identiche 26, che lo affianca, la sua destinazione è "posto auto scoperto".

STATO CONSERVATIVO

Si tratta semplicemente di un rettangolo asfaltato non delimitato da linee orizzontali tinteggiate ad identificarne i margini. Anche l'altro posto auto situato a fianco non porta segni di identificazione. Il fondo stradale non presenta comunque irregolarità o segni di usura.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Si rimanda a quanto affermato per il Lotto n° 1.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Data la natura dell'immobile, esiste, in piano, un manto di asfalto tipico della pavimentazione stradale.

Il bene non è delimitato da segnaletica orizzontale o altro.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

Non risulta che qualcuno usufruisca della possibilità di parcheggio nell'area in oggetto. Se qualcuno lo facesse non disporrebbe dell'autorizzazione ad usufruirne.

PROVENIENZE VENTENNALI

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

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• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Per i dati relativi alla provenienza ventennale si rimanda alla 'Certificazione notarile Sostitutiva della Certificazione Storica Ipotecaria e Catastale (Art. 567 CPC)'. Vedasi inoltre il paragrafo 'Cronistoria Catastale'.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Iscrizioni

• Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale Larino Iscritto a Pescara il 04/07/2017

Trascritto a Pescara il 24/09/2018 Reg. gen. 12333 - Reg. part. 8645 Quota: La piena proprietà

A favore di **** Omissis ****

Oneri di cancellazione

Per gli oneri di cancellazione si rimanda alle informazioni dettagliate fornite per il Lotto n° 1.

N.B.: Le formalità pregiudizievoli presenti sono le stesse riportate per il Lotto n° 1.

NORMATIVA URBANISTICA

Vale quanto dichiarato per il Lotto n° 1.

(15)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

L'immobile, pur non avendo peculiarità edificatorie, segue comunque l'iter concessorio riportato per il Lotto n° 1.

L'immobile in oggetto, per sua stessa natura, esula da certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

La stradina di accesso al posto auto identificato dal sub 30 in oggetto, risulta privata ed appartenente all'intero complesso edilizio.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

Villetta singola. Fabbricato solo parzialmente edificato. Esistono le strutture portanti in c.c.a.

ma non le coperture, la cui realizzazione era prevista in progetto in legno lamellare con tetto ventilato. Esistono le tamponature delle pareti, comunque non completate. La recinzione dell'immobile è costituita, pressoché su tutti i lati, da un muretto in conglomerato cementizio armato. Sui lati nord-est e sud-est è stata completata superiormente con ringhiera in ferro.

L'edificio si compone di piano terra e di piano primo sottotetto. L'accesso all'immobile è

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consentito da strada privata che si immette su Via del Parco. L'edificio si colloca in posizione centrale rispetto all'abitato di Cerratina. La fermata dei mezzi pubblici è facilmente raggiungibile. Ampia possibilità di parcheggio sulla strada privata.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 28, Categoria F3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 51.776,00

Obiettivo della stima in oggetto è la determinazione del più probabile valore di mercato in regime di ordinarietà. Nel caso presente il fabbricato non è stato ultimato. Si rende comunque opportuno valutarlo come interamente realizzato, per poi applicare al valore ottenuto i criteri di riduzione relativi. Volendo dunque definire il valore dell'immobile regolarmente terminato si può utilizzare la stima a costo di costruzione (metodo sintetico). Essa si basa sulla determinazione del costo da sostenere per la realizzazione del fabbricato con tecniche e prezzi attuali e permetterà di calcolare il più probabile valore di mercato dell'immobile in regime di ordinarietà.

La descrizione completa delle opere eseguite la si ritrova nel paragrafo delle 'Caratteristiche costruttive prevalenti'.

Dalle indagini di mercato su immobili simili a quello oggetto di stima, nonché in base ai dati forniti da altri sistemi di rilevamento, ma soprattutto con il conforto dei tabulati dell'Agenzia del Territorio per il comune di Pianella, frazione Cerratina, si può assumere un valore del costo di costruzione al mq pari ad € 1050. Ne scaturisce il 'valore virtuale' per l'immobile totalmente realizzato, pari al prodotto di: costo di costruzione al mq x mq commerciali, vale a dire: € 1050/mq x mq 129,44 = € 135.912.

Il valore attribuito va rettificato in base alle procedure seguenti: a) rilevamento delle voci che concorrono alla realizzazione dell'immobile 'chiavi in mano' per una incidenza percentuale complessiva dei costi pari al 100 %; b) sottrazione delle incidenze percentuali dei manufatti non realizzati (o, viceversa, considerazione delle sole incidenze dei manufatti realizzati). Per queste valutazioni si è attinto, naturalmente, ad indicazioni codificate, comuni a tutti i manuali di estimo.

Per la valutazione in oggetto vanno considerate anche le seguenti penalizzazioni: non risultano corrisposti gli oneri di urbanizzazione; per il completamento dei lavori occorre istruire una nuova pratica concessoria (essendo scaduti i permessi relativi); occorrono scelte di impresa esecutrice e di tecnico per la direzione lavori; va completata la procedura di accatastamento;

vanno espletate le operazioni di collaudo; vanno infine evase le restanti incombenze tecniche e burocratiche che portano al definitivo ottenimento del certificato di agibilità.

Tanto premesso, sempre in virtù delle considerazioni di cui sopra e delle indicazioni della teoria dell'estimo sull'incidenza percentuale delle singole operazioni di cantiere sulla realizzazione di opere di edilizia residenziale, si attribuisce un valore economico percentuale delle opere realizzate pari al 38 % del totale.

Da cui scaturisce: € 135.912 x 38 % = € 51.646,56. Rapportato al valore di stima al mq ne consegue: € 51646.56 : mq 129,44 = € 399,00 che, arrotondato ad € 400,00, è il valore dell'immobile al mq, da riportare in consulenza.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Villetta Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

129,44 mq 400,00 €/mq € 51.776,00 100,00% € 51.776,00

Valore di stima: € 51.776,00

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LOTTO 2

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 30, Categoria F3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 3.125,00

Si è adottato il criterio che suggerisce, per la valutazione di un posto auto scoperto, il valore pari ad un terzo di quello al metro quadro di un box auto nella stessa zona.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 2 - Posto auto

Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

12,50 mq 250,00 €/mq € 3.125,00 100,00% € 3.125,00

Valore di stima: € 3.125,00

RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Alla luce del sopralluogo effettuato in data 22 marzo 2019 e della documentazione acquisita si afferma:

"Sul fronte strada principale, mentre le dimensioni dell'edificio corrispondono esattamente alle misure progettuali, desunte dalle relative planimetrie, la lunghezza della recinzione risulta maggiore di quanto riportato in pianta e negli atti. Tanto porta ad assumere che la superficie effettiva del lotto sia superiore a quanto dichiarato."

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pescara, li 23/04/2019

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L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Tartaglia Gaetano ELENCO ALLEGATI:

✓ Altri allegati - Verbale di giuramento

✓ Altri allegati - Comunicazione data di sopralluogo

✓ Altri allegati - Verbale di visita primo accesso

✓ Altri allegati - Richiesta permesso di costruire

✓ Altri allegati - richiesta di pagamento oneri DPR 380/2001

✓ Concessione edilizia - Permesso di costruire n° 43/2008

✓ Altri allegati - Nota di trascrizione del 30/05/2012

✓ Visure e schede catastali - visura per soggetto dell'11/03/2019

✓ Visure e schede catastali - Visura storica per immobile sub 28

✓ Visure e schede catastali - Visura storica per immobile sub 30

✓ Planimetrie catastali - elaborati planimetrici

✓ Estratti di mappa - Estratto di mappa fgl. 27 - p.lla 1458

✓ Altri allegati - Planimetrie di progetto

✓ Foto - Foto Lotto n° 1 (cinque foto)

✓ Foto - Foto Lotto n° 2 (due foto)

✓ Altri allegati - Foglio riassuntivo

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO 1

Villetta singola. Fabbricato solo parzialmente edificato. Esistono le strutture portanti in c.c.a.

ma non le coperture, la cui realizzazione era prevista in progetto in legno lamellare con tetto ventilato. Esistono le tamponature delle pareti, comunque non completate. La recinzione dell'immobile è costituita, pressoché su tutti i lati, da un muretto in conglomerato cementizio armato. Sui lati nord-est e sud-est è stata completata superiormente con ringhiera in ferro.

L'edificio si compone di piano terra e di piano primo sottotetto. L'accesso all'immobile è consentito da strada privata che si immette su Via del Parco. L'edificio si colloca in posizione centrale rispetto all'abitato di Cerratina. La fermata dei mezzi pubblici è facilmente raggiungibile. Ampia possibilità di parcheggio sulla strada privata.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 28, Categoria F3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'edificio in fase (sospesa) di realizzazione ricade nella Zona 'C2' del P.R.G. vigente. Non risultano vincoli di natura ambientale, idrogeologica, archeologica, monumentale, paesaggistica e paesistica. Permane, ovviamente, l'obbligo di progettazione antisismica, comune a tutto il territorio comunale. L'atttuazione della zona C" è avvenuta per il tramite dell'approvazione del P.E.U. con DCC n° 44 dello 08/08/2007.

LOTTO 2

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 30, Categoria F3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Vale quanto dichiarato per il Lotto n° 1.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 248/2018 DEL R.G.E.

LOTTO 1

Bene N° 1 - Villetta Ubicazione: Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Villetta

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 28, Categoria F3

Superficie 129,44 mq

Stato conservativo: Le strutture, di recente realizzazione, sono in buono stato di conservazione. Così le murature di tamponamento esterne, per la parte di esse realizzata. Il giardino esclusivo, annesso all'immobile, è completamente incolto e non accessibile, considerato lo sviluppo di piante infestanti.

Descrizione: Villetta singola. Fabbricato solo parzialmente edificato. Esistono le strutture portanti in c.c.a. ma non le coperture, la cui realizzazione era prevista in progetto in legno lamellare con tetto ventilato. Esistono le tamponature delle pareti, comunque non completate. La recinzione dell'immobile è costituita, pressoché su tutti i lati, da un muretto in conglomerato cementizio armato. Sui lati nord-est e sud-est è stata completata superiormente con ringhiera in ferro. L'edificio si compone di piano terra e di piano primo sottotetto. L'accesso all'immobile è consentito da strada privata che si immette su Via del Parco. L'edificio si colloca in posizione centrale rispetto all'abitato di Cerratina. La fermata dei mezzi pubblici è facilmente raggiungibile. Ampia possibilità di parcheggio sulla strada privata.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Libero

LOTTO 2

Bene N° 2 - Posto auto Ubicazione: Pianella (PE) - Via del Parco, in località Cerratina

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Posto auto

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 27, Part. 1458, Sub. 30, Categoria F3

Superficie 12,50 mq

Stato conservativo: Si tratta semplicemente di un rettangolo asfaltato non delimitato da linee orizzontali tinteggiate ad identificarne i margini. Anche l'altro posto auto situato a fianco non porta segni di identificazione. Il fondo stradale non presenta comunque irregolarità o segni di usura.

Descrizione: Posto auto scoperto al fondo di stradina privata asfaltata (corte-bene comune non censibile), adiacente alla p.lla 28 e confinante sull'altro lato con la p.lla 26 (posto auto scoperto).

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

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Stato di occupazione: Libero

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

BENE N° 1 - VILLETTA UBICATA A PIANELLA (PE) - VIA DEL PARCO, IN LOCALITÀ CERRATINA

Iscrizioni

• ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale Larino Iscritto a Pescara il 04/07/2017

Trascritto a Pescara il 24/09/2018 Reg. gen. 12333 - Reg. part. 8645 A favore di **** Omissis ****

BENE N° 2 - POSTO AUTO UBICATO A PIANELLA (PE) - VIA DEL PARCO, IN LOCALITÀ CERRATINA

Iscrizioni

• Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Tribunale Larino Iscritto a Pescara il 04/07/2017

Trascritto a Pescara il 24/09/2018 Reg. gen. 12333 - Reg. part. 8645 Quota: La piena proprietà

A favore di **** Omissis ****