T R I B U N A L E D I P I S T O I A

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TRIBUNALE DI PIS TOIA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Lacanà Orazio, nell'Esecuzione Immobiliare 315/2015 del R.G.E.

promossa da **** Omissis ****

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico Premessa Descrizione Lotto Unico Stima

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INCARICO

All'udienza del 28/09/2018, il sottoscritto Ing. Lacanà Orazio, con studio in Largo San Biagio, 79 - 51100 - Pistoia (PT), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 0573 31506 , Fax 0573 31506, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 01/10/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Pistoia (PT) - Via dei Baroni n. 5, piano Primo

DESCRIZIONE

Appartamento per civile abitazione posto al piano primo del fabbricato condominiale, della consistenza di cinque vani utili oltre ingresso, corridoio, bagno, ripostiglio e terrazza coperta, oltre ai diritti pro-quota sulle parti condominiali del fabbricato.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

Con atto Notaio Miranda del 19/11/2009, rep. 971/782, trascritto a Pistoia il 26/11/2009, ****

Omissis **** acquista da **** Omissis **** la quota di 1/2 dell'appartamento in oggetto.

Per tale atto risultano:

* Annotamento n. 865 del 03/12/2014 (2012 in certificazione notarile), in forza di sentenza del tribunale di Pistoia del 15/10/2013, rep. 6809 - Inefficacia totale.

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* Annotamento n. 953 del 21/10/2015, in forza di sentenza del tribunale di Pistoia del 09/07/2015, rep. 598/2015 - Inefficacia parziale.

CONFINI

Tra i confini proprietà **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, disimpegno condominiale, salvo se altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 102,00 mq 118,00 mq 1,00 118,00 mq 3,00 m Primo

Terrazzo coperto 16,00 mq 16,00 mq 0,30 4,80 mq 3,00 m Primo

Totale superficie convenzionale: 122,80 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 122,80 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al 19/04/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 223, Part. 127, Sub. 11 Categoria A3, Cl.3, Cons. 7 Rendita € 379,60 Piano 1

19/04/2000 al 10/04/2001 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 223, Part. 127, Sub. 11 Categoria A3, Cl.3, Cons. 7 Rendita € 379,60 Piano 1

Dal 10/04/2001 al 04/03/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 223, Part. 127, Sub. 11 Categoria A3, Cl.3, Cons. 7 Rendita € 379,60 Piano 1

Dal 04/03/2003 al 09/11/2018 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 223, Part. 127, Sub. 11 Categoria A3, Cl.4, Cons. 7,5 Superficie catastale 128 Rendita € 484,18 Piano 1

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

223 127 11 A3 4 7,5 128 484,18 1

Corrispondenza catastale

L'Immobile è attualmente intestato a:

1. **** Omissis ****, Proprieta` per 1/1 in regime di comunione dei beni 2. **** Omissis ****, Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni 3. **** Omissis ****, Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Stante l'annullamento totale dell'atto di cessione risulta errata l'intestazione al punto 1.

La planimetria catastale risulta sostanzialmente conforme allo stato di fatto dell'abitazione, salvo lievi difformità grafiche, che non modificano la rendita catastale della U.I..

STATO CONSERVATIVO

L'abitazione si presenta in normale stato di manutenzione.

PARTI COMUNI

Le parti comuni dell'edificio sono evidenziate nella planimetria catastale di U.I. e sono specificate nell'Atto Notaio Caponnetto del 18/06/1966, trascritto a Pistoia in data 04/08/1966, vol. 648, n. 5784.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato condominiale è composto da più corpi di fabbrica tra loro collegati, con struttura in cemento armato, solai in latero cemento, tamponamenti esterni in muratura intonacata e con copertura a tetto.

L'appartamento ha i lati liberi esposti a sud-est.

L'altezza interna utile è di 3,00 metri.

La pavimentazione interna è composta da piastrelle di graniglia, con rivestimenti in ceramica nella cucina e nel bagno.

Gli infissi esterni ed interni sono in legno.

In genere le finiture sono quelle tipiche degli anni '70.

L'abitazione è dotata di Impianto elettrico ed idrico sottotraccia.

L'Impianto termico è condominiale, con radiatori a parete dotati di contabilizzatori, e boiler elettrico per la produzione di acqua calda.

L'abitazione non è dotata di posto auto.

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STATO DI OCCUPAZIONE

L'abitazione risulta occupata dagli esecutati.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 18/06/1966 al 19/04/2000

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Caponnetto

18/06/1966

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Pistoia 04/08/1966 648 5784

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 19/04/2000 al 10/04/2001

**** Omissis **** Dichiarazione di Successione

19/04/2000

Trascrizione

Pistoia 19/02/2001 808

Registrazione

Dal 10/04/2001 al

19/11/2009 **** Omissis **** Compravendita

Notaio Paola Chiostrini

10/04/2001 80671 6508

Trascrizione

Pistoia 28/04/2001 3434 2236

Registrazione

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Dal 19/11/2009 **** Omissis **** Convenzione matrimoniale di separazione dei beni

Notaio Miranda 19/11/2009 970 Trascrizione

Pistoia 26/11/2009 10442 6184

Registrazione

Dati Certificazione Notarile

Con atto Notaio Miranda del 19/11/2009, rep. 971/782, trascritto a Pistoia il 26/11/2009, ****

Omissis **** acquista da **** Omissis **** la quota di 1/2 dell'appartamento in oggetto.

Per tale atto risultano:

* Annotamento n. 865 del 03/12/2014 (2012 in certificazione notarile), in forza di sentenza del tribunale di Pistoia del 15/10/2013, rep. 6809 - Inefficacia totale.

* Annotamento n. 953 del 21/10/2015, in forza di sentenza del tribunale di Pistoia del 09/07/2015, rep. 598/2015 - Inefficacia parziale.

Accettazione dell'eredità a favore di Fabbri Rossana trascritta a Pistoia il 09/08/2010 al n. 4323

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di PISTOIA aggiornate al 03/10/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Pistoia il 21/06/2010

Reg. gen. 5165 - Reg. part. 1136 Importo: € 7.433,92

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

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• Ipoteca Giudiziale derivante da Sentenza di Condanna Iscritto a Pistoia il 14/09/2015

• Ipoteca Giudiziale derivante da Sentenza di Condanna Iscritto a Pistoia il 22/09/2015

Trascrizioni

• Atto di citazione per revoca atti soggetti a trascrizione Trascritto a Pistoia il 30/07/2010

Reg. gen. 6438 - Reg. part. 4039 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

• Atto di citazione per accertamento simulazione atti Trascritto a Pistoia il 30/07/2010

• Atto di citazione per revoca atti soggetti a trascrizione Trascritto a Pistoia il 09/08/2013

• Verbale pignoramento immobili Trascritto a Pistoia il 30/11/2015 Reg. gen. 8027 - Reg. part. 5436 Quota: 1/2

• Verbale pignoramento immobili Trascritto a Pistoia il 01/07/2016 Reg. gen. 5141 - Reg. part. 3528 Quota: 1/1

Note: Formalità non inserita in Certificazione Notarile perché successiva.

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NORMATIVA URBANISTICA

Nel Piano Particolareggiato del Centro Storico l'edificio condominiale ricade in due distinte classificazioni.

La parte anteriore in "Fabbricato nuovo".

La parte posteriore in "Edificio modulare: edificio in fusione".

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

Il fabbricato condominiale è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, in forza di Permesso per Lavori Affare n. 11224/1556 del 05/04/1965, rilasciato a **** Omissis ****; per tale costruzione è stata depositata Domanda per ottenere il Permesso di Abitabilità e di Uso in data 26/04/1966, prot.

09617, a cui non è seguito il rilascio del relativo Permesso.

Il fabbricato condominiale, successivamente, è stato oggetto di:

- Concessione a Sanatoria n. 239/1997 del 24/04/1997, Pratica 7259/22;

- Comunicazione Inizio Lavori Pratica Edilizia n. 2003/2012 del 12/09/2012 per manutenzione straordinaria;

- Comunicazione Inizio Lavori Pratica Edilizia n. 2797/2016 del 25/11/2016 per adeguamenti impianto riscaldamento.

L'abitazione è stata oggetto di deposito A.C.E. prot. 436/ace/2012 del 06/11/2012.

Il sottoscritto, in occasione del sopralluogo, ha preso visione del solo appartamento, rilevandone la non corrispondenza con gli elaborati grafici allegati al Permesso per Lavori Affare n. 11224/1556 del 05/04/1965.

In particolare ha rilevato difformità nella dimensione e posizione delle aperture esterne, nella posizione della porta di accesso al ripostiglio, ed in alcune quote di progetto.

Per la regolarizzazione dell'immobile è necessario procedere all'ottenimento dell'Accertamento di compatibilità paesaggistica, per la presenza di vincolo paesaggistico, e dell'accertamento di conformità in sanatoria (o nel caso l'applicazione dell'Art. 16 del Regolamento Edilizio); per tali operazioni, con la normativa vigente, è stimato un costo omnicomprensivo di € 7.000,00 circa.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

Sono presenti vincoli ed oneri derivanti dal condominio costituito, denominato **** Omissis ****, anche quale Creditore intervenuto.

STIMA

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Appartamento per civile abitazione posto al piano primo del fabbricato condominiale, della consistenza di cinque vani utili oltre ingresso, corridoio, bagno, ripostiglio e terrazza coperta, oltre ai diritti pro-quota sulle parti condominiali del fabbricato.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 223, Part. 127, Sub. 11, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 165.780,00

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Per poter determinare il più probabile valore di mercato il sottoscritto ha provveduto a paragonare il bene immobile in oggetto con beni aventi caratteristiche quanto più simili possibile, assumendo un parametro tecnico, in questo caso, l’unità di superficie convenzionale.

Il sottoscritto ha quindi rilevato direttamente i valori a metro quadrato sul mercato immobiliare di zona, avvalendosi anche delle banche dati delle quotazioni immobiliari (borsino Immobiliare, OMI, REQuot) che, per abitazioni civili in zona “Centro Storico”, riporta valori unitari medi compresi tra € 1.448,00 e € 2.050,00; tali valutazioni unitarie sono riferite ad immobili con caratteristiche generali mediamente buone.

Nel caso in esame, tenuto conto della localizzazione, delle finiture e degli impianti datati presenti, dello stato di manutenzione generale e del fatto che le quotazioni nella zona sono estremamente disomogenee, il sottoscritto ha ritenuto di adottare una valutazione unitaria di

€ 1.350,00 per unità di superficie convenzionale.

Dalla valutazione complessiva del bene, pari a € 165.800,00 in cifra tonda, devono essere detratti tutti i costi da sostenere per la regolarizzazione dell'immobile, pari a € 7.000,00 circa, e deve essere applicata una riduzione percentuale per i meccanismi di asta e per le incertezze sulle garanzie, pari al 10%, ovvero € 16.580,00.

Identificativo corpo Superficie

convenzionale Valore

unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale Bene N° 1 - Appartamento

Pistoia (PT) - Via dei Baroni n. 5, piano Primo

122,80 mq 1.350,00/mq € 165.780,00 100,00 € 165.780,00

Valore di stima in cifra tonda: € 165.800,00 Riduzione per spese da sostenere per la regolarizzazione catastale: - € 7.000,00 Riduzione per meccanismi di asta (-10%): - 16.580,00 Stima a Valore d’Asta: € 142.220,00 Valore di stima a base d’asta: € 142.220,00 (Euro centoquarantunomiladuecentoventi/00)

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pistoia, li 03/01/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Lacanà Orazio