Impugnazione delibera condominio: ultime sentenze

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Impugnazione delibera condominio: ultime sentenze

written by Redazione | 21/01/2022

Legittimazione ad agire del condomino; impugnazione della delibera condominiale; assemblea dei condomini; deliberazioni annullabili.

Per la demolizione di porzioni di muro da parte del singolo condomino è necessaria la delibera assembleare? Leggi le ultime sentenze sull’impugnazione delle delibere condominiali.

Impugnazione della delibera per vizi relativi alla ripartizione delle spese

L’accordo con il quale i condomini stabiliscono convenzionalmente il foro territorialmente competente a conoscere ogni controversia relativa al regolamento di condominio è applicabile a tutte le cause a qualsiasi titolo connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea

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con la maggioranza stabilita dell’art. 1136, comma 2, c.c., e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’ediﬁcio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, comma 1. c.c.);

ne consegue che la clausola del regolamento di condominio che individua un foro convenzionale per ogni controversia ad esso “relativa” deve interpretarsi come operante con riguardo alla lite instaurata mediante impugnazione di una deliberazione dell’assemblea per vizi relativi alla ripartizione delle spese, trattandosi di controversia in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa, congiunto ad altri.

Cassazione civile sez. II, 14/01/2022, n.1068

Controversia sulla titolarità comune o esclusiva di una porzione dell’ediﬁcio

Nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’ediﬁcio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di eﬃcacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.

La domanda di impugnazione di delibera assembleare del singolo condomino

La domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai ﬁni della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al

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condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell’intera deliberazione e dunque all’intero ammontare della spesa, giacché l’eﬀetto caducatorio dell’impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l’annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro.

Delibera avente ad oggetto la ripartizione in concreto delle spese tra i condomini

Sono meramente annullabili le deliberazioni dell’assemblea condominiale aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modiﬁcare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2, anche attraverso lo strumento della opposizione a decreto ingiuntivo mediante la proposizione di apposita domanda riconvenzionale .

Cassazione civile sez. un., 14/04/2021, n.9839

Delibera modiﬁcativa pro futuro dei criteri di ripartizione delle spese

Sono nulle le delibere con cui, a maggioranza, siano stabiliti o modiﬁcati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario, mentre sono, invece, meramente annullabili le delibere aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modiﬁcare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di delibere assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme

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imperative, sicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.

Delibera assembleare in violazione dei criteri, legali o convenzionali, di ripartizione

In tema di condominio degli ediﬁci, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modiﬁcato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni”

-, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”.

Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modiﬁcati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c..

Pretesa di pagamento di contributi

condominiali fondata su delibera di

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ripartizione

Qualora la fondatezza della pretesa monitoria per il pagamento di contributi condominiali sia stata aﬀermata dal giudice di primo grado sulla base di una determinata delibera di ripartizione, il condominio, rimasto totalmente vittorioso, non ha – in caso di appello dell’altra parte – l’onere di proporre impugnazione incidentale per potere ottenere il riesame della sua pretesa in base anche a diversa delibera di riparto ritenuta irrilevante o non esaminata dal primo giudice, essendo suﬃciente riproporre tale diverso titolo ai sensi dell’articolo 346 del Cpc. Né incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice di appello che, indipendentemente da un appello incidentale della parte interessata, riuscita vittoriosa nel giudizio di primo grado, ritenga rilevante, come nella specie una prova del credito vantato dal condominio, che tale non era stata ritenuta dal primo giudice.

Impugnazione delibera assembleare:

termine perentorio

In caso di impugnazione per l’annullamento di una delibera assembleare, i condomini devono chiedere all’autorità giudiziaria, l’annullamento entro il termine perentorio di 30 giorni. Tale data decorre dal momento della deliberazione così come previsto dall’art. 1137 del c.c.

Tribunale Roma sez. V, 23/02/2021, n.3159

Intervento in causa e litisconsorzio

Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento che, dal lato attivo, va qualiﬁcato come adesivo autonomo (con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi di lite, anche in presenza di rinunzia o acquiescenza alla sentenza da parte dell’originario attore), ove essi siano dotati di autonoma legittimazione ad impugnare la delibera, per non essersi veriﬁcata nei loro confronti alcuna decadenza, ovvero, se quest’ultima ricorra, come adesivo

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dipendente (e, dunque, limitato allo svolgimento di attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, esclusa la possibilità di proporre gravame); tale ultima è la qualiﬁcazione da riconoscersi, altresì, all’intervento, ove questo sia a favore del condominio, siccome volto a sostenere la validità della delibera impugnata, stante la legittimazione processuale passiva esclusiva dell’amministratore nei giudizi relativi all’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, non trattandosi di azioni relative alla tutela o all’esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni.

Erroneità della ripartizione delle spese

Le deliberazioni assembleari relative al riparto delle spese possono essere impugnate con l’azione di cui all’art. 1137 c.c. (e cioè per annullabilità) previa indicazione speciﬁca dei termini di diﬀormità delle stesse, rispetto al regolamento di condominio ed alle attribuzioni millesimali tabellari, nonché previa dimostrazione che l’istante possiede un interesse all’impugnazione, essendo tale delibera pronunciata a suo danno.

Tribunale Rovigo sez. I, 01/02/2021, n.56

Impugnazione della delibera condominiale: giurisdizione

L’art. 1137, comma 2, c.c., nel riconoscere ad ogni condominio assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea del condominio, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri di tali controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli artt. 806 e 808 c.p.c.

Cassazione civile sez. VI, 15/12/2020, n.28508

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Impugnazione delle deliberazioni per omessa convocazione del condomino

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall’assemblea. In detta ipotesi trova applicazione l’art. 1441 c.c., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Corte appello Napoli sez. II, 26/11/2020, n.4055

Conseguenze del litisconsorzio processuale

Nel giudizio di impugnazione della delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., si determina una situazione di litisconsorzio processuale fra i condomini che siano stati parte del giudizio di primo grado, con conseguente applicazione, in sede di gravame, della disciplina ex art. 331 c.p.c. .

Eﬀetti della mediazione obbligatoria

Le controversie riguardanti la materia condominiale sono assoggettate alla speciale disciplina della mediazione obbligatoria; pertanto, nel caso di impugnazione delle delibere assembleari, occorre primariamente proporre la mediazione obbligatoria. Ciò inevitabilmente interferisce con la disciplina del termine perentorio previsto per l’impugnazione della delibera assembleare:

infatti il termine di trenta giorni, di cui all’art. 1137, comma 2, c.c., interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all’organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore ed ultimo termine decadenziale di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale di mediazione presso la segreteria dell’organismo.

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Corte appello Salerno sez. II, 27/07/2020, n.942

Impugnazione delle delibere condominiali annullabili

In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze.

Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d’uﬃcio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo.

Opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali

Proposta opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve accogliere l’opposizione, qualora (nelle more di quest’ultima) la relativa delibera condominiale abbia perduto (nella sede della relativa impugnazione) la sua eﬃcacia, perché ne è stata sospesa l’esecuzione, ex art. 1137, comma, 2 c.c., o perché ne è stata dichiarata l’invalidità (o è stata invalidata) con sentenza, quantunque non ancora passata in giudicato.

Sostituzione della delibera impugnata

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la speciﬁca situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del

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contendere, per insussistenza di uno specifico interesse ad agire al momento della decisione, rimanendo affidata al tribunale soltanto la pronuncia finale sulle spese.

Tribunale Milano, 23/01/2019, n.625

Delibera condominiale non impugnata: è valida ed eﬃcace?

L’opposizione ex art. 645 c.p.c., promossa dal singolo condomino avverso l’ingiunzione giudiziale di pagamento emessa ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c., non può riguardare questioni involventi la legittimità – valutabile in termini di annullabilità – della delibera assembleare condominiale posta a suo fondamento atteso che ciò che assume rilievo è unicamente l’esecutività della decisione dell’assise condominiale che, qualora non privata – a seguito di pronuncia interinale di sospensiva resa cautelarmente nell’ambito del procedimento di gravame avverso la delibera medesima, ovvero per eﬀetto del ritiro dell’atto da parte del medesimo organo che l’aveva adottato, o, ancora, a seguito di suo giudiziale annullamento o declaratoria di nullità – di detto carattere, supporta validamente il provvedimento monitorio fatto oggetto di opposizione.

Il procedimento di opposizione può, quindi, avere ad oggetto le sole doglianze in ordine alla sussistenza del debito o alla documentazione costituente prova scritta dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa che può venire contestata, in via separata, solamente con l’impugnazione di cui all’art. 1337 c.c. poiché l’attualità del debito non è subordinata alla sua validità ma alla sua eﬃcacia.

Impugnazione della delibera di approvazione della nuova tabella

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio è limitata al solo caso di impugnazione della delibera di approvazione della nuova tabella e non anche all’ipotesi dell’accertamento dell’invalidità o ineﬃcacia della tabella in vigore, nel

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qual caso la relativa azione di accertamento va proposta nei confronti di tutti gli altri condomini (Cfr. Cass. n. 11757 del 11.07.2012; Cass. n. 3542 del 15.04.1994).

Tribunale Bari sez. I, 05/12/2018, n.5097

Uso del pianerottolo condominiale

La delibera condominiale in merito all’uso dei beni condominiali, in particolare dei ballatoi sui quali si aﬀacciano le aperture degli appartamenti di proprietà esclusiva dei condomini, non ha ad oggetto diritti del singolo e dunque non è nulla ma bensì annullabile mediante impugnazione da proporre nei trenta giorni previsti dall’art. 1137 comma secondo c.c. in caso di contrarietà alla legge o al regolamento di condominio. La mancata tempestiva impugnazione della delibera produce la sua obbligatorietà per tutti i condomini a mente dell’art. 1137 c.c.

Tribunale Bari sez. I, 28/11/2018, n.4960

Omesso ricevimento dell’avviso di convocazione e deliberazione

In un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale per omesso ricevimento dell’avviso scritto sia della convocazione che della deliberazione ivi assunta, il condominio deve dimostrare di aver dato comunicazione scritta così dell’avviso di convocazione come del verbale d’adunanza nella forma stabilita dal regolamento, posto che non si può considerare invalsa, fra tutti i condòmini (in numero elevatissimo, intorno al migliaio), una consuetudine normativa modiﬁcatrice, sia pure solo parzialmente, di quest’ultimo (nella specie si eﬀettuava la consegna a mano o immissione nella cassetta postale da parte dei rispettivi portieri al posto della raccomandata postale, posto che prevale quanto stabilito nel regolamento condominiale.

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Come deﬁnire il valore di una controversia sul riparto di una spesa condominiale?

Ai ﬁni della competenza, per deﬁnire il valore di una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa condominiale si deve aver riguardo alla singola obbligazione. E ciò vale anche se l’azione del condomino è volta a sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo perché l’intera delibera è invalida.

Ad aﬀermarlo è la Cassazione, secondo cui in caso di impugnazione di delibera avente oggetto l’esecuzione di lavori, l’interesse ad agire del ricorrente coincide con l’importo che questi sarebbe tenuto a corrispondere e non l’intero valore dei lavori.

Cassazione civile sez. VI, 28/08/2018, n.21227

Demolizione di porzioni di muro da parte del singolo condomino

Se il singolo condomino voglia demolire una porzione di muro per ampliare o ricavare porte o finestre o per installare vetrine nel tratto corrispondente all’immobile di sua proprietà esclusiva, si verifica solo un uso più intenso (legittimo) che non impedisce né limita l’altrui pari uso, tenuto conto delle ragionevoli prospettive offerte dalle porzioni di muro valutate in concreto. Per queste opere modificative, sempre che non alterino la destinazione del muro, non impediscano l’altrui pari uso e/o non compromettano il decoro dello stabile, non c’è alcuna necessità di ottenere l’approvazione assembleare, trattandosi di esercizio delle facoltà inerenti al diritto dominicale su parti comuni; e se il condomino intendesse comunque sottoporle all’assemblea per ragioni di civile convivenza, l’eventuale autorizzazione concessa non può che interpretarsi come mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione, mentre l’eventuale delibera contraria non preclude al richiedente la possibilità di attuare la modifica, indipendentemente dalla mancata impugnazione della stessa.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. II, 14/03/2018, n.1590

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Proﬁlo di doglianza

In tema di impugnazione di delibera assembleare, il proﬁlo di doglianza secondo cui il compenso deciso per il rilascio di copia degli atti inerenti la gestione condominiale sia di “elevatissimo ed oscillante importo” e riveli, perciò, un

“carattere dissuasivo e deterrente” rispetto all’esercizio del diritto di controllo sulla gestione attribuito al singolo partecipante, sollecita un controllo non sulla legittimità della scelta operata dall’assemblea, bensì sulla congruenza economica della stessa, e quindi sul merito, controllo esulante dai limiti consentiti al sindacato giudiziale ex art. 1137 c.c., se non quando l’eccesso di potere dell’organo collegiale arrechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante.