Tribunale di Terni PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Terni

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS

contro: OMISSIS

N° Gen. Rep. 40/2019 data udienza ex art. 569 c.p.c.:

Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa ILARIA PALMERI Custode Giudiziario: Giuliana Scorsoni

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricet-

tiva(ALBERGO)

Esperto alla stima: Geom. Roberto Bassetti Codice fiscale: BSSRRT69H19L117K

Studio in: P.zza Enrico Fermi 5 - 05100 Terni Telefono: 0744/432877

Email: [email protected] Pec: [email protected]

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Vico del Sacramento, 2 - Stroncone (TR) - 05039

Lotto: 001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricettiva(Albergo) Corpo: A

Categoria: Alberghi e pensioni [D2]

OMISSIS, foglio 22, particella 95, subalterno 24, indirizzo VICO DEL SACRAMENTO n. 2, piano T-1-2-3, comune STRONCONE, categoria D/2, rendita € 6300,00

2. Stato di possesso

Possesso: Occupato da OMISSIS comodato d`uso stipulato in data 14/02/2015 per l'importo di euro OMISSIS Registrato a TERNI il OMISSIS Tipologia contratto: 6 anni - restituzione a semplice di richiesta

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Creditori Iscritti: OMISSIS

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5 .

Comproprietari

Beni: Vico del Sacramento, 2 - Stroncone (TR) - 05039

Comproprietari: Nessuno

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Beni: Vico del Sacramento, 2 - Stroncone (TR) - 05039

Lotto: 001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricettiva (Albergo) Corpo: A

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Lotto: 001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricettiva (Albergo) Corpo: A

Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Lotto: 001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricettiva (Albergo)

PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO: € 407.000,00 al netto di Adeguamenti e correzioni della stima (vedi capitolo “VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO”)

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Beni in Stroncone (TR) Località/Frazione Vico del Sacramento, 2

Lotto:

001 - Fabbricato con destinazione Turistico-ricettiva(Albergo 3 stelle)

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Alberghi e pensioni [D2] sito in Vico del Sacramento, 2

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: OMISSIS - Regime Patrimoniale: OMISSIS Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS nata OMISSIS, foglio 22, particella 95, subalterno 24, indirizzo VICO DEL SACRAMENTO n. 2, piano T-1-2-3, comune STRONCONE, categoria D/2, rendita € 6300,00 Derivante da: VARIAZIONE DEL 15/09/2017 protocollo n. TR0055725 in atti dal 18/09/2017 Re- gistrazione: FUSIONE-DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI -RISTRUTTURAZIONE (N.10584.1/2017)

Confini: N: Via Pubblica, O: Via Pubblica, E: P.LLA n. 95 (altri sub), S: P.LLa n. 95 (altri sub) Note: Le particelle n.95 sub 13 e 95 sub 14 (OGGETTO DI PIGNORAMENTO) sono entrambe state soppresse generando la particella n. 95 sub 24 attraverso la VARIAZIONE del 15/09/2017 prot. n. TR0055725 in atti dal 18/09/2017 Registrazione: FUSIONE-DIVERSA DISTRI-BUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI -RISTRUTTURAZIONE (N.10584.1/2017).

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: diversa ubicazione della porta-finestra scale piano secondo prospetto lato sud, cambio destinazione delle seguenti stanze del terzo piano:

bagno al posto del guardaroba nella camera n.11; bagno al posto del sottotetto e camera da letto al posto del sottotetto nella camera n. 10; altezze camera n. 10.

Regolarizzabili mediante: variazione catastale

Descrizione delle opere da sanare: diversa ubicazione della porta-finestra scale piano secondo prospetto lato sud, cambio destinazione delle seguenti stanze del terzo piano: bagno al posto del guardaroba nella camera n.11; bagno al posto del sottotetto e camera da letto al posto del sottotetto nella camera n. 10; altezze camera n. 10.

variazione catastale con elaborato planimetrico.: € 1.500,00 Oneri Totali: € 1.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

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2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Piena proprietà per diritti pari ad 1/1 di porzione di fabbricato contiguo cielo-terra con destinazione turistico-ricettiva (Albergo 3 stelle) che si sviluppa su 4 piani ed un sottotetto; è composto da n. 11 camere, sala pranzo e reception al piano primo e cucina al piano terra. La struttura è ubicata nel centro storico del Comune di Stroncone, borgo medievale a circa 11 Km da Terni, caratterizzato dalla presenza di fabbricati a prevalente destinazione residenziale con caratteristiche costruttive originarie tipiche dell'epoca medievale. Nella zona sono disponibili anche attività commerciali di prima necessità e i principali servizi. Per gli altri servizi e necessità il centro più vicino è Terni a circa 9Km, facilmente e comodamente raggiungibile grazie alla viabilità stradale ed ai mezzi pubblici disponibili.

Caratteristiche zona: in centro storico

Area urbanistica: residenziale a traffico limitato

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Strutture amministrative e Uffici Pubblici (Buono (a poche decine di me- tri)), Strutture commerciali (Sufficiente (a 500 mt)), Ospedale e strutture sanitarie (Sufficiente (Ospedale di Terni a 10Km)), Banche e Uffici Postali (Buono (200 mt))

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali

Importanti centri limitrofi: Terni, Narni, Sangemini, Amelia, Orvieto.

Attrazioni paesaggistiche: Prati di Stroncone, Sentiero Francescano, Borgo Medioevale di Stron- cone, Lago di Piediluco, Cascata delle Marmore, Parco fluviale del Nera, Paesaggi dell'Umbria.

Attrazioni storiche: Palazzo comunale di Stroncone, Rocca del XIII sec., Convento Francescano, Porte monumentali, Pozzo Medievale, Fontana delle Tre Tazze, Chiesa di S. Michele, Chiesa di S.

Nicolo, Chiesa di S. Giovanni.

Principali collegamenti pubblici: Strade Principali S.P. 65 - Terni, Racc.A1; S.P. 16 - Terni, Racc.A1, mezzi pubblici Autobus fermata a 100 mt, mezzi pubblici- Treno Stazione ferroviaria di Terni - RFI - 10Km

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato da OMISSIS comodato d`uso stipulato in data 14/02/2015 OMISSIS

Tipologia contratto: 6 anni - restituzione a semplice di richiesta Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento.

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna.

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: CON- CESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Importo ipoteca: € 200.000; Importo capitale: € 100.000; A rogito di notaio OMISSIS in data 18/12/2014 ai nn. 11701/6295;

Iscritto/trascritto a TERNI in data 19/12/2014 ai nn. 10675

- Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: CON- CESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Importo ipoteca: € 200.000; Importo capitale: € 100.000; A rogito di notaio OMISSIS in data 30/08/2016 ai nn. 30967/17007;

Iscritto/trascritto a TERNI in data 07/09/2016 ai nn. 8570

4.2.2 Pignoramenti:

- Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS ; Derivante da: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE; A rogito di ufficiale giudiziario in data 25/03/2019 ai nn. 683

iscritto/trascritto a TERNI in data 03/05/2019 ai nn. 4425;

4.2.3 Altre trascrizioni:

Nessuna.

4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Nessuna.

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4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: -

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: presumibile classe energetica: CLASSE G

Note Indice di prestazione energetica: Ai sensi della normativa di riferimento l'APE va rinnovato ogni volta che si effettuano interventi di ristrutturazione o riqualificazione che riguardino gli elementi edilizi o gli impianti tecnici in maniera tale da modificare la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Beni paesaggistici art. 136 e 142 D.LGS.

42/2004.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: OMISSIS prop. per 1/1 proprietario/i ante ventennio al 21/03/2008. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio OMISSIS, in data 23/12/1991, ai nn.

52341/17318; trascritto a TERNI, in data 20/01/1992, ai nn. 863/786.

Titolare/Proprietario: OMISSIS , prop. per 1/1 proprietario/i ante ventennio al 21/03/2008. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio OMISSIS, in data 03/02/1998, ai nn. 103881;

trascritto a Terni, in data 02/03/1998, ai nn. 1619/1334.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 21/03/2008 al 09/06/2014. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio OMISSIS , in data 21/03/2008, ai nn. 52726/7318; trascritto a Terni, in data 26/03/2008, ai nn. 3736/2325.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 09/06/2014 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di de- creto di trasferimento - a rogito di TRIBUNALE DI TERNI, in data 09/06/2014, ai nn. 5314; trascritto a TERNI, in data 16/06/2014, ai nn. 5202/4067.

Note: DECRETO DI CORREZIONE DEL TRIBUNALE DI TERNI del 15-07-2014 rep. n. 5397.

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7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 1662/95 - aut. n. 198 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: Demolizione bagno esterno Oggetto: manutenzione straordinaria

Presentazione in data 07/03/1995 al n. di prot. 1662 Rilascio in data 19/04/1995 al n. di prot. 198

Numero pratica: n. 30 del 20-05-1996 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Trasformazione in struttura ricettiva Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 20/05/1996 al n. di prot. 30 Numero pratica: 1221/97 aut. 22

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: autorizzazione paesaggistica

Per lavori: Trasformazione in struttura ricettiva-variante Oggetto: variante

Rilascio in data 25/03/1997 al n. di prot. 1221/97 Numero pratica: n. 14 del 10-06-1997

Tipo pratica: variante a concessione edilizia Per lavori: Trasformazione in struttura ricettiva Oggetto: variante

Rilascio in data 10/06/1997 al n. di prot. 14 Numero pratica: n. 8023 del 07-07-1997 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Agibilità

Per lavori: Trasformazione in struttura ricettiva Oggetto: Ristrutturazione

Abitabilità/agibilità in data 07/07/1997 al n. di prot. 4508 Numero pratica: 1015/98 aut. n. 25

Tipo pratica: autorizzazione paesaggistica Per lavori: Rifacimento del tetto

Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 12/03/1998 al n. di prot. 1012/98 Numero pratica: 1015/98 aut. n. 22

Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: Rifacimento del tetto Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 16/09/1998 al n. di prot. 1015/98

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Numero pratica: 69 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Ampliamento della capacità ricettiva dell'hotel Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 21/09/1998 al n. di prot. 5657 Numero pratica: 68

Tipo pratica: Denuncia di inizio Attività edilizia Oggetto: manutenzione straordinaria

Presentazione in data 07/04/2008 al n. di prot. 3356 Numero pratica: 186

Tipo pratica: Segnalazione certificata di inizio attività - SCIA Oggetto: manutenzione straordinaria

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: BB.AA.

Oggetto: manutenzione straordinaria

Tipo pratica: Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

Per lavori: modifica tramezzature interne e parziale cambio d'uso Presentazione in data 28/02/2017 al n. di prot. 1225

Numero pratica: 1215 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: SCIA ALBERGHI

Per lavori: VARIAZIONE CAPACITA' RICETTIVA Presentazione in data 07/11/2017 al n. di prot. 1215

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7.1 Conformità edilizia:

Alberghi e pensioni [D2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Porta-finestra su vano scale all'altezza del pianerottolo del piano secondo prospetto sud, cambio destinazione delle seguenti stanze: bagno al posto del guardaroba nella camera n.11, bagno al posto del sottotetto e camera da letto al posto del sottotetto nell' attuale camera n. 10 posta al piano terzo.

Regolarizzabili mediante: Richiesta di idoneo titolo edilizio a sanatoria per lavori di ripristino dello stato autorizzato della porta- finestra, per conseguente eventuale sistemazione della caldaia con relative opere, per lavori di ripristino dello stato autorizzato relativamente al bagno della camera 11(qualora non vengano rispettati i requisiti richiesti dall' art. 156 L.R. 1/2015); e per sanatoria della camera 10 ove vengano rispettati i requisiti richiesti dall ' art. 156 L.R. 1/2015.

Descrizione delle opere da sanare: Porta-finestra su vano scale all'altezza del pianerottolo del piano secondo prospetto sud, sistemazione caldaia, cambio destinazione delle seguenti stanze: bagno al posto del guardaroba nella camera n.11, bagno al posto del sottotetto e camera da letto al posto del sottotetto nella camera n. 10 posta al piano terzo.

richiesta di idoneo titolo edilizio al comune di Stroncone con pratica autorizzazione paesaggistica e strutturale: € 6.000,00

lavori di ripristino: € 8.000,00

sanzioni,spese accessorie: € 3.000,00 PRATICA PER AGIBILITA' : € 1.000,00

SCIA (SUAPE) per attività produttive: € 1.000,00 Oneri Totali: € 19.000,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia.

Note: In base a quanto riscontrato dal sottoscritto in risultanza dei sopralluoghi effettuati e dell’ analisi della documentazione reperita presso i competenti uffici comunali, catastali e regionali, il lotto oggetto della presente relazione presenta la seguente situazione edilizia: gli elementi di non rispondenza riscon- trati, rispetto ai titoli rilasciati ed in base alle vigenti normative e regolamenti, rientrando nelle opere classificate come “interventi di ristrutturazione edilizia” ai sensi del c.1 L. d) dell'art. 7 della L.R. 1/2015 (

"...modifica o realizzazione di aperture anche esterne....) ed essendo stati eseguiti su immobile sottoposto a vincolo (D.LGS 42/2004 ART.136,ART. 142), ai sensi dell’art. 144 della L.R. 1/2015 c. 3 devono essere ripristinati e sanati a cura e spese del responsabile con irrogazione di una sanzione. Da quanto risulta è stata rilasciata un'agibilità in data 7/7/1997 prot. N. 4508; la stessa è però riferita alla c.e.c. n. 30 del 20/05/1996 e successiva variante n. 14 del 10/06/1997. Successivamente sono stati effettuati vari interventi edilizi i cui titoli richiesti non hanno generato alcun documento inerente l'agibilità previsto dalle normative vigenti. L' iter di regolarizzazione sarà pertanto concluso solo dopo il rilascio dell'agibi- lità e della SCIA per attività produttive (SUAPE comune di Stroncone). L’edificio in oggetto rientra nelle condizioni previste dall’art.46 c.5 del DPR 380/2001; ma non rientra nelle condizioni previste dall’art. 40 c. 6 della L.47/85.

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7.2 Conformità urbanistica:

Alberghi e pensioni [D2]

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

In forza della delibera: PARTE OP. : D.C.C. del 03/08/2012 n.63 - pubbl.

BUR n. 40 del 02/10/2012, in vigore dal 03/10/2012 ; PARTE STRUTT. D.C.C. del 09/05/2011, n. 48 - pubbl. BUR n. 28 del 12/07/2011, in vigore dal 13/07/2

Zona omogenea: ZONA A - Insediamenti esistenti che rivestono va-

lore storico-cultarale

Norme tecniche di attuazione: N.T.A. - P.O. : art.12 - TITOLO II - CAPO I . N.T.A. - P.S. : TITOLO II - CAP. I art. 11; CAP. II ; TITOLO III - CAP. II art.33 - art.34; CAP. VI art.63; CAP. VIII art.69.

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

SI

Art. 136 e art.142 – D.LGS N. 42/2004 Elementi urbanistici che limitano la commerciabi-

lità?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: -In tali zone non sono consentite nuove costruzioni, né è consentito il rilascio di titoli abitativi in sanatoria relativi a nuove costruzioni.

Rapporto di copertura: -

Altezza massima ammessa: -Per gli interventi di ampliamento di cui al prece- dente comma 4 l’altezza massima non potrà supe- rare quella dell’edificio esistente.

Volume massimo ammesso: -ampliamento massimo di 180 mc. purchè il volume totale dell’immobile non superi gli 800 mc.

Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

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Descrizione: Alberghi e pensioni [D2] di cui al punto A

piena proprietà per diritti pari ad 1/1 di porzione di fabbricato contiguo cielo-terra ubicato nel centro storico di Stroncone (TR). Il fabbricato, con destinazione Albergo (3 stelle), si sviluppa su 4 piani ed un sottotetto; è composto da n. 11 camere, sala pranzo e reception al piano primo e cucina al piano terra.

1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: OMISSIS - Regime Patrimoniale: OMISSIS Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 433,95 Superficie equivalente di circa mq 402,31

E' posto al piano: Terra, Primo, secondo, terzo, sottotetto

L'edificio è stato costruito nel: in data anteriore al 1 settembre1967.

L'edificio è stato ristrutturato nel: 1995,1997,2015,2017

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 2; ha un'altezza utile interna di circa m. P.T h 3,20, P.1 varie da h.2,60a h 2.90; P. 2 h 3.35, P:3 varie, h. min. 1,85, Hmax 3,10.

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. - Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: Internamente in ottimo stato anche dal punto di vista impiantistico essendo stato oggetto di ristrutturazione in diverse occasioni negli anni passati. Esternamente in condizioni sufficienti tranne sulla facciata lato via Contessa ove sono presenti segni che denotano un principio di am- maloramento dell'intonaco e della tinteggiatura.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Copertura tipologia: a falde materiale: legno condizioni: buone Fondazioni tipologia: a sacco materiale: pietra

Scale tipologia: a rampe parallele materiale: muratura ubicazione: in- terna servoscala: assente condizioni: buone

Solai tipologia: in legno e laterizi, archi e volte in muratura condizioni:

buone

Strutture verticali materiale: muratura condizioni: buone Strutture verticali materiale: muratura condizioni: buone

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Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: Infissi in legno e doppio vetro-camera, al sottotetto infissi in ferro e doppio vetro-camera materiale: legno, ferro protezione: in- ferriate esterne solo negli infissi del sottotetto materiale protezione:

ferro

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: buone Manto di copertura materiale: coppi condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura in pietra rivestimento: intonaco e tinteggiatura condizioni: nel complesso sufficienti

Pavim. Interna materiale: prevalentemente cotto, nei bagni gres condizioni: buone Rivestimento ubicazione: bagno materiale: mattonelle gres condizioni: buone Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: cotto condizioni: buone

Impianti:

Antenna collettiva condizioni: buone conformità: a vista rispettoso delle vigenti normative

Antincendio tipologia: estintori condizioni: buone conformità: a vi- sta rispettoso delle vigenti normative

Condizionamento tipologia: centralizzato alimentazione: elettrico rete di distribuzione: canali coibentati diffusori: convettori condizioni: buone conformità: impianto condichiara- zione di confromità

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: buone

conformità: con dichiarazione di conformità art. 7 DM 37/2008

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Fognatura tipologia: allacciato alla rete fognante comunale. reca-

pito: collettore o rete comunale condizioni: buone con- formità: da collaudare

Gas tipologia: sottotraccia alimentazione: metano confor-

mità: da collaudare

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: con autoclave

rete di distribuzione: Tubi multistarto Acquateknic con- dizioni: buone conformità: Impianto con dichiarazione di conformità

Telefonico tipologia: sottotraccia condizioni: buone conformità: da

collaudare

Telematico tipologia: wi-fi condizioni: buone conformità: a vista ri- spettoso delle vigenti normative

Termico tipologia: centralizzato alimentazione: metano diffu-

sori: termosifoni in alluminio condizioni: buone confor- mità: Impianto con dichiarazione di conformità

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2016 Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e suc-

cessive SI

Note

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ DELL’IMPIANTO DEL 20/11/2016. Non essendo disponibile il progetto e la relazione dell’impianto non si può dichiarare se lo stesso è a norma.

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Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto Caldaia alimentata a metano con termosifoni

Stato impianto sufficiente

Potenza nominale 29,7

Epoca di realizzazione/adeguamento 2014

Impianto a norma SI

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Note

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' DEL'IMPIANTO DEL 17/03/2014. RAPPORTO DI CONTROLLO DI EFFI- CIENZA ENERGETICA DEL 01/10/2019.

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizza-

zione SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e suc-

cessive SI

Note DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' DELL'IMPIANTO

DEL 31/07/2016.

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie dei beni oggetto di stima è frutto di misurazioni eseguite sul posto (stato attuale fabbricato) e di dati reperiti dalla documentazione estratta dagli uffici pubblici competenti.

Destinazione Parametro Superficie reale/po- tenziale

Coeff. Superficie equivalente

albergo superf. esterna lorda 379,35 1,00 379,35

sottotetto superf. esterna lorda 37,25 0,50 18,63

soppalco e sottotetto superf. esterna lorda 17,35 0,25 4,34

433,95 402,31

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Ai fini dell’adempimento dell’incarico ricevuto ed in ottemperanza ai quesiti posti dal G.E., per effettuare la valutazione complessiva dei beni si è proceduto alla determinazione del più pro- babile valore di mercato attraverso la determinazione della superficie equivalente, dedotta da misurazioni effettive eseguite sul posto e dai documenti reperiti; e del valore al mq. Si è ricercato il segmento di mercato in cui il bene è inserito allo scopo di individuare il metodo di stima da utilizzare. Il presente lotto è costituito da: corpo A) piena proprietà per diritti pari ad 1/1 di porzione di fabbricato contiguo cielo-terra ubicato nel centro storico di Stroncone (TR). Il fabbricato, con destinazione turistico-ricettiva (Albergo 3 stelle), si sviluppa su 4 piani ed un sotto-tetto; è composto da n. 11 camere, sala pranzo e reception al piano primo e cucina al piano terra. Trat- tandosi di albergo il mercato di zona non offre dati comparabili né, viste le particolari caratteristiche soggettive che determinano tale mercato, si sarebbero potuti assumere dati di segmenti di mercato ove tali dati erano disponibili. Pertanto, anche in funzione di quanto riportato nelle linee Guida ABI, che fanno riferimento agli standards globali di valutazione (IVS), è stato utilizzato il metodo della capitalizzazione dei redditi – metodo della capitalizzazione di-retta. Viste le caratteristiche della struttura di piccole/medie dimensioni e medio/basso posizionamento, la sua red- ditività si può considerare stabilizzata (secondo quanto riportato nel “REDBOOK-RICS” ed in altri testi), quindi si è proceduto alla determinazione del reddito annuo atteso dal mercato. Dai dati reperiti presso il “servizio turismo della regione Umbria”, da altri enti del settore, da siti internet specializzati, dai suddetti testi e dagli Standards, sono stati individuati: il tasso di occupazione medio delle camere (dati del servizio turismo della Regione Umbria), il ricavo lordo annuo, le spese, il reddito netto ed infine il saggio di capitalizzazione. Inoltre, considerato, che lo stato oc- cupazionale attuale del bene vede l’esistenza di un comodato con il quale l’immobile è concesso in uso a OMISSIS attraverso un contratto in essere dal 9 febbraio 2015 della durata di 6 anni da restituire a semplice richiesta alla scadenza; si sono confrontati il reddito annuo atteso dal mercato e quello attuale ai sensi del c. 3 dell’art 2923 del c.c..

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8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Terni comune di Stroncone;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Terni;

Uffici del registro di Terni;

Ufficio tecnico di Stroncone;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Stroncone;

Altre fonti di informazione: Linee guida del "RED BOOK - standard di valutazione - RICS" e "Insi- ght paper- RICS"; "Rapporto sul sistema alberghiero in Italia - Federalberghi", Line Guida ABI;

Ufficio Turismo Regione Umbria, siti internet specializzati, aste giudiziarie, Testi autorevoli del settore.

8.3 Valutazione corpi:

A. Alberghi e pensioni [D2]

Stima finanziaria (per capitalizzazione del reddito).

Ai fini dell’adempimento dell’incarico ricevuto ed in ottemperanza ai quesiti posti dal G.E., per effettuare la valutazione complessiva dei beni si è proceduto alla determinazione del più pro- babile valore di mercato attraverso la determinazione della superficie commerciale, dedotta da misurazioni effettive eseguite sul posto e dai documenti reperiti; e del valore al mq. Trattandosi di struttura alberghiera il mercato di zona non offre dati comparabili né, viste le particolari caratteristiche soggettive che determinano tale mercato, si devono assumere dati di segmenti di mercato ove tali dati sono disponibili. Seguendo le linee Guida ABI, che fanno riferimento agli standards globali di valutazione (IVS), si è proceduto attraverso la comparazione indiretta con il procedimento della capitalizzazione dei redditi – metodo della capitalizzazione diretta.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

albergo 379,35 € 1.250,00 € 474.187,50

sottotetto 18,63 € 1.250,00 € 23.287,50

soppalco e sottotetto 4,34 € 1.250,00 € 5.425,00

Stima finanziaria (per capitalizzazione del reddito) del corpo € 502.900,00

Valore corpo € 503.000,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 503.000,00

Valore complessivo diritto e quota € 503.000,00

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Riepilogo:

ID Immobile Superficie

equivalente

Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Alberghi e pen-

sioni [D2]

402,31 € 503.000,00 € 503.000,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giu- diziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E.

€ 75.450,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 20.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 407.050,00

8.6 Regime fiscale della vendita D.P.R. 633/72; Circ.

A.d.E. n.2/E del 2014 e n.26/E del 2016.

CONCLUSIONI

VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO € 503.000,00 (cinquecentotremila/00)

PREZZO BASE D’ASTA DEL LOTTO € 407.000,00 (quattrocentosettemila/00) al netto degli adeguamenti e correzioni della stima

Si è appurato inoltre che, ai sensi del c. 3 dell’art 2923 del c.c, il canone netto convenuto nel comodato in essere non è inferiore ad 1/3 del giusto prezzo stabilito in base ai dati del mercato.

Allegati - pignoramento - atto di provenienza - comodato

- certificazione notarile - documentazione catastale

- documentazione edilizia e urbanistica - documenti conservatoria

- planimetrie dello stato al momento del sopralluogo - planimetrie con elementi di non rispondenza - Contratti mutui

- documenti depositi strutturali Regione - Estratto del P.R.G. e delle N.T.A.

- documentazione impianti.

- visura ordinaria dell'impresa C.C.I.A. di Terni - documentazione fotografica

- certificato di stato civile

Terni, 07-09-2020

L'Esperto alla stima Geom. Roberto Bassetti

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