TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
97/2021
PROCEDURA PROMOSSA DA:
LEVITICUS SPV SRL
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott. Lombardi Mirco
CUSTODE:
Avv. Mara Colavita
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 06/12/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Claudio Paglia
CF:PGLCLD93B07F133A
con studio in MISSAGLIA (LC) Via delle Suffragette 3 telefono: 0399241101
fax: 0399240473 email: claudio.paglia@aristudio.it
PEC: claudio.paglia@geopec.it
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 97/2021
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a SIRTORI Via Teresa Prevosti 41, della superficie commerciale di 52,06 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al piano primo di piccolo fabbricato residenziale sviluppato su tre quattro fuori terra. L'abitazione è composta da soggiorno\cucina con affaccio su balcone, disimpegno, una camera e un bagno.
Sottotetto di proprietà al piano terzo, accessibile tramite scala comune interna al fabbricato.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo e terzo, ha un'altezza interna di 3,05 m.Identificazione catastale:
l foglio 6 particella 629 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana SIR, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 193,67 Euro, indirizzo catastale: VIA TERESA PREVOSTI n. 41, piano: 1-3, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 14/12/2007 protocollo n. LC0211337 in atti dal 14/12/2007 - VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA - VDE, FRZ, FUS, VSI, AMP, RST (n. 11592.1/2007)
Coerenze: In riferimento a Elaborato Planimetrico, da Nord in senso orario: - piano primo:
affaccio su mappale 632, affaccio su mappale 322, altra unità immobiliare al subalterno 708, vano scala interno al subalterno 704, affaccio su mappale 2020. - piano terzo sottotetto: vano scala comune al subalterno 704, altra unità immobiliare al subalterno 708, affaccio su mappale 322, affaccio su mappale 631, affaccio su mappale 2020.
L'intero edificio sviluppa quattro piani, quattro piani fuori terra, nessun piano interrato. Immobile costruito nel 1925.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
L'immobile al momento del sopralluogo era libero e non utilizzato da diverso tempo. Si è proceduto con accesso forzato.
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 52,06 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 28.908,22 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 24.571,99
Data della valutazione: 06/12/2021
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 30/09/2009 a firma di DIAFERIA FABIO ai nn. 19203/7597 di repertorio, iscritta il 05/10/2009 a LECCO ai nn. 13832/2753, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO.
Importo ipoteca: 189.337,00.
Importo capitale: 94.668,80.
Durata ipoteca: 30 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 05/06/2021 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO UNEP TRIBUNALE DI LECCO ai nn. 786 di repertorio, trascritta il 02/09/2021 a LECCO ai nn. 14422/10586, a favore di ***
DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Ulteriori avvertenze:
L'immobile non è dotato di amministratore condominiale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 30/09/2009), con atto stipulato il 30/09/2009 a firma di Diaferia Fabio ai nn. 19202/7596 di repertorio, registrato il 02/10/2009 a Milano 6 ai nn. 22654 serie 1T, trascritto il 05/10/2009 a Lecco ai nn. 8863/13831
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 12/07/1995 fino al 30/09/2009), con atto stipulato il 12/07/1995 a firma di Francesco Brini ai nn. 20492/2492 di repertorio, registrato il 01/08/1995 a Monza ai nn. 785 serie 2V, trascritto il 09/08/1995 a Lecco ai nn.
6234/8932.
Alla Sig.ra Beretta Miranda l'intera nuda proprietà proviene da atto di compravendita sopra citato dalla Sig.ra Perego Serafina, la quale si riserva l'usufrutto generale vitalizio.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione Edilizia N. C.E. 2/96, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di variazione unità immobiliare con modifiche interne e formazione apertura, rilasciata il 06/08/1996 con il n. 2/96 di protocollo
Denuncia di inizio attività N. DIA 39/07, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di modifiche all'assetto distributivo del piano sottotetto e formazione di locali ripostiglio, presentata il 23/10/2021 con il n. 0005185 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
Nessuna informazione aggiuntiva.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: la planimetria di progetto del piano primo riporta un'apertura di collegamento tra la cucina e la camera dove, nello stato di fatto dell'unità immobiliare, è presente una nicchia.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Pratica in sanatoria con pagamento della sanzione: €.2.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni
Questa situazione è riferita solamente a appartamento al piano primo
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN SIRTORI VIA TERESA PREVOSTI 41
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a SIRTORI Via Teresa Prevosti 41, della superficie commerciale di 52,06 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al piano primo di piccolo fabbricato residenziale sviluppato su tre quattro fuori terra. L'abitazione è composta da soggiorno\cucina con affaccio su balcone, disimpegno, una camera e un bagno.
Sottotetto di proprietà al piano terzo, accessibile tramite scala comune interna al fabbricato.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo e terzo, ha un'altezza interna di 3,05 m.Identificazione catastale:
l foglio 6 particella 629 sub. 707 (catasto fabbricati), sezione urbana SIR, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 193,67 Euro, indirizzo catastale: VIA TERESA PREVOSTI n. 41, piano: 1-3, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 14/12/2007 protocollo n. LC0211337 in atti dal 14/12/2007 - VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA - VDE, FRZ, FUS, VSI, AMP, RST (n. 11592.1/2007)
Coerenze: In riferimento a Elaborato Planimetrico, da Nord in senso orario: - piano primo:
affaccio su mappale 632, affaccio su mappale 322, altra unità immobiliare al subalterno 708, vano scala interno al subalterno 704, affaccio su mappale 2020. - piano terzo sottotetto: vano scala comune al subalterno 704, altra unità immobiliare al subalterno 708, affaccio su mappale 322, affaccio su mappale 631, affaccio su mappale 2020.
L'intero edificio sviluppa quattro piani, quattro piani fuori terra, nessun piano interrato. Immobile costruito nel 1925.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Parco di Montevecchia e della Valle del Curone.
SERVIZI
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
farmacie ottimo
negozi al dettaglio ottimo
biblioteca ottimo
scuola elementare ottimo
parco giochi ottimo
municipio ottimo
autobus distante 150 m buono
autostrada distante 16,00 km nella media
ferrovia distante 5,70 km scarso
superstrada distante 7,50 km scarso
livello di piano: al di sotto della media
esposizione: mediocre
luminosità: al di sotto della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'immobile si presenta in scarso stato di manutenzione, all'interno dell'unità immobiliare al piano primo sono presenti macchie di umidità che causano scrostamento dell'intonaco in varie porzione di murature veriticali e soffitti.
Delle Componenti Edilizie:
Degli Impianti:
Delle Strutture:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
VALUTAZIONE:
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: scarso
servizi: scarso
portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in effetto legno , gli accessori presenti sono: blindato. Il portone d'ingresso risulta danneggiato a causa della manomissione della serratura, causata da accesso forzato all'unità immobiliare.
scarso
infissi interni: porte realizzati in legno mediocre
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno, doppio vetro
al di sotto della media
protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno
al di sotto della media
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica
mediocre
rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in piastrelle di ceramica
mediocre
termico: autonomo conformità: da collaudare gas: sottotraccia conformità: da collaudare idrico: sottotraccia conformità: da collaudare elettrico: sottotraccia conformità: da collaudare
balconi: costruiti in parapetto in ferro mediocre
descrizione consistenza indice commerciale
Piano primo - appartamento 41,00 x 100 % = 41,00
Piano primo - balcone 2,00 x 33 % = 0,66
Piano terzo - sottotetto 26,00 x 40 % = 10,40
Totale: 69,00 52,06
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 03/02/2021 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Trilocale
Indirizzo: Sirtori (LC), Via Teresa Prevosti Superfici principali e secondarie: 75 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 53.000,00 pari a 706,67 Euro/mq Sconto trattativa: 5 %
Prezzo: 50.350,00 pari a 671,33 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 27/09/2021 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Bilocale
Indirizzo: Sirtori (LC), Via Risorgimento Superfici principali e secondarie: 70 Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 55.000,00 pari a 785,71 Euro/mq Sconto trattativa: 5 %
Prezzo: 52.250,00 pari a 746,43 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 04/08/2021 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Trilocale
Indirizzo: Sirtori (LC), Piazza Brioschi Don Arnaldo Superfici principali e secondarie: 100
Superfici accessorie:
Prezzo richiesto: 75.000,00 pari a 750,00 Euro/mq Sconto trattativa: 5 %
Prezzo: 71.250,00 pari a 712,50 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Data contratto/rilevazione: 04/10/2021
Fonte di informazione: Rilevazione prezzi mercato immobiliare 2019 città di Lecco e provincia redatto da F.I.M.A.A.
Superfici principali e secondarie: 1 Superfici accessorie:
Prezzo: 700,00 pari a 700,00 Euro/mq
COMPARATIVO 5
Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto/rilevazione: 04/10/2021
Fonte di informazione: Osservatorio Mercato Immobiliare Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo: 850,00 pari a 850,00 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La stima è effettuata in base alla consistenza dei beni espressa in metri quadri commerciali.
L'importo del valore unitario di stima è stato calcolato con metodo comparativo MCA analizzando immobili simili e adeguando le caratteristiche specifiche degli immobili in relazione all'unità oggetto di stima.
In particolare è stata presa in considerazione la posizione dello stabile, lo stato di manutenzione ed altre caratteristiche peculiari dell'immobile.
TABELLA DEI DATI
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
TABELLA DI VALUTAZIONE
Caratteristiche: CORPO COMPARATIVO 3
COMPARATIVO 4
COMPARATIVO 5
Prezzo - 50.350,00 52.250,00 71.250,00
Consistenza 52,06 75,00 70,00 100,00
Data [mesi] 0 10,00 2,00 4,00
Prezzo unitario - 706,67 785,71 750,00
Stato di manutenzione
3,00 5,00 6,00 5,00
Caratteristiche: Indice mercantile COMPARATIVO 3
COMPARATIVO 4
COMPARATIVO 5
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario prezzo medio
minimo 671,33 671,33 671,33
Stato di
manutenzione 5 % 2.517,50 2.612,50 3.562,50
I comparativi sono molto simili al soggetto di perizia e la divergenza è limitata.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
La stima è effettuata in base alla consistenza dei beni espressa in metri quadri commerciali.
L'importo del valore unitario di stima è stato calcolato con metodo comparativo MCA analizzando immobili simili e adeguando le caratteristiche specifiche degli immobili in relazione all'unità oggetto di stima.
In particolare è stata presa in considerazione la posizione dello stabile, lo stato di manutenzione ed altre caratteristiche peculiari dell'immobile.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Sirtori, agenzie: agenzie immobiliari locali, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ed inoltre:
agenzie immobiliari online (www.casa.it, www.immobiliare.it e similari) e Listino del Mercato Immobiliare 2021 Città di Lecco e Provincia redatto da F.I.M.A.A.
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
Caratteristiche: COMPARATIVO
3
COMPARATIVO 4
COMPARATIVO 5
Prezzo 50.350,00 52.250,00 71.250,00
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario -15.400,39 -12.043,72 -32.183,72
Stato di
manutenzione -5.035,00 -7.837,50 -7.125,00
Prezzo corretto 29.914,61 32.368,78 31.941,28
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 31.408,22
Divergenza: 7,58% < 10%
Valore superficie principale: 52,06 x 603,31 = 31.408,22
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 31.408,22 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 31.408,22
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 06/12/2021
il tecnico incaricato Claudio Paglia
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 52,06 0,00 31.408,22 31.408,22
31.408,22 € 31.408,22 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 28.908,22
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 4.336,23
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 24.571,99
