RAPPORTO DELLA COMMISSIONE DELLA GESTIONE CONCERNENTE IL MMN. 6485 - VENDITA DELL'EX ALBERGO PALACE E DEL TERRENO ANNESSO (NUOVA PART. NO. 2919 RFD DI LUGANO)
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Lugano, 1° marzo 2004
All'On.do
Consiglio Comunale 6900 Lugano
Onorevole Signora Presidente,
Onorevoli Signore e Signori Consiglieri Comunali,
l'area del Palace, come si sottolineava già nel rapporto del 31 marzo 2004 della vostra Commissione al MMN. 6199, sarà un importante riferimento storico, urbanistico e architettonico della nuova Lugano. Essa delimita infatti, con il parco Ciani, il centro storico che si affaccia sul golfo e ne è la porta di accesso da sud.
Purtroppo da anni subisce gli effetti dell'incuria. Sempre più impresentabile appare come una lacerante ferita nel tessuto urbano. Uno stato di abbandono che, da quando la proprietà è diventata pubblica nell'ormai lontano 1994, si riverbera ancora più negativamente sull'immagine della Città. La vostra Commissione ritiene pertanto urgente, visto anche l'onere degli interessi passivi che dal 1999 sono interamente sopportati dal bilancio comunale, dare concreto avvio alla sistemazione di questa area pregiata.
Il progetto dell'architetto Ivano Gianola ha posto le basi per avviare i lavori e giungere ad una soluzione definitiva prestigiosa. Esso prevede infatti la realizzazione di vari elementi coordinati in un complesso organico e ricuce così il discorso narrativo, storico e architettonico, che si sviluppa, con qualche dissonanza, da Villa Ciani, con il suo parco, all'ex Palace pure inserito in un parco. E' un progetto che, con il mantenimento delle facciate neoclassiche, dà continuità al nucleo storico collegandosi con la via Nassa e si apre verso sud, con piazze aperte, vetrate ed edifici trasparenti, al nuovo che si espande. Ripropone così un dialogo tra tradizione e modernità che già nell'ottocento in questa area era emblematicamente condensato nel contrasto tra la Chiesa degli Angeli con il suo Chiostro (elementi della tradizione) e l'albergo Palace, elemento architettonico imponente che segnava allora il nuovo che avanzava. Nel progetto vincente la continua dialettica tra antico e moderno è risolta anche all'intero in una sintesi che trova nuovi equilibri nella
"porosità" e "permeabilità" degli spazi e dei percorsi del piano terra. Presupposti questi che fanno della proposta un tutto unico e tale da rendere vincolante la realizzazione dei vari elementi con i relativi contenuti. Un tutto organico che
preannuncia la creazione di un cuore pulsante e vitale della cultura, del turismo e del commercio della nuova Città.
L'accettazione di questo messaggio da parte del legislativo della vecchia Lugano, anche se i tempi per un suo esame sono limitati, assume quindi una rilevante valenza simbolica e politica. Segna infatti la volontà di porre già nel passato della futura Lugano le premesse per lo sviluppo delle potenzialità di un'area, ora disastrata, che con giuste ambizioni vuole proporsi come una nuova immagine forte.
Il principio della vendita dell'ex albergo Palace
Un ulteriore pregio del progetto vincente è quello di distinguere chiaramente la parte a vocazione pubblica (Autosilo, Teatro e Museo) da quella privata (Autosilo con accesso indipendente, ex-Palace).
I contenuti proposti nell'ex-Palace (negozi, ristorante, commerci, uffici, abitazioni prestigiose) sono manifestamente d'interesse privato. La Commissione condivide pertanto il principio della vendita della part. no. 2919 RFD a precise condizioni di vendita che illustreremo in seguito. Non è infatti di competenza prioritaria dell'ente pubblico assumere il ruolo di imprenditore immobiliare. Nel citato rapporto della gestione del 31.3.2003 già si affermava che "la decisione di mettere a disposizione dell'economia privata, nella forma che il Municipio vorrà proporre e il Consiglio Comunale accettare, incontra quindi i favori della vostra Commissione".
Si ritiene pure che la vendita sia da preferire al diritto di superficie in quanto risulterà sicuramente più attrattiva per gli investitori privati: la valutazione dell'investimento può essere fatta su basi più sicure e si dà la possibilità di rivendere con la modalità della proprietà per piani. Da non sottovalutare infine che l'immediato ricavo della cessione della proprietà, pur destinato ad ammortamenti supplementari per l'anno 2004, libererà comunque risorse per finanziare la realizzazione dei contenuti pubblici (Autosilo e successivamente il Polo culturale) necessari per dare coerenza all'insieme della sistemazione dell'area.
La procedura di vendita
Entrando nel merito degli aspetti procedurali, la Commissione li ritiene corretti.
Trattandosi dell'alienazione di un bene patrimoniale comunale, essa deve essere infatti autorizzata dal Consiglio comunale. Al Municipio compete invece, successivamente, la scelta di ricorrere al pubblico concorso in alternativa all'asta pubblica. La procedura del concorso è da ritenere più adeguata all'oggetto in questione in quanto dà la possibilità di valutare attentamente le offerte di acquisto e le garanzie presentate dagli acquirenti. Di conseguenza, riduce i rischi legati ad un'operazione immobiliare così complessa e onerosa. La vostra Commissione raccomanda comunque al Municipio di prevedere già nel bando di concorso, nel caso in cui più concorrenti risultassero idonei sotto tutti gli aspetti, un'asta interna tra i prescelti per l'assegnazione al miglior offerente.
La valutazione del prezzo minimo di vendita
Il principio della vendita è strettamente connesso e non può prescindere da una valutazione del prezzo minimo di vendita: fr. 20'000'000.-- (venti milioni). La vostra Commissione ha valutato l'attendibilità del prezzo. Il progetto definitivo, approvato in base alla domanda di costruzione dell'11.7.2003, prevede 43'670 mc di costruzione e una superficie utile lorda di mq 9'500. A partire da questi dati il costo complessivo della sistemazione del vecchio Palace, con il ripristino e il mantenimento delle facciate e le ipotizzate demolizioni interne, dovrebbe ammontare a ca. fr. 55 mio, compreso il primo piano dell'Autosilo previsto nella parte sud del sedime. Con questi dati, e secondo i parametri delle stime immobiliari (riferimento: W. Naegeli e H. Wenger), in una situazione normale il valore del sedime in esame ammonterebbe a ca. fr. 35 mio. L'operazione immobiliare comporterebbe così un investimento complessivo di ca. fr. 90 mio, pari a ca. fr.
9'500 a mq.
Partendo da queste valutazioni, considerati i costi d'investimento dell'acquirente (terreno, edificazione, vincoli e oneri finanziari) e riconoscendo il ruolo determinante di questo investimento privato per la realizzazione della parte pubblica, la vostra Commissione ritiene che il prezzo minimo fissato sia comunque accettabile. Accettabile per non correre il rischio di non riuscire in tempi brevi a sistemare definitivamente il Palace. Infatti, sembra evidente che tale rischio sia direttamente proporzionale all'onere complessivo richiesto dall'investimento privato.
In ogni caso, se il prezzo risultasse così appetibile, come dalla valutazione, e tale da attirare più concorrenti qualificati e con i requisiti richiesti si potrà sempre ricorrere, come suggerito, all'asta nell'interesse dell'ente pubblico.
Vincoli e garanzie
La vendita, come ben illustrato nel messaggio, avverrà a partire da un capitolato di concorso con precise condizioni di vendita. La commissione fa sue le preoccupazioni del Municipio e ne apprezza la prudenza con la quale intende affrontare tutte le fasi delicate di questa operazione. Si ritiene comunque opportuno suggerire o sottolineare alcune condizioni che dovranno essere considerate nel capitolato di concorso ancora in fase di allestimento.
Gli impegni più specifici per gli acquirenti dovrebbero a nostro avviso riguardare:
a) Il progetto e la variante di Piano Regolatore
L'unitarietà e l'organicità della sistemazione di tutta l'area e la coerenza del discorso architettonico dovranno essere salvaguardati: vincolante dovrà essere di conseguenza il rispetto del progetto dell'arch. Gianola e della conseguente licenza di costruzione. Pure vincolanti e non modificabili dovranno essere le imposizioni pianificatorie previste dalla specifica variante di PR, con le specifiche destinazioni.
La vostra Commissione si è soffermata in particolare sulla superficie situata tra il Chiostro e il Teatro. Alcuni commissari erano infatti dell'avviso di non includerla nella vendita per compensare il mantenimento del prezzo minimo, ritenuto un po' sottovalutato. Vista però la chiara destinazione a PR: "piazze e aree pedonali" e considerate le complicazioni che ne potrebbero derivare nella realizzazione degli ipotizzati piani sotterranei, si è poi confermata la vendita, come da proposta municipale, a condizione che il vincolo di PR venga mantenuto. A tale proposito, per avere ancor maggiori garanzie per il futuro, si suggerisce di costituire una servitù di limitazione di destinazione e una servitù non aedificandi (riservata la costruzione sotterranea) che traducano un vincolo di diritto pubblico contenuto nel PR in un vincolo di diritto privato a favore del Comune.
Infine, per avere un'ulteriore garanzia di edificare quanto valuto, si deve inserire una clausola nel capitolato di concorso che preveda la valutazione del progetto privato definitivo da parte del team dell'arch. Gianola.
b) Le garanzie finanziarie per la realizzazione e per l'acquisto
Con la vendita si vuole finalmente sistemare il più presto possibile il Palace.
Considerato che l'acquisto di per sè non è ancora una garanzia sufficiente per centrare questo obiettivo, è necessario che il Municipio valuti e scelga tra i concorrenti chi presenta solide garanzie per portare a termine la completa riedificazione della parte privata entro termini ragionevoli. Queste garanzie sono prioritarie rispetto a quelle richieste per l'acquisto dovranno essere certificate attraverso la dichiarazione di solvibilità dell'acquirente dichiarata da un primario istituto bancario con sede in Svizzera. I concorrenti dovranno pertanto documentare adeguatamente la disponibilità dei mezzi necessari per l'investimento complessivo (almeno il 60 % dell'importo complessivo definitivo preventivato per la realizzazione).
c) Vincoli giuridici
Oltre ai già citati vincoli di PR e del progetto Gianola, nel capitolato andranno inserite tutte le servitù di passo pedonale al piano terra a favore del Comune (vedi dispositivo di risoluzione).
Impegni della Città
La Commissione prende innanzitutto atto con piacere che l'auspicio formulato nel precedente rapporto: "mettere a disposizione dell'economia privata solo soluzioni definitive" è stato considerato. Chi parteciperà al concorso potrà conoscere dati certi:
le volontà progettuali dell'arch. Gianola, le imposizioni pianificatorie legate l'approvazione della variante Sezione di Lugano zona Palace del PR del Comune di Lugano (ris. C.d.S. del 20.1.2004) e la licenza di costruzione dell'ex-Palace.
L'acquirente dovrà inoltre essere assicurato che potrà edificare come da progetto, per
questo il Comune dovrà iscrivere le specifiche servitù a favore della part. No. 2919 RFD. Motivi tecnici e di convenienza economica, legati a evidenti ragioni derivanti dai disagi provocati dall'apertura di un cantiere, portano ad aderire anche al principio della costruzione contemporanea del Palace e dell'Autosilo pubblico e privato.
La Commissione ritiene che l'impegno a realizzare un Autosilo di quattro piani, di cui tre di uso pubblico, sia finanziariamente sopportabile e risponda anche alla necessità di mettere a disposizione dei commerci di via Nassa i posteggi indispensabili per la loro attività.
Per non creare successivi disagi si ritiene pure opportuna la sistemazione contemporanea del Chiostro. Si invita pertanto il Municipio a pensare ad una sua possibile destinazione, che potrebbe essere la futura sede degli uffici del dicastero Attività Culturali, per poter di conseguenza preparare per tempo il relativo preventivo di spesa e il messaggio municipale per la richiesta dei crediti costruzione.
Per concludere la Commissione formula la sua adesione al messaggio municipale affinché si possa giungere al più presto a qualificare un'area della nuova Lugano e quindi dare un impulso determinante al turismo, alla cultura, all'economia e ai commerci.
Per i motivi sopra esposti, vi invitiamo a voler
risolvere:
1. Il Municipio è autorizzato a vendere tramite pubblico concorso la part. no.
2919 RFD di Lugano, Sezione di Lugano, per l'edificazione del progetto approvato dall'arch. Ivano Gianola.
2. Il prezzo di vendita minimo è fissato in CHF 20'000'000.-- (venti milioni).
2.bis. Il bando e il contratto dovranno inoltre prevedere:
a) quale condizione per la firma del contratto la disponibilità, comprovata documentariamente, di fondi corrispondenti al 60 % dell’ammontare dell’intero investimento;
b) una garanzia bancaria di primario istituto di compimento lavori (performance bond) di 10'000'000.-- di franchi, per il mancato inizio dei lavori entro 18 mesi e/o di mancato compimento dell’opera entro 6 anni dalla firma del contratto;
c) un diritto di recupera senza indennizzo da annotare a RF in caso di mancato compimento dell’opera entro 6 anni dalla firma del contratto;
d) tutele adeguate a favore del Comune per garantire che eventuali successivi acquirenti forniscano al Comune garanzie identiche a quanto previsto qui sopra sub a), b).
3. Il Municipio è autorizzato a costituire e a far iscrivere a Registro Fondiario le
seguenti servitù:
- servitù di passo pubblico pedonale a favore del Comune e a carico della part. no. 2919 RFD di Lugano (allegato B, colore giallo);
- servitù di sporgenza a favore della part. no. 2919 RFD a carico della part.
no. 1071 RFD (colore rosso sull'allegato B);
- servitù d'uso per posa pensilina a favore della part. no. 2919 RFD e a carico della part. no. 1071 RFD (colore verde sull'allegato B);
- servitù di limitazione di destinazione e una servitù non aedificandi a favore del Comune sulla superficie situata tra il Chiostro e il Teatro e a carico della part. no. 2919 RFD di Lugano, riservata l'edificazione sotterraneo (vedi annessa planimetria con servitù colorata in verde).
4. È approvato il principio dell'edificazione contemporanea della parte privata e dell'Autosilo (pubblico e privato).
5. L'utile derivante dalla vendita è destinato ad ammortamenti supplementari per l'anno 2004.
PER LA COMMISSIONE DELLA GESTIONE:
Armando Giani, relatore Roberto Ritter, relatore Giovanna Masoni Brenni Roberto Grassi
Adriano Censi
Simonetta Perucchi Borsa Paolo Sanvido
Gianrico Corti Lauro Degiorgi Rocco Olgiati Rinaldo Gobbi
