Tribunale di Termini Imerese

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Tribunale di Termini Imerese

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da:

Snaitech S.p.A.

contro:

MFM Servizi s.r.l.

N° Gen. Rep. 153/2019

data udienza ex art. 569 c.p.c.: 15/07/2021

Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa GIOVANNA DEBERNARDI

PERIZIA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto unico

Esperto alla stima: Ing. Davide Bafumo Codice fiscale: BFMDVD79D24G273E

Partita IVA: 05434600820

Studio in: Via Di Bartolomeo n. 9 - 90019 Trabia (PA)

Telefono: 3458291414 Fax: 0918104527

Email: davidebafumo@gmail.com Pec: davide.bafumo@ordineingpa.it

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C.T.U. Ing. Davide Bafumo

Indice dei fascicoli della Consulenza Tecnica d’Ufficio

1. Fascicolo Relazione – immobile sito nel Comune di Cefalù (PA), via Giacomo Matteotti n. 43, in catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1 del n.c.e.u.;

2. Fascicolo allegati;

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Indice del presente fascicolo Relazione - immobili siti nel Comune di Cefalù (PA), via Giacomo Matteotti n. 43, in catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1 del n.c.e.u..

1. Elenco documenti contenuti nel fascicolo allegati;

2. Schema sintetico descrittivo del lotto pignorato;

3. Premessa;

4. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato.

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FASCICOLO ALLEGATI CONTENENTE I SEGUENTI DOCUMENTI

1. Verbali di sopralluogo:

§ Verbale di sopralluogo del 13/07/2020;

2. Ispezioni ipotecarie.

3. Documentazione catastale:

§ Estratto di mappa wegis;

§ Visura catastale storica della particella 1755 subalterno 1, del foglio di mappa urbana del comune di Cefalù (PA), riportante la storia dell’immobile pignorato;

§ Visura catastale storica ai terreni della particella 1755 del foglio di mappa urbana del comune di Cefalù (PA), riportante la storia catastale dell’immobile pignorato;

§ Elaborato planimetrico ed elenco subalterni;

§ Planimetria catastale dell’unità immobiliare distinta nel catasto urbano del comune di Cefalù (PA), foglio di mappa urbana, particella 1755 subalterno 1 del n.c.e.u.;

§ Modello unico informatico per l’aggiornamento degli atti catastali, presentato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Palermo, per la diversa distribuzione degli spazi interni, relativa all’unità immobiliare sita in Cefalù (PA), distinta in catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1 del n.c.e.u.;

§ Copia conforme all’originale del tipo mappale prot. n. 569332 del 28/12/2001.

4. Titoli di provenienza;

§ Atto di compravendita del 22/12/2009, Notaio Giacomo Sanfilippo di Bagheria (PA), rep. n. 17635 – raccolta n. 6146;

§ Copia atto in forma pubblica amministrativa del 14/03/1961, rep. n. 419, rogato dalla Direzione Provinciale P.T. di Palermo.

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5. Documentazione tecnica:

§ Richiesta accesso agli atti e rilascio attestazione, presentata presso l’Ufficio Urbanistica del comune di Cefalù, in data 19/03/2020, prot. n. 12286;

§ Attestazione rilasciata dall’Ufficio Urbanistica del comune di Cefalù (PA), in data 11/06/2021, prot. n. 23524;

§ Certificato di destinazione urbanistica, prot. n. 59 del 30/03/2021;

§ Pec ricevuta dalle “Poste Italiane S.p.A.” con allegato il Certificato di Collaudo del 16/12/1959, Ministero delle Poste e Telecomunicazioni – Direzione Generale P.T. – Servizio VIII – Roma – Sezione Lavori P.T. – Palermo;

§ Fotografia aerea autenticata eseguita dall’I.G.M. – Istituto Geografico Militare, foglio n. 251, volo del 05/07/1967, Serie 6, fotogramma 1636;

§ Ingrandimento fotografico della zona interessata, stralciato dalla foto autenticata eseguita dall’I.G.M. – Istituto Geografico Militare, foglio n. 251, volo del 05/07/1967, Serie 6, fotogramma 1636;

§ Confronto foto aeree I.G.M. del 05/07/1967 e “Google Hearth” del 08/01/2019;

§ Certificato rilasciato dal Commissariato per la liquidazione degli usi civici della Sicilia, prot. n. 31161 del 14/05/2020;

§ Visura Attestato di prestazione energetica, eseguita presso il catasto energetico della Regione Siciliana;

§ Attestazione inesistenza contratti di locazione, rilasciata dall’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Palermo – Ufficio Territoriale di Termini Imerese, prot. n. 150436 del 25/06/2021;

§ Corrispondenza Poste Italiane – comune di Cefalù, prot. n. 2103283 del 14/10/2009.

6. Planimetrie eseguite dal C.T.U..

7. Fascicolo reperto fotografico.

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8. Certificato d’iscrizione rilasciato dalla Camera di Commercio Industria Artigianato di Palermo e Enna.

9. Schema sintetico-descrittivo del lotto pignorato.

10. Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate.

11. Lettera d’invio della presente consulenza completa di tutti gli allegati, trasmessa alla parte creditrice Snaitech S.p.A. e spedita a mezzo di posta elettronica certificata. Si allegano le relative attestazioni d’invio e ricezione (solo per il fascicolo depositato in Tribunale).

12. Lettera d’invio della presente consulenza completa di tutti gli allegati, trasmessa al creditore intervenuto sig. Gugliuzza Giuseppe e spedita a mezzo di posta elettronica certificata. Si allegano le relative attestazioni d’invio e ricezione (solo per il fascicolo depositato in Tribunale).

13. Lettera d’invio della presente consulenza completa di tutti gli allegati, trasmessa alla parte debitrice MFM SERVIZI s.r.l. e spedita a mezzo di posta elettronica certificata. Si allegano le relative attestazioni d’invio e ricezione (solo per il fascicolo depositato in Tribunale).

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SCHEMA SINTETICO DESCRITTIVO DEL LOTTO UNICO

Piena proprietà di ufficio pubblico ubicato nel comune di Cefalù (PA), via Giacomo Matteotti n. 43, piano terra.

Esso è composto da un grande ambiente, un disimpegno, sei stanze, due ripostigli, due w.c. con antibagno e un locale caldaia.

Il lotto in questione è confinante a nord con la via Carrettieri, a est con la via Rosario Spagnolo, a ovest con la via Giacomo Matteotti, a sud con la particella 1529 del foglio di mappa urbana del comune di Cefalù.

E’ riportato nel catasto fabbricati del comune di Cefalù, al foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1 del n.c.e.u.. Il descritto stato dei luoghi non corrispondeva alla consistenza catastale, poiché è stata accertata una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre la mancata rappresentazione della finestra nel vano indicato con altezza m 2,80.

Tali difformità sono state sanate con la presentazione della variazione catastale a mezzo di procedura DO.C.FA.. La variazione è stata eseguita con pratica presentata presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio di Palermo, in data 05/06/2021, prot. n.

PA0062992/2021 e approvata in data 08/06/2021.

L’immobile staggito è stato edificato dal Ministero delle Poste e Telecomunicazioni su terreno ceduto gratuitamente dal comune di Cefalù con atto del 14/03/1961, rep.

n. 419 – Ufficiale Rogante della Direzione Provinciale P.T. di Palermo, trascritto in data 14/07/1961 ai nn. 19822 – 16468.

Per verificare la regolarità urbanistica degli immobili oggetto di pignoramento, si sono compiute delle indagini presso l’Ufficio Urbanistica e Sanatorie Edilizie del comune di Cefalù (PA). In data 19/03/2020, prot. n. 12286, è stata inoltrata a mezzo pec dal sottoscritto C.T.U., istanza presso i competenti uffici comunali, affinché venisse accertata l’esistenza di titoli abilitativi edilizi che potessero dichiarare la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento.

A seguito di diversi accessi svolti presso gli uffici preposti del comune di Cefalù, in cui è stato costatato che nessun titolo edilizio risultava depositato negli archivi storici

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urbanistici, è stato richiesto un accesso agli atti presso la sede dell’Area Immobiliare delle “Poste Italiane S.p.A.”

In data 14/05/2021, l’ufficio preposto delle “Poste Italiane S.p.A.” ha inviato una pec con allegata la documentazione in loro possesso e nello specifico ha inoltrato copia dell’atto di cessione in loro favore del 14/03/1961 rep. n. 419, oltre il Certificato di collaudo della costruzione in esame, redatto dal Ministero delle Poste e Telecomunicazioni – Direzione Generale P.T. – Servizio VIII – Roma, Sezione Lavori P.T. – Palermo, a firma dell’impresa esecutrice dei lavori, del collaudatore e degli organi preposti del Ministero.

Non è stato possibile verificare la consistenza dell’edificio nei grafici di progetto risalenti all’epoca della costruzione, poiché non in possesso degli uffici interpellati, pertanto è stata condotta un’indagine attraverso le foto aeree eseguite dall’I.G.M. - Istituto Geografico Militare, nel periodo dell’edificazione dello stabile pignorato.

I lavori furono ultimati il 18/03/1957 e la foto aerea disponibile con data utile prossima alla consegna del cantiere è quella del 05/07/1967, Foglio n. 251 – Serie 6 – fotogramma n. 1636.

Dal confronto della foto dell’anno 1967 rilasciata dall’I.G.M. con quella estrapolata dal software “google hearth” riportante la data del 08/01/2019, si è riscontrato che la consistenza dell’edificio non dovrebbe avere riportato nessuna modifica nelle due epoche oggetto di indagine.

In data 11/06/2021, prot. n. 23524, ad evasione della richiesta presentata presso il comune di Cefalù, è stata rilasciata apposita attestazione da cui si evince che tra i documenti presenti negli archivi, relativamente all’unità immobiliare pignorata non è stata rinvenuta la documentazione urbanistica richiesta.

Analizzando il rilievo effettuato presso l’immobile pignorato, con l’unica planimetria esistente depositata in catasto in sede di costituzione dell’unità immobiliare, denunciata il 07/07/2002 prot. n. 62092 su incarico del dante causa “Poste Italiane S.p.A.” si sono riscontrate alcune difformità.

E’ stata accertata una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre la mancata rappresentazione della finestra nel vano indicato con altezza m 2,80. Per la

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mancanza della finestra nel vano indicato, si presume che la stessa sia stata causata da un’errata rappresentazione grafica, atteso che dal sopralluogo non stati evidenziati eventuali elementi accertanti la recente modifica, pertanto la difformità non è stata considerata abuso edilizio.

Per tutte le difformità riscontrate e sopra riportate, è possibile applicare la sanatoria edilizia prevista dall’art. 36 e dell’art. 46, comma 5, del D.P.R. n. 380/2001, previa acquisizione dei relativi Nulla Osta da parte degli enti competenti.

Il probabile costo per la regolarizzazione, consistente nella presentazione della pratica edilizia presso gli enti competenti, comprensivo dei diritti di segreteria per il rilascio del permesso in sanatoria, ogni altro eventuale onere da corrispondere, oltre l’irrogazione della sanzione da corrispondere al comune di Cefalù, ammonta ad € 3.500,00 circa.

L’aggiudicatario non potrà avvalersi delle disposizioni contenute nell’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in quanto le ragioni del credito per cui si procede sono di data posteriore all’entrata in vigore della legge 24 Novembre 2003, n. 326, pertanto le difformità potranno essere sanate solamente attraverso l’applicazione dell’art. 36 e 46 comma 5, del D.P.R. n. 380/2001, come da dettaglio prima specificato.

Secondo le norme previste dal Piano Regolatore Generale approvato con D.A. n.

199 del 18/12/1974, la particella 1755 del foglio di mappa urbana, ricade in zona territoriale omogenea contraddistinta con il simbolo “D3” – destinazione d’uso ammesse direzionale e residenziale.

L’intero territorio del comune di Cefalù è sottoposto alle prescrizioni riguardanti la normativa sismica di cui alla L. 64/74 e s.m.i.. Inoltre la zona è soggetta al vincolo paesaggistico di cui al D.Lgs 22/12/2004 n. 42 e s.m.i..

L’immobile non è sottoposto a vincoli di carattere urbanistico, non vi sono elementi urbanistici che ne limitano la commerciabilità, inoltre nella vendita non dovranno essere previste pattuizioni particolari.

Prezzo base d’asta € 438.824,00

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Ufficio pubblico sito in Cefalù (PA) Via Giacomo Matteotti n. 43

In catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1 del n.c.e.u.

Premessa

Con decreto del 02/03/2020 il Giudice dell’esecuzione dott.ssa Antonia Libera Oliva del Tribunale di Termini Imerese, nominava il sottoscritto Ing. Davide Bafumo, con studio in Trabia (PA), via Di Bartolomeo n. 9, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della provincia di Palermo al n. B432, quale Consulente Tecnico d’Ufficio nella procedura di espropriazione immobiliare n. 153/2019, promossa da Snaitech S.p.A., contro MFM SERVIZI s.r.l..

In data 11/03/2020, il sottoscritto accettava di svolgere quanto indicato nel verbale di conferimento dell’incarico stesso.

Lotto unico

Documentazione ex art. 567 c.p.c..

Il controllo modulo documentazione è stato depositato in data 08/04/2020 presso la Cancelleria competente del Tribunale di Termini Imerese.

E’ stata verificata la sussistenza dei documenti richiesti ex art. 567 comma 2 c.p.c..

In data 16/01/2020 il creditore procedente ha provveduto a depositare la certificazione notarile redatta in data 14/01/2020 dal Notaio Sara Rivieri di Massa (MC) contenente l’estratto delle iscrizioni e trascrizioni riguardanti le unità immobiliari pignorate per il ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento, eseguita a nome degli esecutati e dei relativi danti causa, omettendo di allegare i relativi estratti storici catastali. In data 17/08/2020 a seguito di espressa richiesta, il Giudice dell’Esecuzione autorizzava il C.T.U. a richiedere gli estratti storici catastali oltre tutta la documentazione tecnica inerente i “tipi mappali, tipi di frazionamento, modelli di costituzione delle unità immobiliari urbane soppresse e attuali”.

Trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento.

E’ stata verificata la trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al

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pignoramento, ed essa è completa.

Esaminati preliminarmente gli atti del procedimento e avendo eseguito ogni altra operazione ritenuta necessaria, si è proceduto a notificare alle parti l’inizio delle operazioni peritali con richiesta di accesso presso gli immobili pignorati.

L’accesso per eseguire i rilievi tecnici è stato compiuto in data 13/07/2020, alla presenza della parte esecutata e dell’Avv. Salvatore Scannella delegato dal custode giudiziario (vedi fascicolo allegati al punto n. 1: verbale di sopralluogo del 13/07/2020).

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Ufficio pubblico [B4] sito nel comune di Cefalù (PA), via Giacomo Matteotti n. 43, piano terra.

Quota e tipologia del diritto:

Il pignoramento è stato eseguito per la piena proprietà della quota di 1/1 appartenente alla MFM SERVIZI s.r.l. con sede in Cefalù (PA), C.F. SMM GNN 83D20 G273I.

Sono stati acquisiti l’estratto catastale storico aggiornato all’attualità (vedi fascicolo allegati, punto n. 3:documentazione catastale: visure catastali storiche), nonché la planimetria catastale corrispondente del fabbricato pignorato e l’estratto di mappa dei terreni.

E’ stata inoltre acquisita a seguito di richiesta inoltrata presso l’Agenzia delle

Entrate – Territorio, la copia conforme all’originale del tipo mappale, prot.

n. 569332 del 28/12/2001, rilasciata in data 30/12/2020 (vedi fascicolo allegati, punto n. 3: documentazione catastale: planimetria catastale del bene pignorato, estratto di mappa wegis e

copia tipo mappale prot. n. 569332 del 28/12/2001).

L’unità immobiliare pignorata è stata costruita su terreno originariamente identificato con le particelle n. 771-772-773-774-1300, foglio di mappa URBANA del comune di Cefalù. Con tipo mappale del 28/12/2001, prot. n. 569332, è stato introdotto il cambiamento nello stato dei terreni a seguito di edificazione di nuova costruzione, da considerarsi immobile urbano ai sensi dell’art. 4 della legge 11/08/1939 n. 1249 e s.m.i. (vedi fascicolo allegati, punto n. 3: documentazione catastale:

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C.T.U. Ing. Davide Bafumo visura catastale del bene pignorato; copia tipo mappale del 28/12/2001, prot. n. 569332). In data 07/02/2002 prot. n. 62092 è stata denunciata in catasto l’unità immobiliare censita al foglio di mappa urbana, particella 1755 (vedi fascicolo allegati, punto n. 3:

documentazione catastale: visura storica catastale dell’unità immobiliare distinta in catasto al foglio di mappa urbana, p.lla 1755 sub 1 del n.c.e.u.).

A seguito di verifiche condotte dalla proprietà, in data 22/05/2009 prot. n.

PA0283536 è stata eseguita una variazione catastale per lo stralcio delle aree comunali erroneamente accorpate all’unità in oggetto e il relativo cambio di destinazione d’uso delle stesse da categoria B/4 a F/4 - area urbana (vedi fascicolo allegati, punto n. 5: documentazione tecnica: corrispondenza Poste Italiane – Comune di Cefalu, del 14/10/2009 prot. n. 2103283). L’unità immobiliare staggita ha assunto il nuovo identificativo catastale sub 1 e le aree urbane comunali hanno assunto l’identificativo sub 2-3-4.

Il lotto in questione è confinante a nord con la via Carrettieri, a est con la via Rosario Spagnolo, a ovest con la via Giacomo Matteotti, a sud con la particella 1529 del foglio di mappa urbana del comune di Cefalù.

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: MFM Servizi s.r.l. con sede in Cefalù, C.F. 05808280829.

Dati identificativi: foglio di mappa urbana, particella 1755 sub 1, via Giacomo Matteotti n. 43, piano terra, comune di Cefalù, categoria B/4, classe 2, consistenza 1.258 m³, superficie catastale 308 m², rendita € 1.169,46.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione:

Nell’atto di pignoramento sono stati perfettamente identificati i diritti reali del bene pignorato in capo all’esecutato. Il diritto di proprietà dell’appartamento corrisponde alla titolarità dell’esecutato in forza dell’atto pubblico di compravendita del Notaio Giacomo Sanfilippo di Palermo, rep. 17635 – racc. 6146 del 22/12/2009, trascritto il 18/01/2010 ai nn. 2649 – 2172 e registrato a Palermo il 15/01/2010 al n. 37 – serie 1/T.

E' stata altresì verificata l'esatta corrispondenza dei dati catastali indicati nell'atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto con le risultanze catastali.

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Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti difformità tra lo stato reale dei luoghi e la planimetria catastale: durante il sopralluogo è stata accertata una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre la mancata rappresentazione della finestra nel vano indicato con altezza m 2,80 (vedi planimetria n. 1 sotto e allegata al fascicolo allegati, punto n. 6: planimetria stato attuale dell’immobile con indicazione delle difformità catastali rilevate).

Planimetria n. 1

Planimetria stato attuale con sovrapposizione della planimetria catastale e indicazione delle difformità catastali riscontrate.

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A tal proposito, è stata eseguita una variazione catastale attraverso la procedura DO.C.FA., presentando la nuova planimetria catastale contenente la corretta consistenza.

La variazione catastale è stata eseguita con DO.C.FA presentato in data 05/06/2021, prot. n. PA0062992/2021, presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio. In data 08/06/2021 la denuncia di variazione è stata approvata (vedi fascicolo allegati, punto n. 3: modello unico informatico per l’aggiornamento degli atti catastali, presentato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio di Palermo).

La rampa della scala di accesso lato villa comunale ricade all’interno dell’area appartenente al comune di Cefalù.

E’ stato inoltre acquisito l’estratto di mappa wegis della zona dove è ubicato l’edificio che ospita l’unità immobiliare in questione (vedi fascicolo allegati, punto n. 3: documentazione catastale: estratto di mappa wegis corretto)

Figura n. 1

Stralcio estratto di mappa catastale.

Figura 1

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Al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, si riporta una sovrapposizione della foto satellitare estrapolata dal software Google Hearth Pro, versione 7.3.2.5491, con la mappa catastale (vedi figura 2 sotto riportata).

2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali e commerciali

Figura 2

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Descrizione: Edificio pubblico [B4] di cui al punto A

L’immobile posto in pignoramento è costituito da un edificio a un’elevazione fuori terra, adibito precedentemente a ufficio pubblico sede delle Poste Italiane.

Il prospetto principale è rifinito con ultimo strato d’intonaco e in parte rivestito con pietra (vedi foto n. 1-3-5).

Esso è composto da un grande ambiente (foto n. 7), un disimpegno (foto n. 20), sei stanze (foto n. 12-13-15-17-19-21), due ripostigli (foto n. 18-24), due w.c. con antibagno (foto n. 14) e un locale caldaia.

Foto n. 3 Foto n. 1

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Pag. 17

Foto n. 2

Foto n. 5

Foto n. 12

Foto n. 20 Foto n. 7

Foto n. 13

Firmato Da: BAFUMO DAVIDE Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: c45ede7bf8a8c2ece846a48c6add5bf

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Per la visione completa delle fotografie (vedi primo fascicolo allegati al punto n. 7:

fascicolo reperto fotografico).

Internamente l’immobile si presenta con un mediocre stato di manutenzione. A causa di infiltrazioni d’acqua, il solaio della stanza raffigurata nella foto n. 19, è stata oggetto di distacco dell’intonaco del tetto e di parte degli elementi in laterizio che costituiscono lo stesso. Nella stanza raffigurata nella foto n. 21, non è più presente il controsoffitto. L’altezza interna utile varia da m 4,40 a m 2,80.

La pavimentazione è stata realizzata con mattoni in graniglia di marmo, mentre i rivestimenti dei w.c. sono con piastrelle di ceramica. Non sono presenti, le porte interne che disimpegnano le varie stanze. Gli infissi esterni sono costituiti da legno e vetrate con serrande in ferro. Le porte d’ingresso posteriori sono interamente in ferro.

E’ stata predisposta la planimetria dello stato reale dei luoghi (vedi anteprima planimetria n. 2).

Foto n. 15

Foto n. 19

Foto n. 17

Foto n. 21

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Calcolo Superficie calpestabile PIANO TERRA

Stanza n. 1 [[(9,89+8,80)x3,41/2]+[(10,59+8,89)x5,28/2]]-

-[(1,45x0,23)+(0,33x0,60)]-0,05 = mq 82,70 Disimpegno n. 2 (1,16x7,84)+(1,16x2,01)+(1,09x0,32) = mq 11,77 Stanza n. 3 [(4,00x2,85)+(0,10x2,15)]-[(0,25x0,25)+

+(0,25x0,25)] = mq 45,04

Stanza n. 4 (3,64x3,67)+(0,67x0,38)+(0,10x1,72) = mq 13,78 W.c. e anti w.c. (2,05x2,00)+(1,50x0,95)+(1,57x0,95) = mq 7,02

Stanza n. 6 (5,15x3,30)+(1,10x0,07) = mq 17,08

Stanza n. 7 (5,45x5,75)+(0,10x1,78) = mq 31,52

Stanza n. 8 (5,45x3,55)+(1,80x0,10)+(2,76x0,08) = mq 19,75 Ripostiglio n. 9 (2,75x1,97)+(0,35x0,95) = mq 5,75

Stanza n. 10 2,53x1,97 = mq 4,98

Stanza n. 11 (2,80x2,06)+(0,10x1,58) = mq 5,93 Stanza n. 12 [(2,90x4,00)+(0,10x3,82)+(3,74x3,65)+

+(0,21x2,47)+(6,21x2,78)+(1,90x0,40)]-

(0,23x0,25) = mq 44,11

La superficie lorda commerciale complessiva dell’unità immobiliare, calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali, esclusi gli ingombri delle scale e della corte di pertinenza, ammonta a mq 312,91 circa.

La superficie lorda commerciale complessiva degli ingombri delle scale su via Matteotti e sul retro prospetto, ammonta a mq 12,16 circa.

La superficie lorda commerciale complessiva della corte dove in parte vi è ubicata la scala posta sul prospetto laterale lato villa comunale, ammonta a mq 7,76 circa.

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Planimetria n. 2 - Stato attuale dell’immobile.

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IMPIANTI (CONFORMITÀ E CERTIFICAZIONI)

L’unità è dotata degli impianti tecnologici realizzati sotto traccia, quale idrico, elettrico, riscaldamento e fognario con convogliamento dei liquami presso la fognatura comunale. Tuttavia i suddetti impianti risalenti all’epoca della costruzione dello stabile, sono vetusti, obsoleti, non funzionanti e oltretutto non più utilizzabili.

L’approvvigionamento idrico dovrebbe avvenire tramite l’acquedotto comunale. E’

presente un vano adibito a caldaia con accesso dall’esterno.

Dalle indagini effettuate si è riscontrato che l’unità immobiliare è priva di attestato di prestazione energetica (vedi fascicolo allegati, punto n. 5: documentazione tecnica: visura effettuata presso il catasto energetico regione Sicilia). Il costo presumibile per la redazione di tale certificazione energetica è di € 500,00 circa.

Non è stata riscontrata la presenza d’impianti antincendio, ascensori, montacarichi, carri ponte e scarichi potenzialmente pericolosi.

3. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

E’ stato acquisito in via integrale l’atto di compravendita del bene pignorato in favore del soggetto esecutato, pervenuto per acquisto fattone con atto del 22/12/2009, rep.

n. 17635 – raccolta n. 6146, Notaio Giacomo Sanfilippo di Palermo e trascritto in data 18/01/2010 ai nn. 2649 – 2172, da potere di Poste Italiane Società per Azioni, C.F. 97103880585 (vedi fascicolo allegati, punto n. 4: titoli di provenienza: atto di compravendita del 22/12/2009 rep. n. 17635 del Notaio Giacomo Sanfilippo di Palermo).

Alla predetta società l’immobile è pervenuto con atto amministrativo di devoluzione, ricevuto in data 13/02/2002, rep. n. 453, trascritto in data 25/02/2002 ai nn. 7521 – 6064, dalla società “Azienda autonoma delle Poste e delle Telecomunicazioni” con sede in Palermo, C.F. 80255410583.

L’area sulla quale è stato edificato l’edificio in questione è pervenuto all’Azienda Autonoma delle Poste e delle Telecomunicazioni, con atto di cessione a titolo gratuito del 14/03/1961, rep. n. 419, stilato dall’Ufficiale Rogante della Direzione Provinciale P.T. di Palermo, da potere del comune di Cefalù (vedi fascicolo allegati, punto n. 4: titoli di provenienza: contratto in forma pubblica amministrativa del 14/03/1961, rep. n. 419, Ufficiale Rogante della Direzione Provinciale P.T. di Palermo).

(22)

4. Pratiche edilizie e conformità urbanistica:

Per verificare la regolarità urbanistica degli immobili oggetto di pignoramento, si sono compiute delle indagini presso l’Ufficio Urbanistica e Sanatorie Edilizie del comune di Cefalù (PA). In data 19/03/2020, prot. n. 12286, è stata inoltrata a mezzo pec dal sottoscritto C.T.U., istanza presso i competenti uffici comunali, affinché venisse accertata l’esistenza di titoli abilitativi edilizi che potessero dichiarare la regolarità urbanistica dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento (vedi fascicolo allegati, punto n. 5:

documentazione tecnica: richiesta verifica dell’esistenza di rilascio di Licenze Edilizie, Concessioni Edilizie, Certificati di Abitabilità, pratiche di sanatorie edilizie, rilasciate a nome dell’attuale proprietario e dei relativi danti causa). Per problematiche inerenti l’emergenza sanitaria causata dall’attuale pandemia, la richiesta è stata reiterata con istanza del 19/03/2021, prot. n.

12104.

A seguito di diversi accessi svolti presso gli uffici preposti del comune di Cefalù, in cui è stato costatato che nessun titolo edilizio risultava depositato negli archivi storici urbanistici, è stato richiesto un accesso agli atti presso la sede dell’Area Immobiliare delle “Poste Italiane S.p.A.”

A tal riguardo, nelle date del 27/04/2021 con raccomandata A.R. inviata al polo immobiliare di Palermo, 04/05/2021 e 13/05/2021 con p.e.c. inviata alla sede centrale di Roma, sono state richieste le informazioni necessarie riguardanti la legittimità urbanistica dell’edificio in questione (vedi fascicolo allegati, punto n. 5: richiesta di accesso agli atti inviata alle Poste Italiane S.p.A.).

In data 14/05/2021, l’ufficio preposto delle “Poste Italiane S.p.A.” ha inviato una pec con allegata la documentazione in loro possesso e nello specifico ha inoltrato copia dell’atto di cessione in loro favore del 14/03/1961 rep. n. 419, oltre il Certificato di collaudo della costruzione in esame, redatto dal Ministero delle Poste e Telecomunicazioni – Direzione Generale P.T. – Servizio VIII – Roma, Sezione Lavori P.T. – Palermo, a firma dell’impresa esecutrice dei lavori, del collaudatore e degli organi preposti del Ministero

(vedi fascicolo allegati, punto n. 5:documentazione tecnica: Certificato di collaudo Ministero delle Poste e Telecomunicazioni).

Non è stato possibile verificare la consistenza dell’edificio nei grafici di progetto risalenti all’epoca della costruzione, poiché non in possesso degli uffici interpellati, pertanto è stata condotta un’indagine attraverso le foto aeree eseguite dall’I.G.M. - Istituto Geografico Militare, nel periodo dell’edificazione dello stabile pignorato.

I lavori furono ultimati il 18/03/1957 e la foto aerea disponibile con data utile prossima

(23)

alla consegna del cantiere è quella del 05/07/1967, Foglio n. 251 – Serie 6 – fotogramma n. 1636 (vedi fascicolo allegati, punto n. 5:documentazione tecnica: foto aerea del 05/07/1967 rilasciata dall’I.G.M.).

Dal confronto della foto dell’anno 1967 rilasciata dall’I.G.M. con quella estrapolata dal software “google hearth” riportante la data del 08/01/2019, si è riscontrato che la consistenza dell’edificio non dovrebbe avere riportato nessuna modifica nelle due epoche oggetto di indagine (vedi fascicolo allegati, punto n. 5:documentazione tecnica: confronto foto aerea del 05/07/1967 rilasciata dall’I.G.M. e foto google hearth del 08/01/2019).

Stralcio Foto aerea I.G.M. del 05/07/1967, Foglio n. 251 – Serie 6 – Fotogramma n. 1636

Foto aerea software

“google hearth” rilevata in data 08/01/2019

(24)

In data 11/06/2021, prot. n. 23524, ad evasione della richiesta presentata presso il comune di Cefalù, è stata rilasciata apposita attestazione da cui si evince che tra i documenti presenti negli archivi, relativamente all’unità immobiliare pignorata non è stata rinvenuta la documentazione urbanistica richiesta (vedi fascicolo allegati, punto n. 5:

documentazione tecnica: attestazione rilasciata dall’Ufficio Urbanistica del comune di Cefalù).

Nella certificazione non si evidenziano attività di repressione dell’abusivismo edilizio a carico dell’unità in questione.

Analizzando il rilievo effettuato presso l’immobile pignorato, con l’unica planimetria esistente depositata in catasto in sede di costituzione dell’unità immobiliare, denunciata il 07/07/2002 prot. n. 62092 su incarico del dante causa “Poste Italiane S.p.A.” si sono riscontrate alcune difformità.

E’ stata accertata una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre la mancata rappresentazione della finestra nel vano indicato con altezza m 2,80. Per la mancanza della finestra nel vano indicato, si presume che la stessa sia stata causata da un’errata rappresentazione grafica, atteso che dal sopralluogo non stati evidenziati eventuali elementi accertanti la recente modifica, pertanto la difformità non è stata considerata abuso edilizio.

Regolarizzazione ai sensi dell’articolo 36 e dell’art. 46, comma 5, del D.P.R. n.

380/2001.

Per la diversa distribuzione degli spazi interni è possibile applicare la sanatoria edilizia prevista dall’art. 36 e dell’art. 46, comma 5, del D.P.R. n. 380/2001, previa acquisizione dei relativi Nulla Osta da parte degli enti competenti.

Il probabile costo per la regolarizzazione, consistente nella presentazione della pratica edilizia presso gli enti competenti, comprensivo dei diritti di segreteria per il rilascio del permesso in sanatoria, ogni altro eventuale onere da corrispondere, oltre l’irrogazione della sanzione da corrispondere al comune di Cefalù, ammonta ad

€ 3.500,00 circa.

(25)

Regolarizzazione ai sensi dell’articolo 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n.

47.

L’aggiudicatario non potrà avvalersi delle disposizioni contenute nell’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in quanto le ragioni del credito per cui si procede sono di data posteriore all’entrata in vigore della legge 24 Novembre 2003, n. 326, pertanto le difformità potranno essere sanate solamente attraverso l’applicazione dell’art. 36 e 46 comma 5, del D.P.R. n. 380/2001, come da dettaglio prima specificato.

Secondo le norme previste dal Piano Regolatore Generale approvato con D.A.

n. 199 del 18/12/1974, la particella 1755 del foglio di mappa urbana, ricade in zona territoriale omogenea contraddistinta con il simbolo “D3” – destinazione d’uso ammesse direzionale e residenziale (vedi fascicolo allegati, punto n. 5: documentazione tecnica: certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Cefalù, in data 30/03/2021 prot. n. 59).

L’intero territorio del comune di Cefalù è sottoposto alle prescrizioni riguardanti la normativa sismica di cui alla L. 64/74 e s.m.i.. Inoltre la zona è soggetta al vincolo paesaggistico di cui al D.Lgs 22/12/2004 n. 42 e s.m.i..

L’immobile non è sottoposto a vincoli di carattere urbanistico, non vi sono elementi urbanistici che ne limitano la commerciabilità, inoltre nella vendita non dovranno essere previste pattuizioni particolari.

5. STATO DI POSSESSO:

In sede di sopralluogo è stata accertata l’assenza di soggetti terzi che potevano detenere o possedere a qualsiasi titolo l’unità immobiliare pignorata.

A tal riguardo è stata appositamente rilasciata certificazione da parte dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Termini Imerese, prot. n. 150436 del 25/06/2021, attestante l’inesistenza di contratti di locazione o altro genere registrati in favore dell’esecutata. L’unità immobiliare è nel possesso dell’esecutata MFM Servizi s.r.l. (vedi fascicolo allegati al punto n. 5: documentazione tecnica: attestazione rilasciata dall’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Termini Imerese).

(26)

6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Oneri e vincoli a carico dell’acquirente.

Non ci sono vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente

Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzabili nel contesto della procedura.

Tra gli oneri e i vincoli cancellati o comunque regolarizzabili nel contesto della procedura si segnalano quelli inerenti le difformità urbanistico-edilizie riscontrate nell’immobile pignorato e meglio descritte nella risposta al quesito n. 4, i cui costi che verranno detratti dal totale della stima sono i seguenti:

o regolarizzazione ai sensi dall’art. 36 e dell’art. 46, comma 5, del D.P.R. n.

380/2001, per le difformità riscontrate, che ammonta complessivamente in

€ 3.500,00 circa;

o spese per dotare il fabbricato dell’attestato di prestazione energetica, che ammontano in € 500,00 circa;

L’immobile pignorato è attualmente gravato dalle iscrizioni e trascrizioni seguenti

(vedi fascicolo allegati al punto n. 2: ispezioni ipotecarie):

Iscrizioni contro:

- Ipoteca giudiziale del 24/06/2018, derivante da Decreto Ingiuntivo, repertorio n.

805 / 2018, Tribunale di Termini Imerese, iscritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo, in data 13/11/2018 ai nn. 43458 –5887, a favore di Gugliuzza Giuseppe nato in Argentina, il 07/12/1958, C.F. GGL GPP 58T07 Z600M, contro MFM Servizi s.r.l., con sede in Cefalù (PA), C.F. 05808280829, per il diritto di proprietà della quota di 1/1, avente ad oggetto il seguente immobile:

1. Ufficio pubblico, sito nel comune di Cefalù (PA), Via Giacomo Matteotti n. 43, distinta in catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 subalterno 1 del n.c.e.u;

(27)

Trascrizioni contro:

- Verbale di pignoramento immobili del 20/08/2019, Tribunale di Termini Imerese (PA), repertorio n. 1638, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo, in data 06/09/2019 ai nn. 39644 – 30656, a favore di Snaitech S.p.A. con sede in Milano, C.F. 01729640464 e contro MFM Servizi s.r.l., con sede in Cefalù (PA), C.F. 05808280829, per il diritto di proprietà della quota di 1/1, avente ad oggetto il seguente immobile:

1. Ufficio pubblico, sito nel comune di Cefalù (PA), Via Giacomo Matteotti n. 43, distinta in catasto al foglio di mappa urbana, particella 1755 subalterno 1 del n.c.e.u;

I gravami sopra descritti a carico dell’immobile pignorato saranno cancellati a cura e spese della procedura esecutiva.

7. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE:

Si è proceduto alla verifica dell’esistenza di censi, livelli e usi civici per i beni facenti parte del presente lotto di vendita. Dalle indagini effettuate si è riscontrato che non esistono gravami consistenti nell’esistenza di censi, livelli e usi civici.

Per la verifica dell’esistenza di eventuali usi civici gravanti sull’unità immobiliare in questione, è stata presentata in data 13/05/2020, richiesta presso il Commissariato per la liquidazione degli usi civici della Sicilia. In data 14/05/2020, prot. n. 31161, il segretario dott. Alessandro Fazzari, ha rilasciato attestazione inviata a mezzo p.e.c., specificando che l’immobile oggetto della richiesta non è interessato da diritti di uso civico (vedi fascicolo allegati - punto n. 5:

documentazione tecnica: certificato rilasciato in data 14/05/2020, prot. n. 31161, dal Commissariato per la liquidazione degli usi civici della Sicilia).

L’edificio non fa parte di un condominio, poiché singolo. Inoltre dalle indagini effettuate presso il Tribunale di Termini Imerese, si è accertato che per il bene oggetto di pignoramento non sono in corso procedimenti giudiziari, oltre quello oggetto della presente procedura esecutiva.

(28)

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Criterio di stima

Per determinare il valore del bene suddetto è stato applicato il criterio di stima del

“valore di mercato con il metodo del confronto”. La scelta della stima suddetta è supportata dalla presenza di immobili simili nella zona di interesse in cui è ubicata l’unità immobiliare pignorata, pertanto adeguata al segmento di mercato a cui si riferisce la valutazione stessa. Tale criterio è stato attuato mediante il procedimento di stima sintetico con analisi di fabbricati simili, ossia facendo riferimento ai dati rilevati attraverso indagini mirate ad accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello stesso tipo e nella stessa zona.

Fonti di informazione

La valutazione del prezzo unitario medio del fabbricato si è basata su indagini svolte con l’acquisizione dei dati dell’Osservatorio Immobiliare Urbano della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, secondo semestre, anno 2020, fascia centrale, zona centro urbano (vedi fascicolo allegati, punto n. 10: banca dati delle quotazioni immobiliari), tipologia Uffici, stato conservativo normale, valore di mercato

€ / mq – min. € 1.550,00, max. € 2.150,00 per superficie lorda. Considerato che l’edificio si trova nelle adiacenze della zona di prevalente carattere storico e poiché durante l’ispezione si è riscontrato che lo stato conservativo dell’immobile è mediocre, a causa dei lavori di manutenzione che lo stesso necessita, si è ritenuto opportuno applicare il prezzo unitario di € 1.550,00 / mq.

La superficie lorda commerciale complessiva dell’unità immobiliare, calcolata al lordo delle pareti interne e perimetrali, esclusi gli ingombri delle scale e della corte di pertinenza, ammonta a mq 315,10 circa.

La superficie lorda commerciale complessiva degli ingombri delle scale su via Matteotti e sul retro prospetto, ammonta a mq 12,71 circa.

La superficie lorda commerciale complessiva della corte dove in parte vi è ubicata la scala posta sul prospetto laterale lato villa comunale, ammonta a mq 7,76 circa.

I coefficienti moltiplicatori che si utilizzeranno per il calcolo della stima saranno i seguenti:

(29)

0,10 da applicare per la sola superficie della corte di pertinenza e delle scale di accesso

Ufficio pubblico [B4] di cui al punto A

Destinazione Parametro Superficie reale

Coefficiente Superficie equivalente Ufficio Superficie

lorda

315,10 1,00 315,10

Corte di pertinenza e scale di accesso

Superficie Lorda

20,47 0,10 2,05

Totale superficie

equivalente mq 317,15

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d'uso: ufficio pubblico

Sottocategoria: intero edificio

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

A. Ufficio pubblico [B4]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie

Equivalente

Valore Unitario Valore

Complessivo UfU Ufficio pubblico mq 317,15 € 1.550,00 € 491.582,50

8 . 4

Adeguamenti e correzioni della stima:

Dall’importo sopra scaturito occorre detrarre le seguenti spese:

o regolarizzazione ai sensi dall’art. 36 e dell’art. 46, comma 5, del D.P.R.

n. 380/2001, per le difformità riscontrate rispetto al progetto approvato, che ammonta complessivamente in € 3.500,00 circa;

o spese per dotare il fabbricato dell’attestato di prestazione energetica, che ammontano in € 500,00 circa;

(30)

§ Valutazione complessiva € 491.582,50 -

§ Spese regolarizzazione art. 36 D.P.R. n. 380/01 € 3.500,00 -

§ Spese per la certificazione energetica € 500,00 = Totale € 487.582,50

Pertanto dai calcoli sopra riportati, il valore stimato è pari a € 487.582,50.

Si è ritenuto opportuno procedere a un ulteriore abbattimento del prezzo di stima sopra riportato, poiché si è tenuto conto delle differenze esistenti tra una vendita al libero mercato e la vendita forzata dell’immobile; difficoltà che potrebbero concretizzarsi causando un ritardo nella vendita del cespite per la mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità, oltre che per le caratteristiche e le condizioni dell’immobile che potranno intervenire tra la data della stima e la data di aggiudicazione, quali deperimento fisico, obsolescenze funzionali ed obsolescenze esterne. Si è anche tenuta in considerazione l’eventualità che la vendita possa aver luogo mediante rilanci in sede di gara. Per tali motivazioni su esposte, si è applicata una riduzione del 10 %.

Pertanto l’importo a base d’asta proposto al giudice è il seguente:

Importo stimato – 10 % = importo a base d’asta proposto

€ 487.582,50 – 10 % = € 438.824,25

Il valore di stima proposto e arrotondato a base d’asta per la vendita del cespite pignorato è di € 438.824,00.

In data 29/03/2021 è stato acquisito presso la Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Palermo e Enna, il certificato dell’azienda esecutata (vedi fascicolo allegati - punto n. 8: certificato camera di commercio azienda esecutata)

dal quale è stato accertato che la rispettiva sede legale alla data di notifica del pignoramento era nel comune di Cefalù, via Giacomo Matteotti n. 40. La suddetta sede è rimasta invariata alla data di emissione del certificato.

(31)

La presente relazione composta da tutti gli elaborati indicati nell’indice, viene depositata telematicamente presso la cancelleria del Tribunale di Termini Imerese – Ufficio Esecuzioni Immobiliari. Nella speranza di avere bene e fedelmente eseguito il mandato conferitogli, il C.T.U. ringrazia il Sig. Giudice delle Esecuzioni per la fiducia che gli ha voluto accordare e resta a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.

28/06/2021

Il C.T.U.

Ing. Davide Bafumo