1.- IDENTIFICAZIONE CATASTALE

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PERIZIA di STIMA

Il sottoscritto Giuseppe Mainardi, architetto iscritto all’Albo degli Architetti della Regione Autonoma Valle d’Aosta al n° 352, con Studio tecnico in Aosta – via Laurent Martinet n. 10 – C.F.: MNRGPP72B23L750V

in riferimento all’incarico conferitogli dal comune di Carmagnola, tramite lettera di incarico Prot. n. 5200 del 3 febbraio 2020, per la redazione della perizia di stima asseverata dei terreni di cui è proprietario, siti in strada degli Occhini, nel comune di Carmagnola (TO)

dopo aver esperito le opportune indagini ed accertamenti, riporta qui di seguito la propria relazione di stima.

1.- IDENTIFICAZIONE CATASTALE del terreno

I terreni, oggetto della presente stima, sono censiti come segue al Catasto Terreni del Comune di CARMAGNOLA:

N.C.T. del Comune di CARMAGNOLA:

Foglio 126 - Particella 740

Comune CARMAGNOLA

Qualità SEMINATIVO

Consistenza catastale 626 mq Reddito Dominical Euro 6,47 Reddito Agrario Euro 4,20

Foglio 126 - Particella 742

Comune CARMAGNOLA

Qualità SEMINATIVO

Consistenza catastale 34 mq Reddito Dominical Euro 0,35 Reddito Agrario Euro 0,23

Intestazione Foglio 126 - Particella 740:

 COMUNE DI CARMAGNOLA con sede in CARMAGNOLA (TO) – C.F. 01562840015 - proprietà: quota 1/1;

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2 Intestazione Foglio 126 - Particella 742:

 COMUNE DI CARMAGNOLA con sede in CARMAGNOLA (TO) – C.F. 01562840015 - proprietà: quota 1/1;

2.- COERENZE

I terreni adiacenti, definiti dai mappali 740 e 742, risultano confinanti partendo da nord e procedendo in senso orario con Strada degli Occhini;

Particella 500; Particella 702; Particella 667; Strada degli Occhini (interno); tutte insistenti sul foglio 126.

3.- CONFRONTO CON LA NORMATIVA

Nel 2019, nell’ambito del Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni immobiliare 2018/2019/2020 del Comune di Carmagnola, viene approvata tramite apposita conferenza di servizi, la Variante per la “Modifica di destinazione d’uso di tre Aree per servizi: ex scuola Elementare in via Canonico Chicco fraz.

Vallongo, ex scuola Elementare in fraz Cavalleri e Via degli Occhini angolo via Castellero, oggetto di alienazione e valorizzazione immobiliare” .

Il terreno di fraz. Borgo San Giovanni rientra nella variante: viene rimosso il vincolo ad area per spazi pubblici in favore di “Area IIE AREE PERTINENZIALI AD INSEDIAMENTI PRODUTTIVI TERZIARI”.

A proposito di tale modifica ne leggiamo le motivazioni nei verbali del 03/10/2019 e del 29/10/2019:

“Area in Carmagnola Strada degli Occhini/Via Castellero. Il lotto in questione è stato oggetto di P.E.C. (SUE 72, D.U 22; Convenzione Rep. n.

29478 Racc. n. 12461 del 08/10/2003) ormai fuori dal periodo di efficacia. Tale condizione, in virtù del comma 1 lett. b) dell’art. 16 bis della L.R. 56/77 e s.m.i., risulta indispensabile al fine di poter predisporre la procedura in oggetto. Si intende trasformare il presente lotto dismesso come area verde in “Aree pertinenziali ad insediamenti produttivi e terziari (IIE)” – art. 7.8.7 delle NdA del PRGC. La nuova classificazione prevede che l’area sia priva di capacità edificatoria.

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3 [...]

Il comma 1 dell’art. 16 bis della L.R. 56/7 e s.m.i. prevede che la Variante non può in alcun caso

“a) ridurre la dotazione complessiva di aree per servizi al di sotto della soglia minima prevista dalla presente legge e dalle normative di settore interessate;

b) interessare aree cedute al comune in forza di convenzioni di piani esecutivi, nel periodo di efficacia delle convenzioni stesse”

[…]

Per quanto riguarda il rispetto della condizione prevista dalla lettera b) del comma 1 del medesimo articolo, si ribadisce che il Piano esecutivo convenzionato dal quale deriva la cessazione della porzione oggetto di valorizzazione è fuori dal periodo di efficacia della convenzione (Convenzione Rep. n. 29478 Racc.n. 12461 del 08/10/2003

[…]

A seguito quindi delle decisioni sopra riportate, il terreno oggetto della presente stima è classificato dalle NTA del PRGC del Comune di Carmagnola, ad

“Aree pertinenziali ad insediamenti produttivi e terziari (IIE)”:

* 7.8.7. - Aree pertinenziali ad insediamenti produttivi e terziari (IIE)

1 – Sono aree in edificabili costituenti pertinenza degli insediamenti produttivi e terziari.

2 – Queste aree non vengono conteggiate nel computo della superficie fondiaria o territoriale delle aree produttive di cui sono pertinenza, per l’applicazione degli indici di edificabilità.

3 – Nell’ambito di SUE o permessi convenzionati possono essere diversamente posizionate all’interno dell’area di intervento (tranne che nei casi di loro coincidenza con la classe geologica IIIA) ferma restando la loro estensione superficiale e nel rispetto di ogni ulteriore vincolo di arretramento topograficamente e normativamente definito dal PRG.

3 – Possono essere utilizzate come spazi di manovra, di

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4 parcheggio di arredo, ma in esse non è consentito l’accumulo di materiali e rottami a cielo aperto.

4 – L’eventuale installazione di strutture impiantistiche connesse all’attività aziendale è ammissibile nei limiti stabiliti dalle norme specifiche delle singole aree.

5 – Lungo il confine con altre proprietà, secondo le previsioni cartografiche di P.R.G.C. e le eventuali ulteriori disposizioni dettate dal Comune in sede esecutiva, dovranno essere previste schermature vegetali da realizzarsi, secondo i casi, con siepi sempreverdi continue o con cortine alberate di essenze autoctone al fine di creare una quinta anche visiva, tra ambiti di diversa destinazione.

6 – La sistemazione dell’area di pertinenza dei fabbricati industriali costituisce elemento progettuale e attuativo obbligatorio. Esso viene autorizzato dal Comune attraverso una apposito elaborato progettuale, in scala non inferiore a 1:200 per i permessi di costruire e 1:500 per gli Strumenti Urbanistici Esecutivi , facente parte integrante degli elaborati oggetto di permesso di costruire e/o della convenzione.

7 – Il progetto di sistemazione delle aree esterne dovrà indicare la destinazione delle aree, i materiali impiegati, l’ubicazione e il nome scientifico delle piante (alberi e arbusti).

4.- DESCRIZIONE del terreno

Oggetto della presente perizia sono due terreni attigui, localizzati a sud ovest dell’abitato di Carmagnola, in prossimità della SS20 e nello specifico all’interno della frazione di Borgo San Giovani

La zona è a valenza industriale, infatti, i mappali di riferimento sono destinati ad aree pertinenziali ad insediamenti produttivi e si trovano in prossimità di capannoni industriali.

Il complesso, in particolare, ha una forma pressoché triangolare di circa 660 mq e si colloca direttamente su strada degli Occhini, all’incrocio tra la via principale e la via interna che conduce agli stabilimenti.

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5 Attualmente si compone semplicemente di uno spazio verde in disuso, perimetrato da un cordolo cementizio. E’ pianeggiante e di comodo accesso dalla viabilità pubblica.

-

Per il conteggio della consistenza sono state utilizzate le visure catastali:

la superficie commerciale di tutto il complesso, calcolata secondo i consueti parametri di misurazione, risulta pari a m² 660,00.

5.- CONSIDERAZIONI e CRITERI di STIMA

La valutazione del più probabile valore di mercato del terreno, oggetto della presente perizia, è stata formulata adottando il metodo di stima sintetico, in relazione all’attuale mercato immobiliare nell’area di riferimento a Carmagnola.

Sono stati presi in considerazione i dati acquisiti dalle quotazioni pubblicate dall’Osservatorio Fiaip degli immobili di Torino e provincia oltre che dalla comparazione del bene con altri terreni presenti sul mercato immobiliare con caratteristiche simili.

I terreni in oggetto, possono essere utilizzati solo come pertinenze delle attività industriali adiacenti ed essere, per esempio, destinati a parcheggi degli stessi.

Considerando la difficoltà nel reperire beni simili, visto l’uso limitato che di tale terreno si può fare, ma, al tempo stesso, la posizione del terreno e la conformazione che ne permettono il suo pieno sfruttamento, essendo situato proprio all’incrocio di due strade a servizio delle attività, abbiamo ritenuto che il prezzo si possa aggirare attorno ai 25 €/mq.

5.1- Stima sintetica

Il criterio di stima utilizzato prevede una conoscenza diretta del mercato immobiliare nelle zone prossime all'ubicazione dei terreni di cui in oggetto, tenendo in considerazione tutti gli elementi necessari alla ricerca del più probabile valore di mercato. I fattori caratterizzanti della valutazione sintetica del caso sono

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6 identificabili nell’ubicazione del terreno e nella possibilità di utilizzo dello stesso.

Il possibile valore di mercato del terreno è 25 €/mq:

660 x 25= € 16.500,00

6.- CONCLUSIONI e VALUTAZIONE degli IMMOBILI

Tenuto conto di tutto quanto sopra considerato, lo scrivente ritiene che il prezzo da assegnare alla proprietà sarà quantificabile in:

€ 16.500,00

Ritenendo di avere obiettivamente assolto l’incarico affidatogli, lo scrivente rassegna così la propria relazione di stima, rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti in merito.

AOSTA, li 18/06/2020. il Perito

Allegati:

- mappale e visure catastali;

- estratto PRGC;

- documentazione fotografica.

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MAPPA

FOGLIO 126 MAPP 740-742

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VISURA

FOGLIO 126 MAPP 740

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Ufficio Provinciale di Torino - Territorio Servizi Catastali

Data: 01/04/2020 - Ora: 14.47.10

Visura per immobile

Visura n.: T92919 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati al 01/04/2020

Dati della richiesta Comune di CARMAGNOLA ( Codice: B791) Provincia di TORINO

Catasto Terreni Foglio: 126 Particella: 740 Immobile

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 126 740 - SEMINATIVO 3 06 26 Euro 6,47 Euro 4,20 FRAZIONAMENTO del 18/04/2018 protocollo n.

TO0097362 in atti dal 18/04/2018 presentato il 17/04/2018 (n. 97362.1/2018)

Notifica Partita

INTESTATO

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 COMUNE DI CARMAGNOLA con sede in CARMAGNOLA 01562840015* (1) Proprieta` per 1/1

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Fine

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VISURA

FOGLIO 126 MAPP 742

(12)

Ufficio Provinciale di Torino - Territorio Servizi Catastali

Data: 01/04/2020 - Ora: 14.48.10

Visura per immobile

Visura n.: T93088 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati al 01/04/2020

Dati della richiesta Comune di CARMAGNOLA ( Codice: B791) Provincia di TORINO

Catasto Terreni Foglio: 126 Particella: 742 Immobile

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz Reddito

ha are ca Dominicale Agrario

1 126 742 - SEMINATIVO 3 00 34 Euro 0,35 Euro 0,23 FRAZIONAMENTO del 18/04/2018 protocollo n.

TO0097362 in atti dal 18/04/2018 presentato il 17/04/2018 (n. 97362.1/2018)

Notifica Partita

INTESTATO

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 COMUNE DI CARMAGNOLA con sede in CARMAGNOLA 01562840015* (1) Proprieta` per 1/1

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Fine

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ESTRATTO PRGC COMUNE DI CARMAGNOLA

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PERIZIA ESTIMATIVA TERRENO VIA OCCHINI (N.C.T. FOGLIO 126 – PART.740-742) - COMUNE DI CARMAGNOLA (TO)

REGIONE PIEMONTE

PROVINCIA DI TORINO

COMUNE DI CARMAGNOLA

PERIZIA ESTIMATIVA TERRENO VIA OCCHINI (N.C.T.

FOGLIO 126 – PART.740-742) COMUNE DI CARMAGNOLA (TO)

DOCUMENTO: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

R01

EMISSIONE: 01.2020 REVISIONE: 0000 PAGINE TOT: 4

PERIZIA ESTIMATIVA TERRENO VIA OCCHINI (N.C.T.

FOGLIO 126 – PART.740-742) - COMUNE DI CARMAGNOLA (TO)

Arch.GIUSEPPE MAINARDI Via L.Martinet, 10

11100 AOSTA (AO) Tel./fax: 0165.257801 VISTO PER APPROVAZIONE:

Documentazione fotografica – Rif.:2002 Doc_Fot_.doc

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Perizia estimativa terreno via Occhini (N.C.T. Foglio 126 – Part. 740-742) – Comune di Carmagnola (TO)

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INDICE

ESTERNO...3

FOTO 1.1...3

FOTO 1.2...3

FOTO 1.3...4

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DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

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ESTERNO

FOTO 1.1

FOTO 1.2

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(18)

FOTO 1.3

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