Dott. Agr. Maria Giardina Via Lombardo Radice n.31 97100 Ragusa Tel. 0932/624107 +393492308202 mariagia677@gmail.com Polizza CONAF n. IFL0006723
TRIBUNALE ORDINARIO di Ragusa
N°306/2018 R.G.ES.
promossa da
CREDITO EMILIANO SPA Contro
XXXXXXXXXXXX e
XXXXXXXXXXXX
GIUDICE – Dott.re Carlo Di Cataldo
CTU – Dott. Agr. Maria Giardina
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio
Indice
1 – Premessa
2 – Operazioni Peritali
3 – Risposte ai quesiti del G.E.
4 – Conclusione 1 – Premessa
Con il verbale di conferimento d’incarico di stima, del 31/07/2019, il Giudice dell’esecuzione Dott.
Carlo Di Cataldo disponeva la nomina della sottoscritta Dott.ssa Maria Giardina quale Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento di cui in epigrafe. Il termine fissato per la consegna del fascicolo, contenente la relazione di stima degli immobili oggetto di pignoramento era di 30 giorni prima della data dell'udienza fissata per il giorno 12-02-2020.
2 - Operazioni peritali:
Descrizione dei sopralluoghi Primo sopralluogo.
Il Custode, Dott.ssa Maria Giovanna Firrito ed il CTU, Dott.ssa Maria Giardina, fissavano la prima convocazione delle parti, al fine di effettuare il sopralluogo nell’immobile oggetto di pignoramento, per il giorno 05/10/2019 , alle 9,30, presso l’indirizzo dell’immobile oggetto di pignoramento, in via Mentana n. 79, Vittoria
A tale sopralluogo non si presentava alcuno dei debitori esecutati.
Si fa presente che giorno 24 settembre 2019, era stata precedentemente inviata dal custode, tramite raccomandata, l’avviso del primo accesso presso l’attuale residenza dei coniugi, in XXXXX, Vittoria.
Il secondo sopralluogo veniva fissato giorno per giorno 25 ottobre 2019, presso il luogo di lavoro del debitore, XXXXXXXXX, in XXXXXXXXXX, Vittoria.
Il debitore, non presente sul luogo di lavoro, veniva avvisato da una sua collaboratrice riguardo alla nostra visita. Dopo averci avvisato di attendere 15 minuti, ci faceva sapere, tramite la collaboratrice, che era impossibilitato a raggiungerci.
Subito dopo ci rechiamo nuovamente in Via Mentana n.79, presso l’immobile pignorato e vi troviamo la signora XXXXXXXXXX attuale occupante dell’immobile insieme alla sua famiglia.
Insieme si fissa il terzo sopralluogo per giorno 28/10/2019 , alle ore 17,00.
Il terzo sopralluogo avveniva giorno 28/10/2019 , alle ore 17,00, per come pattuito con l’attuale occupante dell’immobile pignorato. Il Custode, Dott.ssa Maria Giovanna Firrito ed il CTU, Dott.ssa Maria Giardina si recavano presso l’immobile oggetto di pignoramento per fare gli opportuni rilievi.
La signora XXXXXXXXX, nel corso del sopralluogo, si è resa disponibile ad accoglierci e farci visitare la casa in modo tale da consentire il rilievo fotografico ed architettonico dell’immobile.
Dai dati dedotti in seguito al sopralluogo, dalle fotografie realizzate e dalle documentazioni catastali e comunali recepite la sottoscritta è in grado di affermare quanto segue:
3 - Risposte ai quesiti del G.E
a) identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e, in particolare, - indicazione del diritto pignorato (se nuda proprietà, indicare la data di nascita dell’usufruttuario vitalizio)
- “descrizione giuridica” del bene oggetto del diritto: indirizzo, superficie complessiva, numero dei vani, estremi catastali, confini, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, ecc.
- Con atto di pignoramento immobiliare del 21.09.2018, il CREDITO EMILIANO SPA -
CAPOGRUPPO DEL GRUPPO BANCARIO CREDITO EMILIANO - CREDEM, con sede in Reggio nell'Emilia (RE), codice fiscale 01806740153, pignorava la piena proprietà del seguente bene in titolarità, in ragione di 1/2 (un mezzo) ciascuno in regime patrimoniale di separazione dei beni, dei signori XXXXXXXXXXXXX a Vittoria il 3 luglio 1983, codice fiscale:
XXXXXXXXXXXXX, e XXXXXXXXXX nato a Vittoria il 8 aprile 1978, codice fiscale:
XXXXXXXXXXXXX, ed esattamente:
Unità Sita in Comune di Vittoria alla XXXXXXXX, distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune, al foglio 210, mappale 6530 sub. 1, piano T, classe 2, z.c. cat. A/6, vani 3, rendita catastale Euro 77,47
Dall’esame degli atti e dei documenti prodotti, ed in seguito al sopralluogo effettuato, emerge chiaramente che il bene pignorato consiste nel seguente fabbricato con relativa descrizione catastale:
Tab.1 – Descrizione catastale dei bene oggetto di pignoramento
Comune Foglio Particella Sub Fabb/Terr. Qualità/Categ .
Sup.mq pertinenze
Vittoria 210 6530 1 F Classe 2,
zc. cat.A/6
3 vani Orto
Identificazione dei confini
Confini del bene pignorato, del Comune di Vittoria( Rg)
Foglio di mappa 210 , particella 6530 del Comune di Vittoria, le cui coerenze, sono le seguenti:
confine sud : Via Mentana, comune di Vittoria ( Rg)
confine sud-ovest : particella 6531, Foglio di mappa 210, di proprietà di XXXXXXXXXXXXX, nato a Vittoria il XXXXXXXX , c.d. : XXXXXXXXXXXX
confine sud-est: particella 6920, Foglio di mappa 210, di proprietà di Amato
GiuseppaXXXXXXXXXX; XXXXXXXX, nata a Santa Croce Camerina il XXXXXXXX, XXXXXXXXXXX
confine nord-est: particella 11942, Foglio di mappa 210, PALAZZO CONDOMINIALE.
b) sommaria descrizione del bene
- una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni facenti parte di ogni singolo lotto (“descrizione commerciale”), nella quale dovranno saranno indicati: la tipologia del cespite e dello stabile e dell’area in cui si trova, la superficie commerciale e la composizione interna, le condizioni di manutenzione e le più rilevanti caratteristiche strutturali ed interne del bene, avendo cura di precisare la presenza di barriere architettoniche e l’eventuale possibilità di rimozione o superamento delle stesse indicando il presumibile costo, che non andrà dedotto dal valore di stima;
Descrizione dei Fabbricati
Identificazione della particella 6530 foglio catastale 210, Comune di Vittoria(Rg) Descrizione del fabbricato
Trattasi di un’abitazione a pian terreno, ricadente in zona B3 del Comune di Vittoria, in Via XXXXXXX, poco distante dal centro storico di Vittoria.
Il periodo di costruzione dell’immobile è sicuramente precedente al 1942, caratterizzato da mura separatorie, sia interne che esterne, piuttosto grosse, con uno spessore variabile dagli 80cm (muro separatorio dalla strada , XXXXXXX) ai 60 cm muro di separazione interno in comune con le altre due ditte confinanti (vedi allegato planimetrico B).
L’immobile è costituito da 3 vani, privi di finestre, con un accesso, tramite porta, ad un orto interno
(vedi allegato planimetrico B).
La superfice lorda dei 3 vani, esclusa la zona orto è di 86,64 mq; la superfice netta dei 3 vani è di mq 74,40.
La superfice netta della zona orto di mq 65,45 circa, la superfice lorda è 70,90 mq Le condizioni dell’immobile, nel complesso, sono piuttosto fatiscenti.
Nel caso di una ristrutturazione sarebbe importante creare delle finestre sulla parete di affaccio alla strada, viaXXXXXXX, e sulla parete retrostante a confine con l’orto sempre appartenente all’immobile pignorato.
Per quanto riguarda la presenza di eventuali barriere architettoniche, si segnala l’esistenza di un gradino nella zona di passaggio tra vano B e vano C, e la presenza di un gradino nella zona di passaggio tra il vano C e la zona orto (vedi allegato planimetrico B).
Riguardo il quesito sulla “quantificazione dei costi pertinenti l’abbattimento di eventuali barriere architettoniche”, è bene specificare che essendo l’immobile privata abitazione e non di pubblica fruibilità, non è soggetto all’obbligo di abbattimento di eventuali barriere
architettoniche e, di conseguenza alla relativa quantificazione dei costi.
c) stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento:
- indicare se il bene è “libero” oppure “occupato dal debitore e suoi familiari” (e, di regola, sarà perciò considerato “libero al decreto di trasferimento”) oppure “occupato da terzi”
- in tale ultimo caso occorre indicare: il titolo vantato dal terzo; la data di registrazione della locazione e il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell’interesse dei creditori) esprimendo un giudizio di congruità/incongruità del canone fissato (ed indicando il deprezzamento subito dall’immobile in caso di offerta in vendita con
locazione in corso); la prima data di scadenza utile per l’eventuale disdetta (e qualora tale data sia prossima, darne tempestiva informazione al custode e al giudice dell’esecuzione);
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; la data di emissione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale - allegare copia di tutti i documenti rinvenuti o esibiti;
Attualmente l’immobile è abitato da una famiglia con figli minori che si è stabilita in affitto tramite un contratto registrato all’Agenzia dell’entrate ( vedi allegato C).
Il contratto è stato stipulato in data successiva al pignoramento, il canone pattuito è di € 150,00 mensili, canone che si ritiene non congruo a causa dell’assenza totale di finestre e del sistema idrico ed elettrico fatiscenti.
I dati riportati dall’Agenzia delle Entrate, riguardanti la locazione sono i seguenti: contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 01/11/2018, registrato il 26/11/2018 presso l’ufficio di DPRG UT Vittoria, con durata dal 01/11/2018 al 31/10/2022, per il corrispettivo annuo di euro 1.800,00.
Il contratto è stato stipulato in data successiva al pignoramento, il canone pattuito è di
€ 150,00 mensili, canone che ritenendosi non congruo, a causa dell’assenza totale di finestre e del sistema idrico ed elettrico fatiscenti, è stato rimodulato, in accordo col Giudice Dott.re Carlo Di Cataldo e dell’attuale custode, la Dott.ssa Maria Giovanna Firrito, su una somma pari ad 80 € mensili.
d) esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico:
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso), atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, eventuali convenzioni matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso (ad esempio, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, regolamenti condominiali trascritti);
In seguito alle opportune indagini, sulla scorta della documentazione in atti e delle visure effettuate presso la competente Agenzia del Territorio, si può affermare che l’immobile oggetto di pignoramento non è soggetto ad alcuno dei gravami descritti al punto “d”.
e) esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente: iscrizioni ipotecarie (anche
successive al pignoramento), pignoramenti, sentenze di fallimento, ecc.
- ipoteca volontaria iscritta a Ragusa il 4.12.2004 (reg. part. 8572) contro i debitori signori XXXXXXX e XXXXXXXXX e a favore di Credito Emiliano spa (c.f. 01806740153), per la somma di euro 98.000,00;
- ipoteca legale ex art. 77 DPR 602/1973 iscritta a Ragusa il 16/07/2010 (reg. part. 3423) contro il debitore sig. XXXXXXX e a favore di serit Sicilia Spa Agente della Riscossione Sede di Ragusa (c.f. 04739330829);
- pignoramento immobiliare trascritto a Ragusa il 21/09/2018 (reg. part. 9257) contro i debitori signori XXXXXXX e XXXXXXX e a favore di Credito Emiliano spa (c.f. 01806740153).
f) informazioni sulla regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché sulla dichiarazione di agibilità dello stesso:
- verifica e attestazione della conformità/non conformità dello stato di fatto attuale ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche
- esistenza/inesistenza del certificato di agibilità o abitabilità - potenzialità edificatorie del bene
- quantificazione dei costi necessari per la sanatoria (se possibile) o per la demolizione della parte abusiva e per l’esecuzione di opere tese al ripristino della funzionalità dei beni (ove gravemente compromessa)
Dalle verifiche del certificato di destinazione urbanistica ne emerge che la destinazione urbanistica dei beni immobili oggetto di pignoramento è la seguente:
Tab.2 – Destinazione urbanistica e vincoli paesaggistici , tabella riassuntiva
Foglio Comune Particella Destinazione urbanistica Livello di Tutela Note 210 VITTORIA(Rg) 6530 Ricade in zona B3
Zona-territoriale omogenea-residenziale
- verifica e attestazione della conformità/non conformità dello stato di fatto attuale ai progetti approvati e alle discipline urbanistiche
- esistenza/inesistenza del certificato di agibilità o abitabilità
L’edificazione del suddetto immobile è precedente al 1942, pertanto non esistono il certificato di edificabilità e di agibilità o abitabilità dell’immobile.
L’immobile risulta regolarmente accatastato al catasto Urbano dell’Agenzia del Territorio di Ragusa
( vedi allegato D).
E’ stato necessario redigere ex novo una planimetria, basata sui rilievi architettonici effettuati in sede di accesso (vedi allegato planimetrico B).
-potenzialità edificatorie del bene:
per quanto riguarda le potenzialità edificatorie del bene, viene espressa in maniera molto chiara nell’ART.21 Z.T.O.B3 del Comune di Vittoria( vedi allegato E).
Secondo ART.21 Z.T.O.B3 del Comune di Vittoria : “ la densità fondiaria massima sarà pari a mc/mq 6,00; mentre l'altezza massima sarà pari a ml. 11,00 e non più di tre piani fuori terra, e comunque nel rispetto del D.M.LL.PP.16.01.'96”.
Da ciò ne deriva che avendo il lotto in questione una superfice lorda totale di mq 157,64, da tale superfice è necessario detrarre la cubatura già realizzata 259,92 mc( derivata dall’area
complessiva edificata, 86,64 mq X 3 m ), considerando un’altezza media dei solai di 3 m, la volumetria potenziale massima edificabile è di 685,92 mc (945,84 mc-259,92mc).
- quantificazione dei costi necessari per la sanatoria (se possibile) o per la demolizione della parte abusiva e per l’esecuzione di opere tese al ripristino della funzionalità dei beni (ove gravemente compromessa)
Dalla comparazione tra il rilievo architettonico effettuato nel corso del sopralluogo, dall’analisi visiva dello stesso e l’immobile così come rappresentato sull’estratto di mappa catastale, non appaiono parti strutturali edificate abusivamente, s’intuisce un intervento riguardante la pavimentazione che risale ad un periodo successivo agli anni ’60, questo genere d’intervento non è materia di abusivismo edilizio.
g)attestazione di prestazione energetica; qualora, nel corso delle operazioni di stima non sia stato possibile reperire o redigere l’attestazione di prestazione energetica, il perito estimatore sarà tenuto a depositare una copia della detta attestazione agli atti della procedura, trasmettendone l’originale al delegato entro 30 giorni dall’udienza ex art. 569 c.p.c. affinchè le informazioni sulla prestazione energetica dell’immobile possano essere contenute nell’avviso di vendita; nel caso in cui l’immobile non necessiti di attestazione di prestazione energetica, il perito estimatore ne darà atto in perizia.
La classe energetica di appartenenza dell’immobile oggetto di pignoramento, basata sulla valutazione del tecnico abilitato, è F.
h)analitica descrizione del bene e valutazione estimativa:
- indicazione della superficie lorda e superficie commerciale con esplicitazione dei
coefficienti impiegati; illustrazione dettagliata delle caratteristiche interne ed esterne del bene e dello stato di manutenzione; segnalazione di tutti i fattori incidenti sul valore (spese condominiali ordinarie e/o insolute, stato d’uso e manutenzione, stato di possesso, vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche tossici o nocivi, eventuali oneri o pesi, ecc.)
- verifica della conformità/non conformità degli impianti e manutenzione degli stessi
- determinazione del valore commerciale di ogni lotto, indicando i criteri di stima utilizzati e le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, gli adeguamenti e le correzioni della stima apportate
- abbattimento forfettario (nella misura del 15% del valore venale) dovuto all’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all’esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal perito;
Premessa
La casa, come si può notare dall’allegato fotografico A, foto n. 1-2, non fa parte di un condominio, per cui non sono previste spese di tipo condominiale.
Per quanto riguarda il calcolo della superfice:
La superfice lorda dei 3 vani, esclusa la zona orto è di 86,64 mq; la superfice netta dei 3 vani è di mq 74,40.
La superfice lorda della zona orto è di 70,90 mq, la superfice netta della zona orto di mq 65,45.
Descrizione dei singoli vani:
Il primo vano, di mq 27,35(vedi allegato planimetrico B) ha l’accesso principale da Via XXXXXXX, è totalmente privo di finestre, lo spessore del muro esterno è di cm 80, il soffitto alto m 3,15 è ricoperto da pannelli bianchi(vedi allegato fotografico A, foto n. 1-2-3- 4-5-6).
Il pavimento, in ceramica bianca, risale probabilmente ad un periodo successivo alla costruzione, intorno agli anni 70. L’arredamento molto modesto è costituito da due letti singoli, disposti lungo le pareti, un comodino, un tavolo di plastica e due divanetti disposti sulle pareti opposte.
L’impianto elettrico, è fatiscente e non a norma, circostanza che si ritiene di dover sottolineare, considerata la presenza di cavi elettrici che percorrono in superfice le pareti dell’immobile anzichè essere incassati così come la normativa prevede.
Dal primo vano si passa al secondo, attraverso una porta fissata su un muro di spessore interno di
cm 70. L’estensione di tale vano è di mq 17,54(vedi allegato planimetrico B) si nota la presenza di una finestrella interna, ampia 50 cm all’altezza di circa 2m da terra, e che, a sua volta, si apre sul vano cucina (vedi allegato fotografico A, foto n.7-8-9-10-11), il soffitto è coperto da pannelli bianchi, trattasi di una stanza da letto matrimoniale.
Attraverso una porta interna con gradino si entra nella terza stanza, costituita dalla cucina.
Il tetto è in legno a falda unica con h del colmo di m 4,50 ed h della gronda di m 3,40.
La superfice netta interna è di mq 21,45(vedi allegato planimetrico B).
Anche questo vano è privo di finestre e si apre, attraverso una porta a cui si accede tramite un gradino, alla zona retrostante costituita da un orto (vedi allegato fotografico A, foto n. 12- 13-14-15).
Sempre sulla cucina si apre una porta che conduce ad un bagnetto ampio 4 mq, con un’altezza del soffitto di 2,43 m (vedi allegato planimetrico B).
Si nota nel bagno una finestrella che si apre sull’orto (vedi allegato fotografico A, foto n16- 17-18-19)
Il bagno è munito di lavabo, water, piccola vasca da bagno.
Come si può notare dall’allegato planimetrico B , l’orto che costituisce la pertinenza all’aperto dell’abitazione, è circondato sui tre lati da mura, sul fondo si può notare un provabile mandorlo, un ricino e del materiale non utilizzato disposto sul fondo dell’orto (vedi allegato fotografico A, foto n. 20-21-22-23).
Per quanto riguarda l’impianto idrico ed elettrico sono obsoleti, l’impianto elettrico non è a norma (vedi allegato fotografico A, foto n.11-12-13), l’impianto di riscaldamento è
inesistente.
i)indicazione del valore finale del bene, al netto delle predette decurtazioni e correzioni, tenendo conto che gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti saranno di regola detratti dal valore del compendio di stima;
Per quanto riguarda l’attribuzione del valore al fabbricato oggetto di pignoramento, si è tenuto conto oltre che delle attuali condizioni dell’immobile, dunque gli impianti obsoleti , l’assenza di finestre e di impianto di riscaldamento, del valore mercato medio secondo la valutazione del mercato di compravendita immobiliare attuale, in riferimento alla zona specifica in cui è ubicato l’immobile, ed esattamente:
550 €/mq per quanto riguarda il valore dei vani, valore attribuito, più che allo stato di conservazione attuale dell’immobile, alla vicinanza al centro storico ed alle relative potenzialità edificatorie .
350 €/mq per quanto riguarda il valore del terreno di pertinenza alla casa, considerando alla vicinanza al centro storico ed alle relative potenzialità edificatorie.
Da cui ne deriva il valore di 47.652,00 € in riferimento alla parte edificata dell’immobile ( 550 X 86,64);
24.815 € per quanto riguarda la zona orto( 350 X 70,90).
Il valore complessivo dell’immobile si ritiene ammonti a 72.467,00€.
- abbattimento forfettario (nella misura del 15% del valore venale) dovuto all’assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all’esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal perito;
Il valore dell’immobile oggetto di pignoramento, decurtato del 15% è pari a 61.597,00 €.
l) motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene (formando, nel caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio) ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota, (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise);
Non rientrando, l’immobile oggetto di pignoramento, nel caso di pignoramento di quota, il lotto rimane unico ed indivisibile.
j)eseguire almeno nr. 6 fotografie dei manufatti e delle aree (2 scatti dell’esterno e 4 scatti dell’interno);
Elenco degli allegati contenuti nella relazione di stima:
Allegato A contiene il rilievo fotografico richiesto.
Allegato B: planimetria
Allegato C: documentazione riguardante il contratto d’affitto dell’Agenzia delle Entrate Allegato E: ART. 21 ZIO. B3, ZONA TERRITORIALE OMOGENEA RESIDENZIALE Allegato D : visure catastali ed estratto di mappa.
Allegato F: attestazione di prestazione energetica Allegato G: notizie di Destinazione Urbanistica Allegato H: ispezione ipotecaria
Conclusione
Nei paragrafi precedenti ritengo di aver dettagliatamente e concretamente risposto ai quesiti postimi dalla S.V. Giudice dell’esecuzione.
Pertanto ritengo di aver adempiuto al mandato conferitomi.
Ragusa, li 10-01-20
Il CTU Dott.Agr. Maria Giardina
