TRIBUNALE ORDINARIO - TORINO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1159/2018
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a TORINO via Monte Nero 5, quartiere Rebaudengo, della superficie commerciale di 62,00 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al quinto piano del condominio con accesso da via Monte Nero 5, nella zona denominata “Rebaudengo” nell’area nord della città. L'alloggio è composto da ingresso, cucina, due camere e bagno. Al piano interrato vi è una cantina di pertinenza.
Il fabbricato, realizzato nel 1929 e sopraelevato nel 1952, presenta finitura a bugnato al piano terra, mattoni facciavista ai piani superiori e intonaco nei piani sopraelevati (Foto 1-2). L'accesso al vano scala avviene tramite atrio carrabile caratterizzato da portone in legno verso strada e portone in vetro a mosaico verso il cortile (Foto 3-4). L'edificio è dotato di ascensore (Foto 5), pavimenti a scaglie di marmo, riscaldamento centralizzato. Lo stato di manutenzione del condominio è buono.
L'alloggio è composto da ingresso (Foto 14), cucina (Foto 7-10) con balcone (Foto 11-12), due camere (Foto 22-25) con balcone (Foto 26-29), bagno (Foto 17-21) con antibagno (Foto 16 e 19) e cantina al piano interrato (Foto 32-34).
L'alloggio si presenta in buone condizioni manutentive ad eccezione di alcune macchie di umidità causate da infiltrazione piovane (Foto 9). L'impianto elettrico è vetusto ma dotato di salvavita.
Le finiture dell’alloggio consistono in:
- porta caposala blindata con finitura in legno (Foto 6);
- infissi esterni in alluminio verniciati color testa di moro e vetro doppia camera con oscurante ad avvolgibile (Foto 13, 30 e 31));
- infissi interni in legno e legno-vetro (Foto 15);
- pavimento in gres porcellanato (Foto 10);
- pavimento e rivestimento in piastrelle di gres ceramico nel bagno (Foto 20-21);
- rivestimento in piastrelle di gres ceramico nell’angolo cottura (Foto 8);
- riscaldamento centralizzato;
- impianto di riscaldamento dell’acqua con caldaia;
- cantina con finiture al rustico.
L'immobile non è dotato di APE.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5, ha un'altezza interna di 3,00.Identificazione catastale:
l foglio 1130 particella 44 sub. 17 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 402,84 Euro, indirizzo catastale: via Monte Nero 5, piano: 5-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione del 9/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.
Coerenze: alloggio: via Monte Nero, stabile di via Monte Nero 3, cortile, vano scala,
pianerottolo e alloggio distinto con il numero 12 nella pianta allegata al Regolamento di Condominio; cantina: corridoio comune, cantina distinta con il numero 9, vano scala e locale ascensore.
L'alloggio e la cantina sono distinti con il numero 11 nelle relative piante di piano allegate al Regolamento di Condominio.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1929.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 07/07/2010 a firma di notaio Sibille Alessia ai nn. 5294/4377 di repertorio, iscritta il 13/07/2010 a Torino ai nn. 27542/5147, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da concessione a garanzia di mutuo.
Importo ipoteca: 150000,00.
Importo capitale: 100000,00.
Durata ipoteca: 30
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 29/09/2018 a firma di Ufficiale giudiziario di Torino ai nn. 22495/2018 di repertorio, trascritta il 16/10/2018 a Torino ai nn. 41436/29406, a favore di *** DATO OSCURATO
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 62,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 43.270,71 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova:
€. 40.757,17
Data della valutazione: 17/11/2019
*** , contro *** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Ulteriori avvertenze:
Le spese condominiali indicate nel preventivo di gestione del riscaldamento 2019/2020 ammontano ad euro 926,64 e risultano insoluti importi pari a 2.891,52 euro.
Le spese condominiali relative alla gestione ordinaria ammontano ad euro 1.346,61 e risultano insoluti importi pari a 4.679,55 euro.
E' opportuno precisare che ai sensi dell'art. 63 comma IV delle disposizioni di attuazione del codice civile "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" e che per anno in corso è da intendersi l'anno di gestione condominiale in cui viene trascritto il decreto di trasferimento. E' pertanto solamente indicativo l'importo indicato dall'amministratore quale importo insoluto e si invita il futuro acquirente ad informarsi in prossimità dell'asta sulle eventuali spese a proprio carico in caso di aggiudicazione dell'immobile.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 07/07/2010), con atto stipulato il 07/07/2010 a firma di Notaio Alessia Sibille ai nn. 5293/4376 di repertorio, trascritto il 13/07/2010 a Torino ai nn. 18825/27541
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 07/07/2010), con atto stipulato il 07/07/2010 a firma di Notaio Alessia Sibille ai nn. 5293/4376 di repertorio, trascritto il 13/07/2010 a Torino ai nn. 18825/27541
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di compravendita (dal 16/05/1997 fino al 07/07/2010), con atto stipulato il 16/05/1997 a firma di Notaio Felice Rossi ai nn.
40345 di repertorio, trascritto il 28/05/1997 a Torino ai nn. 8980/13438.
Da Carasso Maria Carla, nata a Torino il 14/02/1933
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
TITOLI DI CENSO, LIVELLO O USO CIVICO
In base alle visure effettuate presso la conservatoria, il catasto ed il database del “Sistema Piemonte”, i beni pignorati non risultano gravati da censo, livello o uso civico e non vi è stata
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 2.300,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 7.927,89
Millesimi condominiali: 85
affrancazione da tali pesi.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L'immobile è sottoposto alle norme del Regolamento di Condominio depositato con atto a rogito notaio Agostino Revigliono del 14/05/1997, rep. 76543 trascritto a Torino 1 ai numeri 14356/9545 il 6/6/1997.
Ho preso visione del Regolamento di Condominio presso l'Agenzia delle Entrate Servizi di Pubblicità Immobiliare in quanto l'Amministratore di Condominio non è ad oggi riuscito a reperire il suddetto Regolamento tra la documentazione a sua disposizione. Mi ha rassicurato che nel più breve tempo possibile mi fornirà una copia che sarà quindi al più presto depositata agli atti.
"Il condominio si trova in via Montenero n. 5 ed è stato costruito in due parti: la prima residenziale e non, fronte via cortile; l’altra ad uso box, depositi, magazzini e posti auto. [...]
Articolo 10 - Obblighi diversi dei condomini, divieti, diritti [...]
Le cantine costituiscono un accessorio e quindi una pertinenza degli alloggi, e pertanto non potranno essere affittate a terzi o vendute separatamente, salvo che tra i condomini dello stabile. [...]
I locali potranno essere destinati ad abitazioni, studi professionali, studi medici, aziende commerciali ed infine a tutti gli usi consentiti dalla Legge, con esclusione di qualsiasi attività attinente al locali da ballo ecc, o che comunque arrechi molestia. [...]
Articolo 13 Inadempienza e penalità [...]
E' possibile applicare un interesse a carico dei condomini ritardatari nei pagamenti pari alle prime rate del momento, tale sanzione pecuniaria verrà applicata anche per i condomini morosi.
I fondi devono essere pagati entro 15 giorni dalla richiesta.
Tale ricavato andrà a far parte del fondo di riserva per le spese straordinarie, o a favore di chi avesse anticipato le somme scoperte salvo le maggiori e diverse responsabilità dell’inadempiente, che potranno portarlo a rispondere dei danni e delle spese verso chiunque li abbia subiti. [...]
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Licenza Edilizia N. 613/1929, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione casa Permesso di costruire N. 124/1952, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di sopraelevazione 2 piani, presentata il 01/01/1952 con il n. 1952-1-10121 di protocollo, agibilità del 07/03/1953 con il n. 191 di protocollo
DIA Legge 662/96 art. 2 comma 60 N. 15060, intestata a *** DATO OSCURATO *** , presentata il 03/10/1997 con il n. 1997-9-15060 di protocollo, rilasciata il 08/10/1997 con il n. verificata positiva di protocollo
Licenza edilizia N. 2538, per lavori di installazione ascensore, rilasciata il 30/05/1959 con il n. 2538 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera 9/8/2018, l'immobile ricade in zona Zona Urbana consolidata residenziale mista in Area normativa R3 . Norme tecniche di attuazione ed indici:
L’indice fondiario indicato per questa zona è 1,35 mq/mq. Articoli 4, 8 e 12 delle NdA. Dalla lettura della tavola "Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" (Allegati tecnici P.R.G.C. Tavola 3 - scala 1 : 5.000), approvata con la variante strutturale n. 100 al P.R.G.C., risulta che il fabbricato ricade in area con Classe di stabilità I(P) zona beta.. Il Piano definisce " Zone urbane consolidate residenziali miste” l’insieme delle aree edificate con precedenti piani nelle quali si individua l’esigenza di migliorare la qualità urbana e la dotazione dei servizi.
L’indice fondiario indicato per questa zona è 1,35 mq/mq. Per quanto concerne le destinazioni d’uso ammesse in area normativa R3 la destinazione è residenziale. Al piano interrato, terreno e primo sono consentite le attività commerciali al dettaglio, attività per la ristorazione e pubblici esercizi, attività
artigianali di servizio, studi professionali, agenzie bancarie, assicurative, immobiliari, ecc. ed a tutti i piani le attività ricettive.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Realizzazione di un muro divisorio in cartongesso tra ingresso e soggiorno e realizzazione di un antibagno leggermente più ampio di quello previsto in progetto.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Lo stato di fatto può essere regolarizzato dall’aggiudicatario, a propria cura e spese, entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di aggiudicazione emesso dalla autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 46 del DPR 380 del 2001, presentando un’istanza ai sensi dell’art. 36 del DPR 380 del 2001 comma 4 (conservazione opere) e l'aggiornamento della planimetria catastale.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Presentazione SCIA in sanatoria ai sensi del DPR 380 del 2001 art. 36 (conservazione opere):
€.1.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: presenza di un tramezzo divisorio tra ingresso e soggiorno e maggior dimensione del vano antibagno.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento planimetria catastale tramite procedura DOCFA.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Presentazione DOCFA per mani di tecnico autorizzato: €.600,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni
Stato di fatto
Progetto autorizzato con DIA del 1997
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
BENI IN TORINO VIA MONTE NERO 5, QUARTIERE REBAUDENGO
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a TORINO via Monte Nero 5, quartiere Rebaudengo, della superficie commerciale di 62,00 mq per la quota di:
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
l 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento posto al quinto piano del condominio con accesso da via Monte Nero 5, nella zona denominata “Rebaudengo” nell’area nord della città. L'alloggio è composto da ingresso, cucina, due camere e bagno. Al piano interrato vi è una cantina di pertinenza.
Il fabbricato, realizzato nel 1929 e sopraelevato nel 1952, presenta finitura a bugnato al piano terra, mattoni facciavista ai piani superiori e intonaco nei piani sopraelevati (Foto 1-2). L'accesso al vano scala avviene tramite atrio carrabile caratterizzato da portone in legno verso strada e portone in vetro a mosaico verso il cortile (Foto 3-4). L'edificio è dotato di ascensore (Foto 5), pavimenti a scaglie di marmo, riscaldamento centralizzato. Lo stato di manutenzione del condominio è buono.
Planimetria catastale
Stato di fatto
L'alloggio è composto da ingresso (Foto 14), cucina (Foto 7-10) con balcone (Foto 11-12), due camere (Foto 22-25) con balcone (Foto 26-29), bagno (Foto 17-21) con antibagno (Foto 16 e 19) e cantina al piano interrato (Foto 32-34).
L'alloggio si presenta in buone condizioni manutentive ad eccezione di alcune macchie di umidità causate da infiltrazione piovane (Foto 9). L'impianto elettrico è vetusto ma dotato di salvavita.
Le finiture dell’alloggio consistono in:
- porta caposala blindata con finitura in legno (Foto 6);
- infissi esterni in alluminio verniciati color testa di moro e vetro doppia camera con oscurante ad avvolgibile (Foto 13, 30 e 31));
- infissi interni in legno e legno-vetro (Foto 15);
- pavimento in gres porcellanato (Foto 10);
- pavimento e rivestimento in piastrelle di gres ceramico nel bagno (Foto 20-21);
- rivestimento in piastrelle di gres ceramico nell’angolo cottura (Foto 8);
- riscaldamento centralizzato;
- impianto di riscaldamento dell’acqua con caldaia;
- cantina con finiture al rustico.
L'immobile non è dotato di APE.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 5, ha un'altezza interna di 3,00.Identificazione catastale:
l foglio 1130 particella 44 sub. 17 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 402,84 Euro, indirizzo catastale: via Monte Nero 5, piano: 5-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione del 9/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie.
Coerenze: alloggio: via Monte Nero, stabile di via Monte Nero 3, cortile, vano scala, pianerottolo e alloggio distinto con il numero 12 nella pianta allegata al Regolamento di Condominio; cantina: corridoio comune, cantina distinta con il numero 9, vano scala e locale ascensore.
L'alloggio e la cantina sono distinti con il numero 11 nelle relative piante di piano allegate al Regolamento di Condominio.
L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1929.
Cucina
Camera
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Lungo Stura/Lungo Po Parco Colletta.
SERVIZI
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: UNI EN 15733:2011
ospedale nella media
asilo nido nella media
farmacie nella media
scuola elementare nella media
negozi al dettaglio nella media
tangenziale distante 2 km nella media
aeroporto distante 13 km nella media
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: al di sopra della media
panoramicità: al di sopra della media
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: al di sopra della media
servizi: nella media
descrizione consistenza indice commerciale
appartamento 58,00 x 100 % = 58,00
balconi 10,00 x 30 % = 3,00
cantina 4,00 x 25 % = 1,00
Totale: 72,00 62,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 26/10/2019 Fonte di informazione: TAOS IMMOBILI
Descrizione: Appartamento al primo piano composto da soggiorno e cucina con balcone verandato, camera da letto con balcone, servizio e cantina.
Indirizzo: via Renato Martorelli 100 Superfici principali e secondarie: 65 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 59.000,00 pari a 907,69 Euro/mq Sconto trattativa: 20 %
Prezzo: 47.200,00 pari a 726,15 Euro/mq COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Stato di fatto
Data contratto/rilevazione: 24/09/2019 Fonte di informazione: Subito Casa
Descrizione: Appartamento composto da ingresso, cucina, camera con ampio balcone, seconda camera con ripostiglio, bagno e cantina.
Indirizzo: Corso Giulio Cesare 143 Superfici principali e secondarie: 78 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 70.000,00 pari a 897,44 Euro/mq Sconto trattativa: 20 %
Prezzo: 56.000,00 pari a 717,95 Euro/mq COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 10/09/2019 Fonte di informazione: Studio Respighi
Descrizione: Appartamento al secondo piano composto da ingresso, cucina con balcone, due camere e bagno
Indirizzo: via Monte Rosa 122 Superfici principali e secondarie: 65 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 59.000,00 pari a 907,69 Euro/mq Sconto trattativa: 20 %
Prezzo: 47.200,00 pari a 726,15 Euro/mq COMPARATIVO 4
Tipo fonte: aggiudicazione in asta Data contratto/rilevazione: 07/03/2019
Fonte di informazione: Agenzia delle Entrate Servizi di Pubblicità Immobiliare Torino 1
Descrizione: alloggio composto da ingresso, cucina, tre camere, bagno e cantina con tre balconi.
Indirizzo: via Monte Nero 5 Superfici principali e secondarie: 85 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 41.300,00 pari a 485,88 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE:
Per la determinazione del valore di mercato è stato seguito il metodo di stima “MCA – Market Comparison Approach” – vale a dire con approccio alla comparazione diretta di mercato – che rappresenta il tipo standard estimativo internazionale più utilizzato. Tutte le indagini ed analisi di mercato eseguite per la stima sono ricavate da fonti certe e documentabili, ma occorre precisare che il metodo MCA si basa sulla campionatura di prezzi effettivi di vendita di cui si conoscono in dettaglio le specifiche caratteristiche tecniche, quali la superficie principale, le superfici accessorie coperte e scoperte, il livello di piano, lo stato di manutenzione, l'affaccio.
Nel nostro Paese, invece, la consuetudine e le norme sulla privacy rendono difficile l'accesso a tali dati. Ne consegue, che l'operazione viene eseguita sugli unici dati effettivamente disponibili, ovvero le inserzioni di compravendita immobiliare, che riportano i prezzi di offerta e non i prezzi effettivi di realizzo.
Questa circostanza viene comunque superata applicando la cosiddetta "alea di contrattazione", un parametro che definisce la differenza media statistica tra i prezzi di offerta e i prezzi effettivi di vendita, che nella fattispecie viene individuata pari al 20% del valore offerto.
TABELLA DEI DATI
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
TABELLA DI VALUTAZIONE
Nel caso in esame individuato il segmento di mercato di interesse, costituito da appartamenti in condominio ubicati in un'area limitrofa entro i 200 metri di raggio, è stato possibile reperire 3annunci immobiliari considerati pertinenti anche in base alle caratteristiche dimensionali dell'alloggio e ai livelli di finitura, per quanto rilevabili dalle fotografie allegate agli annunci.
E' stato inoltre reperito un decreto di trasferimento di un immobile sito al secondo piano del medesimo fabbricato. Tale dato, seppur riportato in perizia, non è stato preso in considerazione nel calcolo del valore di mercato sia perchè riferito ad un immobile con un vano in più, sia perchè è noto che ci sia una netta divergenza tra il valore di mercato di un immobile e quello di vendita giudiziaria.
Caratteristiche: CORPO COMPARATIVO 1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Prezzo - 47.200,00 56.000,00 47.200,00
Consistenza 62,00 65,00 78,00 65,00
Data [mesi] 0 1,00 2,00 2,00
Prezzo unitario - 907,69 897,44 907,69
piano 7,00 5,00 5,00 5,00
finiture interne 6,00 5,00 7,00 5,00
Caratteristiche: Indice mercantile COMPARATIVO 1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario prezzo medio minimo
717,95 717,95 717,95
piano 1,00 1,00 1,00
finiture interne 1,00 1,00 1,00
Caratteristiche: COMPARATIVO
1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Prezzo 47.200,00 56.000,00 47.200,00
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario -2.153,85 -11.487,18 -2.153,85
piano 2,00 2,00 2,00
finiture interne 1,00 -1,00 1,00
Prezzo corretto 45.049,15 44.513,82 45.049,15
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 44.870,71
Divergenza: 1,19% < 3 %
Si è però considerato rilevante riportare l'informazione relativa ad una vendita giudiziaria aggiudicata nel mese di marzo 2019.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del valore di mercato sono stati considerati beni immobili con le medesime caratteristiche intrinseche ed estrinseche ubicati in una raggio di 200 metri dall'oggetto di stima.
La principale fonte di riferimento è stata quella degli annunci immobiliari riportati dal sito
"immobiliare.it" con l'attenzione nel selezionare tipologie di beni idonee al confronto.
Questa scelta è stata considerata più attendibile rispetto ai dati forniti dall'Osservatorio Immobiliare della Città di Torino che riportava per il 2018 valori variabili tra i 600,00 euro/mq e i 1.800,00 euro/mq in quanto l'area che l'Osservatorio prende in considerazione è più vasta e comprende immobili fabbricati in epoche diverse e quindi con differenti caratteristiche.
Lo stesso può dirsi per i dati rilevati dall'Agenzia dell Entrate nel OMI che riporta valori compresi tra 770,00 e 1150 euro/mq.
Le fonti di informazione consultate sono: , conservatoria dei registri immobiliari di Torino 1, agenzie:
Immobiliare.it, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate, ed inoltre: Osservatorio Immobiliare Città di Torino
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
Valore superficie principale: 62,00 x 723,72 = 44.870,71
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 44.870,71 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 44.870,71
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 62,00 0,00 44.870,71 44.870,71
44.870,71 € 44.870,71 €
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
data 17/11/2019
il tecnico incaricato ADRIANA STORTI Giudizio di comoda divisibilità della quota:
L'immobile non è comodamente divisibile.
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.600,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 43.270,71
Riduzione del valore del 5 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 2.163,54
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 350,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 40.757,17
