TRIBUNALE DI MILANO CANCELLERIA FALLIMENTARE N. 672/2018 CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA LOTTO 015

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Rapporto di Stima Fallimentare – n. 672/2018

TRIBUNALE DI MILANO

CANCELLERIA FALLIMENTARE N. 672/2018

Fallimento della Società

“IBLA COSTRUZIONI S.r.l.

Sentenza del 22.8.2018- Depositata il 23.8.2018

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

LOTTO 015

Lurate Caccivio (CO) – Via G. Verdi,30 Fg. 6 Particella 7783 Sub. 714-722 -732

Giudice Delegato : dott.ssa Guendalina PASCALE Curatore : dott.ssa Silvia DE FURIA Perito Estimatore : geom. Ermido CHIESI

Visto agli atti In data: 12/09/2019

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PREMESSA

Il sottoscritto Geom. CHIESI Ermido nato a Toano (RE) il 28/06/1956 con studio tecnico in Corbetta (MI) - Via Volta n. 70, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Milano al n.

7399, nell’ambito del procedimento concorsuale di cui in epigrafe, è stato nominato in qualità di perito estimatore per la valutazione dei beni immobiliari caduti nella massa fallimentare attiva, dei beni intestati alla Società IBLA COSTRUZIONI Srl con sede in Bollate.

Con Sentenza dichiarativa di fallimento n. 672 del 22/08/2018 Depositata il 23/08/2018, veniva nominato quale Giudice delegato la Dott.ssa Guendalina PASCALE e come Curatore Fallimentare la Dott.ssa Silvia DE FURIA con studio in Milano, Via F.lli Ruffini,10.

Con nomina del 28/11/2018 il Giudice Delegato Dott.ssa Guendalina PASCALE nominava il sottoscritto Geom. Ermido CHIESI quale esperto stimatore nominato dal Curatore Fallimentare, alla redazione della Stima Immobiliare dei beni immobiliare di proprietà della Società Fallita.

Espletate le formalità di rito è risultato che la società fallita è proprietaria di immobili posti nei Comuni di Bollate ( Mi ) , Novate Milanese ( Mi ) , Milano e Lurate Caccivio ( CO ).

A seguito dei diversi sopralluoghi, dei rilievi e degli accertamenti e delle indagini preliminari esperite nei diversi uffici pubblici e precisamente presso:

• Agenzia di Pubblicità Immobiliare di Milano per la verifica e l’acquisizione agli atti delle formalità trascritte

• Agenzia delle Entrate – Ufficio del territorio di Milano e Como (Catasto per la verifica degli incartamenti ivi giacenti e l’acquisizione delle relative certificazioni

• Ufficio Tecnico dei vari Comuni per la verifica degli atti amministrativi inerenti il bene caduto nel Fallimento (Piano Regolatore, Licenze Edilizie, Concessioni edilizie, Condoni Edilizi, ect.).

lo scrivente, analizzati i documenti acquisiti, eseguite le indagini conoscitive sulla realtà dei mercati immobiliari locali, per assumere informazioni sull’andamento dei prezzi medi praticati per beni immobili siti nella medesima località ed a condizioni che possano essere ritenute similari, presenta il seguente Rapporto di Valutazione immobiliare.

Per addivenire ad una più agevole alienazione, il compendio immobiliare è stato suddiviso in lotti, descritti per Lurate Caccivio, negli elaborati grafici che seguono.

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Lotto 015 –

Abitazione Piano Terreno, Cantina e Box Piano

Interrato LURATE CACCIVIO ( CO ) - Via G. Verdi, 30

INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali

- Fg. 6 Part. 7783 sub. 714 Cat. A/2 Classe 2 Cons. 4,0 Rendita 402,84 - Fg. 6 Part. 7783 sub. 722 Cat. C/6 Classe 3 Cons. 32 Rendita 147,09 - Fg. 6 Part. 7783 sub. 732 Cat. C/2 Classe 1 Cons. 11 Rendita 24,43 2. Stato di Possesso

Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Abitazione – SI Piano Terra

Cantina – NO

4. Creditori Iscritti

• Massa dei creditori di IBLA Costruzioni Srl

• Cassa Rurale ed Artigiana di Cantù 5. Comproprietari – Nessuno 6. Misure penali - Nessuna

7. Continuità delle Trascrizioni - Sì 8. Riepilogo Valutazione

Valore di Vendita Giudiziaria €. 150.000,00

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Lotto 015 –

Abitazione Piano Terreno, Cantina e Box Piano

Interrato LURATE CACCIVIO ( CO ) – Via G. Verdi, 30

IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA

1. UBICAZIONE DELL’IMMOBILE

L’immobile è sito nelle immediate vicinanze del centro cittadino del paese di Lurate Caccivio, in provincia di Como, distante dal capoluogo di provincia di circa km. 10. Caratterizzato dalla presenza di un tessuto edilizio ad alta densità costituito da fabbricati a prevalente destinazione residenziale, sia di recente edificazione che di più remota epoca costruttiva.

Zona sostanzialmente omogenea per destinazione d’uso. Nelle immediate vicinanze sono poste le principali attività commerciali e di servizio alla residenza.

Collegamento con mezzi pubblici assicurati da linea di autobus, che con frequenza oraria permette di raggiungere la Città di Como in circa mezzora.

Buoni i collegamenti automobilistici, rappresentati dall’Autostrada A/9, Milano-Chiasso, distante circa km. 7,00 e raggiungibile dalla Strada Statale 342 Briantea.

2. DESCRIZIONE GENERALE DELL’IMMOBILE

Il bene oggetto di stima, fa parte del complesso Residenziale denominato “Le Magnolie “, realizzato attraverso Piano di Recupero, approvato nel 2009.

Il Piano di recupero, riguardava la completa demolizione degli edifici esistenti con successiva nuova edificazione di edifici in un’area affacciante sulla Via Verdi, e riguardante le originarie particelle 340,2894,3786,3791,5683,1356,495 e parte del 494 del foglio 6 del Comune di Lurate Caccivio.

I nuovi edifici realizzati in parte, erano suddivisi in 3 lotti, lotti iniziati in momenti diversi e come detto, completati alcuni quasi completamente e uno interrotto in fase di costruzione.

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I beni oggetto della perizia sono compresi nel lotto 1.

Trattasi di edificio residenziale di recente ultimazione con tipologia condominiale, sviluppato su 3 piani fuori terra ed uno entro Terra. Accessibile da scala comune, servito da impianto ascensore non ancora funzionante, in quanto mancante delle necessarie operazioni di collaudo. Composto complessivamente da n. 8 appartamenti, 8 autorimesse, 7 delle quali poste al piano interrato ed 1 al piano terreno e n. 9 vani cantine al piano interrato. Completa il compendio, vano autorimessa e n. 5 posti auto scoperti accessibili con cancello carraio e pedonale da via Verdi.

Unità abitative di diversa tipologia e consistenza, con area pertinenziale adibita a verde per le abitazioni al piano terreno, ampi balconi per gli appartamenti al piano primo e per l’attico al piano secondo.

Fabbricato, con facciate esterne intonacate al civile, contorni alle finestre, avvolgibili per tutte le aperture esterne, lattoneria in rame e copertura in laterizio.

Impianto di risaldamento a pavimento funzionante con pompa di calore comune posta in apposito locale caldaia, Impianto di Ventilazione Meccanica Controllata (VMC) in tutti gli ambienti abitativi.

Il lotto ha accesso, attraverso ingresso pedonale e carraio dalla Via Verdi.

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3. DATI CATASTALI DEGLI IMMOBILI

Catastalmente le u.i. risultano individuate catastalmente nel seguente modo:

Catasto Fabbricati

DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO

Fg Part Sub. ZC Categoria Classe Cons. Sup.

Catastale Rendita Indirizzo 6 7783 714 A/2 2 4,0 80,00 402,84 Via Verdi,30 PT 6 7783 722 C/6 3 32,00 34,00 147,09 Via Verdi,30 S1

6 7783 732 C/2 1 11,00 15,00 24,43 Via Verdi,30 S1

DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI IBLA COSTRUZIONI SRL con sede in Bollate 9169150159 Proprietà 1/1

Estratto di Mappa

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Rapporto di Stima Fallimentare – n. 672/2018 Visure Catastali

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Rapporto di Stima Fallimentare – n. 672/2018 Planimetria Catastale Appartamento

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Planimetria Catastale Box

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Rapporto di Stima Fallimentare – n. 672/2018 Planimetria Catastale Cantina

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Confini a corpo:

• Appartamento PT – Scala Comune Sub. 743, altra u.i. sub. 713, Viale pedonale comune sub. 744, area comune sub. 740, altra u.i. sub. 701

• Box PS1 – corsello comune sub. 744, altra u.i. sub. 723, scala comune sub. 743, altra u.i. sub. 724, altra u.i. sub. 721

• Cantina PS1 – corridoio comune sub. 743, scala comune sub. 743, terrapieno, altra u.i. sub. 731,

4. PROVENIENZA E TITOLO – Attuali e precedenti Proprietari

ATTUALE PROPRIETARIO

• Compravendita Notaio Dr. Massimo MEZZANOTTE Repertorio 184323/28472 del 24/04/2014, Trascritto a Como il 14/05/2014 ai nn. 10109/7135 da Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio a IBLA COSTRUZIONI Srl , delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni 702,703,704, u.i. al Fg. 6 P.lla 494 Sub. 704 e u.i. al Fg. 6 P.lla 7999 Sub.

701.

PRECEDENTI PROPRIETARI

• Trasferimento Sede Sociale Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 62181/25665 del 20/10/2009, trascritto a Como il 15/04/2014 ai nn. 8174/5832 dell’IMPRESA DI COSTRUZIONI BAIETTI SNC di BAIETTI GERARDO E C. da Villa La Guardia a LURATE CACCIVIO.

• Compravendita Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 61671/25323 del 17/06/2009, Trascritto a Como il 1/07/2009 ai nn. 18494/11624 da Sassi Mario, Sassi Angela a Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni 702,703.

• Successione per morte di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 denuncia registrata a Como il 6/11/1970 n. 53 volume 139, trascritta a Como il 9/02/1971 nn. 1473/1277 , delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni 702,703.

• Denunzia Supplettiva per morte di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 denuncia registrata a Como il 22/11/1972 n. 45 volume 157, trascritta a Como il 18/09/1972 nn.

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10618/8858, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 6 P.lla 7783 Subalterni 702,703.

• Atto di cessione di quota Notaio Dr. Antonio STRADA, repertorio 13941 del 23/11/1971, trascritto a Como il 17/12/1971 nn. 13047/11054

• Atto di stralcio divisionale Notaio Dr. Andrea BELLINI, repertorio 11054/1188 del 9/12/2005, trascritto a Como il 22/12/2005 nn. 46042/29064

• Accettazione tacita eredità di Sassi Roberto deceduto il 17/07/1970 atto repertorio 2789/1996 del 9/12/2005 , trascritto a Como il 23/10/2006 nn. 2789/1996

• Atto stralcio divisionale Notaio Dr. Andrea BELLINI repertorio 14189/1999 del 5/05/2009 trascritto a Como il 3/06/2009 nn. 15327/9710

In data 18/11/2000 si è consolidato l’usufrutto uxorio (parziale) in morte di Vaccari Lelia.

• Compravendita Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 30469/10742 del 1/02/1999, Trascritto a Como il 24/02/1999 ai nn. 3533/2466 da M.C.S.R.L. Unipersonale a Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 9 P.lla 495, con la proporzionale quota di comproprietà del cortile comune con terzi identificato al catasto terreni con il mappale 1357.

• Compravendita Notaio Dr. Carmelo VARRICA Repertorio 34540 del 12/02/1991, Trascritto a Como il 12/03/1991 ai nn. 5605/4116 da Arrigo Roberto & C. S.n.C. a Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, delle u.i. poste in Lurate Caccivio ed identificate al Fg. 2 P.lla 1356, con la proporzionale quota di comproprietà del cortile comune con terzi identificato al catasto terreni con il mappale 1357.

• Compravendita Notaio Dr. Carmelo VARRICA Repertorio 25843 del 26/05/1987, Trascritto a Como il 24/06/1987 ai nn. 10319/7488 da Baietta Laura a Impresa Costruzioni Baietti Gerardo Snc di Baietti Gerardo E.C. con sede in Lurate Caccivio, della tettoia aperta insistente sull’area al mappale 5683 e sul mappale 494.

5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

ISCRIZIONI

• Ipoteca volontaria attiva Notaio Dr. Roberto CAPIZZI, repertorio 61672/25324 del

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17/06/2009, iscritta a Como il 1/07/2009 ai nn. 18495/3877, a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cantù Banca di credito Cooperativo contro Impresa Costruzioni Baietti Snc di Baietti per un Importo Ipoteca di €. 5.800.000,00, Importo capitale 2.900.000,00, Durata Anni 20.

La formalità è riferita all’u.i. individuata al fg. 6 part. 7783 sub. 702-703, fg. 2 p.lla 1356, fg. 2 p.lla 495, fg. 6 p.lla 2402 sub. 7.

- Annotazione n. 21916/3079 del 16/09/2013 per erogazione parziale atto Notaio Dr. Roberto ZAFFARONI repertorio 58628/6120 del 13/09/2013

- Annotazione n. 3048/604 del 10/02/2016 per erogazione parziale atto Notaio Dr.

Giovanni RICCI repertorio 3151/2110 del 27/01/2016

- Annotazione n. 9676/1773 del 18/04/2016 per restrizione dei beni atto Notaio Dr. Giovanni RICCI repertorio 3426/2307 del 29/03/2016

Oggetto di restrizione sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7999 Sub.

709,703,704,710 fg. 6 p.lla 494 sub. 704,fg. p.lla 7999 subb. 718,724,722,719 graffata con p.lla 7783 sub. 706, p,lla 7999 sub. 720, 721 graffata con p.lla 7783 sub. 709

- Annotazione n. 9677/1774 del 18/04/2016 per frazionamento in quota atto Notaio Dr. Giovanni RICCI repertorio 3426/2307 del 29/03/2016

Oggetto di frazionamento sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7999 Sub.

702,713,707,711 graffato con p.lla 7783 sub. 707, p.lla 799 sub. 705, 726,706,727,708 graffato con p.lla 7783 sub. 705, p.lla 7999 sub. 725 graffata con p.lla 7783 sub. 711, p.lla 7999 sub. 716,717,p.lla 7783 sub. 710,p.lla 7999 sub. 723,p.lla 7783 sub. 703

Viene precisato che la società IBLA Costruzioni Srl è subentrata nei rapporti con la Banca, nei confronti della parte mutuaria atto Dr. Mezzanotte Massimo rep.

184323/28472 del 24/04/2014.

- Annotazione n. 7857/1568 del 29/03/2017 per erogazione parziale atto Notaio Dr. Alessandra BORTESI repertorio 2790/1773 del 24/03/2017

Viene precisato che la società IBLA Costruzioni Srl subentrata nei rapporti con la Banca nei confronti della banca mutuaria originaria, con erogazione somma di €.

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2.757.000,00 con modifica del mutuo fondiario 17/06/2009 n. 61672/25324 notaio dr. Roberto Capizzi, con il quale i lavori di costruzione dovranno essere ultimati per il 31/12/2017, data entro la quale la parte mutuaria si impegna a stipulare atto di quietanza finale con inizio ammortamento, in difetto la Cassa Rurale potrà richiedere la risoluzione del contratto.

- Annotazione n. 17533/3229 del 5/07/2017 per erogazione a saldo atto Notaio Dr. Marco GILARDELLI repertorio 60987/18009 del 27/06/2017

- Annotazione n. 34046/5830 del 28/12/2017 per restrizione dei beni atto Notaio Dr. Marco GILARDELLI repertorio 61454/18196 del 13/12/2017

Oggetto di restrizione sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7783 Sub.

717,723,728,739,740,743,738,744

Si precisa che dall’ipoteca iscritta in data 1/07/2009 nn. 18495/3877 vengano stralciati e resi completamente liberi le u.i. sopraelencate , i beni comuni non censibili alla p.lla 7783 sub. 744 e sub. 743.

- Annotazione n. 18/12 del 2/01/2018 per inizio ammortamento atto Notaio Dr.

Marco GILARDELLI repertorio 61454/18196 del 13/12/2017

- Annotazione n. 1514/227 del 22/01/2018 per frazionamento in quota atto Notaio Dr. Marco GILARDELLI repertorio 61454/18196 del 13/12/2017

Oggetto di frazionamento sono le u.i. identificate al fg. 6 p.lla 7783 Sub. 713, 729,714,722,732,715,721,725,718,727,746,719,720,724,712,703,730,731,733, 734,735,736,737,716,747,726,p.lla 7999 sub. 723, p.lla 7783 sub. 741,742,744 Si precisa che con atto Notaio Giovanni Ricci rep. 3426/2307 del 29/03/2016 annotato il 18/04/2016 nn. 9676/1773 e nn. 9677/1774 con debito residuo di €.

1.663.000,00 sia suddiviso in quote e che l’ipoteca iscritta il 1/07/2009 ai nn.

18495/3877 sia ridotta e correlativamente frazionata

- Comunicazione n. 1466 del 27/04/2017 di estinzione parziale dell’obbligazione avvenuta in data 30/03/2017. Cancellazione parziale eseguita in data 2/05/2017 delle u.i. al fg. 6 p.lla 7999 sub. 713 e 702

• Ipoteca volontaria attiva Notaio Dr. Marco GILARDELLI, repertorio 60988/18010 del 27/06/2017, iscritta a Como il 29/06/2017 ai nn. 16918/2799, a favore della Cassa

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Rurale ed Artigiana di Cantù Banca di credito Cooperativo contro IBLA COSTRUZIONI Srl per un Importo Ipoteca di €. 930.000,00, Importo capitale 465.000,00, Durata Anni 12.

La formalità è riferita all’u.i. individuata al fg. 6 part. 7783 sub. 703, 710, p.lla 7999 sub.

723.

- Annotazione n. 33579/9758 del 22/12/2017 per restrizione dei beni atto Notaio Marco GILARDELLI repertorio 61455/18917 del 13/12/2017.

Oggetto di restrizione sono i seguenti beni: p.lla 7783 sub.

717,723,728.739,740,743,738,713,729,714,722,732,715,721,725,718,727,746, 719,720,724,712,703,730,731,733,734,735,736,737,716,726,747.

Si precisa che dall’ipoteca iscritta il 29/06/2017 nn. 16918/2799 vengano stralciati e resi liberi gli immobili al fg. 6 p.lla 7783 sub. 743

• Ipoteca giudiziale a favore VEZZANI Spa e contro IBLA COSTRUZIONI SRL iscritta il 7/08/2017 ai nn. 22093/3691 per l’importo di €. 60.482,32, sulle seguenti u.i. : p.lla 7783 sub. 703, p.lla 494 sub. 704, p.lla 7999 subb. 705, 706, 707, p.lla 7783 sub. 705 graffata con p.lla 7999 sub. 708, p.lla 7783 sub. 707 graffata con p.lla 7999 sub. 711, p.lla 7999 sub. 716, 717, 718, p.lla 7783 sub.

710, p.lla 7999 sub. 723,724, p.lla 7783 sub. 711 graffata con p.lla 7999 sub.

725, p.lla 7999 sub. 726, 727, 721, 722, p.lla 7783 sub. 706, 709, p.lla 7999 subb. 719,720

- Annotazione n. 33578/5757 del 22/12/2017 per restrizione dei beni atto Notaio Marco GILARDELLI repertorio 61453/18915 del 13/12/2017.

Oggetto di restrizione sono i seguenti beni: p.lla 7783 sub. 703, p.lla 494 sub.

704, p.lla 7999 subb. 705, 707, p.lla 7783 sub. 707 graffata con p.lla 7999 sub.

711, p.lla 7999 sub. 716, 717, 718, 723,724,726, p.lla 7783 sub.

712,713,714,715,716,717,718,719,720,721,722,723,724,725,726,727,728,729, 730,731,732,733,734,735,736,737,739,740,741,742,746,747,p.lla 7999 sub.

720,722, p.lla 7783 sub. 706 graffato con p.lla 7999 sub. 719, p.lla 7783 sub.

709 graffata con p.lla 721, p.lla 7783 sub. 738,744, 743

Si precisa che la società Vezzani S.p.A. ha acconsentito alla cancellazione parziale dell’ipoteca iscritta il 7/08/2017 ai nn. 22093/3691 per €. 85.000,00, in

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forza di decreto ingiuntivo n. 23524/2016 ( RG 46360/2016) emesso dal Tribunale di Milano in data 25/08/2016

• Sentenza di Fallimento Tribunale di Milano Rep. 693/2018 del 22/08/2018, trascritto a Como, il 9/10/2018 nn. 26476/17928, a favore della Massa dei Creditori di Ibla Costruzioni Srl e contro Ibla Costruzioni Srl.

CONVENZIONI E VINCOLI GIURIDICI

• Convenzione urbanistica Notaio Dr. Roberto CAPIZZI Repertorio 61598/25274 del 4/06/2009, registrato a Corno il 23/06/2009 n. 7132 Serie 1T, Trascritto a Como il 25/06/2009 ai nn. 17921/11270 e 17922/11271 per l’attuazione del progetto di Piano di recupero residenziale di iniziativa privata denominato di Via Verdi, tra il Comune di Lurate Caccivio e l’Impresa Costruzione Baietti Snc di Baietti Gerardo e C.

6. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE

Spese ordinarie annue di gestione dell’immobile : NON DISPONIBILE Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute : NON DISPONIBILE Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia : NON DISPONIBILE

Millesimi di Proprietà generale: NON DISPONIBILE

DESTINAZIONE URBANISTICA

In conformità allo strumento urbanistico vigente, P.G.T. adottato con Delibera Giunta Comunale n. 51 del 23/12/2009, pubblicata sul BURL regione Lombardia in data 11/05/2009 al n. 15, e successive modifiche e varianti, gli immobili costituenti il compendio immobiliare risultano compresi nelle seguenti aree ed ambiti:

– NAF Centri e Nuclei di Antica Formazione (rif. Art. 19 Normativa del Piano delle regole) in Piano di Recupero vigente.

7. PRATICHE EDILIZIE

• Piano di recupero denominato “DI VIA VERDI“ adottato con Delibera di Giunta Comunale il 17/12/2008 al n. 166 ed approvato con Delibera di Giunta Comunale il 18/02/2009 al n. 21.

• Permesso a Costruire in sanatoria n. 3879 rilasciato in data 30/07/2008

• DIA PE n. 7025 presentata il 2/10/2009 con protocollo n. 13140 per Opere di Urbanizzazione Primaria afferenti il Piano di Recupero denominato “ DI VIA VERDI “

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con inizio lavori protocollo 15008 del 10/11/2019 e Autorizzazione Passo carraio n.

142/2008

• DIA PE n. 7687 presentata il 10/03/2014 con protocollo n. 3382

• Comunicazione inizio lavori presentata in data 17/07/2010

• DIA a variante PE n. 7687V1 presentata il 5/15/2015 con protocollo n. 9204

• SCIA PE n. 7687V2 presentata il 14/07/2017 con protocollo n. 9351

• Dichiarazioni per Agibilità presentate in data 12/12/2017 protocollo 15994 8. GIUDIZI DI CONFORMITA’

8.1 CONFORMITA’ EDILIZIA

Non sono state riscontrate differenze tra le pratiche edilizie presentate e lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo.

L’immobile pertanto risulta conforme.

8.2 ^CONFORMITA’ CATASTALE

Non sono state rilevate difformità tra la scheda catastale depositata e lo stato dei luoghi.

L’immobile pertanto risulta conforme.

9. DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO

I beni oggetto di stima sono costituiti da un appartamento posto al piano terreno con un ampia area a verde esclusiva contigua all’appartamento. L’appartamento è accessibile dalla scala comune condominiale. Entrando nell’appartamento abbiamo un locale open space con spazio cottura e soggiorno, locale che immette nel disimpegno dal quale si accede a due camere da letto ed il servizio igienico. Area esterna a verde esclusiva raggiungibile dai locali dell’appartamento. Il locale cantina, posto al piano interrato , raggiungibile da porta metallica attraverso il corridoio comune e da porta posta all’interno del locale autorimessa, autorimessa raggiungibile da corsello comune.

Si descrive di seguito il lotto, schematicamente:

Palazzina

La struttura portante: in cemento armato intelaiato, travi-pilastri;

Solai: in latero- cemento in buone condizioni;

Copertura: Il tetto è a falde, con materiale di coperto in laterizio, posati su pacchetto isolante e lattoneria in rame;

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Pareti esterne e fascia di terra: tamponamenti in laterizio intonacato tinteggiati ;

Vano scale: pavimentazione in pietra naturale lucidate, con pareti intonacate e tinteggiate;

Ascensore : Schindler non ancora in funzione

APPARTAMENTO

Pavimentazioni dei singoli vani: in ceramica a formato medio;

Rivestimenti interni: in ceramica e intonaco tinteggiato (cucina e bagno) e intonaco tinteggiato (i rimanenti vani);

Serramenti : Finestre in pvc a battente con vetri camera ed oscuranti esterni con tapparelle in alluminio con funzionamento elettrico;

Impianto elettrico: interno incassato sotto intonaco in tubazioni in PVC, con partenza dal contatore. Protezione generale dell’impianto di interruttore differenziale “salvavita”;

Impianto sanitario: n. 1 bagno dotato di lavabo, w.c., bidet e piatto doccia con rubinetteria cromata ;

Impianto idrico: : impianto canalizzato completo di bocchette di mandata dell’aria e griglie di ripresa

Impianto di riscaldamento: impianto con pannelli radianti per riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria con pompa di calore comune a tutte le unità immobiliari della palazzina Lotto 1; Scalda salviette all’interno del locale bagno.

Impianto di condizionamento: solo predisposizione

Impianto citofonico: Apparecchio videocitofonico collegato con ingresso pedonale, dotato di comando per l’apertura elettrica degli ingressi

Impianto TV: Presenti prese tv, predisposte per collegamento a impianto a parabola centralizzato per predisposizione alla ricezione satellitare

CANTINA

Struttura portante : cemento armato

Solaio: Solaio con lastre in predalles e pareti laterali con blocchetti in c.l.s. prefabbricati faccia a vista ed in parte intonacati

Pavimentazione: Battuto di cemento;

Impianto elettrico: esterno con canaline in PVC;

Infissi: porta di accesso metallica

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AUTORIMESSA

Struttura portante : cemento armato

Solaio: Solaio con lastre in predalles e pareti laterali con blocchetti in c.l.s. prefabbricati faccia a vista ed in parte intonacati

Pavimentazione: Battuto di cemento;

Impianto elettrico: esterno con canaline in PVC;

Infissi: bascula di accesso metallica

STATO DI CONSERVAZIONE

Buono per l’appartamento, mentre il locale cantina, presenta importante presenza di umidità ascensionale, che è stata in parte mascherata dalla costruzione di un tavolato dell’altezza di mt. 1,00 su un lato del locale.

Per tale ragione, si applica al calcolo della superficie commerciale ragguagliata un coefficiente del 20% in luogo dell’ordinario 25%, che determina mediamente una riduzione del valore commerciale del bene di circa il 25%

10. CONSISTENZA

Il criterio di misurazione adottato nel seguente rapporto è la Superficie Esterna Lorda (SEL).

Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di TecnoBorsa III edizione a pag. 35, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliare delimitati da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.

Vengono conteggiati per intero Lo spessore dei muri perimetrali fino allo spessore di cm. 50 e per un mezzo (1/2) dello spessore le murature contigue confinanti con altri edifici.

Il calcolo della consistenza commerciale, specificata nella tabella sottostante, è stata effettuato utilizzando i documenti forniti e costituiti principalmente dalle planimetrie catastali in scala 1:200. Tali superfici sono state controllate da rilievi a campioni fatte in loco.

Le superficie calcolate sono state, successivamente, ragguagliate con coefficienti riduttivi per le diverse tipologie dei locali accessori.

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DATI IDENTIFICATIVI CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

LOTTO

_Fg Part Sub. Destinazione Lato a

Lato

b Parziale Totale Coef.

Ragg

Sup.

Commerciale 015 6 7783 714 Appartamento 9,80 3,70 36,26

8,80 3,70 32,56

1,40

1,80 2,52

71,34 71,34 1,00 71,34

Area Esclusiva 3,50 3,70 12,95

3,70 4,50 16,65

1,20 2,30 2,76

8,60 5,30 45,58

9,10

4,10 37,31

115,25 115,25 0,10 11,53

TOTALE 82,87

6 7783 732 Cantina 5,30 2,80 14,84 14,84 0,22 2,97

TOTALE 2,97

6 7783 722 Box 9,80 3,50 34,30 34,30 0,50 17,15

TOTALE 17,15

SOMMANO 102,99

11. ATTESTAZIONE ENERGETICA

L’unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetico registrato in data 22/11/2017 n. 13138-000152/17, con scadenza 2211/2027 Classe Energetica A con Fabbisogno di Energia primaria climatizzazione invernale pari a 23,60 Kwh/mq/anno.

12. VALUTAZIONE

Il presente documento di valutazione immobiliare mira a comunicare al lettore il valore di stima, a confermare le finalità della valutazione, a esporre il procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti.

Nel rapporto sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione.

Il rapporto è finalizzato a perseguire gli obiettivi di trasparenza ed efficienza dei mercati immobiliari moderni, è svolto in applicazione degli standard di valutazione internazionali e nazionali:

- International Valutation Standard (IVS);

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- RICS Valuation Standards by Royal Institution Of Chartered Surveyors;

- European Valuation Standards;

- Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa in considerazione della realtà nazionale;

- Circolare della Banca d'Italia del 27 dicembre 2006 n. 263;

- Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie promosse da ABI per le valutazioni in ambito creditizio.

- Linee Guida per la valutazione degli immobili nelle vendite giudiziarie promosse da E- Valuations per le valutazioni in ambito giudiziario.

I metodi estimativi richiamati dagli Standard Internazionali sono riconducibili a tre grandi approcci: Market Approach o metodo del confronto di mercato, Income Approach o metodo della capitalizzazione dei redditi futuri, Cost Approach o metodo dei costi.

Il procedimento di stima adottato è il Market Comparison Approach (MCA) che a livello internazionale, è tra i più importanti procedimenti di stima diretta pluriparametrica.

Esso è basato – come, del resto, dovrebbe essere per qualunque procedimento di stima per comparazione – sulla rilevazione di dati reali di mercato, sull’individuazione delle caratteristiche degli immobili più rilevanti (ai fini della formazione del prezzo), e sul confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto con caratteristiche simili, scambiati di recente e di prezzi noti.

Sostanzialmente il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnico-economiche.

La stima attraverso il Market Comparison Approach si ottiene attraverso le seguenti fasi:

1. Adattamento dei valori rilevati in funzione delle caratteristiche specifiche e significative che differenziano l'immobile da stimare da quelli presi a riferimento;

2. Determinazione del valore medio per unità di consistenza;

3. moltiplicazione del valore medio determinato per la consistenza dell'immobile da stimare.

La stima mediante il MCA prevede l’effettuazione di aggiustamenti sistematici sui prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche degli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell'immobile oggetto di stima.

Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle singole caratteristiche immobiliari, e possono essere stimati attraverso i tradizionali criteri di stima (prezzo, costo, valore di

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trasformazione, valore complementare e valore di sostituzione) ed espressi sia in termini percentuali che in termini di valore.

Dopo aver spiegato la metodologia di stima si passa, ora, alla valutazione del cespite.

Dalle ricerche effettuate sono stati selezionate alcune compravendite (anche annunci immobiliari, in quanto è importante con la stima mediante MCA il prezzo di mercato), dei quali, di seguito, sono indicate le informazioni più rilevanti.

Reperiti gli immobili presi a paragone ritenuti compatibili, si passa alla fase successiva, che individuandone le caratteristiche, “aggiusta” il valore degli immobili presi a paragone (Comparables) con l’immobile oggetto di stima (Subject).

DEFINIZIONE DELLE CARATTERISTICHE Definizione delle caratteristiche

• Superficie complessiva (SUP) : misurata in metri quadrati m2;

• Data del contratto o dell’offerta (DAT) : misurata in mesi;

Come spiegato precedentemente, la stima mediante il Market Comparision Approach, consiste nell’effettuare una serie di “aggiustamenti” dei prezzi di mercati noti riferiti agli immobili di confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell'immobile oggetto di stima. Gli aggiustamenti sono costituiti dai prezzi marginali delle singole caratteristiche immobiliari, così facendo, alla fine, verrà determinato il valore probabile di mercato del bene oggetto di stima.

Tabella di valutazione

Nella tabella di valutazione sono riportate le unità immobiliari di confronto in base al loro prezzo e alle loro caratteristiche, in modo da calcolare i prezzi corretti nell'ultima riga, ossia, rappresentano idealmente i prezzi che avrebbero presentato le unità immobiliari di confronto se fossero state uguali all'immobile oggetto di stima, salvo in questo caso che per l’ubicazione e per l’accessibilità.

Le caselle della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza della caratteristica rispetto all'immobile oggetto di stima.

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Andamento mercato

A Giugno 2019 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 1.486 al metro quadro, con un aumento del 3,09% rispetto a Giugno 2018 (1.441 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Lurate Caccivio ha raggiunto il suo massimo nel mese di Marzo 2015, con un valore di € 1.649 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Settembre 2017: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 1.414 al metro quadro.

A Giugno 2019, il prezzo richiesto per gli immobili in vendita a Lurate Caccivio è stato di € 1.421 al metro quadro, rispetto ai € 1.988 della media provinciale.

Il prezzo richiesto per gli immobili in affitto a Lurate Caccivio è stato di € 10,00 mensili al metro quadro, rispetto ai € 9,62 della media provinciale.

Secondo i dati dell' OMI, il prezzo degli appartamenti nella zona centrale è compreso tra 1.100 €/m² e 1.650 €/m² per la compravendita e tra 4,0 €/m² mese e 5,3 €/m² mese per quanto riguarda le locazioni.

Il prezzo medio degli appartamenti in vendita (1.300 €/m²) è di circa il 26% inferiore alla quotazione media regionale, pari a 1.800 €/m² ed è anche di circa il 26% inferiore alla

quotazione media provinciale(1.800€/m²).

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Como, ufficio del registro di Como, Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Como, ufficio tecnico di Lurate Caccivio, agenzie immobiliari, osservatori del mercato immobiliare OMI.

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Valore di Mercato

Il valore probabile di mercato del bene oggetto di stima, fornito col metodo MCA è pari, dunque, ad €. 150.000,00. Si procede, per verifica a determinare il valore del cespite, considerando quali valori unitari, quelli desunti dalle tabelle OMI. Sulla base delle informazioni assunte in zona e attraverso l’analisi di tutti gli elementi acquisiti e dei fattori incidenti, con particolare riguardo all’analisi di proposte a vendere reperite su beni simili ed appartenente al medesimo segmento di mercato, lo scrivente ha individuato in €/mq 1.600,00 il parametro unitario prudenziale al quale rapportare la superficie commerciale delle singole porzioni dell'unità. Tale parametro che tende e vuole favorire la vendita all’asta, al fine anche di creare particolare interesse concorrenziale per la formulazione delle offerte, comunque, tiene conto delle peculiarità dell’acquisto forzoso e dei costi conseguenti nonché dell’attuale situazione del mercato immobiliare, caratterizzato da una evidente flessione dei valori e da scarse contrattazioni private, dello stato di occupazione del compendio e di tutte le caratteristiche e condizioni ricorrenti.

Alla luce di quanto su esposto in narrativa, ne discende il seguente conteggio:

Mq. 102,99 x €/mq. 1.600,00 = €. 164.784,00 arrotondato ad e. 165.000,00

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Mediando i due valori definiamo, quale valore di mercato, la cifra di €. 157.500,00 che si arrotonda ad €. 158.000,00.

VALORE DI MERCATO dell’immobile nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 158.000,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA:

Riduzione del valore in misura percentuale del 5%, dovuto all’immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzie per vizi.

Per tale ragione, il valore di vendita è di €. 150.100,00 che si arrotonda ad €. 150.000,00.

DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’

In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS) e in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa il valutatore dichiara che:

• la versione dei fatti presentata nel presente documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso;

• le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni riportate;

• il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;

• il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

• il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

• il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l'immobile;

• il valutatore ha ispezionato personalmente la proprietà;

• nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto.

Il presente rapporto è conforme a gli International Valuation Standards (IVS), agli European Valuation Standards (EVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa, alle Linee Guida per la valutazione degli immobili sia in ambito creditizio sia in ambito giudiziario.

Tanto si è relazionato in adempimento all'incarico ricevuto.

Corbetta, 30/07/2019 Geom. Ermido Chiesi ( firmato digitalmente .p7m)