Allegato I
CONVENZIONE CONTRATTUALE PER AMMINISTRAZIONE FABBRICATI IN CONDOMINIO
TRA
L’ ATER - Azienda Territoriale Edilizia Residenziale della Provincia di Padova, in persona del Direttore, Sig. Marco BELLINELLO, autorizzato a stipulare i contratti ai sensi dell’articolo 12, comma 5, lettera d), della L.R.V. 03.11.2017, n. 39, e ss.mm.ii., con sede in Padova, Via Raggio di Sole n. 29, cf. e p. I.V.A. 00222610289
E Il Signor …….. /La Società ………….
P R E M E S S O
- che l’ATER di Padova è proprietaria di numerose unità immobiliari nella Provincia di Padova tutte concesse in locazione a terzi e site in immobili condominiali;
- che si è appalesata la necessità di adeguamento delle “amministrazioni” delle proprietà ATER alla recente normativa nazionale ed anche a quella regionale (art. 39 L.Regionale Veneto 39/2017) che prevedono la costituzione di un Condominio con proprio Regolamento a norma del codice civile; ed altresì anche in deroga al primo comma dell’articolo 1129 c.c.
- che la figura che verrà nominata dovrà sviluppare un sistema di gestione della sicurezza (SCIS), in applicazione dei dettami del D.Lgs. 81/2008 (T.U. della Sicurezza), farsi carico di tutte le incombenze previste dal codice civile così come modificato dalla Legge n. 220/2012, provvedere agli adempimenti di tutti gli obblighi fiscali e curare il pagamento e la riscossione - anche coattiva - delle spese comuni generali e di riscaldamento, nei termini previsti dalla legge;
- che il Signor …………./ La Società ……….. ha i requisiti e le qualifiche necessari allo svolgimento dell’incarico ed intende accettarlo, previo conferimento del relativo specifico “mandato” da parte dell’ATER;
- che per gli adempimenti non eccedenti l’ordinaria amministrazione, l’amministratore è autorizzato ad agire in nome e per conto di ATER, la quale conferisce all’amministratore mandato speciale con rappresentanza revocabile, affinché lo stesso possa compiere, nei limiti del mandato ricevuto, ogni atto utile e necessario alla realizzazione della presente Convenzione, salva ogni eccezione e/o deroga che ATER potrà porre in essere ogniqualvolta ritenuto opportuno;
- che in virtù di tale mandato, l’amministratore è tenuto nei confronti della proprietà a richiedere ed incassare le spese di competenza e a carico degli inquilini.
Quanto sopra premesso tra le parti comparenti si
CONVIENE E STIPULA
Art. 1
Le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente atto.
Art. 2
Come previsto all’art. 71 bis disp.att. c.c. il nominando amministratore deve inderogabilmente possedere i seguenti requisiti:
1. Godere dei diritti politici;
2. Non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per i quali sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. Non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione;
4. Non essere interdetto o inabilitato;
5. Non essere annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
6. Aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
7. Aver frequentato corsi di formazione per le amministrazioni di tipo condominiale ed essere iscritto ad una delle associazioni di categoria degli amministratori di Condominio.
8. frequentare periodicamente i corsi di formazione come da disposizione ex l.
220/12
9. aver sottoscritto un’Assicurazione per la Responsabilità Professionale.
In caso di incarico a Società, i detti requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere funzioni di amministrazione per il fabbricato oggetto della presente Convenzione.
Art. 3
L’amministratore dovrà svolgere il proprio compito con la diligenza esigibile in ragione della peculiarità del suo mandato professionale, nelle forme e nei modi di cui all’art. 1176, 2° comma, Cod. Civ., adempiendo agli obblighi previsti dalla Legge, dal Regolamento di Condomini ad Autogestioni vigente presso la predetta Azienda dal Regolamento di Condominio e dalla presente Convenzione, svolgendo tutte le attività necessarie alla corretta amministrazione, nessuna esclusa, ed alla corretta gestione del fabbricato assegnatogli, in particolare, in via preliminare, dovrà:
1. Provvedere alla richiesta di attribuzione del codice fiscale del Condominio, ove non già attribuito.
2. Provvedere all’apertura di conto corrente dedicato a nome del condominio.
3. Provvedere in collaborazione con ATER, alla richiesta di voltura di tutte le utenze e le forniture a nome del Condominio.
4. Assumere la rappresentanza del Condominio per tutta la durata dell’incarico (salvo revoca pronunciata secondo normativa).
Art. 4
In particolare l’amministratore dovrà provvedere alla esecuzione dei seguenti obblighi amministrativi di base:
a. convocazione dell’Assemblea del Condominio (art. 1129 c.c. comma 13 n. 1;
art. 1130 c.c., comma 1 n. 1; art. 1136 c.c.), con convocazione per gli inquilini in sede di discussione e approvazione di bilancio ordinario (gli inquilini avranno diritto di voto su ogni materia di loro competenza e per la quale sono chiamati alla contribuzione) e per i proprietari distinguendo tra spese a carico degli inquilini e spese a carico dei proprietari;
b. esecuzione delle delibere dell’Assemblea e verifica della loro legittimità (art.
1129 c.c., comma 13 n. 2; art. 1130 c.c. comma 1 n. 1);
c. cura dell’osservanza del Regolamento del Condominio (art. 1130 c.c. comma 1 n. 1);
d. disciplina dell’uso delle cose e dei servizi comuni e loro tutela (art. 1130 c.c.
commi 2 e 4);
e. emissione dei provvedimenti necessari alla amministrazione ed intervento immediato per pericoli imminenti e/o crollo nelle parti comuni (art. 1133 c.c.).
Art. 5) L’amministratore dovrà provvedere ai seguenti obblighi documentali:
a. riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni e l’esercizio dei servizi (art. 1130 c.c.
comma 1 n. 3; art. 63 disp.att. c.c.);
b. redazione del bilancio annuale preventivo e del rendiconto annuale consuntivo e convocazione dell’Assemblea del Condominio per la loro approvazione (art. 1130 c.c. comma 1 n. 10), distinguendo tra spese a carico degli inquilini e spese a carico dei proprietari;
c. apertura del conto corrente del Condominio (art. 1129 c.c. comma 8 e 13 n.
3);
d. riscossione forzata dei contributi per le spese deliberate e non tempestivamente pagate entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio (art. 1129 c.c. comma 10, comma 13 n. 6; art. 63 comma 1 disp.att. c.c.); potrà l’amministratore inviare diffide legali.
e. eventuale sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato al partecipante moroso (art. 63 comma 3 disp.att. c.c.). – Per gli inquilini ogni applicazione dell’art. 63 disp. Att. C.c. dovrà ottenere preventivo nulla osta da parte della proprietà.
Art. 6) L’amministratore dovrà provvedere ai seguenti obblighi giudiziali:
a. rappresentanza in giudizio del Condominio e dei suoi partecipanti sia contro partecipanti che contro terzi; domanda di mediazione nelle cause di tipo condominiale (art. 1131 c.c. comma 1 e 2; art. 71 quater disp.att. c.c.);
b. esecuzione dei provvedimenti giudiziari ed amministrativi (art. 1129 c.c.
comma 13 n. 2);
c. comunicazione all’Assemblea del Condominio delle citazioni e dei provvedimenti contro il Condominio che abbiano contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore (art. 1131 c.c. comma 3 e 4);
d. notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali e relativa rappresentanza in giudizio (art. 69 comma 2 disp.att.
c.c.);
e. irrogazione delle sanzioni previste dal Regolamento di Condominio (art. 70 disp.att. c.c.).
Art. 7) L’amministratore dovrà attenersi ai seguenti ulteriori obblighi:
a. affissione ed indicazione in bacheca delle sue generalità, del domicilio e dei suoi recapiti telefonici e email (art. 1129 c.c. comma 6 e 7);
b. comunicazione dei giorni e degli orari nei quali sarà a disposizione dei condomini e per la soluzione delle problematiche legate alla gestione;
c. eventuale collaborazione a progetti ed iniziative territoriali anche con risanamento di parti comuni e di demolizione-ricostruzione e messa in sicurezza statica (art. 1135 c.c. comma 4).
Art. 8
L’amministratore dovrà provvedere ai seguenti adempimenti fiscali:
a. pagamento dei tributi locali che dovessero esser imposti a carico delle parti comuni del;
b. pagamento tramite modello f24 delle ritenute d’acconto e adempimento degli obblighi fiscali relativi al Modello CU, 770 e Quadro AC.
c. comunicazione del proprio subentro ad altro amministratore all’Agenzia delle Entrate;
d. eventuale richiesta di codice fiscale del fabbricato;
Art. 9
L’amministratore dovrà provvedere ai seguenti ulteriori obblighi:
a. rappresentanza nella firma delle polizze globali fabbricato e relativa richiesta dei risarcimenti danni (art. 1130 c.c. comma 1), in combinazione e sinergia con l’assicurazione già mantenuta da Ater per gli alloggi di sua proprietà;
b. gestione dell’eventuale locazione delle parti comuni dell’edificio (art. 1130 c.c.
comma 1)
c. privacy condominiale: documento programmatico di sicurezza e comunicazioni ai partecipanti e fornitori delle banche dati esistenti (art. 1131 comma 1 c.c. e D.Lgs. n. 196/2003);
d. assunzione e licenziamento degli eventuali dipendenti; versamento mensile di stipendi e contributi; comunicazione mensile all’INPS di stipendi e contributi (modello DM10); versamento di contributi e ritenute (modello F24);
sostituzione dell’eventuale portiere in ferie o in malattia; stipulazione di eventuali contratti con professionisti esterni (CCNL dei dipendenti del Condominio);
e. Sicurezza e prevenzione ai sensi del D.lgs. 81/08:
1. qualora il Condominio abbia un dipendente (es. portiere, addetto alle pulizie, giardiniere, ...) assunto con Contratto Collettivo dei Proprietari dei Fabbricati, l'Amministratore condominiale assume la veste di "datore di
lavoro" e pertanto lo stesso dovrà rispettare le disposizioni di cui al D.Lgs.
81/2008 in tema di salute e sicurezza sul lavoro quali:
- Nomina del Medico competente;
- Nomina del Responsabile del Servizio di Prevenzione e Protezione (art. 31);
- Informazione dei lavoratori dipendenti (art. 36) facilmente comprensibile e idonea a far acquisire le relative conoscenze in tema di rischi per la salute e sicurezza; procedure di primo soccorso, lotta antincendio ed evacuazione dei luoghi di lavoro e nomina relativo incaricato; nominativo dell'RSPP, del medico del lavoro; rischi specifici all'attività; pericoli commessi nell'uso di particolari sostanze; misure di prevenzione adottate;
- Fornitura di dispositivi di protezione individuale (DPI) ai dipendenti;
- Partecipazione a corsi per addetto al primo soccorso e gestione delle emergenze, e corso per addetto antincendio con relativa nomina degli addetti;
- Nomina tra i lavoratori del Responsabile dei lavori per la Sicurezza (RLS) con relativa formazione;
- Elaborazione del Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) o del Modello di Valutazione dei Rischi;
- Elaborazione del Documento Unico di Valutazione dei Rischi Interferenziali (DUVRI); richiesto qualora l'amministratore "datore di lavoro" affidi lavori ad imprese appaltatrici o a lavoratori autonomi per evitare le interferenze (contatti rischiosi) tra i dipendenti del Condominio e gli esecutori delle opere in appalto e valutare i rischi derivanti da interferenze reciproche, indicando le misure adottate per eliminare i rischi da interferenza, le misure adottare per ridurre al minimo i rischi non eliminabili, verificando che le maestranze siano in possesso dei requisiti tecnici adeguati, accertando che le maestranze siano in regola con le disposizioni assicurative INAIL, individuando i costi della sicurezza;
2. in ogni caso, qualunque situazione presente nel Condominio che possa causare danno a terzi, deve essere comunicata necessariamente dall'amministratore agli appaltatori, tramite un'attestazione dell'avvenuta valutazione dei rischi, anche in assenza di dipendenti del Condominio.
3. l'amministratore senza dipendenti è tenuto comunque a valutare i rischi presenti all'interno del fabbricato o complesso per tutelare l'incolumità dei condomini, degli inquilini e di eventuali lavoratori di ditte appaltatrici.
4. l'amministratore condominiale, in caso di affidamento dei lavori di vario genere a un'impresa appaltatrice o ad un lavoratore autonomo, ha l'obbligo di verificare l'idoneità tecnico professionale di tali soggetti (art. 6 comma 8 lettera G e art. 26 del D.Lgs. 81/08) tramite:
- Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, Industria e Artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia del lavoro oggetto dell'affidamento;
- Autocertificazione dell'impresa appaltatrice e/o del lavoratore autonomo del possesso dei requisiti di idoneità tecnico professionale ai sensi dell'art. 47 del T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa (DPR 445/2000);
- Specifica documentazione attestante la conformità di macchine, attrezzature e opere provvisionali;
- Elenco dei dispositivi di protezione individuali in dotazione;
- Documento di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità.
- E dovrà inoltre:
- Fornire dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nel Condominio e nell'ambiente in cui sono tenuti ad operare e informazioni sulle misure di prevenzione e di emergenza adottate in relazione alla propria attività;
- Cooperare con l'impresa o il lavoratore autonomo all'attuazione delle misure di prevenzione e protezione dai rischi sul lavoro incidenti sull'attività lavorativa oggetto dell'appalto;
- Coordinare gli interventi di protezione e prevenzione dai rischi cui sono esposti i lavoratori, informandosi reciprocamente.
5. Qualora il Condominio commissioni, nella forma del contratto d'appalto, lavori edili e di ingegneria civile ricadenti nel campo di applicazione del Titolo IV del Testo Unico (Cantieri temporanei o mobili), l'amministratore condominiale veste la figura del committente con i conseguenti obblighi (art.
90) e con possibilità di delega ad un Responsabile dei Lavori e pertanto in aggiunta dovrà:
- prevedere la durata dei lavori, anche determinando l'impresa che eseguirà i lavori o il tecnico incaricato della progettazione;
- inviare la notifica preliminare quando l'entità dei lavori superi i 200 uomini - giorno o vi é presenza nel cantiere di più ditte esecutrici;
- inviare la notifica preliminare e nominare anche i coordinatori per la sicurezza, quando inizialmente o per varianti intervenute in corso d'opera si preveda la presenza anche non contemporanea di più imprese e si verifichi che l'entità dei lavori superi i 200 uomini - giorno o siano presenti rischi particolarmente aggravati;
- verificare che i coordinatori adempiano agli obblighi di redazione del Piano di Sicurezza e Coordinamento e del Fascicolo Tecnico prima di richiedere i preventivi alle ditte esecutrici; e verificare che venga applicato il Piano durante l'esecuzione dei lavori;
- inviare il Piano di Sicurezza e Coordinamento a tutte le imprese con la richiesta di preventivo il quale dovrà comprendere i costi per la sicurezza;
- verificare l'idoneità tecnico professionale delle imprese e dei lavori autonomi a cui si affidano lavori chiedendo copia recente del certificato di iscrizione alla Camera di Commercio ed alle imprese esecutrici chiedendo di produrre il Piano Operativo della Sicurezza;
- verificare l'idoneità sanitaria del lavoratore autonomo;
- Ottenere dichiarazione del datore di lavoro di non essere oggetto di provvedimenti di sospensione o interdittivi per il contrasto del lavoro irregolare e per la tutela della salute e sicurezza dei lavoratori;
- chiedere alle imprese esecutrici una dichiarazione dell'organico medio - annuo, distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denuncie dei lavoratori effettuate ad INPS, INAIL e alle Casse Edili nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali, applicato ai lavoratori - dipendenti.
6. Prevenzioni incendi: in caso di presenza nel fabbricato, di impianti per la produzione di calore, autorimesse pubbliche e private, edifici destinati ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 m e comunque di qualsiasi attività contemplata nell'elenco di cui all'allegato I del D.P.R. 151/2011, l'amministratore condominiale ha l'obbligo di: richiedere il rilascio del Certificato Prevenzione Incendi (CPI o SCIA); provvedere al rinnovo alla sua scadenza; mantenere in efficienza le attività e gli impianti senza modificarne le condizioni iniziali o, in caso contrario, richiedere il rilascio di un nuovo certificato; in generale applicare le norme antincendio.
7. impianti termici: in caso di presenza nel fabbricato di impianti termici, l'amministratore condominiale ha l'obbligo di (anche tramite delega ad una società esterna quale Terzo responsabile):
- richiedere il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI o SCIA) qualora la centrale termica abbia una potenzialità al focolare o portata termica maggiore di 116 KW (100.000 kcal/h) o verificare che lo stesso sia in corso di validità (durata 5 anni);
- verificare la presenza della dichiarazione di conformità (l'impianto elettrico, gas, canna fumaria, riscaldamento) che l'impresa installatrice é tenuta a rilasciare per gli impianti termici installati dopo il 13 marzo 1990: tale documento, che attesta che l'impianto é stato realizzato nel rispetto delle norme vigenti, deve essere firmato dal titolare dell'impresa o dal responsabile tecnico, corredato dalla descrizione dei materiali usati e deve essere custodito dall'amministratore;
- verificare la presenza del progetto elaborato da parte di professionisti abilitati in caso di impianti a gas (in caso di installazione, trasformazione o ampliamento quando la potenza del focolare é maggiore di 50KW), canne fumarie singole (in caso di installazione, trasformazione o ampliamento quando la potenza del focolare é maggiore di 50 KW), canne fumarie singole (in caso di installazione, trasformazione o ampliamento quando la potenza del focolare é maggiore di 50 KW), canne fumarie collettive o ramificate (in caso di installazione, adeguamento, modifiche e manutenzione straordinaria per impianti di qualsiasi potenza); impianti termici individuali (nel caso di passaggio da impianto centralizzato a impianti autonomi); sostituzione generatore di calore (progetto e relazione tecnica quando la potenza nominale dell'impianto é maggiore di 35 KW), impianti di climatizzazione estiva (quando la potenza frigorifera é maggiore di 46,5 KW);
- verificare la presenza del libretto matricolare dell'INAIL per impianti con potenza focolare maggiore di 35 KW (da parte dell'installatore denuncia all'INAIL l'omologazione dell'impianto). Gli impianti centralizzati denunciati all'INAIL devono essere sottoposti, ogni cinque anni, ad una verifica dello stato di efficienza dei dispositivi di sicurezza, di protezione e di controllo da parte dell'ARPA. Il libretto matricolare e i verbali relativi agli accertamenti devono essere conservati dall'amministratore condominiale.
8. Ascensori: l'amministratore condominiale é tenuto ad effettuare o verificare per l'impianto installato (DPR 162/1999):
- certificato di nuovo impianto (dopo l'installazione di un nuovo ascensore e prima della messa in esercizio);
- regolare manutenzione art. 13;
- verifica periodica ogni due anni svolta da parte di un organismo notificato ovvero riconosciuto dal Ministero dello Sviluppo Economico (art. 13);
- verifica straordinaria da parte di un organismo notificato ovvero riconosciuto dal Ministero dello Sviluppo Economico (art. 14) diretta ad accertare la conformità dell'ascensore in seguito a modifiche costruttive non rientranti nell'ordinaria o straordinaria manutenzione oppure in seguito a verbale di verifica periodica con esito negativo o in seguito ad un incidente di notevole importanza;
- annotazione sul libretto dell'ascensore dei risultati delle verifiche, degli interventi di manutenzione ordinari e straordinari da custodire dall'amministratore e sempre disponibile al verificatore.
9. manutenzione impianto idrico: (D.Lgs. 31/2001 e D.Lgs. 27/2002) l'amministratore condominiale ha la responsabilità di garantire che i requisiti di potabilità siano mantenuti fino ai rubinetti (lungo tutta la rete idrica condominiale) in quanto custode dei beni condominiali; pertanto deve operare verifiche sulla salubrità delle acque destinate al consumo umano specie in presenza di possibili sorgenti inquinanti, impianti vetusti, particolari tipologie di materiali utilizzati quali, ad esempio, piombo e leghe di piombo. A tal fine deve verificare lo stato dell'impianto di distribuzione domestico condominiale e far operare, eventualmente, una verifica analitico - strumentale e cioè che non siano superati i limiti di concentrazione di sostanze chimiche e microbiologiche previsti dal decreto e in caso contrario adottare i provvedimenti necessari a ristabilire i requisiti di potabilità.
10. l'Amministratore condominiale è obbligato ad attivarsi per eliminare situazioni di pericolo (rovina dell'edificio, situazioni di pericolo per gli inquilini/condomini o per i terzi) evidenti o celate, deve pertanto egli stesso rilevarle, non soltanto su altrui segnalazione, ma anche per diretta verifica. In caso di lavori urgenti e di spesa contenuta, l'amministratore può procedere immediatamente con i lavori e solo successivamente darne comunicazione all'assemblea; in caso di interventi costosi é tenuto a provvedere con rimedi di emergenza ed a convocare immediatamente l'assemblea mettendo a verbale l'urgenza dell'intervento.
11. amianto: in caso di presenza di manufatti che possano contenere amianto, l'amministratore condominiale dovrà far effettuare preventivamente i rilevamenti e le analisi da un laboratorio (in possesso dei requisiti minimi previsti dal D.M. 14/05/1996), e in seguito una ispezione e valutazione del rischio da parte di un'impresa abilitata ai sensi della L. 257/1992. In caso di necessità di intervento accertata, dovrà far intervenire una ditta specializzata (Albo Gestori Ambientali alla Categoria 10) per procedere alla bonifica.
12 impianti elettrici:
- in caso di amministratore condominiale "datore di lavoro" lo stesso dovrà:
verificare la presenza di impianti elettrici pericolosi (es. centrali termiche alimentate a gas metano); installare dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche; verificare l'impianto di terra (deve essere unico e comprendere i collegamenti equipotenziali principali tra la rete di terra e le tubazioni metalliche); per tali impianti verificare la presenza della
"Dichiarazione di conformità" (da inviare all'INAIL e all'ASL da parte dell'amministratore comprese la denuncia di eventuali modifiche sostanziali o la cessazione degli impianti), denunciare gli impianti di protezione contro le scariche atmosferiche; denunciare tutti gli impianti di terra; operare la manutenzione degli impianti e le verifiche periodiche ogni 5 anni ( o 2 anni in ambienti a maggior rischio); operare le verifiche straordinarie in casi di verifiche straordinarie o in casi di verifiche ordinarie dall'esito negativo o in caso di modifica dell'impianto.
- In caso di amministratori condominiali senza lavoratori alle dipendenze:
considerato che l'amministratore ha comunque l'obbligo giuridico di agire con
"perizia, prudenza e diligenza", la valutazione del rischio per la presenza di impianti di terra e di fulminazione della struttura è comunque un suo obbligo giuridico nei confronti dei condomini stessi, degli inquilini e dei terzi che accedono al fabbricato.
13 presenza in generale di impianti: l'amministratore condominiale, in presenza di impianti radiotelevisivi, antenne, impianti elettronici in genere,
impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, nonché gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere, é tenuto ad affidare i lavori di installazione, di trasformazione, di ampliamento e di manutenzione straordinaria esclusivamente alle ditte iscritte al registro delle imprese della CCIAA , all'Albo provinciale delle imprese artigiane di cui alla L.
443/1985 che abbiano un certificato di riconoscimento in quanto alle stesse siano stati riconosciuti i requisiti tecnico professionali. L'amministratore condominiale, al termine dei lavori, deve farsi rilasciare, dall'impresa installatrice, la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati in modo conforme ed a regola d'arte, la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati e il relativo progetto. Nel caso di impianti già realizzati, dovrà ottenere la dichiarazione di rispondenza (DIRI) resa da parte di un professionista iscritto all'albo professionale.
14 .l'amministratore condominiale che svolga le funzioni di "datore di lavoro" e/o di "committente" deve attenersi a qualsiasi norma vigente e disposizione in materia di sicurezza e adempimenti non elencati nella presente Convenzione.
15 L'amministratore condominiale deve inoltre attenersi ai seguenti regolamenti:
- Regolamento Urbanistico Edilizio in cui son elencati tutti gli interventi che possono essere eseguiti come attività di libera edilizia che non richiedono alcuna comunicazione al Comune, gli interventi che possono essere eseguiti senza titolo abilitativo, ma per i quali é necessario inviare comunicazione al Comune e gli interventi che richiedono il titolo abilitativo;
- Regolamento per la gestione dei rifiuti solidi urbani;
- Regolamento per gli scarichi delle acque reflue domestiche;
- Regolamento per la disciplina delle occupazioni di aree private di uso pubblico per l'installazione di mezzi pubblicitari, fioriere, tende parasole e de hors;
- Regolamento sulla toponomastica Comunale - numerazione civica;
- Regolamento comunale verde (abbattimento alberi di proprietà privata);
- Regolamento di igiene, sanità pubblica e veterinaria (malattie, cani, gatti, aria, amianto, canne fumarie, rumore, acqua potabile).
16. Attestati di Qualificazione/certificazione energetica: in caso di lavori di manutenzione condominiale, l'amministratore deve verificare la rispondenza dell'edificio alla Legge 192/2005 e s.m.i. o alle rispettive leggi regionali e deve eventualmente aggiornare gli Attestati di Qualificazione/Certificazione Energetica (validità decennale).
17. Privacy: l'amministratore condominiale ha il dovere di custodire e controllare i dati personali trattati in modo da ridurre al minimo, mediante l'adozione di idonee e preventive misure di sicurezza, i rischi di distribuzione o perdita, di accesso non autorizzato o di trattamento non consentito o non conforme alle finalità di raccolta. Tutto in applicazione di quanto disposto dal D.Lgs.
196/2003 e ss.mm.ii.. I condomini/inquilini devono consentire all'amministratore di fare uso delle parti comuni in modo lecito e senza eccessi, solo per scopi relativi all'adempimento del proprio incarico.
f. richiedere i permessi urbanistici ed edilizi in caso di opere straordinarie;
pagamento di TOSAP o di COSAP per impalcature; rappresentanza del Condominio nei contratti con l’appaltatore, con il direttore dei lavori e con il progettista; rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal Codice Civile
sugli appalti; impugnazione delle clausole vessatorie contenute nei contratti (DPR n. 280/2001; Legge n. 241/1990; artt. 1667-1673 c.c.; D.Lgs. n.
206/2005);
g. eseguire le ritenute fiscali sugli appalti, sui dipendenti e sui consulenti del Condominio costituito; compilare del modello 770; gestire le detrazioni fiscali del 36% e del 55% e le agevolazioni regionali o comunali in genere;
richiedere l’ottemperanza alla norme di sicurezza sul lavoro, agli obblighi contributivi ed a quelli fiscali delle ditte che eseguono un appalto (DPR n.
600/1973, art. 25 comma 1; Legge n. 122/2010, art. 25; DPR n. 917/1986, art.
16 bis);
h. provvedere alla tutela degli impianti comuni ed alla disciplina del loro uso;
seguitando adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza; avere la rappresentanza nei confronti dell’impiantista; avere la rappresentanza del Condominio nei contratti con l’impiantista-appaltatore, con il direttore dei lavori e con il progettista; provvedere alla rivalsa per le garanzie contrattuali o per quelle previste dal Codice Civile sugli appalti di tipo condominiale (DM Sv.
ec. 37/2008; artt. 1667-1673 c.c.);
Art. 10
L’amministratore dovrà essere coperto da una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato e dovrà adeguare i massimali della polizza stessa qualora siano deliberati lavori straordinari; nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice dovrà fornire una dichiarazione che confermi il rispetto delle condizioni sopra enunciate relativamente al fabbricato per il quale è avvenuta la nomina.
Tale disposizione discende dai dettami Legge 220/2012.
Art. 11
In relazione all’apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del Condominio sul quale movimentare le somme ricevute o erogate per conto del Condominio stesso, il conto corrente dovrà avere la possibilità di tracciabilità e controllo da parte di ogni singolo condomino per il tramite dell’amministratore.
Art. 12
L’amministratore non potrà in alcun caso contrarre mutui o prestiti di alcun tipo in nome e nell’interesse del Condominio per assicurare la copertura delle spese di ordinaria e straordinaria amministrazione, salva esplicita delibera dell’assemblea.
Art. 13
L’amministratore per la redazione del rendiconto dovrà assicurare la maggiore trasparenza nella gestione contabile e far sì che esso sia idoneo a rendere intellegibile a tutti i condomini ed inquilini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; esso dovrà contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione ed al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni partecipante; in particolare dovranno essere elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento
sintetica che sia esplicativa della gestione annuale. A tal proposito l’Amministratore si renderà disponibile, nei confronti dell’ATER come degli assegnatari degli alloggi di proprietà di quest’ultima, a rendere agevolmente consultabile ogni atto, dato o documento relativo a spese di loro afferenza ed eventualmente a trarne copia (previo eventuale pagamento).
Art. 14
L’amministratore dovrà, altresì, tenere:
a. il registro dell’anagrafe dei condomini e degli inquilini contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei partecipanti stessi ed i dati catastali delle singole unità immobiliari;
b. il registro di contabilità (anche informatico) dove annotare, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al Condominio;
c. il registro dei verbali delle Assemblee del Condominio (al quale allegare il Regolamento);
d. il registro di nomina e di revoca dell’amministratore (contenente le relative variazioni cronologiche egli estremi di eventuali decreti giudiziali di nomina e revoca).
Art. 15
L’amministratore dovrà, anche:
a. conservare tutta la documentazione inerente la gestione del Condominio ed i rapporti con i singoli partecipanti;
b. consegnare al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione dei pagamenti degli oneri versati e dello status delle eventuali liti in corso;
c. convocare l’Assemblea del Condominio dopo la relazione del rendiconto annuale della gestione entro 180 giorni per l’approvazione e, comunque in caso d’impossibilità, entro data congrua.
Art. 16
L’amministratore, improrogabilmente entro lo stesso termine sopra previsto, dovrà presentare il bilancio annuale sia preventivo che consuntivo.
Il rendiconto dovrà essere inviato anche agli assegnatari (inquilini) Ater, eventualmente depurato delle quote afferenti alla proprietà.
Gli assegnatari (inquilini) Ater dovranno sempre essere convocati alle assemblee e – come sopra già indicato – avranno diritto di voto nelle materie di loro competenza per le quali partecipano alla spesa.
Art. 17
L’amministratore sarà nominato dall’Assemblea del Condominio in conformità alle maggioranze previste dalla Legge. A qualsiasi amministratore nominato nell'Assemblea verrà richiesta la sottoscrizione della presente Convenzione.
L’amministratore durerà in carica un anno e, alla scadenza del mandato, sarà facoltà dell’Assemblea approvare la sua conferma. In caso di revoca si conviene che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda, da parte dell’Assemblea stessa, alla sostituzione con altro incaricato secondo le medesime modalità sopra indicate. L’amministratore dovrà consegnare al suo sostituto,
nominato, tutta la documentazione inerente la gestione del fabbricato entro e non oltre 15 giorni dalla data della revoca.
Art. 18
L’amministratore potrà essere revocato da parte dell’Assemblea o da parte dell’Autorità giudiziaria, anche su riscorso di un singolo partecipante al Condominio, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131 c.c., se per due anni non avrà reso il conto della sua gestione, ovvero se vi siano sospetti di gravi irregolarità.
Lo stesso avrà comunque la possibilità di rinunciare al mandato qualora l’Assemblea deliberi di intraprendere azioni palesemente temerarie o contrarie alla Legge, al Regolamento o alla presente Convenzione, o lo stesso ritenga che vengano da lui pretesi comportamenti o azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con la dignità e onorabilità professionale. L’amministratore non sarà responsabile dei danni cagionati dall’abuso dei condomini partecipanti al fabbricato nell’uso della cosa comune e non deve ritenersi obbligato a promuovere un’azione giudiziaria contro gli stessi in mancanza di specifica delibera assembleare con espressa richiesta, fatti salvi l’obbligo del medesimo di dare prontamente notizia all’Ater degli abusi commessi dai suoi assegnatati, ovvero dagli altri condòmini, sulle parti comuni dell’edificio e la sua conseguente responsabilità, verso l’Ater stessa, in caso omessa comunicazione e/o verifica degli abusi medesimi.
Art. 19
Per il compenso liquidabile in ragione di anno solare, si richiama espressamente, quale parte integrante e sostanziale della presente convenzione, il “Tariffario”
allegato alla stessa. In caso di dimissioni, mancata conferma o revoca per inadempimento, all’amministratore spettano il rimborso delle spese anticipate ed effettivamente documentate e le competenze in proporzione al periodo che va dall’inizio dell’esercizio annuale fino al giorno del passaggio delle consegne.
Art. 20
Nell’esercizio dell’attività professionale l’amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in materia di protezione dei dati personali (D.Lgs. n. 196/2003 e ss.mm.ii.) ed alla conservazione dei documenti ricevuti e di quelli di pertinenza del Condominio che abbia redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell’incarico.
Art. 21
Alla fine di ogni anno di mandato, l’amministratore è tenuto, su eventuale richiesta, a trasmettere all’ATER di Padova il rendiconto della sua attività affinché la stessa possa valutarne i risultati. L'ATER si riserva di effettuare delle verifiche in relazione agli adempimenti in materia di sicurezza, trasparenza, fiscalità, rendicontazione, documentazione ed informazione e si riserva la facoltà, in caso di rilevanti inadempienze, di proporre all'Assemblea la revoca dell’incarico.
Art. 22
L’Amministratore dichiara di aver preso visione ed adeguata conoscenza del regolamento concernente Diritti e Doveri degli Assegnatari di ERP e dell’obbligo di diffonderlo tra l’utenza Ater.
Art. 23
Le controversie inerenti alla presente Convenzione sono devolute alla competenza esclusiva del Tribunale di Padova.
Art. 24
Per quanto non regolato nelle disposizioni che precedono, la presente Convenzione è soggetta alle disposizioni di Legge e del Codice Civile in materia e, specificatamente, a:
• D.Lgs. 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza)
• Legge 220/2012 di Riforma del Condominio
• DPR n. 600/1973 art. 23 comma 1 e art. 25 ter (obblighi fiscali)
• L.R.V. n. 39/2017 e ss.mm.ii.
• Art. 1129 codice civile
che devono ritenersi fare parte integrante e sostanziale del presente atto:
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Padova,
ATER Padova L’Amministratore
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Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341 Cod. Civ., si approva specificatamente la clausola sotto riportata: Art. 23 (Deroga alla competenza dell’Autorità Giudiziaria).
L’Amministratore/Gestore
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