T R I B U N A L E D I V E R C E L L I

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TRIBUNALE DI VERC ELL I

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Pozzo Massimo, nell'Esecuzione Immobiliare 78/2019 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali ... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 7

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 8

Provenienze Ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia ... 10

Vincoli od oneri condominiali ... 10

Stima / Formazione lotti ... 11

Riepilogo bando d'asta ... 13

Lotto Unico ... 13

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 78/2019 del R.G.E. ... 14

Lotto Unico ... 14

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 15

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INCARICO

All'udienza del 10/09/2019, il sottoscritto Geom. Pozzo Massimo, con studio in Corso Marcello Prestinari, 108 - 13100 - Vercelli (VC), email stud.tec.max@inwind.it, PEC massimo.pozzo@geopec.it, Tel. 335 5453747, Fax 0161 600975, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Buronzo (VC) - Via Fiera nr. 2, piano 0-1 (Coord.

Geografiche: 42°28'51''N - 81°15'53''E)

DESCRIZIONE

L'immobile oggetto di perizia e sito nel centro del Comune di Buronzo a 11 Km dal primo ingresso autostradale A4 Torino-Trieste.

E’ servito dai mezzi pubblici che collegano Buronzo con i principali comuni limitrofi.

L'immobile è sito all'interno di una corte comune con altre proprietà, semi indipendente, libero su 3 lati, con una piccola area di pertinenza sommariamente coperta con assi e legno, ma usufruibile come posto auto.

L'abitazione, destinata a civile abitazione è sostanzialmente un quadrato ma ben suddiviso al suo interno. L'ingresso al centro della casa al piano terra con di fronte la scala per accedere ai piani superiori. Al piano terra entrati a sinistra vi è una saletta, segue un disimpegno e l'unico bagno. A destra la cucina con nel retro un tinello.

Al piano superiore (1°) a sinistra e a destra le due camere da letto, un balcone verso il cortile.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Buronzo (VC) - Via Fiera nr. 2, piano 0-1

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni.

Entrambe residenti in Via Fiera nr. 2 13040 - Buronzo (VC)

CONFINI

Particella oggetto di stima: Foglio 14, mappale 67 confini:

Nord mappale 62, est mappale 68 e 76, sud mappale 76 e ovest mappale 64.

Particella oggetto di stima: Foglio 14, mappale 315; confini:

Nord mappale 72, est mappale 75, sud e ovest mappale 73.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 43,00 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 2,66 m Terra

Abitazione 44,10 mq 60,00 mq 1,00 60,00 mq 2,67 m Primo

Terreno edificabile 26,00 mq 26,00 mq 0,18 4,68 mq 0,00 m Terra

Totale superficie convenzionale: 124,68 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 124,68 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

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L'immobile oggetto di perizia è composto dall'immobile principale che si sviluppa su 2 piani (piano terra e primo), per un totale di: superficie netta di 47,10 mq. e una superficie lorda di 120,00 mq.

Il terreno è un'ente urbano non adiacente, ma pertinente alla proprietà.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 16/10/1944 al 27/05/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 14, Part. 67, Sub. 1-2 Categoria A/4

Fg. 14, Part. 315 Categoria EU Graffato 314

Fg. 14, Part. 67, Sub. 3 Categoria A/4 Cl.2, Cons. 6 Rendita € 176,63 Piano T-1

Fg. 14, Part. 315, Sub. 1 Categoria F/1, Cons. 26 Piano 0

In data 27/05/2002 Variazione dati catasti per fusione dei Fg. 14, part.67 subalterni 1 e 2; divenuto Fg.

14, mapp. 67 subalterno 3.

Beni ancora intestati a **** Omissis ****, Mar. **** Omissis **** e **** Omissis ****.

Il Fg. 14, part. 315, risultava catastalmente ancor in capo a **** Omissis **** e **** Omissis ****.

Tale particella risultava graffata ancora ad un immobile -C/1 -.

Con docfa del 08/11/2019 e relativa Voltura- DIVISIONE del 07/11/2019 protocollo n. VC0035435 in atti dal 08/11/2019 DIVISIONE (n. 10096.1/2019) sono state corrette le intestazioni e i dati catastali.

Dati Catastali

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

14 67 3 A/4 6 124 mq 176,63 € T-1

14 315 1 F/1 26 T

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Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza catastale.

Il Fg. 14, mappale 315 - (catasto terreni : Ente urbano), al catasto fabbricata risulta ancora intestato alla precedente ditta **** Omissis **** e **** Omissis ****

Graffato ancora ad un immobile (Cat. C/1 -Fg. 14 mapp. 314).

Con docfa del 08/11/2019 e relativa Voltura- DIVISIONE del 07/11/2019 protocollo n. VC0035435 in atti

dal 08/11/2019 DIVISIONE (n. 10096.1/2019) sono state corrette le intestazioni e i dati catastali.

PRECISAZIONI

Il Fg. 14, mappale 315 - (catasto terreni : Ente urbano), al catasto fabbricata risultava ancora intestato alla precedente ditta **** Omissis **** e **** Omissis ****

Graffato ancora ad un immobile (Cat. C/1 -Fg. 14 mapp. 314).

Con docfa del 08/11/2019 e relativa Voltura- DIVISIONE del 07/11/2019 protocollo n. VC0035435 in atti

dal 08/11/2019 DIVISIONE (n. 10096.1/2019) sono state corrette le intestazioni e i dati catastali.

Gli esecutati hanno in oltre recintato una porzione di tenero in pianta al loro balcone.

Tale porzione non risulta a loro esclusiva ne negli atti, nel catasto terreni e/o fabbricati.

PATTI

Non esistono patti

STATO CONSERVATIVO

L'immobile oggetto di perizia risale a prima degli anni 60; nonostante nel 1960 sia stato oggetto di ristrutturazione / fusione, la struttura principale e oggi così conservata:

L'immobile al momento del sopralluogo è occupato e usato dagli esecutati.

I muri portanti in muratura piena sono in cattivo stato di manutenzione, ad esclusione della facciata estera, di recente tinteggiatura rispetto l'interno privo di manutenzione. La muratura interna, anche per la tipologia costruttiva degli anni 60 e non avendo cantina, risulta umida con parti di intonaco che si stanno distaccando dalla muratura.

La copertura, a 2 falde con struttura in legno e coppi necessita di una ripassatura sostanziale ed

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un'analisi approfondita sull'orditura in legno sia principale che secondaria.

I pavimenti interni sono in ceramica in tutta la casa, cosi come il rivestimento del bagno. Il servizio è funzionante ed utilizzato nonostante sia necessario una revisione degli impianti quantomeno elettrici.

Infissi interni ed esterni sono in legno e legno e vetro singolo, in cattivo stato di manutenzione.

Impianto elettrico in parte sottotraccia ed in parte con fili esposti non è a norma e pericoloso.

L'impianto idrico e termico prevalentemente esposto non è a norma.

La proprietà possiede una piccola area all'interno del cortile su cui ha costruito abusivamente una box/ripostiglio con assi, copertura e porta basculante di recupero. Come già detto non è a norma e va demolito.

PARTI COMUNI

Per accedere all'immobile dalla Via Fiera si entra nel cortile comune a tutte le unità immobiliari che si affacciano al Fg. 14, mappale 76.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Per accedere all'immobile dalla Via Fiera si entra nel cortile comune a tutte le unità immobiliari che si affacciano e hanno diritto sul Fg. 14, mappale 76.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

L'immobile oggetto di perizia risale a prima degli anni 60; nonostante nel 1960 sia stato oggetto di ristrutturazione / fusione la struttura principale e così formata:

Fondazioni e muri portanti in muratura piena, in cattivo stato di manutenzione, ad esclusione della facciata estera, di recente tinteggiatura rispetto l'interno

Altezza interna utile al piano terra e 1° h. 2,65 mt.

Solai: in latero cemento in normali condizioni non isolato nell'estradosso, mentre la copertura, a 2 falde con struttura in legno e coppi necessita di una ripassatura sostanziale

Le pareti interne e i rivestimenti interni in muratura di mattoni pieni soffrono l'umidità in quanto la casa non ha cantina e la manutenzione è stata abbandonata ormai da tempo.

I pavimenti interni sono in ceramica in tutta la casa cosi come il rivestimento del bagno.

Infissi interni sono i legno e legno e vetro, in cattivo stato di manutenzione, cosi come gli infissi esterni sono in legno e vetro singolo in cattivo stato di manutenzione.

La scala per salire al piano 1° è in marmiglia.

Impianto elettrico in parte sottotraccia ed in parte con fili esposti non più a norma; l'impianto idrico, termico prevalentemente esposto

Gli esecutati si sono recintati una porzione di terreno in pianta al balcone non indicato come esclusivo negli atti

La proprietà possiede una piccola area all'interno del cortile su cui ha costruito abusivamente una box/ripostiglio.

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STATO DI OCCUPAZIONE

Gli immobili sono occupato dai debitori e dal loro figlio maggiorenne.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 27/02/1961 al 20/04/2004

**** Omissis **** da impianto dei registri immobiliari

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

**** Omissis **** 27/02/1961 1280

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

C.R.R.I.I 23/03/1961 1799 1296

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Biella

Dal 20/04/2004 al 20/09/2019

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

**** Omissis **** 20/04/2004 133205 31537

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

C.R.R.I.I 28/04/2004 4318 2757

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Ufficio Reg. Biella 22/04/2004 1137/1T

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Vercelli aggiornate al 27/09/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia mutuo Fondiario Iscritto a Vercelli il 28/04/2004

Reg. gen. 4319 - Reg. part. 1023 Quota: 100

Importo: € 92.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 46.000,00

Note: Nota Iscrizione Reg. Generale 5343, Reg. Particolare 1210- Presentazione 31 del 20/05/2004. NOTA: Viene rettificata in quanto per mero errore materiale nella nota di iscrizione non era stata barratala casella "Somma iscritta da aumentare automaticamente".

• Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia volontaria Iscritto a Vercelli il 20/05/2004

Importo: € 92.000,00 A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 46.000,00

Trascrizioni

• Atto esecutivo - verbale di pignoramento Trascritto a Vercelli il 07/06/2019

A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile rientra nell'Art. 18 - A; sigla Area RCS; Denominazione:

Area di antica formazione a prevalenza destinazione residenziale.

Sono le parti del territorio comunale individuate ai sensi dell'art 24 della L.R: 56/77 che, per la presenza di agglomerati, nuclei o complessi aventi carattere storico, artistico, ambientale e/o documentario, sono soggette a salvaguardia fisico-morfologica, funzionale alla società.

Df= esistente con R.U. incremento una tantum del 20%

Rc= esistente con R.U. incremento una tantum del 10%

H = esistente con R.U. massima mt. 10,50

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REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

Gli immobili oggetto della perizia sono i seguenti:

- Fg. 14, mapp. 67, sub. 3, Cat. A/4 immobile principale abitazione su 2 piani fuori terra.

L'immobile è stato concessionato con Pratica Edilizia nr. 60 del 21/06/1961, commistione edilizia del 19/06/1961.

Richiesta di abitabilità del 02/08/1961.

Tale richiesta è sospesa relativamente la realizzazione dei servizi igienici legati alla realizzazione di nuova fognatura, con lettera del 04/07/1961 del Comune di Buronzo.

Domanda di realizzazione Fognatura del 09/05/1966.

Dopo tale data non è stata presentata nessun permesso per la realizzazione del bagno interno all'abitazione.

La scheda catastale risulta conforme allo strato dei luoghi.

Per sanare tale difformità necessita presentare Scia in Sanatoria relativamente l'apertura di porte nel sottoscala su muratura portante e realizzazione nuovo servizio igienico interno.

Costo degli oneri: diritti di segreteria €. 55,00 + Oneri sanatoria €. 516,00 + Pratica edilizia professionista €. 900,00 circa.

- Fg. 14, mapp. 315, Terreno Ente urbano interno cortile.

Su tale terreno è stata costruita un simil box/ripostiglio.

Tale struttura è abusiva e va demolita in quanto non sanabile .

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

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Trattasi di casa indipendente, senza amministratore di condominio.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

L'immobile oggetto di perizia e sito nel centro del Comune di Buronzo a 11 Km dal primo ingresso autostradale A4 Torino-Trieste. E’ servito dai mezzi pubblici che collegano Buronzo con i principali comuni limitrofi. L'immobile è sito all'interno di una corte comune con altre proprietà, semi indipendente, libero su 3 lati, con una piccola area di pertinenza sommariamente coperta con assi e legno, ma usufruibile come posto auto. L'abitazione, destinata a civile abitazione è sostanzialmente un quadrato ma ben suddiviso al suo interno.

L'ingresso al centro della casa al piano terra con di fronte la scala per accedere ai piani superiori. Al piano terra entrati a sinistra vi è una saletta, segue un disimpegno e l'unico bagno.

A destra la cucina con nel retro un tinello. Al piano superiore (1°) a sinistra e a destra le due camere da letto, un balcone verso il cortile.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 67, Sub. 3, Categoria A/4 - Fg. 14, Part. 315, Sub.

1, Categoria F/1

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 31.170,00

L'immobile oggetti di perizia, visto lo stato di manutenzione, dai vari confronti dei valori immobiliari sotto riportati si ritiene di utilizzare il valore inferiore più basso tra quelli elencati.

- L'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate per Abitazioni di tipo economico in

"normale" stato di conservazione dai 520,00 ai 770,00 €./mq.

- Il Borsino Immobiliare per Abitazioni di tipo economico in "normale" stato di conservazione dai 670,00 ai 904,00 €./mq.

- La Camera di commercio di Vercelli per unità immobiliari da ristrutturare dai 250,00 ai 300,00 €/mq.

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile Buronzo (VC) - Via Fiera nr. 2, piano 0-1

124,68 mq 250,00 €/mq € 31.170,00 100,00% € 31.170,00

Valore di stima: € 31.170,00

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Vercelli, li 21/11/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Geom. Pozzo Massimo

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

L'immobile oggetto di perizia e sito nel centro del Comune di Buronzo a 11 Km dal primo ingresso autostradale A4 Torino-Trieste. E’ servito dai mezzi pubblici che collegano Buronzo con i principali comuni limitrofi. L'immobile è sito all'interno di una corte comune con altre proprietà, semi indipendente, libero su 3 lati, con una piccola area di pertinenza sommariamente coperta con assi e legno, ma usufruibile come posto auto. L'abitazione, destinata a civile abitazione è sostanzialmente un quadrato ma ben suddiviso al suo interno.

L'ingresso al centro della casa al piano terra con di fronte la scala per accedere ai piani superiori. Al piano terra entrati a sinistra vi è una saletta, segue un disimpegno e l'unico bagno.

A destra la cucina con nel retro un tinello. Al piano superiore (1°) a sinistra e a destra le due

camere da letto, un balcone verso il cortile.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 67, Sub. 3, Categoria A/4 - Fg. 14, Part. 315, Sub.

1, Categoria F/1

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile rientra nell'Art. 18 - A; sigla Area RCS; Denominazione:

Area di antica formazione a prevalenza destinazione residenziale. Sono le parti del territorio comunale individuate ai sensi dell'art 24 della L.R: 56/77 che, per la presenza di agglomerati, nuclei o complessi aventi carattere storico, artistico, ambientale e/o documentario, sono soggette a salvaguardia fisico-morfologica, funzionale alla società. Df= esistente con R.U.

incremento una tantum del 20% Rc= esistente con R.U. incremento una tantum del 10% H = esistente con R.U. massima mt. 10,50

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 78/2019 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Buronzo (VC) - Via Fiera nr. 2, piano 0-1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Fabbricato civile

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 14, Part. 67, Sub.

3, Categoria A/4 - Fg. 14, Part. 315, Sub. 1, Categoria F/1

Superficie 124,68 mq

Stato conservativo: L'immobile oggetto di perizia risale a prima degli anni 60; nonostante nel 1960 sia stato oggetto di ristrutturazione / fusione, la struttura principale e oggi così conservata: L'immobile al momento del sopralluogo è occupato e usato dagli esecutati. I muri portanti in muratura piena sono in cattivo stato di manutenzione, ad esclusione della facciata estera, di recente tinteggiatura rispetto l'interno privo di manutenzione. La muratura interna, anche per la tipologia costruttiva degli anni 60 e non avendo cantina, risulta umida con parti di intonaco che si stanno distaccando dalla muratura. La copertura, a 2 falde con struttura in legno e coppi necessita di una ripassatura sostanziale ed un'analisi approfondita sull'orditura in legno sia principale che secondaria. I pavimenti interni sono in ceramica in tutta la casa, cosi come il rivestimento del bagno. Il servizio è funzionante ed utilizzato nonostante sia necessario una revisione degli impianti quantomeno elettrici. Infissi interni ed esterni sono in legno e legno e vetro singolo, in cattivo stato di manutenzione. Impianto elettrico in parte sottotraccia ed in parte con fili esposti non è a norma e pericoloso. L'impianto idrico e termico prevalentemente esposto non è a norma. La proprietà possiede una piccola area all'interno del cortile su cui ha costruito abusivamente una box/ripostiglio con assi,copertura e porta basculante di recupero. Come già detto non è a norma e va demolito.

Descrizione: L'immobile oggetto di perizia e sito nel centro del Comune di Buronzo a 11 Km dal primo ingresso autostradale A4 Torino-Trieste. E’ servito dai mezzi pubblici che collegano Buronzo con i principali comuni limitrofi. L'immobile è sito all'interno di una corte comune con altre proprietà, semi indipendente, libero su 3 lati, con una piccola area di pertinenza sommariamente coperta con assi e legno, ma usufruibile come posto auto. L'abitazione, destinata a civile abitazione è sostanzialmente un quadrato ma ben suddiviso al suo interno. L'ingresso al centro della casa al piano terra con di fronte la scala per accedere ai piani superiori. Al piano terra entrati a sinistra vi è una saletta, segue un disimpegno e l'unico bagno. A destra la cucina con nel retro un tinello. Al piano superiore (1°) a sinistra e a destra le due camere da letto, un balcone verso il cortile.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: Gli immobili sono occupato dai debitori e dal loro figlio maggiorenne.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Trascrizioni

• Atto esecutivo - verbale di pignoramento Trascritto a Vercelli il 07/06/2019

A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura