T R I B U N A L E D I V E R B A N I A

(1)

TRIBUNALE DI VERB ANI A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Scruzzi Andrea, nell'Esecuzione Immobiliare 105/2016 del R.G.E.

promossa da **** Omissis ****

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 5

Premessa ... 5

Descrizione ... 5

Bene N° 1 - Villa ubicata a Verbania (VB) - via monterosso ... 5

Bene N° 2 - Terreno ubicato a Verbania (VB) - via monterosso ... 5

Bene N° 4 - Fabbricato rurale ubicato a Verbania (VB) - via monterosso ... 6

Bene N° 5 - Ristorante ubicato a Verbania (VB) - via guglielmazzi 25 ... 6

Lotto 1 ... 6

Completezza documentazione ex art. 567 ... 6

Titolarità ... 7

Confini ... 7

Consistenza ... 8

Cronistoria Dati Catastali ... 9

Dati Catastali ... 11

(3)

Stato conservativo ... 12

Servitù, censo, livello, usi civici ... 12

Caratteristiche costruttive prevalenti... 13

Stato di occupazione ... 14

Provenienze Ventennali ... 14

Formalità pregiudizievoli ... 18

Normativa urbanistica ... 20

Regolarità edilizia ... 21

(4)

Lotto 2 ... 21

Completezza documentazione ex art. 567 ... 22

Titolarità ... 22

Confini ... 22

Consistenza ... 22

Cronistoria Dati Catastali ... 23

Dati Catastali ... 23

Precisazioni ... 23

Stato conservativo ... 24

Caratteristiche costruttive prevalenti... 24

Stato di occupazione ... 24

Provenienze Ventennali ... 25

Formalità pregiudizievoli ... 26

Normativa urbanistica ... 26

Regolarità edilizia ... 26

Vincoli od oneri condominiali ... 28

Stima / Formazione lotti ... 28

Lotto 1 ... 28

Lotto 2 ... 30

Riepilogo bando d'asta ... 32

Lotto 1 ... 32

Lotto 2 ... 33

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 105/2016 del R.G.E... 34

Lotto 1 ... 34

Lotto 2 ... 35

(5)

INCARICO

In data 12/12/2016, il sottoscritto Ing. Scruzzi Andrea, con studio in Viale Azari, 41 - 28922 - Verbania (VB), email andrea.300@alice.it, PEC andrea.scruzzi2@ingpec.eu, Tel. 0323 503357, Fax 0323 502216, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 13/12/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Villa ubicata a Verbania (VB) - via monterosso (Coord. Geografiche: 45°56'12.2"N 8°33'12.2"E)

 Bene N° 2 - Terreno ubicato a Verbania (VB) - via monterosso

 Bene N° 4 - Fabbricato rurale ubicato a Verbania (VB) - via monterosso

 Bene N° 5 - Ristorante ubicato a Verbania (VB) - via guglielmazzi 25

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - VILLA UBICATA A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO

Villa con giardino situata sulle pendici del Monterosso, lungo la via Monterosso, raggiungibile dal bivio di viale Azari, dopo aver percorso 1,2 km.

La villa è circondata da un ampio giardino, ed è costituita da un corpo unico con tre livelli sfalsati tra la parte nord e quella sud.

La costruzione è molto gradevole esteticamente, con rivestimento dei muri in pietra di buona fattura e tetto in coppi.

Il giardino è in parte pianeggiante e in parte in declivio, all'interno si trova anche una piccola cappella.

L'area risulta scomoda per i servizi in quanto si trova in una zona periferica e la strada di collegamento con la viabilità principale è stretta e con numerosi tornanti.

La posizione elevata della villa e del giardino permette una visuale sul lago e sull'abitato di Intra ma, purtroppo, anche sulla sottostante fabbrica, sul depuratore di Verbania e sul deposito e lavorazione rottami adiacente, infatti dall'esterno se ne percepiscono i rumori e odori.

Esternamente alla proprietà non è possibile parcheggiare perchè la strada è molto stretta, tutti i veicoli devono quindi essere parcheggiati nel vialetto d'ingresso della villa perché la stessa non è dotata di autorimessa o parcheggio coperto.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO

(6)

terreno censito al NCT foglio 48 particella 688, fa parte del giardino della villa indicata come bene n.1 del lotto 1.

Si tratta del terreno censito al NCT foglio 48 particella 136 ed è costituito dal giardino e dall'area dove sorge il fabbricato censito al NCEU foglio 48 particella 136.

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO

Si tratta di una piccola cappella all'interno del giardino della villa indicata come bene n.1 del lotto 1, censito al NCT foglio 48 particella 138 fabbricato rurale

Catastalmente la particella è censita al NCT come "cortile" e risulta ancora intestata ai precedenti proprietari (fino al 07/05/2008) **** Omissis ****.

BENE N° 5 - RISTORANTE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA GUGLIELMAZZI 25 Si tratta di un ristorante attualmente locato, sito in via Guglielmazzi, nel centro storico di Pallanza.

La zona è centrale anche se non di grande passaggio, nelle vicinanze si trovano i servizi principali (parcheggi, fermate autobus, negozi, banca, posta).

Il ristorante **** Omissis **** si trova al piano terra di un fabbricato di 3 piani fuori terra ed è attualmente affittato alla società **** Omissis ****.

Il ristorante è formato da varie sale su livelli leggermente sfalsati e da due piccoli cortili interni di cui uno per i clienti e uno utilizzato per la logistica.

LOTTO 1

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Villa ubicata a Verbania (VB) - via monterosso

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

(7)

BENE N° 3 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

BENE N° 1 - VILLA UBICATA A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

BENE N° 3 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

CONFINI

BENE N° 1 - VILLA UBICATA A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO La villa è circondata dal terreno censito al NCT foglio 48 particella 136.

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Il giardino della villa confina a nord con la via Monterosso, a sud con la particella 687, a ovest con le particelle 684, 685, 686 a ovest con la particella 688 che fa parte del giardino della villa.

Il terreno confina a nord ed est con la particella 689, a sud e ovest con la particella 136.

Il terreno confina a nord con la via Monterosso e la particella 686, a est con la particella 688, a sud con la particella 687, a ovest con le particelle 684 e 685.

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO La cappella censita alla particella 138 risulta circondata dalla particella 136 (giardino della villa)

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 44,79 mq 54,27 mq 1,00 54,27 mq 2,70 m s1

Cantina 25,10 mq 35,70 mq 0,50 17,85 mq 2,50 m s1

portico 35,01 mq 39,05 mq 0,40 15,62 mq 0,00 m s1

portico 11,27 mq 12,82 mq 0,40 5,13 mq 0,00 m s1

Abitazione 86,54 mq 114,17 mq 1,00 114,17 mq 2,70 m pt

portico 21,52 mq 23,69 mq 0,40 9,48 mq 0,00 m pt

portico 28,77 mq 33,13 mq 0,40 13,25 mq 0,00 m pt

terrazzo 33,24 mq 35,27 mq 0,25 8,82 mq 0,00 m pt

Abitazione 52,02 mq 71,02 mq 1,00 71,02 mq 0,00 m 1

balcone 11,67 mq 12,45 mq 0,40 4,98 mq 0,00 m 1

Totale superficie convenzionale: 359,92 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 359,92 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Nella planimetria catastale sono indicate come "camera" e "studio" due locali che hanno altezza ridotta, rispettivamente 2,5 e 2,3 metri.

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Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Giardino 450,00 mq 450,00 mq 0,10 45,00 mq 0,00 m

Il terreno ha una pendenza abbastanza elevata verso est che ne riduce l'utilizzabilità.

Netta

Giardino 1686,00 mq 1686,00 mq 0,10 168,60 mq 0,00 m

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO

Netta

cappella 7,00 mq 7,00 mq 0,25 1,75 mq 0,00 m

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

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Dal 31/01/1988 al 07/05/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 48, Part. 136 Categoria A8 Cl.4, Cons. 11 Rendita € 1.931,55

Dal 07/05/2008 al 23/07/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 48, Part. 136 Categoria A8 Cl.4, Cons. 11 Rendita € 1.931,55

Dal 14/03/1972 al 29/12/1979 **** Omissis **** Catasto Terreni

Fg. 48, Part. 139

Fg. 48, Part. 688 Qualità Bosco ceduo Cl.1

Superficie (ha are ca) 00.04.50 Reddito dominicale 0,28 Reddito agrario € 0,12

Fg. 48, Part. 136

dal 2/2/2004 il terreno risulta censito come ente urbano

Fg. 48, Part. 138

Fg. 48, Part. 138 Qualità cortile

Superficie (ha are ca) 00.00.07

(11)

Gli intestatari catastali non corrispondono a quelli reali in quanto al catasto risultano ancora i precedenti proprietari **** Omissis **** anzichè l'attuale proprietario **** Omissis ****.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

48 136 A8 4 11 1931,55

Catasto terreni (CT)

Foglio Part. Sub. Porz. Zona

Cens. Qualità Classe Superficie

ha are ca Reddito

dominicale Reddito

agrario Graffato

48 136 ente

urbano

00.19.16

Corrispondenza catastale

Nella planimetria catastale non sono indicati il camino nel soggiorno e il grill nel portico.

Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

48 688 Bosco

ceduo

1 00.04.50 0,28 0,12

Graffato

48 136 ente 00.19.16

(12)

urbano

Graffato

48 138 cortile 00.00.07

Catastalmente la particella è censita al NCT come "cortile" e risulta ancora intestata ai precedenti proprietari (fino al 07/05/2008) **** Omissis ****.

STATO CONSERVATIVO

Da quanto ha riferito il sig. **** Omissis **** durante il sopralluogo, dal 2008, quando l'immobile è stato comprato da **** Omissis **** la villa non è mai stata abitata. Ne hanno quindi risentito gli impianti e lo stato conservativo dell'immobile che si presenta in buone condizioni al piano terra e al primo piano e in mediocri condizioni al piano seminterrato.

Gli impianti devono tutti essere verificati in quanto inutilizzati da anni.

Esternamente (facciate, tetto, ecc.) l'edificio si presenta in buone condizioni.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO Il terreno si presenta in condizioni di conservazione normali.

Si tratta di un terreno con una buona esposizione, in parte pianeggiante, in discrete condizioni di conservazione.

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO La cappella si trova in cattivo stato di conservazione, sono presenti ampie tracce di umidità.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Nell'atto di compravendita dei precedenti proprietari **** Omissis **** stipulato dal Notaio Lanteri era citata una servitù stradale a favore della proprietà limitrofa che è stata perfezionata con la costruzione della strada carrabile.

(13)

Nel cdu l'Ufficio Tecnico comunale specifica che l'Amministrazione non si è dotata di una cartografia che individui le aree gravate da usi civici e quindi non possono rilasciare attestazioni in merito a tale vincolo.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Struttura in elevazione mista con pilastri c.a. e muratura portante in pietra a vista, solai in laterocemento e legno, copertura costituita da piccola e grossa orditura in legno con parti a vista in assito e manto in coppi. I muri divisori interni sono di laterizio.

Le facciate sono in pietra a vista, i voltini sulle aperture sono in cls. bocciardato, i serramenti sono di legno con vetro camera, i balconi e le logge al piano terra e primo sono coperte con parapetti strutturati in legno , ferro, muratura, il terrazzo del soggiorno e porticato con copertura a vista, tutti i pavimenti esterni del piano terra sono di beola bianca fiammata, mentre al piano primo sono di klinker.

Le pareti dei vani sono intonacate con finitura rustica e tinteggiatura bianca, i soffitti sono in parte con intonaco civile ed in parte in legno, le pareti dei bagni sono piastrellate, i pavimenti dei locali sono di cotto trattato a piombo, tranne quello del soggiorno che è di beola bianca fiammata, i bagni sono attrezzati con sanitari e doccia tranne il bagno al piano terra che è dotato di vasca idromassaggio.

L'impianto di riscaldamento è a pavimento, funzionante con caldaia a gas metano, impianto elettrico di tipo tradizionale incassati.

(14)

In corrispondenza dei ripostigli del piano interrato-terra e parte vano cucina è stato predisposto il vano ascensore per una futura installazione.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO BENE N° 3 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO I muri sono in pietra intonacata.

Il tetto è a volta in pietra con copertura in piode.

STATO DI OCCUPAZIONE

BENE N° 1 - VILLA UBICATA A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile risulta libero

Attualmente il fabbricato risulta non occupato e libero da mobilio.

Il sig. **** Omissis **** ha riferito che la villa è disabitata da molti anni.

BENE N° 2 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile risulta libero

BENE N° 3 - TERRENO UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile risulta libero

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO L'immobile risulta libero

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 01/10/1981 al

07/05/2008 **** Omissis **** atto di compravenndita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

notaio raffaele lanteri 01/10/1981 134463 Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

(15)

conservatoria di verbania

22/10/1981 7657 6577

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 07/05/2008 **** Omissis **** decreto di trasferimento immobili

tribunale di verbania 07/05/2008 130 2008

Trascrizione

conservatoria di

verbania 26/05/2008 7039 5052

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Dal 01/10/1981 al 07/05/2008

**** Omissis **** atto di compravenndita

notaio raffaele lanteri 01/10/1981 134463

Trascrizione

22/10/1981 7657 6577

Registrazione

(16)

tribunale di verbania 07/05/2008 130 2008 Trascrizione

conservatoria di

verbania 26/05/2008 7039 5052

Registrazione

La particella proviene dal frazionamento della particella 139.

Dal 01/10/1981 al 07/05/2008

Trascrizione

22/10/1981 7657 6577

Registrazione

Trascrizione

26/05/2008 7039 5052

Registrazione

(17)

Dal 01/10/1981 al 07/05/2008

Trascrizione

22/10/1981 7657 6577

Registrazione

Trascrizione

conservatoria di

verbania 26/05/2008 7039 5052

Registrazione

(18)

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di verbania aggiornate al 09/06/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 ipoteca volontaria derivante da mutuo fondiario Iscritto a verbania il 27/03/2009

Reg. gen. 3644 - Reg. part. 399 Importo: € 1.500.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Capitale: € 750.000,00

Rogante: notaio poggia valeria Data: 26/03/2009

N° repertorio: 83753 N° raccolta: 12365 Trascrizioni

 pignoramento

Trascritto a verbania il 22/09/2016 Reg. gen. 9290 - Reg. part. 7181 A favore di **** Omissis ****

Note: Derivante da pignoramento immobiliare n.1605 Tribunale di Verbania del 5/9/2016 per la somma di **** Omissis **** euro.

Iscrizioni

Capitale: € 750.000,00

(19)

Iscrizioni

Capitale: € 750.000,00

Iscrizioni

(20)

Capitale: € 750.000,00

NORMATIVA URBANISTICA

Il terreno su cui sorge la villa e il giardino è censito al nct foglio 48 particella 136-138-688 sono compresi nel PRG approvato dalla Giunta Regionale con delibera n.13-2018 del 23/1/2006 nelle "aree edificate e/o di pertinenza di edifici ad uso prevalentemente residenziale (A.E.R.)" art.18 NTA.

Vincoli per scopi idrogeologici e classificata in classe IIa, come meglio descritto nel cdu.

Il terreno su cui sorge la villa e il giardino circostante, è censito al nct foglio 48 particella 136-138-688 e sono compresi nel PRG approvato dalla Giunta Regionale con delibera n.13-2018 del 23/1/2006 nelle "aree edificate e/o di pertinenza di edifici ad uso prevalentemente residenziale (A.E.R.)" art.18 NTA.

Il terreno su cui sorge la villa e il giardino circostante è censito al nct foglio 48 particella 136-138-688 sono compresi nel PRG approvato dalla Giunta Regionale con delibera n.13-2018 del 23/1/2006 nelle

"aree edificate e/o di pertinenza di edifici ad uso prevalentemente residenziale (A.E.R.)" art.18 NTA.

Il terreno su cui sorge la villa e il giardino circostante è censito al nct foglio 48 particella 136-138-688 sono compresi nel PRG approvato dalla Giunta Regionale con delibera n.13-2018 del 23/1/2006 nelle

"aree edificate e/o di pertinenza di edifici ad uso prevalentemente residenziale (A.E.R.)" art.18 NTA.

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REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

L'immobile risulta agibile.

La villa è stata realizzata nel 1988 a seguito di concessione n° 190/82 del 3/8/1984 ristrutturando una vecchia cascina in pietra diroccata, successivamente è stata presentata domanda di condono n°

0576783710 ai sensi della Legge 47/85 n° 9/94 del 14/5/1994 con relativa abitabilità alla stessa data, le modificazioni del suolo ai sensi della Legge Regionale n° 27/81 sono state autorizzate con decreto del Presidente della regione in data 24/11/1984.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

L'edificio è sostanzialmente conforme con l'ultimo progetto depositato presso l'Ufficio Tecnico Comunale.

11/1984.

BENE N° 4 - FABBRICATO RURALE UBICATO A VERBANIA (VB) - VIA MONTEROSSO La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

La cappella risulta preesistente alla ristrutturazione e ampliamento dell'immobile eseguita negli anni '80.

LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 5 - Ristorante ubicato a Verbania (VB) - via guglielmazzi 25

(22)

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

Il ristorante è stato affittato con contratto del 1.4.2004 alla società **** Omissis **** per la durata di 6 anni.

Contratto registrato a Verbania il giorno 8 aprile 2004 al n.1528.

Attualmente il ristorante risulta ancora occupato dalla suddetta società, alla quale ho richiesto i dati relativi al rinnovo del contratto d'affitto, la stessa ha riferito che, seppure il rinnovo del contratto non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate, si considera tacitamente rinnovato fino al 1 aprile 2022.

CONFINI

A est confina con la via Guglielmazzi, a sud con la particella 146 di proprietà **** Omissis ****, a ovest con la particella 144 di proprietà di **** Omissis ****.

CONSISTENZA

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Cortile principale 58,00 mq 58,00 mq 0,10 5,80 mq 0,00 m t

toilette 6,50 mq 8,40 mq 0,25 2,10 mq 2,30 m t

sale ristorante 125,60 mq 161,00 mq 1,00 161,00 mq 0,00 m t

cucina 29,90 mq 36,00 mq 1,00 36,00 mq 0,00 m t

magazzino 32,30 mq 39,80 mq 0,25 9,95 mq 0,00 m t

ripostiglio 6,10 mq 8,00 mq 0,25 2,00 mq 0,00 m t

cortile secondario 60,90 mq 60,90 mq 0,10 6,09 mq 0,00 m t

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CRONISTORIA DATI CATASTALI

Fg. 47, Part. 145, Sub. 16 Categoria C1

Cl.3, Cons. 171 Superficie catastale 234 Rendita € 2.163,70 Piano T

Fg. 47, Part. 145, Sub. 16 Categoria C1

Cl.3, Cons. 171 Superficie catastale 234 Rendita € 2.163,70

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

47 145 16 C1 3 171 234 2163,7

La planimetria catastale differisce dallo stato dei luoghi per la presenza di un ripostiglio all'interno del magazzino.

Il ripostiglio è di forma quadrata e si trova nell'angolo adiacente alla porta d'ingresso del magazzino.

Il ripostiglio ha misure 177 x 172 cm.

E' presente anche un altro ripostiglio nel cortile, costituito da una struttura prefabbricata in lamiera con dimensioni 200 x 180 cm. fissata a terra.

Per entrambi non ho reperito alcun titolo abilitativo (SCIA, PdC, ecc.).

PRECISAZIONI

L'attuale gestore del ristorante, società **** Omissis **** riferisce di aver eseguito nel 2004 vari interventi di manutenzione straordinaria tra cui il rifacimento degli impianti idraulico ed elettrico e la posa dei termoconvettori per il riscaldamento dei locali.

Il gestore, mi ha comunicato, tramite il proprio legale che, ai sensi degli articoli 1592 e 1593 del CC, al termine della locazione, provvederà ad asportare tutti gli elementi accessori di proprietà e a richiedere la minor somma tra quanto speso e l'effettivo miglioramento ottenuto per i lavori di ristrutturazione eseguiti e sostenuti in proprio.

(24)

Inoltre, **** Omissis **** comunica che, in caso di risoluzione del contratto di locazione, gli debba essere riconosciuta l'indennità di avviamento prevista dall'art.34 della legge 392/78, pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto quando la cessazione del contratto non è dovuta a risoluzione per inadempienza o disdetta o recesso del conduttore.

L'indennità suddetta raddoppia se l'immobile viene adibito dal proprietario, entro un anno, all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella esercitata dal conduttore uscente.

STATO CONSERVATIVO

Attualmente i locali si presentano in modeste condizioni di conservazione e avrebbero bisogno di lavori di manutenzione straordinaria per quanto riguarda i bagni, i serramenti, i rivestimenti delle pareti, i controsoffitti, il soffitto del portico, la cucina, il cortile verso il magazzino e gli impianti.

L'attuale gestore ha riferito di aver effettuato alcuni interventi di manutenzione straordinaria nel 2004 quando ha preso in gestione il ristorante e successivamente nel 2010.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il ristorante si trova al piano terra di un vecchio fabbricato sito nel centro storico di Pallanza.

I muri perimetrali sono spessi mediamente 60 cm. e sono in pietra e calce.

I solai sono in parte a volta in mattoni e in parte piani in legno e con soletta in travetti e pignatte.

Alcuni locali sono provvisti di controsoffitto .

Le pareti interne sono in muratura di pietrame, portanti e con spessore elevato.

I pavimenti interni cambiano a secondo del locale e sono in pietra, marmette e piastrelle.

I serramenti sono quasi tutti in ferro con vetro singolo.

Il riscaldamento avviene con termoconvettori (fan coil).

L'acqua calda sanitaria viene prodotta con una caldaia a gas.

L'impianto elettrico è a 220 V a vista.

Il ristorante è dotato di due cortili di uso esclusivo, uno in corrispondenza dell'entrata principale del ristorante e uno sul lato opposto dove c'è l'entrata di servizio verso il magazzino e la cucina.

Locali: cucina, dispensa, bar, sala ristorante 1, sala ristorante 2, androne d'ingresso, bagni, cantina, locale caldaia.

Il bene risulta nel suo complesso abbastanza datato e sarebbero quindi necessari lavori di rinnovo ed adeguamento sia per i locali che i servizi e gli impianti.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.

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In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

 Registrazione contratto: 08/04/2004

 Scadenza contratto: 08/04/2010

Stato della causa in corso per il rilascio

Attualmente i ristorante risulta occupato dalla società **** Omissis ****.

La suddetta ditta aveva un contratto d'affitto del 8.4.2004 registrato a Verbania in data 8.4.2004 al n.1528, per la locazione del ristorante per un periodo di 6 anni, quindi con scadenza 8.4.2010.

Ho richiesto al legale del gestore **** Omissis ****, tramite PEC, se il contratto fosse stato rinnovato nel 2010 e nel 2016. la stessa mi ha riferito che il contratto è considerato tacitamente rinnovato fino al 1°

aprile 2022, anche se non è stato registrato all'agenzia delle entrate.

Canoni di locazione

Canone mensile: € 1.110,00

Il canone indicato è IVA esclusa.

PROVENIENZE VENTENNALI

Dal 16/07/1991 al 08/03/2004

**** Omissis **** atto di vendita

notaio Lanteri Raffaele

16/07/1991 225387 33679

Trascrizione

Registrazione

Dal 08/03/2004 **** Omissis **** decreto di trasferimento del Tribunale di Verbania

08/03/2004 64 2004

Trascrizione

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Conservatoria del RRII di Verbania

22/03/2004 3512 2442

Registrazione

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di verbania, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 ipoteca legale derivante da mutuo Iscritto a verbania il 07/07/2004 Reg. gen. 8493 - Reg. part. 1940 Importo: € 300.000,00

A favore di **** Omissis ****

Trascrizioni

Note: Derivante da pignoramento immobiliare **** Omissis **** Tribunale di Verbania.

NORMATIVA URBANISTICA

Il ben si trova nel centro storico di Pallanza, il fabbricato è identificato come "edificio con caratteri morfologici tradizionali ricorrenti".

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile.

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Dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio Tecnico Comunale non risulta depositata alcuna pratica edilizia ne a nome dell'ultima proprietà **** Omissis **** e neppure a nome del precedente proprietario.

Agli atti non risulta presente l'abitabilità/agibilità.

In data 18/11/2010 l'atuale gestore **** Omissis **** ha presentato una DIA per inizio di attività di somministrazione alimenti per tipologia 4 con 50 posti a sedere interni + esterni, prot.0048515, on sopralluogo ASL del 6/12/2010.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Dal sopralluogo ho verificato una serie di interventi che appaiono recenti e per i quali mancano le relative pratiche edilizie, in particolare:

- nel cortile principale è stata posata una tenda da sole

- nel cortile principale c'è una sorta di balconata bassa con ringhiera

- nel cortile di servizio è presente un ripostiglio prefabbricato in lamiera delle dimensioni 2,00 x 1,80 metri fissato a terra

- nel magazzino è presente un ripostiglio in muratura non indicato nella planimetria catastale - nel cortile di servizio sul retro è presente una canna fumaria in acciaio che arriva al tetto

- nello stesso cortile di servizio è presente una canna fumaria che sbuca davanti al balcone dell'appartamento sito al 1° piano

- davanti ai bagni è stata realizzata una tettoia

- nel cortile di servizio ci sono delle tettoia in lastre ondulate di plastica

Per tutti gli elementi sopra elencati non c'è la corrispondente pratica edilizia abilitativa (SCIA, PdC, ecc.).

Gli impianti non appaiono completamente a norma e devono quindi essere revisionati.

L'attuale gestore ha prodotto un certificato di conformità relativo alla manutenzione straordinaria degli impianti a gas.

Mancano i servizi igienici per i disabili.

La canna fumaria di scarico della caldaia a gas è posizionata non a norma di legge e deve quindi essere rimossa o modificata.

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L'accesso ai disabili è possibile solo ad una sala del ristorante.

Il costo stimato per l'adeguamento delle difformità riscontrate è di 25.000 euro (venticinquemila euro).

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

L'immobile è compreso all'interno di un fabbricato con più unità immobiliari ma non risulta che sia stato costituito un condominio.

L'attuale gestore del ristorante ha riferito di non aver mai pagato spese condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

I beni sono divisibili in due distinti, la villa in via Monterosso a Verbania con i relativi terreni circostanti e accessori, e il ristorante sito in via Guglielmazzi sempre a Verbania.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

 Bene N° 1 - Villa ubicata a Verbania (VB) - via monterosso

Villa con giardino situata sulle pendici del Monterosso, lungo la via Monterosso, raggiungibile dal bivio di viale Azari, dopo aver percorso 1,2 km. La villa è circondata da un ampio giardino, ed è costituita da un corpo unico con tre livelli sfalsati tra la parte nord e quella sud. La costruzione è molto gradevole esteticamente, con rivestimento dei muri in pietra di buona fattura e tetto in coppi. Il giardino è in parte pianeggiante e in parte in declivio, all'interno si trova anche una piccola cappella. L'area risulta scomoda per i servizi in quanto si trova in una zona periferica e la strada di collegamento con la viabilità principale è stretta e con numerosi tornanti. La posizione elevata della villa e del giardino permette una visuale sul lago e sull'abitato di Intra ma, purtroppo, anche sulla sottostante fabbrica, sul depuratore di Verbania e sul deposito e lavorazione rottami adiacente, infatti dall'esterno se ne percepiscono i rumori e odori. Esternamente alla proprietà non è possibile parcheggiare perchè la strada è molto stretta, tutti i veicoli devono quindi essere parcheggiati nel vialetto d'ingresso della villa perché la stessa non è dotata di autorimessa o parcheggio coperto.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 48, Part. 136, Categoria A8 al catasto Terreni - Fg. 48,

Part. 136, Qualità ente urbano

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

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Valore di stima del bene: € 719.840,00 Per la valutazione dell'immobile mi sono basato su: - valori rilevati in zona per edifici similari; - valori indicati dall'osservatorio dei valori immobiliari dell'agenzia del territorio che indica un valore per la zona D5 microzona 7, un valore compreso tra 1.700 e 2.550 euro/mq - la valutazione eseguita nel 2000 dal ctu dell'esecuzione immobiliare rg.44/96 che valutava l'immobile 1.081.386.000 lire, pari a 558.489 euro. Nella valutazione ho tenuto conto di alcuni fattori importanti quali la posizione del fabbricato che, seppur in zona elevata si trova a ridosso nella fabbrica ex Montefibre (ora plastipac), del deposito e lavorazione rottami Betteo e del depuratore di Verbania, nonchè del deposito degli autobus dei trasporti pubblici locali.

Altro fattore è la progressiva riduzione del terreno circostante che, dopo vari frazionamenti e vendite ha portato alle attuali particelle 136 e 688 con una superficie inferiore a 1/3 dell'originaria particella 136 che comprendeva un vigneto e un frutteto. Inoltre ho tenuto conto del fatto che l'immobile risulta disabitato da molti anni e quindi tutti gli impianti (termoidraulico, elettrico, ecc.) andranno revisionati e aggiornati.

terreno censito al NCT foglio 48 particella 688, fa parte del giardino della villa indicata come

bene n.1 del lotto 1.

Identificato al catasto Terreni - Fg. 48, Part. 688, Qualità Bosco ceduo L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 30.150,00

Per la valutazione dell'immobile mi sono basato su: - valori rilevati in zona per edifici similari; - valori indicati dall'osservatorio dei valori immobiliari dell'agenzia del territorio che indica un valore per la zona D5 microzona 7, un valore compreso tra 1.700 e 2.550 euro/mq - la valutazione eseguita nel 2000 dal ctu dell'esecuzione immobiliare rg.44/96 che valutava l'immobile 1.081.386.000 lire, pari a 558.489 euro.

Si tratta del terreno censito al NCT foglio 48 particella 136 ed è costituito dal giardino e dall'area dove sorge il fabbricato censito al NCEU foglio 48 particella 136.

Identificato al catasto Terreni - Fg. 48, Part. 136, Qualità ente urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Per la valutazione dell'immobile mi sono basato su: - valori rilevati in zona per edifici similari; - valori indicati dall'osservatorio dei valori immobiliari dell'agenzia del territorio che indica un valore per la zona D5 microzona 7, un valore compreso tra 1.700 e 2.550 euro/mq - la valutazione eseguita nel 2000 dal ctu dell'esecuzione immobiliare rg.44/96 che valutava l'immobile 1.081.386.000 lire, pari a 558.489 euro. Nella valutazione ho tenuto conto di alcuni fattori importanti quali la posizione del fabbricato che, seppur in zona elevata si trova a ridosso nella fabbrica ex Montefibre (ora plastipac), del deposito e lavorazione rottami Betteo e del depuratore di Verbania, nonchè del deposito degli autobus dei trasporti pubblici locali.

Si tratta di una piccola cappella all'interno del giardino della villa indicata come bene n.1 del lotto 1, censito al NCT foglio 48 particella 138 fabbricato rurale Identificato al catasto Terreni - Fg. 48, Part. 138, Qualità cortile L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale