TRIBUNALE DI ROM A
SEZION E EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. De Astis Alessandra, nell'Esecuzione Immobiliare 1274/2018 del R.G.E.
promossa da Omissis contro Omissis
INCARICO
All'udienza del 29/11/2019, la sottoscritta Arch. De Astis Alessandra, con studio in Via Andrea Millevoi, 503 - 00178 - Roma (RM), email alessandra.de.astis@alice.it, PEC arch.deastis@legalmail.it, Tel. 338 5671482, Fax 06 51980043, veniva nominata Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/12/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PRECISAZIONE
In merito ai soli lotti 4 e 5 si precisa quanto segue:
Bene N° 4 - Garage ubicato a Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 70, piano S1
Bene N° 5 - Garage ubicato a Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 71, piano S1
I beni suindicati vengono venduti esclusivamente in relazione alla proprietà superficiaria in quanto realizzati in convenzione con il Comune di Roma a rogito Notaio Nicola Cinotti del 24/12/1996 Rep.77148 Racc. 22620 in cui stabilisce l’assegnazione dell’area al Comune di Roma con proprietà superficiaria per anni 90
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
Omissis (Proprietà 1/1) proprietà superficiaria
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
Omissis (Proprietà 1/1) proprietà superficiaria Pertanto si avrà
LOTTO 4
Proprietà superficiaria del locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4 -Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 int.70, meglio distinto all'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Roma, Catasto Fabbricati al Foglio 956 part.lla 804 sub 87 confina con: distacco su area di manovra, distacco su autorimessa n°69, distacco su autorimessa n°71, salvo altri
LOTTO 5
Proprietà superficiaria del locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4 -Viale marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 int.71, meglio distinto all'Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Roma, Catasto Fabbricati al Foglio 956 part.lla 804 sub 88 confina con: distacco su area di manovra, distacco su autorimessa n°70, distacco su autorimessa n°72, salvo altri
PRECISAZIONI SULLA STIMA
LOTTO 4
Bene N° 4 - Garage ubicato a Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 70, piano S1
Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 70. Il locale insiste in un ampia autorimessa realizzata ai sensi della legge 122/89 posta su più livelli collegati da scale ed ascensore e con ingresso ed uscita da rampe diverse. L'area sovrastante oggetto di atto d'obbligo con il Comune di Roma è destinata a mercato rionale Carlo Calisse. Con accesso da rampa carrabile protetto da cancello carrabile motorizzato, posta a ridosso del Mercato o da passaggio pedonale provvisto di maniglione antipanico, si accede attraverso le scale interne al piano S1 dove si trova l'autorimessa oggetto di pignoramento immobiliare. Composta da un unico ambiente rettangolare regolare è protetto da serranda basculante con pareti lasciate al grezzo e pavimentazioni in cemento industriale.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 956, Part. 804, Sub. 87, Zc. 5, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 40.800,00
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e comfort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, nonché l'esame di alcune documentazioni ufficiali quale B.I.R e le quotazioni OMI nonché un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima.
Il bene pignorato consiste in un locale autorimessa.
Il criterio valutativo adottato, per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di pignoramento all’attualità è quello basato sulla stima sintetico comparativa, relativo alla consistenza dell’immobile, con riferimento ai prezzi unitari derivanti da indagini di mercato.
Fonti:
Borsa Immobiliare di Roma secondo semestre 2018 Agenzia del Territorio primo semestre 2019
Borsino immobiliare
Agenzie immobiliari Toscano/Gabetti/Tecnocasa Bibliografia:
“Stima dei Terreni edificabili” di Massimo Curatolo e Licia Palladino Ed.DEI- Tipografia del Genio Civile
“Guida alla stima delle abitazioni “ di Antonella e Luigi Prestinenza Puglisi Ed.DEI- Tipografia del Genio Civile
“Principi di Economia ed Estimo” di Carlo Forte e Baldo de’Rossi Ed. Etas Libri
VIII / X), pari ad un valore che si attesta nella fascia di: •€/mq. 1.600,00 per i locali commerciali di prima fascia.
2°Valore di riferimento
L’Agenzia del Territorio, nella Banca dati delle quotazioni immobiliari, relativa al secondo semestre 2018, indica invece per immobili ricadenti nella medesima zona definita Periferica/CINECITTA` DON BOSCO (PIAZZA S.GIOVANNI BOSCO)D19 importi che si attestano:
•€/mq. 1.300,00 –1.900,00 per le autorimesse.
3°Valore di riferimento
Il Borsino Immobiliare indica per immobili a destinazione commerciale ubicati nella zona suindicata Zona Zona Tuscolano (Piazza Dei Consoli - Via Flavio Stilicone)importi compresi tra
€/mq. 1.600,00 – 1.950,00 per le autorimesse.
4°Valore di riferimento
Il valore unitario attribuito al mq. dalle Agenzie immobiliari poste sul territorio indicano importi che si aggirano tra € 1.300,00 ed € 1.800,00 per i locali commerciali.
In relazione alle peculiarità ed alla posizione dell'immobile si considera il valore intermedio di stima pari ad €/mq. 1.600,00
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale
Bene N° 4 - Garage Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 70, piano S1
26,50 mq 1.600,00 €/mq € 40.800,00 100,00% € 40.800,00
Valore di stima: € 40.800,00
Valore di stima: € 40.800,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Rischio assunto per mancata garanzia 10,00 %
Valore finale di stima: € 37.000,00
Al valore desunto si detrae il 10% in relazione all'assenza di garanzia per eventuali vizi occulti per un totale di € 36.720,00 arrotondato ad € 37.000,00
LOTTO 5
Bene N° 5 - Garage ubicato a Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 71, piano S1
Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 71. Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 70. Il locale insiste in un ampia autorimessa realizzata ai sensi della legge 122/89 posta su più livelli collegati da scale ed ascensore e con ingresso ed uscita da rampe diverse. L'area sovrastante oggetto di atto d'obbligo con il Comune di Roma è destinata a mercato rionale Carlo Calisse. Con accesso da rampa carrabile protetto da cancello carrabile motorizzato, posta a ridosso del Mercato o da passaggio pedonale provvisto di maniglione antipanico, si accede attraverso le scale interne al piano S1 dove si trova l'autorimessa oggetto di pignoramento immobiliare. Composta da un unico ambiente rettangolare regolare è protetto da serranda basculante con pareti lasciate al grezzo e pavimentazioni in battuto di cemento.
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 956, Part. 804, Sub. 88, Zc. 5, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 40.800,00
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e comfort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, nonché l'esame di alcune documentazioni ufficiali quale B.I.R e le quotazioni OMI nonché un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima.
Il bene pignorato consiste in un locale autorimessa.
Il criterio valutativo adottato, per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di pignoramento all’attualità è quello basato sulla stima sintetico comparativa, relativo alla consistenza dell’immobile, con riferimento ai prezzi unitari derivanti da indagini di mercato.
Fonti:
Borsa Immobiliare di Roma secondo semestre 2018 Agenzia del Territorio primo semestre 2019
Borsino immobiliare
Agenzie immobiliari Toscano/Gabetti/Tecnocasa Bibliografia:
“Stima dei Terreni edificabili” di Massimo Curatolo e Licia Palladino Ed.DEI- Tipografia del Genio Civile
“Guida alla stima delle abitazioni “ di Antonella e Luigi Prestinenza Puglisi Ed.DEI- Tipografia del Genio Civile
“Principi di Economia ed Estimo” di Carlo Forte e Baldo de’Rossi Ed. Etas Libri
commerciali di prima fascia.
2°Valore di riferimento
L’Agenzia del Territorio, nella Banca dati delle quotazioni immobiliari, relativa al secondo semestre 2018, indica invece per immobili ricadenti nella medesima zona definita Periferica/CINECITTA` DON BOSCO (PIAZZA S.GIOVANNI BOSCO)D19 importi che si attestano:
•€/mq. 1.300,00 –1.900,00 per le autorimesse.
3°Valore di riferimento
Il Borsino Immobiliare indica per immobili a destinazione commerciale ubicati nella zona suindicata Zona Zona Tuscolano (Piazza Dei Consoli - Via Flavio Stilicone)importi compresi tra
€/mq. 1.600,00 – 1.950,00 per le autorimesse.
4°Valore di riferimento
Il valore unitario attribuito al mq. dalle Agenzie immobiliari poste sul territorio indicano importi che si aggirano tra € 1.300,00 ed € 1.800,00 per i locali commerciali.
In relazione alle peculiarità ed alla posizione dell'immobile si considera il valore intermedio di stima pari ad €/mq. 1.600,00
Identificativo
corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale
Bene N° 5 - Garage Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 71, piano S1
26,50 mq 1.600,00 €/mq € 40.800,00 100,00% € 40.800,00
Valore di stima: € 40.800,00
Valore di stima: € 40.800,00
Deprezzamenti
Tipologia deprezzamento Valore Tipo
Rischio assunto per mancata garanzia 10,00 %
Valore finale di stima: € 37.000,00
Al valore desunto si detrae il 10% in relazione all'assenza di garanzia per eventuali vizi occulti per un totale di € 36.720,00 arrotondato ad € 37.000,00
A tali valori medi desunti vanno poi applicati dei coefficienti correttivi in relazione al diritto di superficie da considerare per la durata residua degli anni restanti.
Il valore del diritto di superficie, sostitutivo del valore della piena proprietà dell’area si può così calcolare:
considerando il valore dell’area pari al 20% circa del valore dell’immobile, si moltiplica tale valore x 0,70 in quanto i 90 anni di durata del diritto di superficie equivalgono all’70% del valore della piena proprietà.
Si considera poi il valore ottenuto dividendolo per 90 anni, moltiplicando poi per gli anni residui 65, considerando che la convenzione con il Comune di Roma è stata stipulata con atto a rogito Notaio Dott.
Nicola Cinotti in data 24/12/1996.
€ 37.000,00x0,20x0,70/90x65= € 3.741,11
€ 37.000-3.7041,00= € 33.258, 88 arrotondato ad € 33.000,00 ciascuno
Assolto il proprio mandato, la sottoscritta Esperta ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 09/12/2021
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. De Astis Alessandra
LOTTO 4 - PREZZO BASE D'ASTA: € 33.000,00
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Garage
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 956, Part. 804, Sub. 87, Zc. 5, Categoria C6
Superficie 26,50 mq
Stato conservativo: L'immobile al moneto del sopralluogo si presentava in buono stato, così come complessivamente l'autorimessa.
Descrizione: Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 70. Il locale insiste in un ampia autorimessa realizzata ai sensi della legge 122/89 posta su più livelli collegati da scale ed ascensore e con ingresso ed uscita da rampe diverse. L'area sovrastante oggetto di atto d'obbligo con il Comune di Roma è destinata a mercato rionale Carlo Calisse. Con accesso da rampa carrabile protetto da cancello carrabile motorizzato, posta a ridosso del Mercato o da passaggio pedonale provvisto di maniglione antipanico, si accede attraverso le scale interne al piano S1 dove si trova l'autorimessa oggetto di pignoramento immobiliare.
Composta da un unico ambiente rettangolare regolare è protetto da serranda basculante con pareti lasciate al grezzo e pavimentazioni in cemento industriale.
Vendita soggetta a IVA: N.D.
Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI Stato di occupazione: Libero
LOTTO 5 - PREZZO BASE D'ASTA: € 33.000,00
Bene N° 5 - Garage
Ubicazione: Roma (RM) - Via Pietro Bonfante 4 Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E, interno 71, piano S1
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Garage
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 956, Part. 804, Sub. 88, Zc. 5, Categoria C6
Superficie 26,50 mq
Stato conservativo: L'immobile al moneto del sopralluogo si presentava in buono stato, così come complessivamente l'autorimessa.
Descrizione: Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 71. Oggetto di pignoramento è un locale autorimessa sito in Roma, Via Pietro Bonfante 4-Viale Marco Fulvio Nobiliore 76E posto al piano S1 ed identificato dall'interno 70. Il locale insiste in un ampia autorimessa realizzata ai sensi della legge 122/89 posta su più livelli collegati da scale ed ascensore e con ingresso ed uscita da rampe diverse. L'area sovrastante oggetto di atto d'obbligo con il Comune di Roma è destinata a mercato rionale Carlo Calisse.
Con accesso da rampa carrabile protetto da cancello carrabile motorizzato, posta a ridosso del Mercato o da passaggio pedonale provvisto di maniglione antipanico, si accede attraverso le scale interne al piano S1 dove si trova l'autorimessa oggetto di pignoramento immobiliare. Composta da un unico ambiente rettangolare regolare è protetto da serranda basculante con pareti lasciate al grezzo e pavimentazioni in battuto di cemento.
Vendita soggetta a IVA: N.D.
Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:
SI Stato di occupazione: Libero
