TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. D'Aloia Michele, nell'Esecuzione Immobiliare 1156/2018 del R.G.E.
promossa da
Codice fiscale:
contro
Codice fiscale:
Nato il
Codice fiscale:
Nata il
SOMMARIO
Incarico...3
Premessa ...3
Descrizione...3
Lotto Unico ...3
Completezza documentazione ex art. 567 ...3
Titolarità ...3
Confini...4
Consistenza...4
Cronistoria Dati Catastali ...4
Dati Catastali...5
Stato conservativo...5
Parti Comuni ...5
Stato di occupazione...5
Provenienze Ventennali...6
Formalità pregiudizievoli...6
Normativa urbanistica...7
Regolarità edilizia...7
Vincoli od oneri condominiali ...7
Stima / Formazione lotti...8
INCARICO
All'udienza del 27/11/2019, il sottoscritto Arch. D'Aloia Michele, con studio in Via Erminia Frezzolini, 9 - 00139 - Roma (RM), email micheledaloia@live.it, PEC m.daloia@pec.archrm.it, Tel. 349 11 89 385, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/12/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via pisino 97, edificio B, scala A, interno 3, piano 1
DESCRIZIONE
100% della piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale sito in Comune di Roma, con accesso indipendente da via Pisino n. 97 e precisamente unità immobiliare ad uso civile abitazione, posta al piano 1, scala A, int. 3, edificio B della edilizia intensiva detta citta di cuma, catastalmente composta da: salone, bagno, camera 1, camera 22, cucina tinello e ripostiglio.
via pisino e posta in prossimità dell'anello viario di via della serenissima, quartiere collatino di roma
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via pisino 97, edificio B, scala A, interno 3, piano 1
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.
si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 cpc risulta completa
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• (Proprietà 1/2) Codice fiscale:
-
• (Proprietà 1/2) Codice fiscale:
- Nata il
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• (Proprietà 1/2)
• (Proprietà 1/2)
Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.
da certificato di stato civile del comune di roma gli esecutati hanno contratto matrimonio in data
CONFINI
confinante con appartamento interno 2 della scala A, distacco verso residua proprietà , appartamento interno 4 della scala A, vano scala, vano ascensore, salvo altri.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzional
e
Altezza Piano
Abitazione 96,00 mq 96,00 mq 1,00 96,00 mq 3,00 m 1
Balcone scoperto 12,50 mq 12,50 mq 0,40 5,00 mq 3,00 m 1
Totale superficie convenzionale: 101,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 101,00 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
l'immobile oggetto di stima e sito in zona semicentrale rispetto al e della citta di roma
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 09/11/2015 al 01/01/1992 Catasto Fabbricati
Fg. 636, Part. 1141, Sub. 5, Zc. 4 Categoria A2
Cl.2, Cons. 5,5 Rendita € 1.136,21 Piano 1
Dal 20/02/2022 al 22/10/2002 Catasto Fabbricati
Fg. 636, Part. 1141, Sub. 5, Zc. 4 Categoria A2
Cl.2, Cons. 5,5
Superficie catastale 101 mq Rendita € 1.136,21 Piano 1
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens.
Categori a
Classe Consiste nza
Superfic ie catastal
e
Rendita Piano Graffato
636 1141 5 4 A2 2 5,5 101 mq 1136,21
€
1
Corrispondenza catastale
Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.
STATO CONSERVATIVO
l'immobile risulta ad oggi abitato dagli esecutati ed in buono stato conservativo
PARTI COMUNI
l'immobile pignorato risulta inserito in contesto condominiale quindi avente parti comuni con altre unità immobiliari
STATO DI OCCUPAZIONE
l'immobile risulta occupato dagli esecutati e
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
tullio cimmino 15/04/1998 22547
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
roma 1 18/03/1998 14872
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 22/10/2002 al 15/04/1998
, nato in il ,
proprietario per (1/2).
, nato a il ,
proprietario per 1/2 Codice Fiscale/P.IVA:
compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Iride Maymone 22/10/2002 76764
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
roma 1 23/10/2002 73609
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 20/02/2022 al
22/10/2002 , nato a il ,
proprietario per 1/2.
, nata a il 1,
proprietaria per 1/2 Codice Fiscale/P.IVA:
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a roma 1 il 18/04/1998
Reg. gen. 21293 - Reg. part. 6015 Importo: € 220.000,00
A favore di banca woolwich spa Contro ,
Formalità a carico della procedura
• ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a roma 1 il 22/10/2002
Reg. gen. 111464 - Reg. part. 29835 Importo: € 200.000,00
A favore di banca popolare di novara spa Contro,
Formalità a carico della procedura
NORMATIVA URBANISTICA
il Piano Regolatore di Roma, delibera di approvazione del cc n. 18 del 12 feb 2008, fa rientrare l'are nella citta consolidata, tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita ed ad alta densità insediativa -T3
REGOLARITÀ EDILIZIA
L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.
l'immobile in oggetto, unitamente al fabbricato di cui fa parte, e stato costruito in forza di licenza edilizia n. 513 prot. 9115 rilasciata dal comune di roma, ripartizione XI in data 28 luglio 1975.
tuttavia la stessa unità ha subito una diversa distribuzione degli spazi interni per le quali occorre la “C.I.L.A.
lavori eseguiti”, ai sensi dell’Art. 6-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001, per consente di regolarizzare interventi di manutenzione straordinaria come definiti dal D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia – Art. 3 (L).
i costi sono costituiti dai Diritti d’istruttoria Comune di Roma euro 251,24 + sanzione Comune di Roma euro 1.000,00 + 50,00 euro per i diritti catastali oltre agli onorari del tecnico per la presentazione.
Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.
l'esperto ha fatto richiesta via email all'amministratore dott. , , in cui
si chiedeva il consuntivo delle spese condominiali a carico degli esecutati, a cui non e seguito alcun riscontro.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via pisino 97, edificio B, scala A, interno 3, piano 1 100% della piena proprietà di porzione di fabbricato condominiale sito in Comune di Roma, con accesso indipendente da via Pisino n. 97 e precisamente unità immobiliare ad uso civile abitazione, posta al piano 1, scala A, int. 3, edificio B della edilizia intensiva detta , catastalmente composta da:
salone, bagno, camera 1, camera 22, cucina tinello e ripostiglio. via pisino e posta in prossimità dell'anello viario di via della serenissima, quartiere collatino di roma
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 636, Part. 1141, Sub. 5, Zc. 4, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Valore di stima del bene: € 230.465,84
il metodo di stima utilizzato è il confronto di mercato (MCA)è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. Il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima degli immobili in base alle loro caratteristiche tecnico- economiche.
Identificativo corpo Superficie
convenzionale Valore unitario Valore
complessivo Quota in
vendita Totale
Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - via pisino 97, edificio B, scala A, interno 3, piano 1
101,00 mq 2.281,84 €/mq € 230.465,84 100,00% € 230.465,84
Valore di stima: € 230.465,84
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 20/02/2022
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. D'Aloia Michele ELENCO ALLEGATI:
✓ Atto di provenienza
✓ Concessione edilizia
✓ Estratti di mappa
✓ Foto
✓ Planimetrie catastali
✓ Tavola del progetto
✓ Visure e schede catastali
