T R I B U N A L E D I M A R S A L A

T R I B U N A L E D I M A R S A L A

Sezione Fallimentare

Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio redatta dal Perito Agrario Geometra Giuseppe Napoli, relativa al Concordato Preventivo n. 1/2019 R.F. in danno della società: “

Giudice Delegato: Dott.ssa Maria SAIEVA Commissario Giudiziale: Avv. Giulio SIGNORELLO

---oOo---

CONFERIMENTO E OGGETTO DELL’INCARICO:

Con provvedimenti¹ del 11 e 13 maggio 2019, notificati a mezzo pec in data 14 e 16.05.2019, il sottoscritto Perito Agrario - Geometra Giuseppe Napoli

, è stato nominato dal Giudice Delegato, Dott.ssa Maria SAIEVA, perito stimatore, con l’incarico di procedere alla descrizione e alla stima dei beni immobili di proprietà della "

", società proponente la procedura di Concordato Preventivo n. 1/2019 R.F. (ai sensi dell'art. 160 L.F.), e di proprietà del socio accomandatario Sig.

. Beni aziendali di proprietà della "

":

IMMOBILE N. 1: Locale commerciale al piano terra, sito nel Comune di

1Allegato n. 1 ordinanze del 11.05 e 13.05.2019

Marsala, Corso Giovanni Amendola n. 68-66-64 angolo via Giulio Anca Omodei n. 95-97-99-101, censito al catasto fabbricati al foglio 408, particelle 1367 sub. 2, 1367 sub. 3 e 1367 sub. 4.

IMMOBILE N. 2: Locale artigianale-magazzino al piano primo scantinato, destinato ad officina meccanica, sito nel Comune di Marsala, via Giulio Anca Omodei, censito al catasto fabbricati al foglio 408, particelle 1367 sub.

46, 1367 sub. 47 e 1367 sub. 48.

Bene di proprietà di :

IMMOBILE N. 3: Fabbricato urbano con terreno agricolo pertinenziale, sito nel Comune di Marsala nella Contrada Spagnola, con ingresso diretto sulla SP n. 21 al civico 384, censito al catasto fabbricati al foglio 95, particella 89 sub. 4 e al catasto terreni al foglio 95, particelle 443, 457, 458 con accessori comuni particelle 445, 444 e 88.

*****

OPERAZIONI PERITALI DEL 17 MAGGIO 2019:

Il giorno 17 maggio 2019 alle ore 10,00, lo scrivente con la presenza del Commissario Giudiziale, Avv. Giulio Signorello, ha dato svolgimento alle operazioni peritali, provvedendo ad una ispezione degli immobili siti in Marsala nel Corso Giovanni Amendola angolo Via Giulio Anca Omodei e in Contrada Spagnola(vedasi verbale di sopralluogo del C. Giud. Avv. G. Signorello).

Completati gli accertamenti di rito, lo scrivente si è riservato di espletare ulteriori indagini presso gli uffici di competenza.

ATTIVITA’ SVOLTA:

Nei giorni seguenti, obbediente allo scrupolo professionale, il

sottoscritto Perito proseguiva le indagini:

- presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio Territorio - Servizi Catastali) e l’Archivio Notarile di Trapani per eseguire visure catastali e lettura rogiti;

- presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Marsala per acquisire informazioni in merito alla posizione urbanistica degli immobili;

Acquisiti tutti gli elementi, sulla scorta di quanto accertato, lo scrivente con serena obiettività si appresta a relazionare quanto segue.

*****

DESCRIZIONE IMMOBILI:

IMMOBILE N. 1: L'immobile in descrizione è un locale al piano terra, destinato ad attività commerciale, sito nel Comune di Marsala, ad angolo tra il Corso Giovanni Amendola n. 64-66-68 e la via Giulio Anca Omodei n.

95-97-99-101.

Figura 1: panoramica locale commerciale piano terra.

Figura 2-3: panoramica del locale Corso G. Amendola angolo via G. Anca Omodei.

L’immobile è ubicato in una delle principali arterie della città, in una zona interamente urbanizzata, semicentrale, dotata di tutti i servizi di prima necessità, e fa parte di un edificio costruito oltre 50 anni orsono, di nove elevazioni f.t. con il piano terra destinato ad attività commerciali ed i piani soprastanti destinati a civile abitazione e studi privati, oltre due piani scantinati, il tutto realizzato con struttura portante in cemento armato, tamponamenti e tramezzi in conci e segati di tufo e prospetto esterno rifinito con intonaco rasato del tipo Li Vigny e zoccoletto perimetrale in marmo².

L’immobile in questione, adibito dalla ditta proprietaria per la vendita di motocicli, accessori e ricambi della (oggi non più in attività), è composto da n. 3 “unità immobiliari” adiacenti e comunicanti, identificate catastalmente al foglio 408, particelle 1367 sub. 2, 1367 sub. 3 e 1367 sub.

4, e comprende un ampio locale con aperture-vetrine prospicienti sul Corso Giovanni Amendola ai civici 66 e 68 e con ingressi e vetrina sulla via Giulio

2Allegato n. 2 riprese fotografiche

Anca Omodei ai civici 95-97-99-101, un disimpegno, un riposto, un w.c. ed un vano ufficio con ingresso al civico 64 del Corso Giovanni Amendola, occupante la superficie utile calpestabile di mq 196,65 e la superficie lorda complessiva di mq 278,80 (elaborato grafico allegato³).

Figura 4: pianta locale commerciale - piano terra.

Le rifiniture interne sono del tipo civile, con pavimentazione in parte in marmo (del tipo Rosso San Marco nella zona esposizione lato Corso Amendola) ed in parte con mattoni di cemento e scaglietta levigata(nella zona magazzino, servizi e ufficio), pareti e soffitti tonachinati e tinteggiati con idropittura lavabile - nel vano ufficio, le pareti sono rivestite in parte con una perlinatura in legno -, infissi interni in legno, serramenti esterni con telaio in

3Allegato n. 3 elaborato grafico

alluminio anodizzato e pannelli in vetro di cui alcuni con saracinesche metalliche a maglie aperte scorrevoli su binari orizzontali ed altri con grate di protezione in ferro; il servizio igienico è provvisto dei principali pezzi sanitari, con pareti piastrellate in ceramica; gli impianti idrico ed elettrico sono sottotraccia (vedasi foto dalla n. 1 alla n. 12).

Figura 5-6: particolari interni del locale Corso G. Amendola angolo via G. Anca Omodei.

L’immobile è inoltre comunicante con il locale sottostante (che si andrà a descrivere al n. 2) a mezzo di un vano interno corredato di scala in ferro.

R e g o l a r i t à e d i l i z i a –

L’edificio di cui fa parte l’immobile è stato costruito in data antecedente al 1° settembre 1967, in virtù della Licenza edilizia rilasciata dal Comune di Marsala in data 19/05/1962; il certificato di agibilità è stato rilasciato in data 29/12/1965; si ritiene ai sensi della L. 28/02/1985 n. 47 e succ. modif., stante la predetta certificazione, che l’immobile presenti i necessari requisiti che ne consentano la libera commerciabilità.

C o n f i n i -

L’intero immobile confina con il Corso Giovanni Amendola, con la via Giulio Anca Omodei, con pozzo di luce condominiale, con vano scala, con vano ascensore, con l’androne condominiale e con atrio esterno condominiale.

C a t a s t o -

L’immobile è censito presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio Territorio – Servizi Catastali) di Trapani, al catasto fabbricati del Comune Censuario di Marsala, al foglio 408, come segue⁴:

- particella 1367 sub. 2, zona cens. 1, categoria C/1, via Giovanni Amendola n. 60, p. T, cl. 5, cons. 16 mq, sup. cat. 22 mq, R.C € 328,05;

- particella 1367 sub. 3, zona cens. 1, categoria C/1, via Giovanni Amendola n. 64-62, p. T, cl. 6, cons. 98 mq, sup. cat. 124 mq, R.C € 2.338,31;

- particella 1367 sub. 4, zona cens. 1, categoria C/1, via Giovanni Amendola n. 66, p. T, cl. 6, cons. 81 mq, sup. cat. 92 mq, R.C € 1.932,69.

P r o v e n i e n z e e e g r a v a m i -

- Proprietaria attuale (dal 11/12/1998 ad oggi): il locale identificato alla

particella 1367 sub. 2 è pervenuto alla

mediante atto di compravendita del 11/12/1998, rep. n.

7942/1620, rogato dal notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 17/12/1998 al n. 2246, trascritto il 19/12/1998 al n. 16428 reg. part., da

potere di .

- Proprietaria attuale (dal 25/03/2011 ad oggi): i locali identificati alle

particelle 1367 sub. 3 e 1367 sub. 4 sono pervenuti alla

mediante atto di compravendita del

4Allegato n. 4 visure catastali

25/03/2011, rep. n. 7560/4618, rogato dal notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 30/03/2011 al n. 1591, trascritto il 31/03/2011 al n.

5070 reg. part., da potere di .

Iscrizione pregiudizievole: Sull’immobile (e sul successivo n. 2) grava l’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, iscritta il 31/03/2011 al n. 985 reg. part., a favore della

, per un capitale di € 600.000,00 ed un montante di € 1.200.000,00.

- Proprietaria precedente (dal 18/12/2003 al 24/03/2011): i locali

identificati alle particelle 1367 sub. 3 e 1367 sub. 4 sono pervenuti alla mediante atto di compravendita del 18/12/2003, rep. n. 3341, rogato dal notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 31/12/2003 al n. 550, trascritto il 02/01/2004 ai n. 12- 13 reg. part., da potere di

.

- Proprietari precedenti (dal 13/10/1978 al 17/12/2003): il locale

identificato alla particella 1367 sub. 3 è pervenuto ai Sigg.ri

per la nuda proprietà e per

l’usufrutto mediante atto di compravendita del 13/10/1978, rep. n. 4779, rogato dal notaio Giacomo Pellegrino, registrato a Marsala il 30/10/1978 al n. 4187, trascritto il 30/10/1978 al n. 14709 reg. part., da potere di

e per successivo accrescimento della quota di usufrutto in morte

di .

- Proprietaria precedente (dal 20/12/1966 al 17/12/2003): il locale identificato alla particella 1367 sub. 4 è pervenuto alla Sig.ra

mediante atto di compravendita del 20/12/1966,

rep. n. 108875, rogato dal notaio Giuseppe Pellegrino, registrato a Marsala il 22/12/1966 al n. 3123, trascritto il 31/12/1966 al n. 18721 reg. part., da

potere della .

*****

IMMOBILE N. 2: Il secondo bene in descrizione è un locale destinato ad attività artigianale, con piccolo locale deposito, posto al piano primo scantinato, sito in Marsala, accessibile dalla via Giulio Anca Omodei.

L’immobile fa parte dello stesso edificio condominiale già descritto al n. 1 (realizzato oltre 50 anni orsono, con struttura in c.a.) ed è posto sottostante il locale precedente con cui è comunicante a mezzo di una scala in ferro; l’ingresso avviene dall’esterno a mezzo di una rampa di accesso comune, posta sul distacco laterale della via Giulio Anca Omodei, che immette in un passaggio coperto comune ed in uno scivolo condominiale che accede al secondo piano scantinato.

Figura 7: panoramica locale scantinato S1- via G. Anca Omodei.

L’immobile in questione (vedasi foto dalla n. 13 alla n. 21), adibito dalla ditta proprietaria ad attività artigianale di officina per la riparazione di motocicli, è composto da n. 2 “unità immobiliari” adiacenti e comunicanti, identificate catastalmente al foglio 408, particelle 1367 sub. 46 e 1367 sub.

48, e da una “unità” contigua identificata con la particella 1367 sub. 47 rappresentante un piccolo locale magazzino/deposito (riposto); internamente comprende un ampio locale (officina), un disimpegno che accede ad un vano deposito motocicli (ricavato a mezzo di una parete in cartongesso) e ad un w.c., un vano compressori ed il vano riposto, il tutto occupante la superficie utile calpestabile di mq 320,40 e la superficie lorda complessiva di mq 357,60 (elaborato grafico allegato⁵).

Figura 8: Elaborato grafico locale scantina S1 - via Giulio Anca Omodei.

5Allegato n. 5 elaborato grafico

Le rifiniture interne sono del tipo civile, con pavimentazione in parte con battuto di cemento ed in parte con piastrelle in gres rivestite con resina epossidica industriale, pareti e soffitti tonachinati e tinteggiati, infissi interni in legno, serramenti esterni in ferro con pannelli in vetro di cui alcuni con grate di protezione in ferro; il servizio igienico è provvisto dei principali pezzi sanitari, con pareti piastrellate in ceramica; l’impianto idrico è sottotraccia; l’impianto elettrico è fuori traccia con apposite canaline passacavi; l’illuminazione interna è agevolata dalla presenza di un lucernario in vetro cemento collocato nella parte sud/ovest del solaio.

Le aperture di accesso, poste sul passaggio comune, sono dotate di saracinesche metalliche a maglie chiuse, scorrevoli su binari verticali (per il locale artigianale) e di portoncino in ferro (per il vano deposito/magazzino).

Figura 9-10: particolari interni del locale scantinato S1- via G. Anca Omodei.

R e g o l a r i t à e d i l i z i a –

L’edificio di cui fa parte l’immobile è stato costruito in data antecedente al 1° settembre 1967, in virtù della Licenza edilizia rilasciata dal Comune di

Marsala in data 19/05/1962; il certificato di agibilità è stato rilasciato in data 29/12/1965; si ritiene ai sensi della L. 28/02/1985 n. 47 e succ. modif., stante la predetta certificazione, che l’immobile presenti i necessari requisiti che ne consentano la libera commerciabilità.

C o n f i n i -

L’intero locale artigianale confina con il sottosuolo della via Giulio Anca Omodei, con lo scivolo di accesso, con il passaggio comune per l’uscita sulla via G. A. Omodei, con pozzo di luce condominiale, con vano scala, con vano ascensore, con altra parte dello stesso piano, con il sottosuolo del Corso Giovanni Amendola.

Il locale magazzino/deposito confina con il passaggio comune per l’uscita sulla via G. A. Omodei, con pozzo di luce condominiale, e da due lati con scala.

C a t a s t o -

L’immobile è censito presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio Territorio – Servizi Catastali) di Trapani, al catasto fabbricati del Comune Censuario di Marsala, al foglio 408, come segue (allegato n. 4 visure catastali):

- particella 1367 sub. 46, zona cens. 1, categoria C/3, via Giulio Anca Omodei n. 101, p. S1, cl. 3, cons. 153 mq, sup. cat. 166 mq, R.C € 300,27;

- particella 1367 sub. 47, zona cens. 1, categoria C/2, via Giulio Anca Omodei n. 101, p. S1, cl. 8, cons. 7 mq, sup. cat. 10 mq, R.C € 31,09;

- particella 1367 sub. 48, zona cens. 1, categoria C/3, via Giulio Anca Omodei n. 101, p. S1, cl. 3, cons. 167 mq, sup. cat. 192 mq, R.C € 327,74.

Si rileva per l’unità immobiliare indicata con la p.lla 1367 sub. 46, una lieve difformità planimetrica con lo stato attuale ove sono presenti due

paretine divisorie in cartongesso in prossimità della zona di uscita; tale difformità è regolarizzabile mediante la presentazione presso l'Agenzia dell'Entrate (Ufficio Territorio - Servizi Catastali) di Trapani, di una nuova planimetria tramite la procedura Doc.Fa.

P r o v e n i e n z e e g r a v a m i -

- Proprietaria attuale (dal 25/03/2011 ad oggi): l’immobile è pervenuto alla

mediante atto di compravendita del 25/03/2011, rep. n. 7560/4618, rogato dal notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 30/03/2011 al n. 1591, trascritto il 31/03/2011 al n. 5070 reg. part., da potere di

Iscrizione pregiudizievole: Sull’immobile (e sul precedente n. 1) grava l’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, iscritta il 31/03/2011 al n. 985 reg. part., a favore della

, per un capitale di € 600.000,00 ed un montante di € 1.200.000,00.

- Proprietaria precedente (dal 18/12/2003 al 24/03/2011): l’immobile è

pervenuto alla mediante atto di

compravendita del 18/12/2003, rep. n. 3341, rogato dal notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 31/12/2003 al n. 550, trascritto il 02/01/2004 ai n. 12-13 reg. part., da potere di

.

- Proprietari precedenti (dal 13/10/1978 al 17/12/2003): i locali identificati

alle particelle 1367 sub. 47 e 1367 sub. 48 sono pervenuti ai Sigg.ri

per la nuda proprietà e per

l’usufrutto mediante atto di compravendita del 13/10/1978, rep. n. 4779, rogato dal notaio Giacomo Pellegrino, registrato a Marsala il 30/10/1978 al

n. 4187, trascritto il 30/10/1978 al n. 14709 reg. part., da potere di

, e per successivo accrescimento della quota di usufrutto in morte

di .

- Proprietaria precedente (dal 20/12/1966 al 17/12/2003): il locale

identificato alla particella 1367 sub. 46 è pervenuto alla Sig.ra

mediante atto di compravendita del 20/12/1966, rep. n. 108875, rogato dal notaio Giuseppe Pellegrino, registrato a Marsala il 22/12/1966 al n. 3123, trascritto il 31/12/1966 al n. 18721 reg. part., da

potere della .

*****

IMMOBILE N. 3: Il terzo bene in descrizione è rappresentato da un fabbricato di civile abitazione, di tipo a villino, con annesso un lotto di terreno esteso Ha 1.14.40, sito in Marsala Contrada Spagnola n. 384.

L’immobile, ubicato in una zona periferica extraurbana della città ad indirizzo turistico-residenziale-agricolo, distante dal centro cittadino Km 4 circa e a meno di 1 Km dalla rinomata "Riserva Naturale dello Stagnone", è raggiungibile percorrendo la Strada Prov.le 21 Trapani-Ragattisi-Marsala ove è prospiciente da un lato e da cui è accessibile a mezzo di un cancello in ferro ed una stradella sterrata, comuni con altri; si presenta interamente recintato con muro in pietrame di diverso calibro dal lato della S.P. 21 e con paletti in ferro e rete metallica dai restanti lati.

Fanno parte del fabbricato principale i corpi accessori, rappresentati:

- dal corpo "a": area relax, posta lateralmente il fabbricato principale (lato sud-ovest) di mq 1900 circa, ove è presente una "piscina scoperta interrata", la zona verde circostante la piscina ed uno spiazzo libero per la sosta delle

autovetture;

- dal corpo "b": un locale magazzino/foresteria, ricadente sulla particella 457;

- dal corpo "c": terreno agricolo di mq 9540,00, in parte incolto/seminiero e in parte coltivato a vigneto a spalliera.

Figura 11 Aerofotogrammetria stato dei luoghi riprodotta da Google Earth.

-- Descrizione del fabbricato principale "Villino": Trattasi di un corpo di fabbrica, di antica costruzione, destinato a civile abitazione e si identifica ad oggi come un'antica "villa padronale", il tutto realizzato con struttura portante in muratura continua di conci di tufo, tramezzi in conci di tufo, solai in latero-cemento e prospetto esterno rifinito con intonaco cementizio rasato; la facciata principale esposta a Sud-Est, rileva un gradevole aspetto architettonico con due torrini laterali al piano primo interposti da una terrazza centrale scoperta(allegato n. 2 foto n. 23, 24 e da n. 28 a n. 38).

L'intera costruzione è distribuita tra piano terra e piano primo con un

piccolo vano soffitta al piano secondo, originata dalla fusione di vetuste

“unità” (part. 89 sub. 1-2-3) che sono state oggetto, nell'ultimo decennio, di interventi edilizi di straordinaria manutenzione e di diversa distribuzione interna, in buona parte eseguiti - in assenza dei necessari provvedimenti autorizzativi - tra la fine del 2015 e nel corso del 2016.

Figura 12: panoramica generale prospetto principale del fabbricato.

L'unità abitativa, comprendente un vano scala interno che permette il collegamento dei due piani, attraverso una antica scala in pietra con ringhiera in ferro, si distribuisce come segue:

- al piano terra: la zona giorno, con un ingresso, un soggiorno, una sala da pranzo, una cucina con dispensa, una camera con bagno interno, un’altra camera ed un bagno, per una superficie utile di mq 112,30 e lorda di mq 140,00;

- al piano primo: la zona notte, con un vano soggiorno che accede ad una

terrazza scoperta di mq 18,40 e ad un disimpegno che disserve una camera, un bagno e due camere con bagno interno, per una superficie utile di mq 88,75 e lorda di mq 111,40; è inoltre presente un piccolo vano con scala a chiocciola che permette l’accesso al vano soffitta di mq 10,40 (sup. lorda) ed al lastrico solare.

Figura 13: elaborato grafico U.I. piano terra.

Figura 14: Elaborato grafico U.I. piano primo.

Dati metrici(elaborato grafico allegato⁶):

Le rifiniture sono del tipo civile con pavimentazione con mattoni di cemento vecchia stampa al piano terra e con parquet laminato al piano primo, pareti e soffitti tonachinati e tinteggiati con idropittura lavabile, porte in legno massello smaltate, infissi esterni in legno muniti di ante di oscuramento interne e con grate di protezione in ferro al piano terra;

impianti idrico ed elettrico del tipo sottotraccia, apparentemente efficienti e conformi alle vigenti normative. Dal punto di vista generale, buone si presentano le condizioni di conservazione e staticità dell'intero fabbricato.

-- Descrizione corpo "a": trattasi di una porzione di area, posta lateralmente il fabbricato principale (lato sud-ovest) di mq 1900 circa, destinata in parte a zona relax con piscina interrata (foto n. 26-27), realizzata con struttura in c.a., delle dimensioni di m.l. 5 x 10, con circostante prato erboso, ed in parte ad area parcheggio privato per la sosta e manovra delle proprie autovetture, il tutto occupante la porzione nord-ovest della particella catastale 443.

6Allegato n. 6 elaborato grafico

Descrizione del fabbricato Superf. Utile Interna (mq)

Superficie lorda Convenzionale

U.I. Piano terra 112,30 140,00

U.I. Piano primo 88,75 111,40

Totale superficie Utile Interna 201,05

Totale superficie Coperta 251,40

Veranda scoperta p. 1° 18,40 4,60

Vano soffitta p. 2° 10,40 6,25

Totale superficie coperta

Convenzionale (mq) 180,17

Totale superficie lorda

Convenzionale (mq) 262,25

Figura 15: panoramica area relax, piscina e prato erboso circostante.

-- Descrizione corpo "b": trattasi di un locale magazzino/foresteria, a pianta rettangolare di mq 56,00, delle dimensioni di m.l. 7 x 9, ove all'interno è presente un ampio vano principale con piccolo soppalco (lato sud-est) a cui si accede da una scaletta in ferro, un w.c. ed un riposto; il tutto ricadente all'interno della particella 457; detta costruzione (foto n. 25) realizzata abusivamente nei primi anni settanta, è stata recentemente oggetto di interventi di ristrutturazione ed adeguamento sia nella parte strutturale e sia nelle finiture e nelle dotazioni impiantistiche;

Figura 16: panoramica locale magazzino/foresteria.

-- Descrizione corpo "c": trattasi di terreno agricolo di mq 9540,00 circa, pertinenziale il fabbricato principale, in parte incolto/seminiero per una superficie di mq 2240 circa sulle particelle 457 e 458 e in parte coltivato a vigneto a spalliera (vecchio impianto in fase di decremento produttivo) esistente sulla particella 443, di maggiore estensione (foto n. 39-40).

Figura 17-18: particolare del terreno agricolo pertinenziale p.lle 457-458 e porz. 443.

R e g o l a r i t à e N o r m a t i v a U r b a n i s t i c a -

In merito alla regolarità edilizia dell’immobile in esame, in particolare per i manufatti edilizi riscontrati, lo scrivente riferisce quanto segue:

- il corpo di fabbrica principale, identificato alla particella 89 sub. 4 (ex 89 sub. 1-2-3), è di antica costruzione, risalente ad epoca antecedente al 01/09/1967; come già indicato, lo stesso è stato oggetto, nell’ultimo decennio, di interventi edilizi di straordinaria manutenzione e di diversa distribuzione interna, eseguiti in assenza di provvedimenti autorizzativi, così

come meglio identificati nell'elaborato grafico allegato⁷;

- il corpo "a" rappresentato dall’area relax, ove è presente la "piscina scoperta interrata" realizzata abusivamente tra il 2015 e il 2016, per le caratteristiche tecniche costruttive e la cubatura realizzata può considerarsi opera pertinenziale rientrante entro il limite del 20% del volume del fabbricato principale sopradescritto.

Per quanto sopra accertato, tali interventi possono essere regolarizzabili mediante la presentazione presso il Comune di Marsala di opportuna S.C.I.A. in Sanatoria e presso l’Ufficio del Genio Civile di Trapani di opportuna pratica strutturale corredata da C.I.S., calcoli, progetto e/o produzione asseverazioni/certificazioni statiche, nonché di parere e/o autorizzazione Paesaggistica della Soprintendenza BB.CC.AA. di Trapani, il tutto quantificato - in via forfettaria - per oneri, sanzioni e competenze tecniche, nella misura di € 20.000,00:

In merito al corpo "b" rappresentato da un locale magazzino/foresteria di mq 56,00 circa, realizzato abusivamente, sulla particella 457, nei primi anni settanta, non risulta presentata - ai fini della sanabilità - alcuna domanda di sanatoria ai sensi della L. 47/85, della 724/94 e della 326/2003, ed inoltre in mancanza dei necessari requisiti tecnici-urbanistici non è regolarizzabile ai sensi dell'art. 36 D.P.R. 06.06.2001 n. 380 (ex art. 13 Legge 47/85); pertanto detto manufatto edilizio -ad oggi- è soggetto a demolizione; nel paragrafo successivo relativo alla stima del bene, lo scrivente perito indicherà soltanto i costi necessari per la demolizione del manufatto.

7Allegato n. 7 elaborato grafico con l'indicazione degli interventi edilizi non autorizzati

In merito alla destinazione urbanistica, il terreno pertinenziale, secondo il Piano Comprensoriale n. 1, approvato con D.P.R.S. in data 29/11/1977 n.

133/A pubblicato nella G.U. della Regione Siciliana n. 8 del 25/02/1978 e visto il nuovo Piano Paesaggistico del Comune di Marsala adottato dalla Regione Siciliana in data 29/12/2016 pubblicato presso l’Albo Pretorio On- line a partire dal 14/02/2017, l’immobile in esame ricade in zona “E”

stralciata del Piano comprensoriale n. 1 con indice di edificabilità di 0,01 mc/mq; ed inoltre:

-- per una piccolissima parte circostante il caseggiato particella 89, in area individuata con il livello di tutela 1 con prescrizioni al punto 4a;

-- e per la restante parte (part. 443, 457 e 458), in area individuata con il livello di tutela 3 con prescrizioni al punto 4e.

C o n f i n i -

L’intero immobile confina con proprietà di , con

proprietà di , con cortili e stradella comuni,

con la Strada Provinciale 21, con proprietà di , con

proprietà di e con proprietà di

. C a t a s t o -

L’immobile è censito presso l’Agenzia delle Entrate (Ufficio Territorio – Servizi Catastali) di Trapani, nel Comune Censuario di Marsala, come segue⁸:

-- in parte al catasto fabbricati, al foglio 95, particella 89 sub. 4, zona cens.

2, categoria A/2, Contrada Spagnola snc, p. T-1-2, cl. 4, cons. 12 vani, sup.

cat. 281 mq, R.C € 774,69;

- e in parte al catasto terreni, al foglio 95:

-- particella 443, vigneto, cl. 1, are 92.00, R.D. € 137,79, R.A € 38,01;

-- particella 457, vigneto, cl. 1, are 11.20, R.D. € 16,77, R.A € 4,63;

-- particella 458, vigneto, cl. 1, are 11.20, R.D. € 16,77, R.A € 4,63.

Gli accessori comuni, al catasto terreni, fg 95, sono così identificati:

- la strada di accesso, alla particella 445 di are 3.10;

- lo spiazzo laterale (nord-ovest) il fabbricato, alla particella 444 di are 2.10;

- la corte laterale (nord-est) il fabbricato, alla particella 88 di are 3.80.

L’immobile necessita di regolarizzazione catastale per l’aggiornamento della distribuzione planimetrica del fabbricato principale e per l’accatastamento della piscina, con procedura Doc.Fa. e presentazione tipo mappale, il tutto quantificato - in via forfettaria - per oneri e competenze tecniche, nella misura di € 1.600,00.

P r o v e n i e n z e e g r a v a m i -

- Proprietario attuale (dal 12/09/2009 ad oggi): L’immobile è pervenuto al

Sig. per successione testamentaria in morte del nonno

materno, Sig. , giusto atto di

acquisto di legato del 21/09/2009, rep. n. 6819, in notaio Francesco La Rocca, registrato a Marsala il 19/10/2009 al n. 4358, trascritto il 21/10/2009 al n. 18323 reg. part. e denuncia di successione n. 12 vol. 9990 presentata presso l’uff. reg. di Marsala, trascritta il 21/06/2010 al n. 10392 reg. part., relativamente alle particelle 89 sub. 1, 89 sub. 2, 89 sub. 3, 443, 457 e 458.

Iscrizione pregiudizievole: Sul fabbricato principale identificato al foglio 95 particella 89 sub. 4, grava l’ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, iscritta il 24/12/2015 al n. 2194 reg. part., a

favore della , per un capitale di € 110.000,00 ed un montante di € 165.000,00.

Trascrizione pregiudizievole: L’immobile risulta assegnato per decreto di omologazione separazione consensuale con assegnazione di casa familiare del 28/07/2018, rep. n. 7276/2018, emesso dal Tribunale di Marsala, trascritto il 20/11/2018 al n. 16202 reg. part.. alla Sig.ra

(coniuge del Sig. ).

- Proprietario precedente (dal 18/12/1974 al 11/09/2009): le particelle 89

sub. 1, 443 e 458 sono pervenute al Sig. per

successione testamentaria in morte dello zio materno, Sig.

, in virtù del testamento olografo pubblicato il 02/01/1975 dal notaio Pietro Cavasino, registrato a Marsala il 16/01/1975 al n. 166, trascritto il 15/01/1975 al n. 642 reg. part. e giusta denuncia di successione n. 158 vol. 207 presentata presso l’uff. reg. di Marsala, trascritta il 06/06/1975 al n. 6712 reg. part.

- Proprietario precedente (dal 20/07/1954 al 17/12/1974): le particelle 89

sub. 1, 443 e 458 sono pervenute al Sig. , mediante atto di compravendita-divisione del 20/07/1954, rep. n. 2164, rogato dal notaio Giuseppe Greco, registrato il 06/08/1954 al n. 256, trascritto il 21/08/1954 al n. 11121 e 11125 reg. part., e mediante atto di divisione-rettifica catastale del 23/07/1957, rep. n. 5957, rogato dal notaio Giuseppe Greco, registrato a Marsala il 08/08/1957 al n. 224, trascritto il 13/08/1957 al n. 9311 reg. part., stipulati tra i germani Barbaro.

- Proprietario precedente (dal 11/10/1977 al 11/09/2009): la particella 89

sub. 3 è pervenuta al Sig. mediante atto di

compravendita del 11/10/1977, rogato dal notaio Giuseppe Pellegrino, registrato a Marsala il 27/10/1977 al n. 4675, trascritto il 29/10/1977 al n.

16090 reg. part., da potere di .

- Proprietario precedente (dal 19/11/1973 al 11/09/2009): le particelle 89

sub. 2 e 457 sono pervenute al Sig. mediante atto di donazione del 19/11/1973, rogato dal notaio Matteo La Francesca, registrato a Marsala il 04/12/1973 al n. 5926, trascritto il 03/12/1973 al n. 19215 reg.

part., da potere della sorella .

*****

CRITERI E METODI DI STIMA

Lo scopo della stima richiesta allo scrivente perito è da identificarsi nella determinazione del più probabile valore di mercato o valore venale che hanno i beni immobili oggetto della presente procedura di concordato preventivo proposto.

I beni in esame sono rappresentati essenzialmente dai locali aziendali con destinazione "commerciale" e "artigianale" della società "

", siti in Marsala nel Corso Giovanni Amendola angolo via Giulio Anca Omodei, nonché da un fabbricato urbano con terreno agricolo in località Spagnola del Comune di Marsala, quale bene personale del sig.

Individuazione del metodo di stima

Per la valutazione dei beni di cui si tratta, fra i diversi metodi estimativi dedotti dagli insegnamenti della dottrina e della giurisprudenza, il sottoscritto Perito ritiene giusto adottare il metodo di stima comunemente detto a "Valore Commerciale", considerandolo nella fattispecie il più

attendibile al fine di conoscere rapidamente il valore economico di ciascun bene.

Al fine di stabilire una scala di valori in cui inserire i beni immobili in oggetto, si è disposta una scrupolosa indagine di mercato assumendo informazioni presso operatori del settore, agenzie immobiliari, intermediari e proprietari, facendo riferimento a situazioni di mercato, pregresse ed attuali, relative alle varie località, ed in particolare alle quotazioni pubblicate dall’osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate riferite al 2°

Semestre 2018.

Nella fattispecie, trattandosi di immobili urbani, il perito applicherà - per ciascuna “unità immobiliare” - due coefficienti correttivi in considerazione della reale consistenza dell’unità di cui trattasi, stato d’uso, posizione urbanistica, adattabilità, ubicazione, grado di rifinitura, manutenzione, conservazione, vetustà, ecc.

- Coefficienti correttivi:

I coefficienti correttivi tengono conto delle specificità del bene oggetto di valutazione in relazione alle caratteristiche medie della classe cui si riferisce la quotazione di mercato, e si distinguono in:

- estrinseche, che caratterizzano la zona e pertanto rimangono costanti per gli immobili che compongono il complesso, che di seguito si riassumono:

Coefficienti più significativi per ciascun immobile

Fattori di riferimento

Locale commerciale piano

terra - Marsala C.so G. Amendola

Locale artigianale piano scantinato S1-

Marsala Via G.A.

Omodei

Fabbricato urbano in Marsala

Contrada Spagnola posizione rispetto al

centro urbano

1.050 1,025 1,000

livello dei servizi della zona

1,100 1,100 0,900

viabilità e collegamenti 1,000 1,000 1,000

prodotto dei coefficienti 1,155 1,1275 0,900

- intrinseche, che vanno valutate per singolo bene, che di seguito si riassumono:

Coefficienti più significativi per ciascun immobile

Fattori di riferimento

Locale commerciale piano terra - Marsala C.so

G. Amendola

Locale artigianale piano scantinato S1-

Marsala Via G.A.

Omodei

Fabbricato urbano in Marsala

Contrada Spagnola

vetustà 0,700 0,700 0,700

livello finiture e stato di conservazione

0,875 0,825 0,925

servizi pertinenziali 1,000 1,000 1,150

adattabilità 1,000 1,000 1,000

prodotto dei coefficienti 0,6125 0,5775 0,7446

*****

STIMA IMMOBILE N 1:

Locale commerciale al piano terra, sito in Marsala, Corso Giovanni Amendola n. 68-66-64 angolo via Giulio Anca Omodei n. 95-97-99-101, censito al foglio 408, particelle 1367 sub. 2, 1367 sub. 3 e 1367 sub. 4.

Dati di riferimento:Sup. lorda conv. 278,80 mq -- Valore medio € 1.950,00/mq

-- (Va): mq 278,80 * € 1.950,00/mq * 1,155(coeff. 1)* 0,6125(coeff. 2)=. . . . . . . € 384.605,47 in arrotondamento € 385.000,00 Diconsi, Euro Trecentoottantacinquemila/00.

STIMA IMMOBILE N 2:

Locale artigianale-magazzino al piano primo scantinato, destinato ad officina meccanica, sito in Marsala, via Giulio Anca Omodei, censito al foglio 408, particelle 1367 sub. 46, 1367 sub. 47 e 1367 sub. 48.

Dati di riferimento:Sup. lorda conv. 357,60 mq -- Valore medio € 725,00/mq

-- (Va): mq 357,60 * € 725,00/mq * 1,1275(coeff. 1)* 0,5775(coeff. 2)= . . . . . . . € 168.812,29 in arrotondamento € 170.000,00 Diconsi, Euro Centosettantamila/00.

STIMA IMMOBILE N 3:

Fabbricato urbano con terreno agricolo pertinenziale, sito in Marsala Contrada Spagnola, con ingresso diretto sulla SP n. 21 al civico 384, censito al catasto fabbricati al foglio 95, particella 89 sub. 4 e al catasto terreni al foglio 95, particelle 443, 457, 458 con accessori comuni particelle 445, 444 e 88.

Dati di riferimento del corpo di fabbrica principale:

-Sup. lorda conv. 262,25 mq -- Valore medio € 1.400,00/mq

-- (Va): mq 262,25 * € 1.400,00/mq * 0,900(coeff. 1)* 0,7446(coeff. 2)=. . . . . . . € 246.041,90 - Corpi accessori:

-- Piscina con area relax circostante e zona parcheggio

(porz. p.lla 443 per mq 1900) - a corpo:. . . € 35.000,00 -- Terreno agricolo a vigneto (porz. p.lla 443)

superficie: mq 7300,00 x € 5,50/mq = . . . € 40.150,00 -- Terreno agricolo incolto/seminiero ( p.lle 457-458):

superficie: mq 2240,00 x € 4,00/mq =. . . € 8.960,00 Sommano . . € 330.151,90 in arrotondamento € 330.200,00 - Costi da porre in detrazione:

-- Per demolizione manufatto edilizio (abusivo) magazzino/

foresteria esistente sulla particella 457 < Vvpp/mc 239,40 >:

- mc 239,40 * € 15,12/mc(Prezziario Regionale Sicilia 2018)= in c.t. € 3.600,00 -- Per oneri, sanzioni e competenze tecniche:- per regolarizza-

zione opere di straordinaria manutenzione con diversa distribu- zione interna e nuove aperture sul fabbricato principale; - per regolarizzazione opera pertinenziale "piscina" rientrante entro il limite del 20% del volume del predetto edificio; consistenti in: - presentazione S.C.I.A. in Sanatoria; - pratica strutturale Genio Civile corredata CIS e calcoli, progetto e/o produzione asseverazioni/certificazioni statiche (del fabbricato e piscina) - interventi edilizi sulle nuove aperture (cerchiature); - parere/

autorizzazione Paesaggistica della Soprintendenza BB.CC.AA.

di Trapani: determinati in via forfettaria . . . € 20.000,00 -- Per oneri e competenze tecniche regolarizzazione catastale

(aggiornamento planimetrico fabbricato e accatastamento piscina): . . . € 1.600,00 Totale costi da detrarre € 25.200,00 - Valore complessivo dell'immobile: . . . € 330.200,00 - A detrarre (costi sopra determinati): . . . € 25.200,00 - Valore di stima: . . . € 305.000,00 Diconsi, Euro Trecentocinquemila/00.

RIEPILOGO DELLE VALUTAZIONI IMMOBILE N 1:

- Locale commerciale al piano terra, in Marsala, Corso G.nni

Amendola n. 68-66-64 angolo via Giulio Anca.Omodei:. . . € 385.000,00 IMMOBILE N 2:

- Locale artigianale/magazzino al piano primo scantinato,

destinato ad officina, in Marsala via Giulio Anca Omodei:. . . . € 170.000,00 IMMOBILE N 3:

- Fabbricato urbano di tipo a "villino" con terreno agricolo

pertinenziale, in Marsala C.da Spagnola, al civico 384: . . . € 305.000,00

*****

In adempimento al mandato conferito, si riassume che i valori sopra riportati scaturiscono da un processo di stima particolareggiata, e sono da considerarsi idonei per gli scopi richiesti, nell’ambito della ordinaria alea estimativa.

ALLA PRESENTE SI ALLEGANO:

Allegato n. 1 - Ordinanze di nomina del 11/05 e 13/05/2019.

“ n. 2 - Riprese fotografiche.

“ n. 3 - Elaborato grafico immobile n. 1.

“ n. 4 - Visure catastali immobili n. 1 e n. 2.

“ n. 5 - Elaborato grafico immobile n. 2.

“ n. 6 - Elaborato grafico immobile n. 3.

“ n. 7 - Elaborato grafico immobile n. 3 con l’indicazione degli interventi edilizi non autorizzati.

“ n. 8 - Visure catastali immobile n. 3.

Marsala, lì 05 luglio 2019.

Il Consulente Tecnico d’Ufficio Per. Agr. Geom. Giuseppe NAPOLI