T R I B U N A L E D I R O M A

(1)

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TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Caminiti Ugo, nell'Esecuzione Immobiliare 1392/2016 del R.G.E.

promossa da *****

Codice fiscale: *****

contro ΎΎΎΎΎ

Codice fiscale: *****

ΎΎΎΎΎΎ

Codice fiscale: *******

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SOMMARIO

Incarico ... 1 Premessa ... 3 Descrizione ... Errore. Il segnalibro non è definito.

Lotto n. Unico ... Errore. Il segnalibro non è definito.

Elenco allegati ... Errore. Il segnalibro non è definito.

Riepilogo bando d'asta ... Errore. Il segnalibro non è definito.

Schema riassuntivo ... Errore. Il segnalibro non è definito.

Formalita da cancellare ... Errore. Il segnalibro non è definito.

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INCARICO

All'udienza del 09/09/2020, il sottoscritto Arch. Caminiti Ugo, con studio in Via Luigi Rizzo n 50 - 00136 - Roma (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 06 64 526 040, Fax 06 39 735 571, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIALE DELLE PROVINCIE n. 116, interno 1, piano 1

DESCRIZIONE

L'immobile oggetto della presente relazione di stima è costituito da un appartamento, ad uso B&B,sito in Roma, Viale delle provincie n. 116,nel Quartiere V Nomentano, Municipio 2.

Al fabbricato si accede da un portone d'ingresso in legno su strada.

La zona risulta collegata con i mezzi pubblici, è servita dalla metro B con le stazioni Policlinico a circa 1 km e Bologna a circa 350 km e da varie linee autobus e tram. Nelle immediate vicinanze sono presenti musei,luoghi di culto e di istruzione, centri sportivi e diversi parchi tra cui Villa Torlonia e Villa Paganini. Gli ospedali più vicini sono l'Ospedale Sandro Pertini e il Policlinico Umberto I. Nella zona è presente una buona concentrazione di negozi di vari settori. Gli edifici della zona sono prevalentemente di tipo semi-intensivo.

L'immobile è composto da n. 6 camere ognuna con bagno privato, ingresso, cucina e corridoio. Ad oggi viene utilizzato come B&B.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** (Proprietà 1/2) Codice fiscale:

• ***** (Proprietà 1/2) Codice fiscale:

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** (Proprietà 1/2)

• (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

CONFINI

Il bene in oggetto confina con appartamento interno 2, vano scala ed affaccio sul cortile interno e Viale delle Provincie.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 125,00 mq 146,00 mq 1,00 146,00 mq 2,80 m 1

Totale superficie convenzionale: 146,00 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 146,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura.

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CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dall’ IMPIANTO MECCANOGRAFICO al

01/01/1992 **** Catasto Fabbricati

Fg. 589, Part. 287, Sub. 3, Zc. 3 Categoria A3

Cl.2, Cons. 8 Piano 1

Dal 01/01/1992 al 14/03/2003 *** Catasto Fabbricati

Cl.2, Cons. 8 Rendita € 1.342,79 Piano 1

Dal 14/03/2003 al 15/07/2004 Catasto Fabbricati

Cl.3, Cons. 8

Superficie catastale 146 mq Rendita € 1.570,03 Piano 1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

589 287 3 3 A3 3 8 146 mq 1570,03

€

1

Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

Il bene è composto da sei camere ognuna con bagno privato, ingresso, cucina e corridoio.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile è in discreto stato di manutenzione.

PARTI COMUNI

Per individuare al meglio le parti comuni si rimanda all'allegato n. 7 - Regolamento di condominio.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si è a conoscenza di servitù, censo, livello ed usi civici.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Fabbricato:

Str. verticali: muratura piena.

Solai: latero cemento

Copertura: piana calpestabile e non calpestabile

Pareti esterne: intonaco tinteggiato di colore chiaro,dal piano seminterrato fino al piano quarto il rivestito è con lastre in travertino.

Pareti interne: rifinite con intonaco di tipo civile tinteggiate di colore chiaro

Infissi esterni : PVC con persiane avvolgibili di colore marrone. In alcuni piani sono presenti grate esterne in ferro. il portone di ingresso al fabbricato è in legno.

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Appartamento:

Altezza interna utile: appartamento 2,80 m . L‘appartamento all’ingresso ha un gradino che ha permesso di rialzare la quota pel pavimento e permettere il passaggio degli scarichi dei bagni realizzati nelle singole camere.

Pavimentazione interna: è tipo gres -parquet in tutto l'immobile tranne che nei bagni e nella cucina dove la pavimentazione è in ceramica.

Pareti interne: rifinite con intonaco di tipo civile tinteggiate di colore chiaro e bagno e angolo cottura i rivestimenti sono in ceramica

Al momento del sopralluogo gli impianti erano funzionanti.

L'impianto di climatizzazione invernale è autonomo.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione.

In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:

• Registrazione contratto: 14/10/2015

• Scadenza contratto: 14/10/2035 Alla scadenza il contratto non è rinnovabile.

Canoni di locazione

Canone mensile: € 1.250,00

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 28/03/1980 al 24/05/2004

Proprieta` per 1000/1000 fino al 24/05/2004

compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Domenico Giuliani 28/03/1980 66916

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Roma 1 24/04/1980 29641 22531

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 24/05/2004

Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

COMPRAVENDITA

CORDELLI MARIA CRISTINA

24/05/2004 23451 1620

Trascrizione

ROMA 1 26/05/2004 54831 35499

Registrazione

Dal 04/09/2014

Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni

Proprieta` per 1/2 in regime di separazione dei beni Codice Fiscale/P.IVA:

FONDO PATRIMONIALE

FABRIZIO BISSI 04/09/2004 12811 8397

Trascrizione

ROMA 1 05/09/2004 97253 67771

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

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• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

In data 04/09/2014 con atto del notaio BISSI FABRIZIO Numero di repertorio 12811/8397 è stato costituito il fondo patrimoniale.

Nell'ispezione ipotecaria sotto la sezione D viene riportato quanto segue:

ARTICOLO 1 I CONIUGI ********** E ****** NELL'ATTO IN

TRASCRIZIONE, HANNO DICHIARATO DI COSTITUIRE UN FONDO PATRIMONIALE PER FAR FRONTE AI BISOGNI DELLA PROPRIA FAMIGLIA, ED A TAL FINE DESTINANO, CON TUTTE LE ACCESSIONI, PERTINENZE, DIRITTI, RAGIONI, USI, SERVITU' IN ATTO ESISTENTI, NULLA ESCLUSO ED ECCETTUATO, IL CESPITE DI LORO

PROPRIETA', COME MEGLIO DESCRITTO IN PREMESSA NELL'ATTO, CON UBICAZIONE, CONSISTENZA, CONFINI, E DATI CATASTALI, DA INTENDERSI QUI INTEGRALMENTE RIPORTATI E TRASCRITTI. ARTICOLO 4 SECONDO QUANTO CONSENTITO, LORO, DALL'ARTICOLO 169 C.C., I COMPARENTI CONVENGONO CHE IN PRESENZA DI FIGLI MINORI I BENI COSTITUENTI IL FONDO PATRIMONIALE NON POSSANO ESSERE ALIENATI, NEL SENSO PIU' AMPIO, IPOTECATI, DATI IN PEGNO O COMUNQUE VINCOLATI, SENZA L'AUTORIZZAZIONE GIUDIZIALE DI CUI ALL'ART. 169 C.C..

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Servizio di Pubblicità Immobiliare di ROMA 1 aggiornate al 12/04/2021, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

1. TRASCRIZIONE del 26/05/2004 - Registro Particolare 35499 Registro Generale 54831 Pubblico ufficiale CORDELLI MARIA CRISTINA Repertorio 23451/1620 del 24/05/2004 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

Nota disponibile in formato elettronico

2. ISCRIZIONE del 26/05/2004 - Registro Particolare 13222 Registro Generale 54832 Pubblico ufficiale CORDELLI MARIA CRISTINA Repertorio 23452/1621 del 24/05/2004 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico

Documenti successivi correlati:

1. Annotazione n. 2847 del 29/01/2010 (MODIFICA AMMORTAMENTO RATE) 3. ISCRIZIONE del 04/04/2008 - Registro Particolare 8693 Registro Generale 41218 Pubblico ufficiale SPADARO GIUSEPPA Repertorio 49676/6038 del 03/04/2008

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico

Documenti successivi correlati:

1. Comunicazione n. 10380 del 16/06/2014 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 06/06/2014.

Cancellazione totale eseguita in data 08/07/2014 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art.40 bis D.

Lgs 385/1993)

4. ISCRIZIONE del 21/05/2014 - Registro Particolare 6928 Registro Generale 57821 Pubblico ufficiale SPADARO GIUSEPPA Repertorio 54966/7276 del 20/05/2014

IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

5. TRASCRIZIONE del 28/07/2014 - Registro Particolare 56201 Registro Generale 83243 Pubblico ufficiale LACATENA MARIANGELA Repertorio 176/97 del 24/07/2014

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ATTO TRA VIVI - PRELIMINARE DI VENDITA

Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

6. TRASCRIZIONE del 05/09/2014 - Registro Particolare 67771 Registro Generale 97253 Pubblico ufficiale BISSI FABRIZIO Repertorio 12811/8397 del 04/09/2014

ATTO TRA VIVI - COSTITUZIONE DI FONDO PATRIMONIALE

Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico Documenti successivi correlati:

1. Annotazione n. 4484 del 16/03/2017 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE) 7. TRASCRIZIONE del 28/12/2015 - Registro Particolare 96718 Registro Generale 134802 Pubblico ufficiale PANNO ANDREA Repertorio 6919/3640 del 10/12/2015

ATTO TRA VIVI - LOCAZIONE ULTRANOVENNALE

Nota disponibile in formato elettronico - Presenza Titolo Telematico

8. TRASCRIZIONE del 27/07/2016 - Registro Particolare 60897 Registro Generale 88355 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 39996 del 11/07/2016

ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Nota disponibile in formato elettronico

9. TRASCRIZIONE del 28/02/2017 - Registro Particolare 14580 Registro Generale 22329 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 64600/2015 del 19/01/2017

DOMANDA GIUDIZIALE - DICHIARAZIONE DI NULLITA' DI ATTI Nota disponibile in formato elettronico

NORMATIVA URBANISTICA

Gli strumenti urbanistici del Comune di Roma secondo il nuovo Piano Regolatore Generale piu`

specificatamente nella sezione sistema e regole, risulta che i beni sono ubicati nel:

Sistema insediativo - Citta' storica - Tessuti - Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue - T6

Norme Tecniche di attuazione

Art.24 Art.25 Art.31

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REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile risulta agibile.

Si allega il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Roma n . 325 del 19/05/1937, allegato n.

15.

è stata presentata presso gli uffici del Comune di Roma - Municipio III pratica DIA nel 2004 (allegato n.

14).

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l'ultimo progetto presentato presso gli uffici competenti.

L'APE, presentata presso gli uffici della Regione Lazio il 10 dicembre 2015, scade in data 09/12/2025

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti delle rate condominiali non pagate ma non è possibile stabilire con esattezza quanto dovuto poichè il valore varia mensilmente. Si allega estratto conto condominiale- allegato n. 13.

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

L'immobile oggetto della presente relazione di stima è costituito da un appartamento, ad uso B&B,sito in Roma, Viale delle provincie n. 116,nel Quartiere V Nomentano, Municipio 2. Al fabbricato si accede da un portone d'ingresso in legno su strada. La zona risulta collegata con i mezzi pubblici, è servita dalla metro B con le stazioni Policlinico a circa 1 km e Bologna a circa 350 km e da varie linee autobus e tram. Nelle immediate vicinanze sono presenti musei,luoghi di culto e di istruzione, centri sportivi e diversi parchi tra cui Villa Torlonia e Villa Paganini. Gli ospedali più vicini sono l'Ospedale Sandro Pertini e il Policlinico Umberto I. Nella zona è presente una buona concentrazione di negozi di vari settori. Gli edifici della zona sono prevalentemente di tipo semi-intensivo. L'immobile è composto da n. 6 camere ognuna con bagno privato, ingresso, cucina e corridoio. Ad oggi viene utilizzato come B&B.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 589, Part. 287, Sub. 3, Zc. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Per la determinazione del valore di mercato del lotto in oggetto aggiornato all'attualità si è ritenuto opportuno adottare il criterio di stima diretto a seguito di attente indagini sulle caratteristiche del mercato immobiliare della zona per immobili simili. Questo metodo infatti si basa sulla comparazione con esperienza di mercato relative a beni analoghi a quello da stimare. I dati di riferimento acquisiti presso gli operatori immobiliari della zona e quelli riportati nelle tabelle pubblicate dal listino ufficiale:

- della Borsa Immobiliare di Roma, - dall' Agenzia del Territorio O.M.I, - dal borsino immobiliare.it.

Dall' insieme delle informazioni cosi reperite si è stabilito un valore medio di mercato a mq per appartamento e cantina pari a 4.155,72 €/mq.

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - VIALE DELLE PROVINCIE n.

116, interno 1, piano 1

146,00 mq 4.155,72 €/mq € 606.735,12 100,00% € 606.735,12

Valore di stima: € 606.735,12

Deprezzamenti

Tipologia deprezzamento Valore Tipo

CONTRATTO DI LOCAZIONE - ANNO SCADENZA 2035 20,00 %

Valore finale di stima: € 485.388,10

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 12/04/2021

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Caminiti Ugo

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ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 - Verbale di accesso

✓ N° 2 - Allegato fotografico

✓ N° 3 - Inquadramento terrotoriale

✓ N° 4 - Stralcio P.R.G.

✓ N° 5 - Visura e planimetria

✓ N° 6 - Atto di compravendita

✓ N° 7 - Regolamento di condominio

✓ N° 8 - Contratto di locazione

✓ N° 9 - Ape

✓ N° 10 - Ispezione ipotecaria

✓ N° 11 - Quotazioni immobiliari

✓ N° 12 - Fondo patrimoniale

✓ N° 13 - Estratto conto

✓ N° 14 - DIA

✓ N° 15 - Abitabilità

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

L'immobile oggetto della presente relazione di stima è costituito da un appartamento, ad uso B&B,sito in Roma, Viale delle provincie n. 116,nel Quartiere V Nomentano, Municipio 2. Al fabbricato si accede da un portone d'ingresso in legno su strada. La zona risulta collegata con i mezzi pubblici, è servita dalla metro B con le stazioni Policlinico a circa 1 km e Bologna a circa 350 km e da varie linee autobus e tram. Nelle immediate vicinanze sono presenti musei,luoghi di culto e di istruzione, centri sportivi e diversi parchi tra cui Villa Torlonia e Villa Paganini. Gli ospedali più vicini sono l'Ospedale Sandro Pertini e il Policlinico Umberto I. Nella zona è presente una buona concentrazione di negozi di vari settori. Gli edifici della zona sono prevalentemente di tipo semi-intensivo. L'immobile è composto da n. 6 camere ognuna con bagno privato, ingresso, cucina e corridoio. Ad oggi viene utilizzato come B&B.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 589, Part. 287, Sub. 3, Zc. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Gli strumenti urbanistici del Comune di Roma secondo il nuovo Piano Regolatore Generale piu` specificatamente nella sezione sistema e regole, risulta che i beni sono ubicati nel: Sistema insediativo - Citta' storica - Tessuti - Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue - T6 Norme Tecniche di attuazione Art.24 Art.25 Art.31

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 1392/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Roma (RM) - VIALE DELLE PROVINCIE n. 116, interno 1, piano 1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 589, Part. 287, Sub. 3, Zc. 3, Categoria A3

Superficie 146,00 mq

Stato conservativo: L'immobile è in discreto stato di manutenzione.

Descrizione: L'immobile oggetto della presente relazione di stima è costituito da un appartamento, ad uso B&B,sito in Roma, Viale delle provincie n. 116,nel Quartiere V Nomentano, Municipio 2. Al fabbricato si accede da un portone d'ingresso in legno su strada. La zona risulta collegata con i mezzi pubblici, è servita dalla metro B con le stazioni Policlinico a circa 1 km e Bologna a circa 350 km e da varie linee autobus e tram. Nelle immediate vicinanze sono presenti musei,luoghi di culto e di istruzione, centri sportivi e diversi parchi tra cui Villa Torlonia e Villa Paganini. Gli ospedali più vicini sono l'Ospedale Sandro Pertini e il Policlinico Umberto I. Nella zona è presente una buona concentrazione di negozi di vari settori. Gli edifici della zona sono prevalentemente di tipo semi-intensivo. L'immobile è composto da n. 6 camere ognuna con bagno privato, ingresso, cucina e corridoio. Ad oggi viene utilizzato come B&B.

Vendita soggetta a IVA: N.D.

Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione con scadenza nel 2035