Lastrico solare: ultime sentenze

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Lastrico solare: ultime sentenze

written by Redazione | 14/02/2022

In questo articolo troverai le ultime sentenze sul lastrico solare e sulla manutenzione. Il proprietario esclusivo del lastrico solare ed il condominio rispondono dei danni da inﬁltrazioni nell’appartamento sottostante.

Quando il lastrico solare è parte comune?

Il lastrico solare è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell’ediﬁcio se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.

Tribunale Latina sez. I, 14/12/2021, n.2172

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Inﬁltrazioni da lastrico solare

In tema di condominio, la responsabilità per i danni da inﬁltrazioni provenienti dal lastrico solare va ricondotta nell’alveo della responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2051 c.c.; da ciò consegue che tale responsabilità, di natura oggettiva, discende non dalla titolarità o meno del bene che abbia cagionato il danno, ma ciò che rileva è che sussista un nesso eziologico tra la cosa custodita e il danno arrecato.

Tribunale Crotone, 03/12/2021, n.1005

Il regime della responsabilità per le inﬁltrazioni

Nel caso di danni da inﬁltrazioni provenienti da terrazzo, dovrà applicarsi il combinato disposto degli artt. 1126 e 2051 c.c. – anche in caso di terrazzo di proprietà del condòmino dell’ultimo piano – solo in caso di lastrico solare che funga da copertura del fabbricato, in quanto esso presuppone l’uso non comune a tutti i condòmini o comunque l’uso esclusivo di alcuni di essi.

Al contrario, in caso di inﬁltrazioni che non riguardano anche spazi condominiali o ad uso comune, non può trovare applicazione la succitata normativa – né l’art.

1125 c.c., che presuppone che la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini – bensì il solo art. 2051 c.c., in quanto il proprietario del piano superiore è obbligato alla custodia della pavimentazione oggetto del suo calpestio.

Tribunale Savona sez. I, 02/12/2021, n.913

Riparto delle spese condominiali per inﬁltrazioni nel lastrico solare di proprietà esclusiva o ad uso esclusivo

In materia di riparto delle spese condominiali in ordine alle inﬁltrazioni derivanti dal lastrico solare di proprietà esclusiva o ad uso esclusivo di uno dei condomini ma destinato a copertura del condominio o parte di esso, nel caso assenza di

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imputabilità della responsabilità per le predette inﬁltrazioni esclusivamente ad una delle parti, non può escludersi il concorso di colpa del condominio e del singolo condominio con la conseguenza che il riparto dei relativi costi di rifacimento deve essere eﬀettuato ai sensi dell’art. 1226 c.c. cioè un terzo a carico del condominio e due terzi a carico del condominio.

Tribunale Napoli sez. IV, 02/12/2021, n.9780

Riparazione del lastrico solare:

ripartizione spese

Allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell’art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Cassazione civile sez. VI, 22/11/2021, n.35957

Inﬁltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo

In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art.

1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata.

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Danni da lastrico solare: ripartizione responsabilità

Nei condomini, per i danni causati dall’omessa manutenzione del lastrico solare rispondono sia il proprietario – quale custode del bene, ai sensi dell’art.

2051 c.c. – sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c. – sia l’assemblea, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità è regolato secondo i criteri generali di cui all’art. 1126 c.c., a meno che non risulti provato che il danno sia riconducibile a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare.

Tribunale Pavia sez. III, 11/11/2021, n.1421

Opere di manutenzione straordinaria del lastrico solare

Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex articolo 1135, comma 1, n. 4, del Cc, è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi (ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Cc). L’obbligo dei condomini dell’ediﬁcio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverossia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini.

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Cassazione civile sez. II, 05/11/2021, n.32103

Frazionamento della proprietà di un immobile

Qualora la proprietà di un ediﬁcio venga frazionata, nel trasferimento da un unico proprietario originario ad altri soggetti si crea una situazione di condominio per la quale si presuppone una comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato destinate all’uso comune (come il lastrico solare), salvo che dal titolo non risulti diversamente. La natura condominiale del lastrico solare può essere esclusa soltanto da uno speciﬁco titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico se questo riveste la naturale funzione di copertura del fabbricato comune.

Tribunale Frosinone sez. I, 13/10/2021, n.960

Omessa manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo

Nell’ambito condominiale, per i danni causati dall’omessa manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo rispondono sia il proprietario (o l’usuario esclusivo) – quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c.. Il concorso di tali responsabilità va risolto secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della speciﬁca imputabilità soggettiva del danno.

Tribunale Milano sez. X, 08/09/2021, n.7153

Responsabilità per danni da inﬁltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo

In tema di condominio negli ediﬁci, dei danni da inﬁltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di

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riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., e non anche il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.

Appalto di lavori condominiali: risponde il condominio?

L’affidamento di opere in appalto non sottrae la disponibilità e la custodia del bene che ne è oggetto al committente e che quindi quest’ultimo risponde dei danni da esso derivati, ex art. 2051 c.c., pur se il bene sia stato modificato dalle opere in appalto e se il danno promani proprio dalla parte modificata, e può esimersi dalla responsabilità, ascrivendola all’appaltatore, soltanto se dimostra che la condotta di quest’ultimo abbia assunto i caratteri di incidenza causale e di imprevedibilità/inevitabilità propri del fortuito (nel caso di specie il tribunale ha riconosciuto la responsabilità del condominio, quale custode della res dannosa, sul presupposto che tale custodia permanga in capo al committente nel caso di lavori sul lastrico solare di un fabbricato, data la sua permanente ed indefettibile funzione di copertura dell’edificio, che non lo sottrae mai alla custodia del condominio).

Tribunale Roma sez. VII, 11/02/2019, n.3040

Condominio: danni da inﬁltrazione dal lastrico solare

In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di

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provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

Tribunale Torre Annunziata, 10/05/2018, n.1144

Lastrico solare: chi risponde dei danni da inﬁltrazioni nell’appartamento sottostante?

Dei danni che derivino da inﬁltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero ediﬁcio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c.

Ripartizione delle spese di riparazione e risarcimento danni

Il lastrico solare dell’ediﬁcio condominiale svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superﬁciaria o è attribuito in senso esclusivo a uno dei condomini. Da ciò deriva che a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario

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superﬁciario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, costoro concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 del Cc, ovvero in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Nel caso di specie, il Tribunale ha rigettato la tesi dei condomini, i quali ritenevano che il riparto tra gli stessi delle spese dovesse avvenire, invece, nel caso di risarcimento del danno, secondo le tabelle millesimali.

Tribunale Nola, 24/04/2018, n.782

Dovere di custodia del condominio e caso fortuito

In tema di responsabilità per danni del condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., la responsabilità del condominio risiede nel dovere di custodia, che deve deﬁnirsi come potere di fatto sulla cosa, di regola corrispondente ad una situazione giuridica che sia almeno di detenzione qualiﬁcata e che conferisce al custode la possibilità e l’obbligo, in concreto, di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; responsabilità che va esclusa nelle ipotesi in cui ricorra il caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Il condominio, nel caso di specie, in qualità di proprietario del lastrico solare, ai sensi art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., è obbligato ad esercitare un eﬀettivo e non occasionale obbligo di vigilanza e custodia sul medesimo, con la conseguenza che in relazione ai danni cagionati dal lastrico solare è tenuto sia alla eliminazione della causa dei danni, che al risarcimento dei danni medesimi.

Responsabilità dei danni derivanti

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dall’omessa manutenzione

In tema di condominio negli ediﬁci, dei danni derivanti dall’omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della speciﬁca imputabilità soggettiva del danno.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione che, a seguito del crollo di una terrazza di uso esclusivo, aveva ripartito le conseguenti spese di riparazione senza valutare l’ascrivibilità, o meno, delle cause dell’evento, determinato dalla corrosione delle strutture portanti in ferro per assenza di manutenzione del pavimento, alla responsabilità esclusiva dell’usuario).

Crollo di lastrico solare di uso esclusivo e responsabilità del proprietario

La responsabilità per il crollo di un lastrico solare ad uso esclusivo, determinato da vizi e carenze costruttive dell’immobile, è ascrivibile in via esclusiva, ai sensi dell’art. 2051 c.c., al proprietario ovvero all’usuario esclusivo , in quanto il danno è conseguente a fatti che involgono la sola responsabilità del custode, e non anche la violazione di obblighi di manutenzione gravanti sul condominio.

Danni per inﬁltrazioni da lastrico solare di uso esclusivo: di chi è la responsabilità?

In tema di condominio negli ediﬁci, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da inﬁltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo

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del lastrico solare, in quanto custode dei beni ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero ediﬁcio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o di uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione della parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c. il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Tribunale Trieste, 20/07/2016

Danni da inﬁltrazioni provenienti dal lastrico solare: ripartizione di responsabilità

Il lastrico solare dell’edificio, soggetto al regime del condominio, svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini. All’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le inﬁltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superﬁciaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Tribunale Genova sez. II, 14/01/2016, n.137

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Lastrico solare: funzione di copertura del fabbricato

In tema di condominio di ediﬁci il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a eﬀettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo, risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

A tal ﬁne i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’ediﬁcio ai sensi dell’art. 1130 c.c.