1.0 - Rapporto di valutazione immobiliare

1.0 - Rapporto di valutazione immobiliare

Immobile ad uso magazzino sito nel Comune di Mazara del Vallo nella Via Don Primo Mazzolari lotto 5

Richiedente

Commissario Liquidatore

Avv. Vito Bertuglia

Consulente Tecnico d’Ufficio

Data Valutazione

ELENCO IMMOBILI OGGETTO DI STIMA

N° Descrizione Indirizzo Zona Cap Comune Pr

1 Magazzino Via Don Primo Mazzolari Periferia 91026 Mazara TP

SOGGETTI

Ruolo Descrizione

Consulente Tecnico d’Ufficio Geom. Giuseppe Clemente

Richiedente

Commissario liquidatore

Avv. Vito Bertuglia

CRITERI E PROCEDIMENTI

Nel presente rapporto di valutazione si applicheranno i seguenti criteri e relativi procedimenti:

Valore di mercato dell’intera proprietà

Il criterio valore di mercato dell’intera proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d’incontro della domanda e dell’offerta. L’adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal mandato assunto in fase di incarico ricevuto. Secondo l’International Valuation Standards e l’European Valuation Standards “il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione”. Tale definizione è significatamene analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299 del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore ed un acquirente tra loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto pubblicamente sul mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile"

Valore Monoparametrica Tale metodo comparativo diretto viene eseguita una comparazione tra espliciti parametri rappresentativi dei beni da confrontare, tali parametri devono essere misurabili, poter essere rilevati facilmente, avere un rapporto di proporzionalità diretta con il valore. I parametri sono di due tipi: Tecnici (superficie, volumetria ecc) Economici (il canone di locazione il reddiito netto)

Valore per capitalizzazione dei redditi ^{Tale metodo} comparativo indiretto conduce alla determinazione del valore di capitalizzazione determinabile come rapporto tra il reddito (R) e il saggio di capitalizzazione (i). Quindi il valore di mercato sarà pari al valore di capitalizzazione Vm=R/i

Valore MCA Il market comparison approach (MCA) (o metodo del

confronto di mercato) è un procedimento di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il MCA si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone nel confronto estimativo.

Valore determinato mediante il procedimento del Market Comparison Approch e Sistema di Stima

Valore MCA Sistema Il market comparison approach e il sistema di stima formano un procedimento integrato di stima del prezzo di mercato o del reddito degli immobili, che si svolge attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato. Il procedimento si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili. Il MCA provvede a stimare i prezzi marginali delle caratteristiche che presentano un riferimento o un'indicazione nel mercato, il sistema di stima provvede a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche, per le quali non esiste un riferimento nel mercato o per le quali la stima è complessa o imprecisa, e il valore di stima ricercato.

VERBALE DI SOPRALLUOGO

L’anno 2010 il giorno 03/07/2010 del mese di Luglio alle ore 15:30 presso l’immobile sito in Mazara del Vallo (TP) nella Via Don Primo Mazzolari (lotto 5 piano terra), hanno avuto inizio le operazioni peritali.

Alle operazioni peritali sono presenti oltre il sottoscritto Geom. Giuseppe Clemente nella qualità di C.T.U.

giusta Autorizzazione del 01/10/2009 dell’Assessorato Regionale alla Cooperazione – servizio Vigilanza Cooperative – liquidazione coatte e commissariamenti, il Commissario liquidatore Avv. Vito Bertuglia.

Durante le operazioni peritali si sono eseguite delle misurazioni e delle fotografie. Riscontrato la non corrispondenza a quanto riportato nella planimetria catastale si è proceduto nel rilevare la tramezzatura interna. L’immobile si presentava pieno di materiale elettrico ed impiantistico oltre ad arredi e documenti vari. Le operazioni peritali si sono concluse alle ore 16:45. Il giorno 21/03/2011 alle ore 15:30 si sono riprese le operazioni peritali al fini di effettuare un ulteriore rilievo fotografico. Nel sopralluogo si è costatato che sia il materiale elettrico che le scaffalature sono state rimosse. Le operazioni si concludevano alle ore 17:00

PROFILO IMMOBILIARE

 Descrizione generale dell’immobile

L’immobile oggetto di stima consiste nel piano terra di un edificio multipiano costituito da n.6 elevazioni fuori terra. L’immobile è stato acquistato dalla

con sede a Mazara del Vallo cod. fisc. data 04/02/2000 Notaio di trascrizione del 09/02/2000 Reg. Part. 1867 Reg. Gen. 2334. L’immobile è censito presso l’Agenzia del Territorio di Trapani al foglio di mappa n. 194 part. 1853 sub.5, la struttura portante dell’immobile è in cemento armato con solaio in latero-cemento mentre la tramezzatura interna è realizzata con blocchetti in gesso.

Le rifiniture esterne si presentano in discrete condizioni manutentive mentre le rifiniture interne si presentano di tipo civile e i servizi igienici si presentano piastrellate e dotati di pezzi sanitari.

 Location map

 Aspetti Urbanistici

L’immobile oggetto di stima ricade nella Zona Territoriale Omogenea B3. All’interno dell’immobile sono stati ricavati degli ambienti destinati a esposizione, uffici e magazzini, ed inoltre sono stati realizzati due servizi igienici. Tali lavori non sono rappresentati nella planimetria catastale, tale regolarizzazione comporterà una spesa sia per le spese tecniche che per le spese vive.

Consistenza Superficiaria

Tipo di consistenza Tipo di consistenza Superficie Catastale Fabbricati Le norme per il calcolo della consistenza catastale in metri quadri sono state pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana del 12-5-1998. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Metodo di misura Misure da planimetria catastale

Caratteristiche Acronimo Sup. Misurata mq Indice Sup. Commerciale

mq

Superficie principale utile S1 1 178,13

Superficie balconi e Terrazzi scoperti SUB 0,25

Superficie balconi e terrazzi scoperti SUB 0,35

Superficie di patii e porticati SUP 0,35

Superficie delle verande SUV 0,60

Superficie dei giardini di appartamento SUG 0,15

Superficie dei giardini e Ville e Villini SUG 0,10

Superficie cantine SUC 0,50

Totale Sup. Commerciale mq. 178,13

CARATTERISTICHE IMMOBILIARI

 Caratteristiche Superficiarie

Caratteristica Unità di misura Quantità

Superficie principale utile Mq. 178,13

Superficie balconi e Terrazzi scoperti Mq.

Superficie balconi e terrazzi scoperti Mq.

Superficie di patii e porticati Mq.

Superficie delle verande Mq.

Superficie dei giardini di appartamento Mq.

Superficie dei giardini e Ville e Villini Mq.

Superficie cantine Mq.

Superficie Commerciale (S.I.N.) Mq. 178,13

 Caratteristiche Posizionali Unità

Caratteristica Quantità Unità di misura

Numero di servizi 2 n.

Cucina abitabile - 0= assente 1=presente

Ripostiglio - 0= assente 1=presente

Cantina - n.

Stato di manutenzione dell’unità 2 1= min 2= med 3= max

Livello di piano T n.

Panoramicità dell’unità immobilare 1 1= min 2= med 3= max

Luminosità 3 1= min 2= med 3= max

Visibilità dell’unità immobiliare 2 1= min 2= med 3= max

Numero di affacci 2 n.

Funzionalità dell’unità immobiliare 3 1= min 2= med 3= max

Impiantistica dell’unità immobiliare 2 1= min 2= med 3= max

CONSISTENZA CATASTALE

Comune Mazara Provincia Trapani

Catasto Foglio Particella Sub. Categoria Classe

N.C.E.U. 194 1853 5 C/2 8

Consistenza mq Superficie (mq) Rendita (€) RA (€) RD (€) Quota

208,00 837,90 1000/1000

 Rapporti mercantili

Rapporto complementare 1

Saggio di rivalutazione anno 2 %

Rapporti mercantili

Superficie principale S1

1

Superficie balconi e Terrazzi scoperti SUB

0,25

Superficie balconi e terrazzi scoperti SUB

0,35

Superficie di patii e porticati SUP

0,35

Superficie delle verande SUV

0,60

Superficie dei giardini di appartamento SUG

0,15

Superficie dei giardini e Ville e Villini SUG

0,10

Superficie cantine SUC

0,50

Nota

La presente scheda di segmento di mercato è redatta secondo il procedimento induttivo per il quale la classificazione avviene per aggregazione di dati immobiliari simili. E’ un procedimento empirico che si applica quando si dispone di pochi dati immobiliari ed implica la conoscenza a priori del mercato. Partendo dall’immobile in esame, si costruisce il segmento di mercato con altri immobili simili anche non spazialmente contigui.

RILIEVO FOTOGRAFICO

 Documenti – Fotografie esterni Descrizione

Prospetto Principale Provenienza

FOTO N. 1

Descrizione

Via Don Primo Mazzolari Provenienza

FOTO N. 2

 Documenti – Fotografie interni

Descrizione

Vano negozio-corridoio Provenienza

FOTO N. 3

Descrizione Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 4

Descrizione

Vano esposizione / Negozio Provenienza

FOTO N. 5

Descrizione

Vano esposizione / Negozio Provenienza

FOTO N. 6

Descrizione Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 7

Descrizione Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 8

Descrizione

Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 9

Descrizione Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 10

Descrizione

W.C. Vano magazzino Provenienza

FOTO N. 11

Descrizione W.C. - Corridoio Provenienza

FOTO N. 12

INDAGINI DI MERCATO

Fonte Tipologia Prezzo/mq

Da indagini di mercato (nuove costruzioni) Magazzino €. 1500,00 Osservatorio Immobiliare (Agenzia del Territorio) Magazzino €. 350,00

COEFFICIENTI CORRETTIVI

Piano Attico + 20%

Piano Terra -10%

Piano seminterrato -25%

Ristrutturato Dal 5% al 20%

Da ristrutturare -10%

Immobile occupato -30%

Esposizione panoramica o su parco +10%

Esposizione interna -10%

Esposizione rumorosa -10%

VALUTAZIONE

(S.I.N.)* Prezzo/mq. Valore Coeff. Corr. Valore stimato c.t.

178,13 mq. €. 850,00 €. 151.410,50 €. 151.410,00

(*) – Superficie interna netta

CONCLUSIONI

Nella determinazione del probabile valore di mercato è stato considerato che l’immobile oggetto di stima, presenta una irregolarità catastale. Secondo quanto esposto il probabile valore di mercato dell’immobile sito in nel Comune di Mazara del Vallo nella Via Don Primo Mazzolari viene stimato in €. 151.410,00.

Ringraziando per la fiducia accordatami rimango a completa disposizione.

Il C.T.U.

(Geom. Clemente Giuseppe)