LOTTO 1: PERIZIA DI STIMA APPARTAMENTO

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TRIBUNALE DI ROVIGO

CANCELLERIA FALLIMENTARE

FALLIMENTO N° 31/2016

DITTA:

INCARICO COD. CTu 524

LOTTO 1:

PERIZIA DI STIMA APPARTAMENTO

ROVIGO, DATA COLLABORAZIONE

15/07/2021 Tagra Geom. Federica

REV DATA REDATTO

Ing.Enrico Moro

CONTROLLO

GIUDICE DELEGATO: ILL.MA DOTT. ELISA ROMAGNOLI CURATORE: DOTT. ARONNE SACCHETTO

IL TECNICO INCARICATO

. . .

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Tribunale di Rovigo

PROCEDURA FALLIMENTARE N° 31/2016

Giudice Delegato: Dott.ssa Elisa Romagnoli Curatore: Dott. Sacchetto Aronne

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

QUOTA INTERA DI PIENA PROPRIETA’ DI APPARTAMENTO AL PIANO 1° CON GARAGE, CANTINA E CORTILE ESCLUSIVO

IN ZONA SEMICENTRALE DEL COMUNE DI ESTE

Esperto alla stima: Ing. Enrico Moro Codice fiscale: MRONRC57M19H620Y

Partita IVA: 01016030296

Studio in: Via Cavallotti 26 - 45100 Rovigo Telefono: 0425 411051

Fax: 0425 411051

Email: ingmoro@ingmoro.it

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INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali

Bene: Appartamento al piano 1° con cantina, garage e area scoperta esclusiva in Via Rana Ca' Mori n. 27 - Este (PD)

Lotto:

001

Corpo: A

Categoria: abitazione CATASTO FABBRICATI COMUNE DI ESTE

· foglio 13, particella 1253, subalterno 8, - DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI IN- TERNI del 14/07/2021 protocollo n. PD0070781 in atti dal 15/07/2021, piano t-1, categoria A/3, classe 2, consistenza V. 6,5, Totale: 157 m² Totale escluse aree scoperte:

156 m²rendita Euro 537,12

·

Corpo: B

Categoria: garage CATASTO FABBRICATI

· COMUNE DI ESTE

foglio 13, particella 1253, subalterno 10, scheda catastale presentata il 29/04/1996, piano t-1, comune Comune di Este , categoria C/6, classe 2, consistenza mq. 16, superficie Totale: 20 m² , rendita € Euro 20,56

Corpo: C

Categoria: abitazione CATASTO FABBRICATI COMUNE DI ESTE

BENE COMUNE NON CENSIBILE

· foglio 13, particella 1253, subalterno 6, piano t-1, categoria B.C.N.C. COMUNE AI SUB 8 E 10 VARIAZIONE IDENTIFICATIVI PER ALLINEAMENTO MAPPE del 26/05/2009 protocollo n. PD0172839 in atti dal 26/05/2009 (n. 32487.1/2009)

Quota proporzionale di spettanza sulle parti comuni ai sensi dell’art.1117 del C.C. e sull’area coperta e scoperta meglio identificata

AREA DI ENTI URBANI E PROMISCUI, Comune di Este

· foglio 13, particella 1253, qualità ENTE URBANO

Confini:

Nord mappale 1249; est mappale 1674 (stradello); sud mappale 1253 sub 7; ovest mappale 1189 2. Stato di possesso

Alla data dell’ultimo sopralluogo ( 18/06/2021) l’immobile risultava libero.

8. Prezzo

Bene: Appartamento al piano 1° con cantina, garage e area scoperta esclusiva in Via Rana Ca' Mori n. 27 - Este (PD)

Lotto:

001

Valore complessivo intero: € 52.860,00 - Valore che si arrotonda ad euro: 52.800,0

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Beni in Este (PD) Via Rana Ca' Mori n. 27

Lotto: 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

QUOTA INTERA DI PIENA PROPRIETA’: di appartamento al piano primo facente parte di un fabbri- cato su 2 piani, con cantina al piano terra e garage, oltre a piccolo scoperto esclusivo, con ingresso da stradello interno rispetto la via principale Via Rana Ca’ Mori. Allo stato attuale l’appartamento è libero ma in medio/basso stato manutentivo.

Estratto immagine Google Maps

Identificativo corpo: A.

Appartamento con annessa cantina sito in Via Rana Ca' Mori n. 27, Este Quota e tipologia del diritto

1/1 piena proprietà

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione:

- Proprieta` per 1/1,

Comune di Este

· foglio 13, particella 1253, subalterno 8, - DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTER- NI del 14/07/2021 protocollo n. PD0070781 in atti dal 15/07/2021, piano t-1, categoria A/3, classe 2, consistenza V. 6,5, Totale: 157 m² Totale escluse aree scoperte: 156 m²rendita Euro 537,12

Derivante da:

- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI del 14/07/2021 protocollo n. PD0070781 in atti dal 15/07/2021 DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 26202.1/2021) presentata dal sottoscritto CTU

- Variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie.

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Planimetria catastale particella 1253, subalterno 8

Identificativo corpo: B.

Garage sito in Via Rana Ca' Mori n. 27, Este Quota e tipologia del diritto

Intestazione:

- Proprieta` per 1/1,

Comune di Este

· foglio 13, particella 1253, subalterno 10, scheda catastale presentata il 29/04/1996, piano t-1, comune Comune di Este , categoria C/6, classe 2, consistenza mq. 16, superficie Totale: 20 m² , rendita € Euro 20,56

Derivante da:

- Variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie.

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Planimetria catastale particella 1253, subalterno 10

Identificativo corpo: C.

Area esclusiva sito in Via Rana Ca' Mori n. 27, Este Quota e tipologia del diritto

BENE COMUNE NON CENSIBILE Comune di Este

· foglio 13, particella 1253, subalterno 6, piano t-1, categoria B.C.N.C. COMUNE AI SUB 8 E 10 da VARIAZIONE IDENTIFICATIVI PER ALLINEAMENTO MAPPE del 26/05/2009 protocollo n. PD0172839 in atti dal 26/05/2009 (n. 32487.1/2009)

Quota proporzionale di spettanza sulle parti comuni ai sensi dell’art.1117 del C.C. e sull’area co- perta e scoperta meglio identificata

foglio 13, particella 1253, qualità ENTE URBANO

Estratto di mappa catastale particella 1253

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Confini: Nord mappale 1249; est mappale 1674 e 1254 (stradello); sud mappale 1253 sub 7;

ovest mappale 1189 Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità

Dal sopralluogo effettuato sugli immobili, con la scorta delle planimetrie catastali reperite presso l’Agenzia del Territorio si è riscontrato che:

- per quanto riguarda la distribuzione dei locali la planimetria prevedeva un secondo locale bagno mai realizzato, oltre alla scala interna per accedere al piano soffitta.

- per quanto riguarda l’altezza indicata nella planimetria pari a mt. 3,10, si evidenzia che il locale bagno e disimpegno a differenza degli altri locali hanno altezza di circa mt 2,60 (non evi- denziata nella planimetria catastale)

Regolarizzabili mediante

Il sottoscritto CTU ha provveduto alla presentazione di modello DOCFA per regolarizzare la situazione catastale come da stato dei luoghi: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI del 14/07/2021 protocollo n. PD0070781 in atti dal 15/07/2021 DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 26202.1/2021

Per quanto sopra SI DICHIARA la conformità catastale.

Si precisa che: allo stato attuale gli immobili risultano essere anche urbanisticamente difformi rispetto allo stato concessionato (vedi conformità edilizia), pertanto ai fini della regolarizzazione edilizia dovrà essere richiesto al Comune di Este un titolo autorizzativo in sanatoria ai sensi del D.P.R. 380/01 e successive modifiche ed integrazioni.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

QUOTA INTERA DI PIENA: di appartamento al piano primo e garage con area scoperta in fabbricato composto da due unità, in zona semicentrale del Comune di Este.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale con parcheggi inesistenti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria.

3. STATO DI POSSESSO:

Alla data del 18/06/2021 (ultimo sopralluogo) l’immobile risultava libero.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Con verifica del 22/06/2021 presso la Conservatoria di Este risulta domanda giudiziale di seguito riportata:

- TRASCRIZIONE A FAVORE del 01/03/2003 - Registro Particolare 993 Registro Gene- rale 1466 Pubblico ufficiale STOCCO MASSIMILIANO Repertorio 1072 del 26/02/2003 ATTO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETTATA

1. Annotazione n. 79 del 26/01/2009 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDI- ZIALE)

- TRASCRIZIONE CONTRO del 13/01/2009 - Registro Particolare 117 Registro Generale 175 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA SEZ DISTACCATA DI ESTE Repertorio 207/2008 del 23/06/2008 DOMANDA GIUDIZIALE - ACCERTAMENTO SIMULAZIONE AT-

TI contro a favore di

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Dalle visure ipotecarie al 22/06/2021 non risultano annotamenti alla domanda giudiziale

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Dagli atti di compravendita risulta in 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Non risultano nel ventennio esaminato dalla documentazione.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Servitu’ da costituire a favore del LOTTO 1 a carico del LOTTO 2

per accedere dalla via Comunale Rana Cà Mori all’unità oggetto della presente relazio- ne, sarà da costituire servitù di passaggio carrabile e pedonale a favore dei mappali 1253 sub 6-8-10 e a carico dei mappali 1255, 1254 e 1674

4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:

4.2.1 Iscrizioni:

- ISCRIZIONE CONTRO del 04/03/2016 - Registro Particolare 141 Registro Generale 961 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO Repertorio 1224/2015 del 08/11/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di

contro Importo totale € 26.000,00 importo capitale € 12.231,22

- ISCRIZIONE CONTRO del 20/04/2016 - Registro Particolare 287 Registro Generale 1844 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ROVIGO Repertorio 429/2016 del 19/04/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di BANCA DI CREDI- TO COOPERATIVO DELLE PREALPI SOCIETA’ COOPERATIVA sede Tarzo (TV) cf.

01940080284 contro

Importo totale € 246.000,00 importo capitale € 123.862,29

- ISCRIZIONE CONTRO del 21/04/2016 - Registro Particolare 300 Registro Generale 1871 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1039/2016 del 18/04/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di BANCA DI CREDITO COOPE- RATIVO DI SANT’ELENA SOCIETA’ COOPERATIVA sede Sant’Elena (PD) cf. 00203610282 contro

- ISCRIZIONE CONTRO del 21/04/2016 - Registro Particolare 301 Registro Generale 1872 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1039/2016 del 18/04/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di BANCA DI CREDITO COOPE-

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RATIVO DI SANT’ELENA SOCIETA’ COOPERATIVA sede Sant’Elena (PD) cf. 00203610282 contro

- ISCRIZIONE CONTRO del 21/04/2016 - Registro Particolare 302 Registro Generale 1873 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1039/2016 del 18/04/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di BANCA DI CREDITO COOPE- RATIVO DI SANT’ELENA SOCIETA’ COOPERATIVA sede Sant’Elena (PD) cf. 00203610282 contro

- ISCRIZIONE CONTRO del 11/05/2016 - Registro Particolare 357 Registro Generale 2159 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA Repertorio 4833/2015 del 17/12/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di

01940080284 contro

- ISCRIZIONE CONTRO del 29/06/2016 - Registro Particolare 529 Registro Generale 3049 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ROVIGO Repertorio 626/2016 del 23/05/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di HYPO ALPE ADRIA BANK S.P.A. sede Udine cf. 01452770306 contro

- ISCRIZIONE CONTRO del 07/07/2016 - Registro Particolare 557 Registro Generale 3246 Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO Repertorio 636/2016 del 21/03/2016 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO a favore di

4.2.2 Pignoramenti:

Nessuno

4.2.3 Altre trascrizioni:

- TRASCRIZIONE CONTRO del 28/07/2016 - Registro Particolare 2521 Registro Gene- rale 3638 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI ROVIGO Repertorio 782/2016 del 28/06/2016: ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO a favore Massa dei Creditori

contro

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4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:

Il sottoscritto CTU ha aggiornato la documentazione ipo-catastale alla data 22/06/2021 4.3 Misure Penali

Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Millesimi di proprietà:

quota proporzionale di spettanza sull’area scoperta e a sedime di fabbricato in comproprietà con altri fabbricati non oggetto di procedura fallimentare e di proprietà di terzi:

foglio 13, particella 1253, qualità ENTE URBANO

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Note sulla classe energetica: non è stato reperito l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) dei fabbricati oggetto della presente procedura, di conseguenza non se ne conosce la classe energetica. Data l’età e la tipologia costruttiva si ritiene che l’immobile sia in classe energetica

“G”.

Note sugli impianti: non sono state reperite le certificazioni relative agli impianti (elettrico, idrico, termico, sanitario, ecc.) che pertanto vengono considerati non a norma

Servitù:

Come evidenziato al punto 4.1.4 per accedere dalla via Comunale Rana Cà Mori all’unità oggetto della presente relazione, sarà da costituire servitù di passaggio carrabile e pedonale a favore dei mappali 1253 sub 6-8-10 e a carico dei mappali 1255, 1254 e 1674 (lotto 2)

Sono presenti alcune infiltrazioni dal coperto, che dovranno essere sistemate anche con il coin- volgimento della proprietà dell’unità sottostante per ripasso del coperto. Si stimano costi (in quo- ta parte) per euro 3.000

Il poggiolo a sud (cui si accede dal bagno) ha presentato alcuni distacchi di parti lapidee delle mensole di sostegno. Dovranno essere ripristinati, e dovrà essere condotta opportuna verifica del- la idoneità strutturale del poggiolo: Si stimano costi per euro 1.500

Gli importi su menzionati sono da ritenersi indicativi e non esaustivi, da verificare a cura del futuro acquirente

Rettifica confine:

Eventuali incongruenze inerenti l’attuale posizionamento dei confini dell’area di pertinenza in confine a nord mappale 1249, non verificabili in sede di sopralluogo, dovranno essere eventual- mente rettificate dall’aggiudicatario, mediante una verifica da eseguirsi in contraddittorio con i futuri proprietari del lotto 2 . Si precisa che il terreno di cui a mappale 1249 NON è oggetto di questa vendita, facendo parte del lotto 2

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inquadramento confini lotto 1 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Proprietario ante ventennio fino al 14/02/1997

- Proprieta` per 1/2

TRASCRIZIONE CONTRO del 28/02/1997 - Registro Particolare 654 Registro Generale 851

Pubblico ufficiale SACCO MARIO Repertorio 70421 del 14/02/1997 ATTO TRA VIVI - DIVISIONE A STRALCIO PER SCIOGLIMENTO COMUNIONE DI BENI contro

a favore di , protocollo n. 286047 Voltura in atti dal 05/10/2001 Registrazione: UR Sede: ESTE n: 344 del 05/03/1997 STRALCIO DI QUOTA (n.

5724.2/1997)

Proprietario dal 14/02/1997 fino al 26/02/2003

- Proprieta` per 1/1

TRASCRIZIONE del 28/02/1997 - Registro Particolare 655 Registro Generale, Pubblico ufficiale SACCO MARIO Repertorio 70422 del 14/02/1997 ATTO TRA VIVI – DIVISIONE del 14/02/1997 protocollo n. 286053 Voltura in atti dal 05/10/2001 Repertorio n.: 70422 Rogante: SACCO Sede: ESTE Registrazione: UR Sede: ESTE n: 345 del 05/03/1997 DIVISIONE (n. 5725.1/1997)

Proprietario dal 26/02/2003 ad oggi:

- Proprieta` per 1/1 in regime di

TRASCRIZIONE A FAVORE del 01/03/2003 - Registro Particolare 993 Registro Generale 1466 Pubblico ufficiale STOCCO MASSIMILIANO Repertorio 1072/655 del 26/02/2003 ATTO TRA VIVI - DONAZIONE ACCETTATA a favore di contro

- Annotazione n. 79 del 26/01/2009 (AVVENUTA TRASCRIZIONE DI DOMANDA GIUDIZIALE) TRASCRIZIONE CONTRO del 13/01/2009 - Registro Particolare 117 Registro Generale 175

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PADOVA SEZ DISTACCATA DI ESTE Repertorio 207/2008 del

23/06/2008 ACCERTAMENTO SIMULAZIONE ATTI contro a favore di

7. PRATICHE EDILIZIE:

Numero pratica: 272/95

Tipo pratica: Concessione Edilizia

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Per lavori: RISTRUTTURAZIONE

Rilascio in data 28/03/1996 al n. di prot. 345

Abitabilità/agibilità in data 05/10/2000 al n. di prot. 3210 7.1 Conformità edilizia:

Dal sopralluogo effettuato sugli immobili si sono riscontrate delle difformità rispetto alle sopraccitate pratiche edilizie. Sulla scorta degli elaborati grafici di progetto, allegati ai provvedimenti autorizzativi, si rileva quanto segue:

- il locale bagno previsto all’ingresso del vano scala piano 1° non risulta realizzato, risulta aperto senza tramezze divisorie e facente corpo con il locale disimpegno.

- I locali disimpegno e bagno (fascia centrale dell’appartamento) nell’elaborato grafico concessionato risultano con altezza di mt 2,70, in realtà risultano avere altezza di circa 2,60.

Sarà da prevedere pratica a sanatoria per la regolarizzazione della situazione attuale con presentazione di idonea pratica, anche per la regolarizzazione della scala di accesso al sottotetto, che essendo non abitabile non prevede collegamenti fissi, ma botole con scale retrattile. Tale circostanza va definita con l’U.T.Coml.le di Este al fine di concordare se e quali interventi di adeguamento dovranno essere attuati.

Non si esclude che il comune imponga la rimozione della scala fissa per inserimento di altra modalità di accesso.

Regolarizzabili mediante

Allo stato attuale gli immobili risultano urbanisticamente difformi rispetto allo stato concessionato ai fini della regolarizzazione edilizia, dovrà essere richiesto al Comune di Este, previo parere del tecnico Comunale un titolo autorizzativo in sanatoria ai sensi del D.P.R. 380/01 e successive modifiche ed integrazioni.

Spese di regolarizzazione presunte

Per rimozione scala e inserimento nuova scala retrattile si prevede una spesa indicativa di euro 1.000.

Spese tecniche per pratica amministrativa: € 1.000,00 altri oneri: € 1.032,00 oltre a marche da bollo

Totale spese di regolarizzazione edilizia presunte: € 3.500,00

Non potendosi escludere a priori mutamenti di orientamento dell’Ufficio Tecnico Comunale, anche per effetto dell’emanazione di nuove norme, con riferimento alla sanabilità o meno del bene, relativa alle variazioni e agli ampliamenti realizzati, si formula ampia riserva, atteso che la stessa dovrà essere

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preventivamente verificata ed accertata dal futuro acquirente presso l’Ufficio Tecnico Comunale.

Il sottoscritto pertanto non può assumere alcuna responsabilità per eventuali diverse interpretazioni dell’Ufficio Tecnico Comunale rispetto a quanto rappresentato prima d’ora dai responsabili dello stes- so. Si precisa perciò che le spese indicate sopra sono indicative e presunte e potrebbero essere modifi- cate.

Gli importi su menzionati sono da ritenersi indicativi e non esaustivi, da verificare a cura del futuro acquirente.

Per quanto sopra NON SI DICHIARA la conformità edilizia.

7.2 Piano regolatore generale:

Strumento urbanistico Approvato: variante 2 al p.i. Intervento 193 Zona omogenea: per il lotto in oggetto non si pre-

vede altra cubatura possibile

Descrizione: di cui al punto A, B, C APPARTAMENTO, GARAGE E AREA ESCLUSIVA

trattasi di appartamento posto al piano primo, con locale centrale ad uso soffitta nel sottotetto, locale caldaia al piano terra e garage oltre ad area scoperta esclusiva a nord (lato interno rispetto la via comunale) in un fabbricato bifamiliare con unità al P.T. di altra proprietà (che gode di propria area esclusiva a sud) Composto da: piano terra: ingresso con vano scala, piano primo: disimpegno, cucina, soggiorno, bagno e 2 letto oltre parte centrale del sottotetto ispezionabile ma non abitabile.

Al piano terra da garage e locale caldaia.

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Appartamento FINITURE:

appartamento: in medio stato conservativo, con serramenti vecchi in legno e vetrocamera, nella parte a nord è presente doppio serramento in ferro e vetro. Pavimenti in piastrelle di ceramica tipiche anni 80, rivestimenti bagno e cucina in ceramica. Il bagno centrale in alcuni punti presenta lo stacco dei rivestimenti in ceramica e presenza di infiltrazioni.

Sono presenti infiltrazioni e macchie di umidità nei muri, termosifoni in alluminio colorato e termoconvet- tori, con caldaia a basamento posta al P.T. ( non funzionante), presente impianto di climatizzazione. Per gli impianti non avendo reperito certificazioni e non si garantisce il rispetto delle normative vigenti attuali.

Presenza di scala in legno nel locale disimpegno al p.1 da cui si accede al piano sottotetto.

Il garage al p.terra risulta in basso stato manutentivo, con parte di intonaco staccato e portone in ferro. An- che il locale caldaia si presente in pessimo stato manutentivo con stacco di intonaco.

Sono presenti infiltrazioni dal coperto.

I muri esterni (lato nord) presentano chiazze e macchie da infiltrazioni e per interventi pregressi, oltre a formazione di muffe.

In parete est è presente cavo volante che si ritiene ad uso telefonico, da sistemare È da sistemare (rifare) la guaina impermeabilizzante alla base della parete nord.

Il cornicione del coperto presenta crepi e distacchi da sistemare. Il pavimento del poggiolo è rotto, da cam- biare totalmente.

Area esterna:

trattasi di area scoperta posto verso nord (retro fabbricato) adibita a giardino e facente parte di fatto del- l'area di pertinenza del fabbricato, recintata per i lati est, sud e ovest

L’area per il lato posto a nord confine con il mappale 1249, attualmente non delimitato, sarà da definire e recintare in contaddittorio con i futuri proprietari del lotto 2 .

Medesimo problema potrebbe sorgere sul lato ovest a confine con mapp. 1189.

Per accedere all’area esclusiva (mappale 1253 sub 6) dalla via principale Rana Cà Mori si passa per lo stradello privato identificato con i mappali 1255, 1254 e 1674 (sarà costituita servitù sul lotto 2), e si accede con portone carraio e pedonale.

Superficie complessiva di circa mq 156,00 E' posto al piano: t-1

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L'edificio è stato costruito nel: ANTE 67 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1996

ha un'altezza utile interna di circa m. 3.10 come da planimetria catastale bagno e disimpegno inferiore a mt 2,70

Stato di manutenzione generale: basso Impianti:

Non si garantisce la conformità alle normative vigenti in materia Tabella appartamento e garage

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

appartamento sup lorda 140,00 1,00 140,00

garage sup lorda 16,00 0,50 8,00

156,00 148,00

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

ll più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto è stato determinato utilizzando, per la definizione del valore unitario, il criterio del costo di ricostruzione, ritenuto rispondente alle metodologie suggerite dagli IVS – INTERNATIONAL VALUTATION STANDARDS, (metodo del coast approach), applicando le dovute rettifiche e riduzioni del caso.

Per le peculiarità specifiche dell’immobile in oggetto, non si ritiene infatti applicabile il metodo più frequentemente suggerito del Market Comparison Approach, cioè del confronto con il valore di altri immobili “comparabili”, per tipologie, dimensioni e posizione, che risultino oggetto di compravendite recenti. Non si sono reperiti casi di compravendite per case al 1° piano della medesima tipologia ed età ad Este da ritenere Comparabili.

Per le ragioni sopra esposte, si ritiene che il metodo di stima da adottare per questa tipologia di immobili è quello del Cost Approach o Metodo dei Costi, che porta a determinare il valore di un immobile attraverso il costo di ricostruzione dell’edificio deprezzato per la vetustà attuale.

Le condizioni di applicazione del procedimento di stima riguardano:

VALORE A NUOVO: Il costo di ricostruzione di un’opera esistente già prodotta nel passato rap- presenta la somma delle spese che, alla data di stima, un’impresa edile dovrebbe sostenere per realizzare un’eguale o equivalente opera attraverso un ipotetico processo edilizio, riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi ed a un dato ciclo realizzativo. Pertanto, il costo di ricostruzione non è altro che il costo di ricostruzione di un esatto duplicato dell’opera, stimato a prezzi correnti, ottenuto impiegando stessi materiali, tecnologie e standard costruttivi dell’epoca di realizzazione.

I costi di costruzione a nuovo sono stati ottenuti utilizzando l’applicazione ondine del Cresme – centro ricerche economiche sociologiche di mercato edilizio – costruzioni che per il caso di fabbricati ad uso residenziale ad Este delle superfici e caratteristiche in oggetto indica un costo di costruzione di 1009 eu/mq

Una volta stimato il costo di ricostruzione a nuovo, la perdita di valore per deprezzamento è da- to mediante l’applicazione della seguente formula:

Costo deprezzato lineare = Cn * [1 - (t/n)]

dove: Cn = costo a nuovo, t = vetustà, n = vita utile immobile

Dalla documentazione esaminata si deduce che il fabbricato è stato sistemato nel 1996, pertan- to la vetustà è stimata di anni 25. La vita utile dell’immobile considerata è di anni 50. si otterrà pertanto il costo unitario di ricostruzione pari a:

costo = euro /mq = 1.009 x (1 – 25/50) = 504, che si arrotonda a 500 Eu/mq Ai valori che emergono sono da applicare detrazioni relative a:

- costi di regolarizzazione catastale e comunale per euro 1.000+2.500

- costi per interventi manutentivi straordinari per ripasso coperto (per euro 3.000) e per siste-

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mazione poggiolo (per euro 1.500).

costi indicativi e presunti, da verificare.

Nella definizione del valore di mercato, si è tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed e- strinseche del bene, quali:

• le caratteristiche intrinseche della zona quali posizione, sviluppo commerciale e dei servizi nella zona (area residenziale in prima periferia ad Este)

• le caratteristiche ambientali come accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona, rumorosità, comodità collegamenti (medie)

• le caratteristiche funzionali e distributive del bene oggetto di stima (buone);

• la vetustà del fabbricato (sistemato fine anni ‘90);

• lo stato di conservazione e manutenzione generale (basso);

• la superficie (immobile con superfici normali per le richieste medie);

• la tipologia costruttiva (fabbricati ad abitaz.);

• la dotazione degli impianti tecnologici (da sistemare);

• il grado delle finiture (scarse);

• le tecniche costruttive (murature);

• la classificazione dell'area in base al P.R.G. vigente (residenziale);

• l'efficienza delle opere di urbanizzazione (idonea);

• la richiesta sul mercato di immobili simili (scarsa);

In merito al più probabile prezzo unitario adottato, si è fatto riferimento a quello medio derivante dalle applicazioni summenzionate, riducendolo e/o aumentandolo in relazione ai coeffi- cienti funzionali e posizionali, oltre a quelli relativi alla vetustà, allo stato di conservazione, ai costi previsti.

In virtù di quanto sopra, sulla base delle caratteristiche, dello stato d’uso e manutenzione, dell’età, delle superfici dell’immobile in oggetto, si ritiene di applicare i seguenti valori unitari di stima:

€ 500/mq abitazione

€ 200/mq garage

VALORIZZAZIONE ATTUALE DEGLI IMMOBILI. Applicando i criteri del metodo dei costi si otterrà quindi: Valorizzazioni positive per costo di ricostruzione fabbricato come da tabella seguente : Valorizzazione corpi

fg mapp sub cat

sup

equi e/mq valore

corpo A 13 1253 8 A/3 140 500 70000

corpo A 13 1253 10 C/6 8 200 1600

corpo A 13 1253 6 BCNC 0

corpo C 13 1253 eu 0

71600

Come sopra indicato, a tale valore globale emerso sono da applicare le seguenti detrazioni:

comune 3500

infiltraz 3000

poggiolo 1500

TOTALE -8.000

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DETERMINAZIONE SUPERFICIE COMMERCIALE (Superficie Esterna Lorda - SEL)

Al fine di uniformare la determinazione della superficie commerciale degli immobili, ai sensi delle linee guida approvate dal Comitato esecutivo ABI in data 14/12/2015, sono stati adottati i seguenti rapporti mercantili:

per ogni diversa tipologia di superficie si applica coeff. Pari ad 1,0 per appartamento al piano primo, 0,5 per garage. La C.T, dato il precario stato d’uso, viene considerata di valore nullo.

La superficie lorda riportata è stata ricavata dalle misure delle planimetrie concessionate che non sono state verificate sul posto. la valutazione di stima è riferita alla data della perizia.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di PADOVA; Conservatoria dei Registri Immobiliari di ESTE Ufficio tecnico di ESTE; agen- ziue immobiliari di Este, riferimento a vendite con aste giudiziarie di immobili analoghi, espe- rienza personale del CTU, Google Earth.

8.3 Valutazione corpi:

Corpi A + B

Stima sintetica comparativa parametrica

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

appartamento 140,00 € 500,00 € 70.000,00

garage 8,00 € 200,00 € 1.600,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 71.600,00

Valore complessivo diritto e quota € 71.600,00

Corpo C.

Stima sintetica comparativa parametrica.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Area esclusiva

L’area è ricompresa nel valore dell’appartamento

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me-

dio ponderale

Valore diritto e quota

A+B Appartamento e garage 148,00 € 71.600,00 € 71.600,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudi- ziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% )

€ - 10.740,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica € - 3.500,00

Costi di sistemazione coperto € -3.000,00

Costi sistemazione poggiolo € -1.500,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 52.860,00 Valore dell’immobile che si arrotonda ad € 52.800,00 (cinquantaduemilaottocento).

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Allegati

- ALL.TO 1) relazione fotografica

- ALL.TO 2) visure ipotecarie aggiornate al 22/06/2021 - ALL.TO 3) atto di provenienza

- ALL.TO 4) visure catastali storiche. estratto di mappa, planimetrie catastali - ALL.TO 6) documentazione comunale

Data 15/07/21

L'Esperto alla stima Ing. Moro Enrico