TRIBUNALE di VICENZA

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Esperto incaricato: Ing. Pietro Paolo Lucente via Molinetto, 48 36030 Caldogno (VI)

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TRIBUNALE di VICENZA

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione immobiliare R.G. n. 370/2015 Giudice dell'Esecuzione: Dott. Luca Emanuele Ricci

Creditore procedente: UNICREDIT S.P.A.

Debitori: ****** ****** - ****** ******

Custode: Avv. Federico Gobbato

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Ai sensi dell'art. 173 bis d.a. c.p.c., come modificato per effetto del D.L. 83/2015

Trattasi di appartamento al piano secondo con autorimessa al piano interrato, situato in Via Val Cismon, 32 nel Comune di Thiene

Esperto incaricato: Ing. Pietro Paolo Lucente

Iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Vicenza al n. 1516 Iscritto all’Albo dei CTU del Tribunale di Vicenza al n° 851

Con studio in Caldogno (VI) via Molinetto, 48 36030 Tel/fax: 0444/905877 Cell. 335/8165025 Email: [email protected] - PEC: [email protected]

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SCHEDA SINTETICA E INDICE

Procedura esecuzione immobiliare n. 370/2015 R.G., promossa da: UNICREDIT S.P.A. con sede legale a Roma in via Specchi, 16.

contro

****** ****** nato a ***** (******) il 18.12.1972 (VI) C.F. ************

****** ****** nata a ***** (******) il 18.06.1975 C.F. ************

Diritto (cfr pag. 4): ****** ****** quota 50% - ****** ****** quota 50%

Bene (cfr pag. 5): trattasi di appartamento al piano secondo di un complesso immobiliare di tre livelli fuori terra, con cantina ed autorimessa al piano interrato.

Composto da ingresso, soggiorno con angolo cottura e terrazza, ampio disimpegno, due bagni di cui uno con terrazza ed uno cieco, tre camere; al piano interrato un locale cantina.

Garage singolo in autorimessa condominiale al piano interrato con accesso da rampa e spazio di manovra comune.

Ubicazione (cfr pag. 5): Comune di Thiene, via Val Cismon, 32.

Stato (cfr pag. 7): buono

Lotti (cfr pag. 28): no

Dati Catastali attuali (cfr pag.13): Comune di Thiene, Catasto dei Fabbricati:

Appartamento Fg. 5 mapp. 957 sub. 52 cat - A/3, cl. 2, vani 6,5, sup. 112 mq rendita 587,47 € Autorimessa Fg. 5 mapp. 957 sub. 84 cat – C/6, cl. 4, sup. 23 mq rendita 65,33 €

Differenze rispetto al pignoramento (cfr pag. 14): no

Irregolarità/abusi (cfr pag.21): si

Valore di mercato più probabile (cfr pag. 26): € 142.018,84

Valore di mercato più probabile in condizioni di vendita forzata (cfr pag. 27): €. 118.700,00

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Vendibilità (cfr pag. 27): buona

Pubblicità (cfr pag. 27): siti internet specializzati, quotidiani d’informazione locali/nazionali, forme di pubblicità commerciale

Occupazione (cfr pag.16): occupato dagli esecutati

Titolo di occupazione (cfr pag. 19): Compravendita

Oneri (cfr pag. 26): € 2.016,00

APE (cfr pag.13): sì, classe energetica E

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QUESITO

Il giorno 21 marzo 2018 il sottoscritto ing. Pietro Paolo Lucente ha prestato il giuramento in forma telematica ricevendo il seguente quesito:

"Letti gli atti, esaminati i documenti, ispezionati i luoghi, visto l'art. 568 c.p.c., visto l'art. 173 bis d.a. c.p.c., visto il disciplinare dell'esperto stimatore adottato dal Tribunale di Vicenza (Allegato A), vista la check list (Allegato B), vista la scheda sintetica (Allegato C), visto il disciplinare deontologico (Allegato D), che costituiscono parte integrante del quesito, effettui l'esperto gli accertamenti e le valutazioni contemplate dalle citate norme e dai richiamati documenti".

SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI

In assolvimento all’incarico ricevuto, dopo aver effettuato la verifica della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c., il giorno 11 giugno 2018, a seguito di comunicazione inoltrata agli esecutata e ai legali dal CTU, è stato effettuato il sopralluogo presso l’immobile oggetto della presente procedura esecutiva.

Durante il sopralluogo sono stati effettuati i rilievi ed il controllo della conformità urbanistica e catastale degli immobili, nonché tutti i rilievi per la stesura dell’APE e del libretto di centrale. Nella circostanza sono stati effettuati i rilievi fotografici dell’interno dell’immobile.

Dopo aver eseguito i necessari accertamenti presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza, il servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Vicenza, l’Ufficio Tecnico del Comune di Thiene, lo scrivente espone i risultati delle indagini svolte e dei rilievi effettuati.

CAPITOLO 1 - DESCRIZIONE IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA Diritto

Intera proprietà di una unità immobiliare al piano secondo di un complesso immobiliare con tre livelli fuori terra più interrato, cantina e garage singolo in autorimessa condominiale al piano interrato con accesso ai piani da scala comune condominiale; per la quota di 50% intestato a ******

****** nato in ****** il 18.12.1972 C.F. ************ e per la quota di 50% intestato a ******

****** nata in ****** il 18/06/1975.

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Bene e ubicazione

Trattasi di appartamento al piano secondo di un complesso immobiliare di tre livelli fuori terra e piano sottostrada, locale ripostiglio e garage singolo in autorimessa condominiale al piano interrato accessibili da scala comune condominiale, sito in Comune di Thiene in Via Val Cismon, 32

Si riportano nel seguito alcune immagini da satellite (generale e particolare) della zona in esame con l’indicazione dei beni in esame (fonte www.google.it/maps/)

Figura 1. Foto aerea immobile.

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Pag. 6/29 Figura 2. Foto aerea immobile (ingrandimento).

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Descrizione generale sintetica

Trattasi di unità immobiliare al piano secondo, all’interno di un complesso immobiliare a carattere commerciale-residenziale di tre piani fuori terra, al piano sottostrada locale ripostiglio e garage singolo in autorimessa condominiale direttamente raggiungibili dal vano scala condominiale, dotato di vano ascensore con smonto su tutti e quattro i piani. Il complesso immobiliare risulta edificato nei primi anni del 1990 (inizio lavori 05.08.1991 fine lavori 12.05.1993), successivamente gli unici interventi eseguiti sull’immobile consistono nella realizzazione di una terza camera mediante la chiusura con parete in cartongesso di una porzione della zona giorno, intervento quest’ultimo munito di autorizzazione comunale.

Il complesso immobiliare è situato in Via Val Cismon 32, in posizione periferica del Comune di Thiene. La superficie lorda (SEL) complessiva dell'unità immobiliare misura circa mq. 91,00 ed è composta da ingresso, soggiorno con angolo cottura, bagno dotato di tutti i sanitari con piatto doccia e terrazzato; un secondo bagno privo di fori finestra con vasca e sprovvisto di bidet, ampio disimpegno nella zona notte, tre camere, nessuna di dimensioni sufficienti per ospitare un letto doppio (13,00 mq c.a.; 12,50 mq c.a.; 12,50 mq c.a.). Al piano interrato vi è un locale ad uso ripostiglio dotato di impianto elettrico con tubazioni a vista.

Lo stato di manutenzione e conservazione è buono.

Si allegano nel seguito alcune foto esterne dell’immobile

Figura 3. Foto esterne immobile.

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L’unità oggetto di esecuzione è composta da due subalterni:

Appartamento Fg. 5 mapp. 957 sub 52 Autorimessa Fg. 5 mapp. 957 sub. 84

Descrizione generale Unità ad uso abitazione SUB. 52

Il bene oggetto della presente perizia è una unità immobiliare facente parte di un complesso destinazione residenziale-commerciale.

Direttamente dalla pubblica via Val Cismon, dal cancello d’ingresso al civico 32 si accede al vialetto che conduce al portoncino di accesso ed al vano scala condominiale dotato anche di vano ascensore, e da questi al pianerottolo del piano secondo ove si trova l’ingresso dell’unità con porta blindata; dalla zona ingresso si entra nel soggiorno-cucina con angolo cottura dotato di terrazza in cui vi trova sede il generatore di calore per l’impianto termoautonomo; da una porta scorrevole in legno tamburato si accede al nuovo vano, una terza camera adiacente alla zona giorno ricavata successivamente alla costruzione dell’edificio, la zona notte è composta da un ampio disimpegno distributivo, due bagni di cui uno finestrato e con terrazza e due camere da letto.

Al piano interrato vi è un locale ad uso ripostiglio.

L’edificio ha in proprietà un giardino di grandi dimensioni al servizio di tutti i condomini, dotato di marciapiede, con vialetti, alberature e manto erboso ben mantenuto.

Descrizione generale Unità ad uso garage SUB. 52

Ubicata al piano sottostrada con accesso diretto dalla pubblica via mediante rampa carraia, collegata da porta REI alle parti comuni dell’edificio (vano scala e vano ascensore), si compone di un unico vano di buone dimensioni ma sufficienti per il ricovero di un solo mezzo; dotata di portone basculante in acciaio con apertura manuale e di foro finestra per la ventilazione naturale affacciante su bocca di lupo.

Il subject ha le seguenti le caratteristiche dimensionali:

 altezza media interna h 2,70 ml

 superficie netta di calpestio 79,00 mq;

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Si riporta di seguito lo schema planimetrico dell'appartamento con autorimessa.

Figura 4. Schema planimetrico appartamento ed autorimessa.

(vedasi in allegato relazione fotografica dettagliata)

L'appartamento in oggetto è disposto su un piano, con doppio affaccio Est-Ovest. Su entrambi i versanti è presente una terrazza.

I serramenti esterni sono in legno tenero con vetro camera e chiusure oscuranti avvolgibili in plastica non coibentati, le porte interne sono in legno tamburato.

La pavimentazione dell’unità immobiliare è in piastrelle in ceramica di tonalità chiara, lo stato di conservazione è buono. Il bagno è dotato di tutti i sanitari e piatto doccia, il bagno cieco dotato di aspirazione forzata, mancante di bidet e con vasca; tutti rivestiti, sino ad un’altezza di 2,40 ml, in piastrelle di ceramica a tinta chiara. Il rivestimento è presente anche in cucina con piastrelle in ceramica monocottura di colore chiaro.

Le pareti interne sono in laterizio intonacato a fino e tinteggiato con colori all’acqua in tinte tenui, la zona ingresso, con controsoffitto e modanature tinteggiati in grassello.

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Il riscaldamento è autonomo con caldaia a gas metano pensile posizionata all’esterno dell’unità abitativa, con elementi scaldanti a radiatori posti parzialmente sulle pareti esterne.

Tutti gli impianti (elettrico, acqua e gas) sono sottotraccia, non è quindi possibile definire il loro stato di manutenzione.

Si riportano nel seguito alcune foto interne dell'immobile.

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Pag. 12/29 Figura 5. Foto interne appartamento.

(vedasi in allegato relazione fotografica dettagliata)

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Impianti

Impianto termico del tipo idronico con tubazioni sottotraccia, corpi scaldanti a radiatori parzialmente su parete esterna e caldaia, alimentata a gas metano, del tipo a camera stagna. La conformità dell’impianto alla regola dell’arte non è accertabile, non essendo stata reperita in sede di sopralluogo la dichiarazione rilasciata dall’installatore.

L'impianto elettrico sottotraccia alimentato a 220 volt con dotazione normale per le unità residenziali. La conformità dell’impianto alla regola dell’arte non è accertabile, non essendo stata reperita in sede di sopralluogo la dichiarazione rilasciata dall’installatore.

Si ritiene debba essere svolta una verifica di rispondenza degli impianti rispetto alla vigente normativa.

Necessità di interventi manutentivi urgenti

Non si rileva alcuna manutenzione straordinaria urgente da effettuare.

Certificazione energetica

E' stato redatto, in data 21/09/2018, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) dal quale si evince la classe energetica E dell'immobile.

CAPITOLO 2 – IDENTIFICAZIONE DIRITTI REALI BENI E DESCRIZIONE CATASTALE

Diritto

Intera proprietà di una unità immobiliare al piano secondo di un condominio con annessa cantina ed autorimessa al piano interrato .

Quota di 50% ciascuno dell’immobile intestato a ****** ****** nato in ****** il 18/12/1972 C.F.

************ e ****** ****** nata in ****** il 18/06/1975 C.F. ************.

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Descrizione e storia catastale

Dati catastali attuali: Comune di Thiene, Catasto dei Fabbricati:

Appartamento Fg. 5 mapp. 957 sub. 52 cat - A/3, cl. 2, vani 6,5, sup. 112 mq rendita 587,47 € Autorimessa Fg. 5 mapp. 957 sub. 84 cat - C/6, cl. 4, sup. 23 mq rendita 65,33 €

il tutto intestato a:

****** ****** e ****** ****** proprietari per la quota di 50% ciascuno.

Confini

Per l’appartamento, N.E.S.O. sub. 48 stesso mappale, muro perimetrale esterno, sub. 53 stesso mappale e vano scala, muro perimetrale esterno.

Osservazioni rispetto ai dati del pignoramento

I dati del pignoramento sono stati indicati in modo corretto.

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Planimetrie catastali

Figura 5. Estratto planimetria catastale appartamento.

Figura 6. Estratto planimetria catastale autorimessa.

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Estratto di mappa catastale

Figura 7. Estratto mappa catastale.

Stato di possesso

Gli immobili sono attualmente nel possesso degli esecutati, nello specifico dei Sig.ri ******

****** - ****** ******.

Tabella superfici con rapporti mercantili e calcolo superficie commerciale

Destinazione sup. Lorda mq

rapporto mercantile

%

Sup. Commerciale mq

Abitazione piano secondo 91,00 100% 91,00

terrazze 12,15 30% 3,65

Cantina piano interrato 8,00 30% 2,40

Autorimessa 24,30 50% 12,15

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CAPITOLO 3 – VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Vincoli e oneri giuridici

Usufrutto, uso, abitazione: no, si tratta bene in piena proprietà Servitù: nessuna

Convenzioni edilizio-urbanistico: no Vincoli storico-artistici: no

Contratti incidenti sulla potenzialità edificatoria: no Prelazione agraria: no

Altri vincoli o oneri: no

Elenco delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli

 Iscrizione contro ****** ****** - ****** ******, Registro Particolare 1652 Registro Generale 7977 del 26/06/2006, concessione a garanzia di mutuo fondiario a firma del notaio Rosa Gianluca, del 21/06/2006 a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. con sede a Bologna (BO). La banca concedeva un mutuo sugli immobili colpiti da ipoteca individuati nel comune di Thiene, Fg. 5 mapp. 957 sub 52-84.

 trascrizione contro, Tribunale Civile e Penale, Atto Esecutivo o Cautelare, Verbale di pignoramento immobili, Registro Particolare 4814 Registro Generale 6284 del 31/07/2015, nascente da Atto Giudiziario n. 4958/2015 del 10/06/2015 a firma Tribunale di Vicenza (VI) a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. e contro ****** ****** - ****** ******, immobili colpiti da sequestro individuati nel comune di Thiene, Fg. 5 mapp. 957 sub 52- 84.

Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

Saranno a carico della procedura la cancellazione dei seguenti vincoli ed oneri giuridici:

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 Iscrizione contro ****** ****** - ****** ******, Registro Particolare 1652 Registro Generale 7977 del 26/06/2006, concessione a garanzia di mutuo fondiario a firma del notaio Rosa Gianluca, del 21/06/2006 a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. con sede a Bologna (BO). La banca concedeva un mutuo sugli immobili colpiti da ipoteca individuati nel comune di Thiene, Fg. 5 mapp. 957 sub 52-84.

 trascrizione contro, Tribunale Civile e Penale, Atto Esecutivo o Cautelare, Verbale di pignoramento immobili, Registro Particolare 4814 Registro Generale 6284 del 31/07/2015, nascente da Atto Giudiziario n. 4958/2015 del 10/06/2015 a firma Tribunale di Vicenza (VI) a favore di UNICREDIT BANCA S.P.A. e contro ****** ****** - ****** ******, immobili colpiti da sequestro individuati nel comune di Thiene, Fg. 5 mapp. 957 sub 52- 84.

Vincoli e oneri giuridici che rimarranno a carico dell'acquirente

 nessuno

Oneri Condominiali

Trattasi di unità inserita in un contesto condominiale, dopo aver inoltrato richiesta all’amministratore di condominio si è potuto accertare alla data odierna che gli oneri relativi all’immobile oggetto di stima sono i seguenti:

 spese insolute negli ultimi due anni € 3.029,88

 spese medie annue di gestione €1.400,00 (circa)

 spese straordinarie già deliberate per l’anno in corso (2018) NESSUNA

Condominio VILLAGGIO DEI LARICI (P.I. 930074100249) Via Val Cismon, 36 – 36016 Thiene (VI)

AMMINISTRAZIONI BER.MAR.

Di Bertagnoli Geom. Roberto & C. s.n.c.

Viale G. Matteotti, 12 – 36013 Piovene Rocchette (VI).

Suolo demaniale

L’immobile non ricade su suolo demaniale.

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Vincoli e oneri di altro tipo (usi civici, livelli, ecc.)

Nessuno.

CAPITOLO 4 – RICOSTRUZIONE ATTI DI PROVENIENZA E STORIA CATASTALE Atti di provenienza

Titolo di acquisto del debitore: Compravendita

 Agli esecutati ****** ****** nato in ****** il 18/12/1972 C.F. ************ e ******

****** nata in ****** il 18/06/1975 C.F. ************ i beni sono pervenuti con atto di compravendita a firma del notaio dott. Rosa Gianluca in data 21/06/2006 rep. 35433 trascritto il 26/06/2006 nn. 7976/5315 dai sig.ri ****** ****** e ****** ******.

 Ai sig.ri ****** ****** e ****** ****** i beni sono pervenuti con atto di compravendita a firma del notaio dott. Cirillo Angelo in data 12/06/2003 rep. 88334 trascritto il 30/06/2003 nn.

7261/5225 da ****** ****** e ****** ******.

 Ai Sig.ri ****** ****** e ****** ****** i beni sono pervenuti con atto di compravendita a firma del notaio dott. Rosa Gianluca in data 06/02/19996 rep. 9903 trascritto il 16/02/1996 nn.

1353/1099 da ****** ****** società costruttrice dell’immobile.

Storia catastale

Dati catastali attuali

Comune di Thiene, Catasto dei Fabbricati:

Appartamento Fg. 5 mapp. 957 sub. 52 cat - A/3, cl. 2, vani 6,5, sup. 112 mq rendita 587,47 € Autorimessa Fg. 5 mapp. 957 sub. 84 cat – C/6, cl. 4, sup. 23 mq rendita 65,33 €

il tutto intestato a: ****** ****** - ****** ****** proprietari per la quota di 50% ciascuno.

Variazioni storiche

Dalla data di edificazione l’immobile non ha subito variazioni catastali.

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CAPITOLO 5 – REGOLARITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE Inquadramento urbanistico

Dal punto di vista urbanistico, come si evince dall’estratto del Piano degli Interventi, la particella n.ro 957 risulta sita in ZTO B e C – Tessuto Residenziale, nell’estratto delle zone significative risulta sita in ZTO B – Tessuto sedimentato a prevalente destinazione residenziale. Per maggior dettaglio si allega nel seguito un estratto PI vigente del Comune di Thiene, con l’indicazione del fabbricato in esame.

Figura 8. Estratto Zonizzazione PI del comune di Thiene.

Figura 9. Estratto Legenda Zonizzazione PI del comune di Thiene.

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Pag. 21/29 Figura 10. Estratto Zonizzazione zone significative PI del comune di Thiene.

Figura 11. Estratto Legenda Zonizzazione zone significative PI del comune di Thiene.

Titoli abilitativi edilizi

L’edificio è stato oggetto delle seguenti pratiche edilizia:

 Concessione Edilizia rilasciata dal sindaco di Thiene in data 27/08/1990 n. 159-90-1;

 Variante alla C.E. 159-90-1 n. 159-90-1 V1 rilasciata dal Sindaco di Thiene il 29/07/1991;

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 Richiesta di agibilità presentata in data 07.06.1993 prot. 9798 con dichiarazione di inizio lavori in data 05/08/1991 e fine lavori in data 12/05/1993;

 Agibilità rilasciata dal Sindaco di Thiene in data 09.08.1993 prot. 436/93.

 D.I.A. Opere Interne presentata in data 05.06.2006 prot. 21500

Difformità edilizio-urbanistiche

Dal confronto tra lo stato autorizzato e quanto rilevato in loco si sono riscontrate le seguenti difformità che sarà necessario sanare:

 leggera traslazione del muro divisorio in cartongesso eseguito con D.I.A. del 2006 con conseguente diversa superficie calpestabile dei due locali ricavati, rispetto a quanto dichiarato in fase progettuale, la terza camera ricavata non ha superficie sufficiente per ospitare un letto doppio.

Figura 12. Difformità edilizie.

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Difformità catastali

Dal confronto tra lo stato autorizzato e quanto rilevato in loco si sono riscontrate le seguenti difformità che sarà necessario sanare:

 leggera traslazione del muro divisorio tra la camera e la zona giorno.

Figura 13. Difformità catastali.

Regolarizzazione edilizio-urbanistica e relativi costi

Sarà necessaria la regolarizzazione delle difformità sopra riscontrate.

CAPITOLO 6 – VALUTAZIONE E STIMA DEI BENI Lotti

Non si ritiene utile la divisione in lotti del bene oggetto di stima.

Metodo di valutazione

Per la definizione del valore di mercato dei beni pignorati è stato utilizzato il metodo del confronto di mercato M.C.A. (Market Comparison Approach).

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Il valore di mercato secondo gli standard internazionali (IVS – Ottava Edizione 2007) e secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa risulta definito come segue:

“Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Il metodo M.C.A. permette di determinare il valore ricercato attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni simili (definiti “COMPARABILI”) per caratteristiche tecniche e segmento di mercato, oggetto di recenti compravendite e di cui è noto il prezzo; è un processo logico di comparazione tra le varie caratteristiche tecnico-economiche degli immobili presi a confronto, che utilizza come base del raffronto i prezzi marginali che rappresentano la variazione del prezzo al variare della caratteristica presa in considerazione;si fonda sull’assunto elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili.

La “superficie commerciale” degli immobili viene valutata come somma dei prodotti tra le superfici principali dei locali ed i rispettivi rapporti complementari, in ragione delle loro destinazioni d’uso e caratteristiche intrinseche.

Il criterio scelto per la misurazione della superficie principale è la superficie esterna lorda (SEL), definita dal “Codice delle valutazioni immobiliari”, III Edizione di Tecnoborsa: “l’area di un edificio delimitata da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m. 1,50 dal piano pavimento”.

La SEL include:

- Lo spessore dei muri perimetrali liberi, ed un mezzo dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;

- i pilastri/colonne interne;

- lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni ecc.);

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- eventuali cabine, centrali termiche, le sale impianti interni e contigui all’edificio.

La SEL non include:

- Le rampe di accesso esterne non coperte;

- I balconi, terrazzi e simili;

- Il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio;

- Gli aggetti a solo scopo di arredamento architettonico;

- Le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.

Stima del valore di mercato con il metodo IVS-MCA

La ricerca immobiliare dei c.d. “comparabili” ai fini della stima dei beni in esame, ha prodotto tre unità immobiliari oggetto di compravendita.

Le unità immobiliari di comparazione sono localizzate nella zona in cui si trovano gli immobili (Comune di Thiene) o nelle vicinanze e sono da considerare appartenenti allo stesso segmento di mercato.

Comparabile 1

Comune di Thiene, Foglio n. 5 m.n. 811 sub. 14 (abitazione); sub. 20 (autorimessa), immobile ubicato in via Ottavio Caneo 14, abitazione al piano primo, con superficie principale (SEL) di mq 82,50, stato di manutenzione buono. Atto di compravendita in data 22/09/2017 Rep 22.892 Racc.

11.867 Notaio Renato Facchin di Schio. Prezzo di vendita €. 135.000,00.

Comparabile 2

Comune di Thiene, Foglio n. 5 m.n 222 sub. 68 (abitazione); sub. 14 (autorimessa), immobile ubicato in via dei Quartieri 33, abitazione ai piani sottostrada, terra e secondo, con superficie principale (SEL) di mq 117,00, stato di manutenzione discreto. Atto di compravendita in data 30/11/2017 Rep 21.097 Racc. 11.620 Notaio Andrea Martini di Thiene. Prezzo di vendita €.

112.000,00.

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Comparabile 3

Comune di Thiene, Foglio n. 5 m.n. 623 sub.13 (abitazione); sub. 6 (autorimessa), immobile ubicato in via Valsugana 36, appartamento al piano terzo, con superficie principale (SEL) di mq 110,00, stato di manutenzione sufficiente. Atto di compravendita in data 22/03/2018 Rep 68.459 Racc.

16326 Notaio Anna Maria Fiengo di Thiene. Prezzo di vendita €. 95.000,00.

Valore di mercato

A seguito dell’analisi dei prezzi e l’applicazione del metodo di mercato IVS (vedi allegati) il più probabile valore di mercato si attesta a € 142.018,84

Adeguamenti e correzioni della stima

Il valore di cui sopra deve essere ridotto al fine di tenere conto anche di quanto non valutato attraverso l’uso del metodo M.C.A. cioè di alcune specifiche caratteristiche inestimabili dei beni pignorati, quali in particolare:

i. costi per la regolarizzazione catastale: € 500,00 ii. costi per la regolarizzazione edilizia: € 1.000,00 iii. sanzione amministrativa per opere in difformità € 516,00

(le correzioni della stima per lo stato d'uso e di manutenzione sono desumibili negli allegati analitici del metodo MCA).

Inoltre, considerato:

a. che la presente perizia ha come finalità la vendita forzata dei beni pignorati;

b. che al termine “vendita forzata” viene dato il seguente significato “termine usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato;

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c. le differenze esistenti, al momento della stima, tra la vendita nel libero mercato e la vendita forzata, ed in particolare (elenco non esaustivo): le eventuali diverse modalità fiscali tra gli acquisti a libero mercato e gli acquisti in sede di vendita forzata;nella mancata operatività della garanzia per vizi e mancanza di qualità in relazione alla vendita forzata;nelle differenze indotte sia dalle fasi cicliche del segmento di mercato (rivalutazione/svalutazione), sia dalle caratteristiche e dalle condizioni dell’immobile (deperimento fisico, obsolescenze funzionali e obsolescenze esterne)che possano intervenire tra la data di stima e la data di aggiudicazione;nella possibilità che la vendita abbia luogo mediante rilanci in sede di gara; etc,

il sottoscritto esperto propone al Giudice dell’Esecuzioni, al fine di considerare quanto sopra e definire il prezzo a base d’asta, la riduzione del 15% sul valore di mercato.

Calcolo del valore a base d'asta

Sulla base di quanto sopra evidenziato, il valore di stima risulta pari a:

Valore di mercato stimato: € 142 018,84

Riduzione per vendita forzata (15%) -€ 21 302,83 Oneri di regolarizzazione edilizia e catastale: -€ 2 016,00

Totale valore a base d'asta € 118 700,01

attotondato a € 118 700,00 (centodiciottomilasettecento/00)

Confronto con trasferimenti pregressi

L’immobile, è stato acquistato il 21/06/2006 a 135.000 €

Giudizio di vendibilità

Considerato il contesto urbano e lo stato di manutenzione, l’immobile ha una buone possibilità di vendita.

Forme di pubblicità

La pubblicità dell’avviso di vendita potrà essere effettuata attraverso siti internet specializzati, quotidiani d’informazione locali/nazionali di maggiore diffusione, e con altre forme di pubblicità commerciale.

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Giudizio di comoda divisibilità

L’immobile non è comodamente divisibile in quanto trattasi di appartamento in condominio con autorimessa e locale ripostiglio.

Fonti di informazione

Agenzie immobiliari, studi notarili, annunci immobiliari.

CAPITOLO 7 – RESIDENZA, STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE ESECUTATO

Dati debitori esecutati

****** ****** nato a ***** in ****** il 18/12/1972 C.F. ************ e ****** ****** nata a

***** in ****** il 18/06/1975 C.F. ************

Residenza debitore

Il Sig.ri ****** ****** e ****** ****** risultano avere residenza a Thiene in via Val Cismon, 32 dal 12.07.2006 provenienti da via San Rocco, 7 dello stesso comune.

Stato civile e regime patrimoniale

I Sig.ri ****** ****** e ****** ****** risultano essere tra loro coniugati e di avere contratto il matrimonio a ***** in ****** il giorno 15.04.2002.

ELENCO ALLEGATI

1. Comunicazione alle parti 2. Atti urbanistici

3. Visure catastali ed estratto di mappa 4. Planimetrie dell’immobile

5. Sovrapposizione foto satellitare con mappa catastale SOGEI 6. Certificazione Energetica Immobile

7. Atto di provenienza

8. Documentazione fotografica

9. Stato di famiglia e stato civile degli esecutati

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10. Comunicazione spese condominiali 11. Stima economica

Vicenza, 04 ottobre 2018

L’esperto

Ing. Lucente Pietro Paolo